建替え決議

[匿名さん]

築30年を過ぎると補修か建替えかという議論が上がってくるのでしょうか。
高度成長期に建てられたマンション（ってあるのかな？）が築30年を超え始めてますよね。
一方、大地震で建物が建物一部や半壊したら、住民による建替え決議の
作成が行なわれ、賛成反対いろいろと出てくるのでしょう。
マンションを購入したばかりですが、先々を見据えたお話を伺えれば
と思いスレ立てしました。

[15: 匿名さん]

>>05
＞そのうち自己資金を持ち出して建て替えたのが10未満だったと思います。
>>14で御紹介したサイト↓に、その件が書いてあります。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20040223p4000p4.html

＞都内の新世代マンションで一番古いのが47年で、まだまだ現役だそうです。
は、以前、別スレでも紹介したことがあるのですが、
四谷コーポラスのことですね？
「マンションは管理を買え」と言われますが、その見本と言っても良い物件
かもしれませんね？
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20040405p4000p4.html

築50年を目の前にし、どちらの物件も現存しており人も住んでいる。マンションを取り巻く環境は変化のときを迎え「ストック重視」の社会へ変貌を遂げつつある現在において、歴史に名を残せるマンションが顕在することは喜ばしいことであり、「マンションの寿命」が高度な建設技術でもコンクリートの耐久性でもなく、“マンション管理”によって左右されることを改めて教えられる貴重な文化財と呼べる物件である。

[16: 匿名さん]

グッドタイミングと言うか？
建て替えについてはクローズアップされないかもしれませんが、
もしかしたら、少しは触れてくれるかも？
今日、こんな↓番組がありますので、御参考までに。

「１００年マンションを目指せ〜永住時代の開発戦争〜」
(2006年11月7日 放送)

http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/
この秋、マンション市場が活況を呈し始め、首都圏で発売される新築マンションの価格も上昇しているという。しかし、その一方で、高度経済成長時代に建設された築３０年〜４０年のマンションや団地が、老朽化による「建て替え問題」に直面している。高額なローンを組んで購入し、せっかくローンを払い終えたにもかかわらず、今また、建て替え費用を必要とされる現実があるのだ。
実は、日本のマンションの寿命は思いのほか短く、平均３７年で建て替えを余儀なくされているのが現状である。これに比べ、欧米では築６０年、時には１００年以上のマンションが今なお残り、住民も生活を続けている。そればかりかヨーロッパでは築３０年を超えた中古マンションが、手入れ次第では買った時の値段以上の資産価値となるという。なぜ日本のマンションの寿命は短いのだろうか？そして日本のマンションが抱える大きな問題点とは？番組で検証する。

[17: 匿名さん]

私は戸建住民ですが良いスレですね。
建て替えを安易に考えているマンション住人が多い中、
このスレを見て意識の高い人が１人でも増えれば
理想のマンションに近づくと思います。

[18: 匿名さん]

>>17
＞建て替えを安易に考えているマンション住人が多い中、
いや、安易に考えているのではなく、まだ遠い将来のことだと思って、
あまり考えていないとか、想像出来ていない人の方が多いのだと思いますよ。
私は終の棲家として購入した口なので、マンション管理には日頃から
興味を持っていますが、管理組合役員にならないと管理に興味を持たないとか、
なっても、やる気のない住人がいるマンションともあるみたいですから。
やはり、住人一人一人が日頃から管理にも興味を持つ事が大事だと思います。
そういう点では、うちのマンションは恵まれている方なのかもしれませんが。

[19: 匿名さん]

どこのスレでも老朽化マンションの代名詞のように「築30年超のマンション」という言葉が
使われますが、理由は単純です。40年超のマンションがほとんどないからです。
10年経ったら、築40年超。20年経ったら築50年超といわれているかもしれません・・・・

マンションの理事仲間（建築家）と話をすると、
「建築物はどんなものでも、約束事（耐震性、構造）の上に設計されているそうです」
その約束事の範囲の中で、ちゃんと施工していれば60年、100年建物は大丈夫だそうです。
但し約束事を逸脱した、地震が来れば予測は出来ないそうです。
地盤と構造の問題もあるし、こればかりは専門家でも何とも言えないそうです。

