建替え決議

[匿名さん]

築30年を過ぎると補修か建替えかという議論が上がってくるのでしょうか。
高度成長期に建てられたマンション（ってあるのかな？）が築30年を超え始めてますよね。
一方、大地震で建物が建物一部や半壊したら、住民による建替え決議の
作成が行なわれ、賛成反対いろいろと出てくるのでしょう。
マンションを購入したばかりですが、先々を見据えたお話を伺えれば
と思いスレ立てしました。

[2: 匿名さん]

月々のローン支払うだけでも大変な人が多いだろうに、さらに出費となると
路頭に迷う人が相当出てしまうかな。
大地震だと地震保険もスズメの涙の配分になるだろうし。

[3: 匿名さん]

そりゃ話がまとまるまでに１年くらいかかるんじゃないかい？
やっとまとまっても資金計画がずさんで、足りない分を払う
かどうかでその上に１年、払わないヤツに払わせるのに１年、
合計３年かけて建て直したとたんに大地震で、終了！！
こんなもんかな(^^ゞ

[4: 匿名さん]

南砂のＦだったかな？
修繕計画に20年後一時金300万くらいあったな。
担当も全然言い出さなくて重説にも書いてなかった。

担当に聞いたら「そうなんですよ」だって・・・
そのときの修繕が滞りなく出来るのか不安で俺は辞めたが。
ただでさえ低く見積もってるだろうに将来住民全員から300万集まるのかな〜

[5: 匿名さん]

建て替えが決まるまで3年なら、誰も苦労しないと思いますよ。
80％の人が賛成して、大金の建設費を全員が持ち出すんですよ
最低5年〜10年。建て替えに2年は掛かるのではないでしょうか。
雨漏りでもしない限り、老朽化の見方には個人差がありますから。

一説によると首都圏で30年超のマンションが100万戸（世帯数）あるそうです
数年前のデターで、都内で建て替えたのは50、そのうち自己資金を持ち出して
建て替えたのが10未満だったと思います。

都内の新世代マンションで一番古いのが47年で、まだまだ現役だそうです。
実際に自分のマンションで、シミュレーションしたことがありますが現時点の価格で
建築費だけで共有部分も含めて各戸の持ち出しが1500万円、
建て替えまでの仮住まいや諸費用で500万円以上、合計で最低2000万円以上となりました。
その頃には老人ばかりでしょうし、相続も発生していますから現実的には不可能でしょう。
老朽化して住めなくなったら、取り壊して更地にして売却しそれを分配して解散というのが
現実的だろうというのが結論でした。
立地の良い場所なら、土地代で1000万円以上になりますが、不便な郊外なら取り壊し費用も
出ないかもしれません。
国の画期的な助成でもなければ「マンションは1代限り」というのが現実だと思いますよ。

[6: 匿名さん]

>都内の新世代マンション
って、どういうマンションのことですか。

筋と関係ないかもしれませんが、教えてください。

[7: 匿名さん]

このスレ良いスレだとおもうがなんだか盛り上がらない

[8: 匿名さん]

30年たった人達ここ見ないだろうからね

[9: 匿名さん]

良スレだと思うけど、何故コロシアム版？

[10: 匿名さん]

敷地に余裕のあるマンションなら、良いけど、余裕のないマンションだと負担が大きいですね。
うちの近所の旧公団の賃貸の団地（約築40年）なら、建替えられてますけどね。

[11: 匿名さん]

＞08
見てますよ

[12: 匿名さん]

>05
首都圏で地震が発生したら、建て替え費用2000万円の問題が多発しますね。
国の画期的助成として期待できるのは、「耐震構造にしたら容積率緩和」　等でしょうか？

[13: 匿名さん]

＞12
耐震や免震構造は、実績がないからどうなんでしょう
100％信用していないんだけど。

[14: 匿名さん]

>>10
そうですよね。仮住まいの費用は別途必要かと思いますけど、
容積率が許せば、戸数を増やした分を分譲することができるし、
持ち出ししなくて済む場合があるんですけどね。例えば、こんな風に↓
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20040223p4000p4.html
第48回　検証！　法改正で建て替えはしやすくなったのか？

今から47年前、1957（昭和32）年に東京都住宅供給公社が分譲した3〜4階建ての3棟からなる総戸数60戸の諏訪町住宅だ。旭化成が同事業へ参加し、現在はマンション建て替え組合とともに準備を進めている。
建て替え後は96世帯のマンションとなり、増加分36戸の分譲代金によって建設費がまかなわれる。そのため既居住者は今までと同じ面積の住戸であれば追加負担なしで住み替えが可能となり、逆に広い部屋を希望するのなら差額分を支出するだけで手に入る仕組みだ。
(中略）
また、改正区分所有法（平成15年6月施行）を活用した建て替え事業が東京大田区にある萩中住宅だ。総戸数368