マンションや団地が建て替えになるのは、建物寿命と言うより生活様式の変化に対応できない
つまり、陳腐化によるものが大半なのではないでしょうか。
風呂がない、2ＤＫでとても家族で住めない、エレベターがない・・・・
裏を返せば、現代の生活様式にマッチしていれば60年を超えても現役なのではないでしょうか。
都内に昭和初期の鉄筋の建物も多いですが、陳腐化しなければ現役のものはたくさんあります。
三越百貨店は戦前、池袋西武百貨店昭和20年代の建築物ですし、学校の校舎では更に古いものが
多数あります。何の躊躇もなく店舗や公共施設として使用されています。
霞ヶ関ビルは45年超、サンシャイン60、新宿の高層ビル群も30年超ですが
近々建て替えるという話は聞きませんよね。

[20: 匿名さん]

１９さんと同意権なのですが
実家が築２８年のマンションなのですが
２年前に大規模修繕（外壁＆水周りタンクなど）を
行い専門家に建物の状態を見てもらった所
もう２５年は問題無いとの結果でした。

戸建てと違い、内装リフォームが容易なので
築３０年程度で建替えの話が出るケースは
少ないと思いますね。

[21: 匿名さん]

残念なことに余裕のある住民ほどある程度の時間が過ぎると
他の新築マンションに移り住むのが現状です。
賃貸ですら最近は２年足らずで新築、築浅物件を
住み替えたりする人が増えています。（更新しない）

他レスにもありましたが「十分使える携帯電話」を
機能が新しい、飽きたなどで変える世代を見ると
物を大事にする文化は明らかに影を潜めてきています。
（ブランド品同様、愛着もなく使い捨てのようになりつつある）

若者成功の代表イメージが強い六本木ヒルズの住人も
あそこの街が好きで住み続ける人は皆無でしょう。
飽きたら最新のもの、新しいものに住み変える文化は続きそうです。

[22: 匿名さん]

>>19
百貨店の裏側に入ったことのない人の意見ですね。
リニューアルで大規模な改装工事が何度も入っています。
全部は出来ないのでひび割れのままの場所も多いですよ。
地震が来れば大変でしょうね。

[23: 匿名さん]

初めてこのスレを見ました。

3月に新築大規模マンションに入居予定です。
永住志望なので、自分の寿命が尽きる前に「建て替えやむなし」状態にならないよう
管理には気を配って行きたいものです。
「家は新しくなりました。蓄えはなくなりました」じゃお先真っ暗ですからね。
（そのころはお先長くないが…）

「マンション崩壊」（山岡淳一郎　日経BP社）なかなか面白いです。
住民5分の4の多数決による「法定建て替え決議」が可決されると
建て替え反対者は最悪「売り渡し請求」を求められ
お金をもらって退去せざるを得ないようです。

そんなときにとるべき行動を考えると
①追加費用が払えて、かつ生活レベルを落とさない程度の蓄えが残っていれば建て替え賛成。
②費用が払えず、または引越しに耐えうる体力を維持できていない場合は
もらったお金で老人ホームに入居（空きはあるかな…）。
③頑固に住み続ける（周りは空き家だらけっていう状況に耐えられるか？）。

①になれればいいけど、自信はない。
ならば、マンション寿命を1年でも長くするよう適正に維持する。
一人じゃ出来ないから、住民全員が管理に気を配ってもらえるよう
訴え続けるしかないですかねー。

[24: 匿名さん]

＞戸建てと違い、内装リフォームが容易なので

リフォームは戸建ての方が容易ですよ。
マンションは制約が多い。

[25: 匿名さん]

マンションは増築が出来ないだけでリ、躯体がしっかりしているのでスケルトンリフォームも簡単
通常のフォームは戸建てより、安価に出来ますよ。

HPを見てみましたがガイアの夜明けは、視聴率目的で刺激的な内容を好む
やはり商業メディアのマスコミらしい構成ですね。
「マンションは30年で内側の配管がダメになる！」ともっともらしく書いてあります・・
・コンクリートに埋もれた老朽化した配管を改修するなら建て替えるのが普通、
・日本のマンションは平均37年で建て替えられる、欧米は60年〜100年で建て替えられる。
　（100年前は明治時代ですから、さすがに生活設備は違うでしょうね、
　　電化製品もほとんど使わなかったし）

エレベターもない40㎡程度の狭小で設備の陳腐化した公団の団地は別にして、
建て替えられた例なんて、ほんの一握りなのが実態です。
だいたい分譲マンションの最古の物が築47年の四谷コーポラス（現役、賃貸もあり）
らしいですから、はなはだ疑問です。
「建て替えの平均37年」とは、どうやって平均したのでしょうか（笑）

分譲マンションの歴史は立地の良い都心から始まっていますので、都心物件を中心に30年超の
マンションは100万戸近くあるそうです、これらが配管だけの問題で
いくつ建て替えられたのでしょう？　多分皆無だと思います、マスコミはあくまでも番組ですから。

配管なんて埋め込み配管がダメなら、外付配管に変更すればいいだけ古いマンションでは普通に
行われている方法です、見栄えが多少悪くなっても生活に支障はありません。
年代の古い高級マンションもこの方法で問題なく生活しています。
さすがに旧耐震物件ですからばらつきが激しいでしょうが、間取りと設備が陳腐化しなければ
最低60年、ものによっては100年でも維持できると思いますよ。
（維持できるというより、生活に支障がないのと建て替え決議がとれないこと？）

ガイアの夜明けでは建て替え問題が表面化、と書いてありましたが間取りの狭さ以外に
ボロボロで居住するのに不便を感じる、分譲マンションなんて都内では見たことがありません。

[26: 匿名さん]

高層化へ、多摩ニュー分譲団地２３棟一括建て替え
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070107-00000003-yom-soci

[27: 匿名さん]

かつて有名ニュータウンいまや有名オールドタウンとなった街に住むものです。
ちょうど集合住宅が建築としての強いポテンシャルを持って設計されていたころの、
今でもモダンな集合住宅にやっと入居でき、満足して住んでいます。
スキップフロアで今ではありえない（バリアフリーでないからデベは売れない？（笑））
豊かな空間を持ち、配管・配線を含め全面リフォームして楽しんで住んでいます。
しかし避けて通れない建て替え問題。他の住民は不便・古いが優先して記念碑的に
いい建物という意識はありません。
この問題を解決するには出たい人が高値で売れること。
住みたい!という人と売りたい!という人の高値取引がうまく成立するマーケットは
ないんでしょうか？

[28: 匿名さん]

>>27
マンションにしても、戸建にしても自分が住んでいる部屋や家だけがいくらきれいでも評価はあまりあがらないと思います。マンションはほかの住人の（建築物そのものの管理具合を含む）がすさんでいたらだめでしょうし、戸建もその家の周囲の様子や土地柄が結構響きます。
　結論としてはそんなマーケットはありえないしまた買いたいと思う人はいないでしょう。

[29: 匿名さん]

＞マンションは増築が出来ないだけで、
＞躯体がしっかりしているので
＞スケルトンリフォームも簡単
＞通常のリフォームは戸建てより、安価に出来ますよ。

完全なデマ。

築30年での戸建ての大規模耐震リフォームと、
築30年でのマンションのスケルトンリフォームで比較してるのかな？

そりゃー戸建てが構造補強、内外装のリフォームをしてるのに、
マンションは内装だけなら、マンションの方が安くて簡単でしょう。

でもマンションは修繕費払って、外装や共用部をしょっちゅう修繕してるんだから、
その分足せば当然マンションの方が割高。

単純にフローリングを全面張り替えしたり、キッチン、ユニットバスを入れ換えたりする
リフォーム工事なら、圧倒的に戸建ての方が簡単だから、工期も短いし、
部材の選択肢も広いから、安価にできる。
スケルトンインフィルのマンションでも戸建てほどのリフォームの自由度はない。

[30: 匿名さん]

>完全なデマ

そこまで言い切るなら具体的に数字出して比較してください。

[31: 匿名さん]

検索するとこんな記事が。

日本の一戸建ての建替え周期は約26年といわれている。
26年後に数千万円の費用が必要であることを前提に比較すべき。
増築するには一戸建てが有利かもしれないが、それも容積率に
余裕がある場合のみだ。リフォームするには基本構造がしっか
りしているマンションが有利。建替えの判断を単独でできると
いう意味では一戸建てが有利だろう。

[32: 匿名さん]

古いマンションで耐震基準が1981年以前の建物は、
建築基準法に違反してはいませんが、
基準ギリギリで耐震強度が不足していれば耐震設計偽造マンションと同じ運命。
スケルトンリホームでは耐震性は補強されないのでは？
耐震設計偽造マンションと同じように、
建て替え、又は耐震補強が緊急に必要なのではないでしょうか？

[33: 匿名さん]

>マンションを購入したばかりですが、
古いマンションは、別スレのような気がします。

[34: 匿名さん]

マア、要するに、事実上マンションの建て替えは不可能ということだ。

[35: 匿名さん]

＞32
旧耐震も、東北だったかの地震を基準に設定されたそうです。
新耐震より甘いことは事実ですがこ共同住宅ですから建て替えは口で言うほど簡単じゃないし
耐震補強も理事の時に検討をしたことがありますが、1世帯あたり500〜1000万円の
負担だった気がします。

まあ、マンションの耐震を気にするなら、商業ビルはその何倍か耐震補強が必要ですし
建売等の戸建ては、半数以上が必要でしょう。
一説によると、都内のミニ戸建て3階建て80％以上は強度不足だと言う話しも聞きました、
これらに比べれば、旧耐震のマンションは何倍も安全です、阪神大震災で分譲マンションの
倒壊は数件だったと聞いたことがあります。

[36: 匿名さん]

＞旧耐震も、東北だったかの地震を基準に設定されたそうです。

仙台の地震（宮城沖地震）を検証して、新耐震にしたようです。
でも、戸建ての被害のほうが多きかったと聞きました。

[37: 匿名さん]

で、どうなのよ？
将来建替え決議って、スムーズに行くの？行かないの？
やっぱり戸建の方が無難？
おしえて、やさしいひと。

[38: 匿名さん]

　スムーズに行くか行かないかと聞かれれば、いかない、
としか言いようがない。少なくとも戸建よりは。
戸建てなら、ひとりで決断すればいいけど（予算に応じていろいろ工夫できるし）、
マンションなら総意を取り付けないといけないから、それだけで大変。
でもそれだけで戸建てを選ぶのはどうかと思う。
実際には、建て替えなんか待たずにさっさと引っ越しちゃうのが吉。

[39: 匿名さん]

マンション10年住み替え説はあながち間違いではない。

[40: 購入検討中さん]

>マンションなら総意を取り付けないといけないから、それだけで大変。
ちょっと語弊がありませんか？

立替に関しては、”区分所有者の5分の4が賛成”＝総意ですよね？

[41: 匿名さん]

区分所有者の8割が建て替え賛成する頃、まともな人間はとっくに逃げ出していそうだな。

[42: 匿名さん]

>35さん36さん
たしかに、旧耐震基準の戸建では倒壊するでしょうね。
新耐震基準でも半壊で建て替え？
生き残れるかどうかですね。
生き残れたら自力で建て替え可能。

マンションは旧耐震基準でも倒れることは無いと思いますが、
半壊で建て替えが必要になっても費用負担ができない住人がいて、
建て替え不可能ですか？

地震で建て替えは臨時の出費ですし、まだローンが残っていると
２重ローンですから余計に難しいですね。

[43: 匿名さん]

貧乏な自分は戸建で正解だったな。

[45: 匿名さん]

建て替え決議の要件が今後、さらに緩和される気配はあるのでしょうか？
たとえば区分所有者の過半数以上で可決とか。持分の合計の過半数以上とかもありえますか？

[46: 匿名さん]

第三者の許可プラス三分の二くらいはあるかも。

[47: 匿名さん]

昭和４０年代後半の団地建設ラッシュのときのマンションが、そろそろ築４０年を迎えようとしています。
エレベーターがない、狭い、給排水のメンテができないという状態ですが、明るい間取りは捨てがたいものがあります。
お金がかかる、かからないということだけではなく、建て替えるべきか、大規模修繕で延命させるか。これから先、どうしたらいいのか。難しいですね。

[48: 匿名さん]

建替え検討中のマンションに住んでいるが、合意が大変そうだ。
頓挫するかも。

[49: 匿名さん]

いざ建て替えるとすると建て替え費用の問題他にも年単位の仮住居の費用等もかかってくるから、腰の重い老人が多いマンションだとそれだけ躊躇する人が多そうだ。
耐久年数の短い戸建てと違って、大規模天災さえなければ古いマンションは不便というだけでぱっと見暮らすだけなら問題ないから余計にね。

[50: 評判気になるさん]

>>49 匿名さん

戸建の耐久年数は、現在は50〜60年が標準的ですが、30年以上前の時代に建てられたような戸建は耐久年数30年程度なので、購入者が建て替え問題に直面することがほとんどですよね。

最近の戸建なら、マンションよりは何かと高額な出費になるでしょうが、建て替え問題は相続する頃など、一区切り付けるタイミングと重なりそうです。

[51: 匿名さん]

建替え時の還元率100％でも、引っ越し2回と賃貸料3年、入居時の諸経費が位掛かる。
８０％賛成しないと、建替え決議できない。

[52: 匿名さん]

建て替えの話ってあまり聞いたことがありませんが、やはり相当大変そうですね。
決議をとるにしてもマンション世帯全部の決議が必要になってくるでしょうし、
それなりに価格もかかってきます。それによって手放す方もかなりいるんでしょうね。
自分自身も高齢になっていたとしたら、反対してしまうかもしれません。

[53: 六本木住民]

住民と協力して建て替える、よりも、一等地にある老朽化したマンションの区分所有権を買い占めるほうがずっと安上がり。大手は時間をかけて買い占めてゆくことができる。
場所が良いからといって、建て替えがスムーズにいくわけではない。
一等地だと、相当補償金をもらわないと、同じ地域の物件に買い替えることはできない。都心に住み続けるにも努力が必要ですぅ～

[54: 匿名さん]

近隣は再開発計画がいくつもあるのですが、当該マンションだけでなく近隣住戸との一体再開発の場合、建て替えの勉強会が発足してから、完成転居に至るまで、だいたい20年位はかかっているみたいですね。
国分寺駅前再開発は、50年かかったらしい…
高騰している月島駅そばのマンションは、築5年位でもう再開発建て替えの会が発足してます。
そのくらい時間がかかる事を覚悟しているし、メリットがあるという事ですね。

[55: 六本木住民]

西新宿再開発は２０年以上かかりました。その間バブルがはじけて頓挫したり。
大企業は投資したものは何十年かかろうと必ず回収するんだなーと実感しました。
しかし人間は２０年以上待てるものでしょうか。
できるものなら半分売って、半分投資したい（笑）

[56: 匿名さん]

建替え決議に賛成しても必ずしも建替えには賛成とは限りません。私は、建替え決議には賛成して
、売却も考える。買主が見つからない場合は、買取指定者がどれ位の価格で買ってくれるかかが問
題。各自自分のマンションをいくらで買取指定者が買ってくれるかを、試算してみてください。

貴方のマンションには建替えの件は規約に設定しているでしょうが、売却の件を規約に設定してい
ますか。？確認して下さい。私のマンションは以前は設定していましたが、廃止されていました。

[57: 六本木住民]

建て替え法により敷地売却ができるようです。
敷地を売却して建て替え、再度入居できるようです。

マンションの敷地を買い取るのと、細切れの区分所有権を買い取るのはちがう。
そこを買い取り価格に反映させてもらいたい。
住民全員の合意を得るにも、月日労力かけています。
また、そこを反映させないと、納得いかない地権者もいると思います（私）。
マンション敷地というのはかなりまとまった土地です。
なぜデベロッパーとの間に買い取り業者が存在するのかわからない。

[58: 匿名さん]

うちのマンションの場合は、結構順調でした。
理由は、
１，容積率に余剰があり、還元率が100％だったこと。
２，都心の区の駅徒歩6分。

10年以上前のことです、

コンサルはは優秀でした。

隣接地を購入し、すっきりした立地にするのが、住民の希望でした。
デべとゼネコンは、公募して、複数社から2社を投票で選び、最終は2社コンペ後に投票で選びました。

[59: 匿名さん]

↑　順調でしたが、
建替え検討から、竣工までの時間ですが、10年掛かりました。

[60: 匿名さん]

>>56 匿名さん

建替え決議、8割賛成なら建替えになります。
その場合、土地の権利を売却できるのは、建替え組合です（つまり、デべ）
それ以外は売却できないと思いましたが。。。

建替え決議前には、所有者は、詳しい計画や設計図を観ています。と、云いますか、住民の意見を盛り込み、新設マンションの設計しますけど。
退出時の査定もすんでいます。

その膨大な資料を検討して、建替え賛成か？反対かを決議しましたけど、うちのマンションの場合はです。

５６さんは、建替え推進決議を、建替え決議と勘違いしているのではないでしょうか？

[61: 匿名さん]

５８，５９，６０です。
建替え経験者です。

二度の引っ越しは、あります。しかし、新規のマンション購入を考えたたら、問題ないでしょう。
富裕層が多い地域の、還元率100％。
採決時の反対者も1名だけでした。その後は納得しましたので、すんなりと・・・

[62: 匿名さん]

うちの近所にも築４０年、絶対に建て替えたほうが有利
というマンションがあるのですが
住民が爺婆ばかりで、もういいここで死なせてくれと
それで去年、大金かけて大規模修繕やってた

[63: 匿名さん]

>住民が爺婆ばかりで、もういいここで死なせてくれと
>それで去年、大金かけて大規模修繕やってた

ならば、簡単な修繕で１０年持ちこす方法はなかったですかね？
マンションは木造と違い１０年放置しても問題なさそうですが。

[64: 匿名さん]

>>63
私も、簡単な修繕で間に合わせればよかったのではないかと思うのですが
そのマンションの年寄りは資産家が多いらしく、耐震補強をしっかりとやったようです
そう先がないのだから、地震で倒壊し潰されても
葬儀代がいらなかっただろうに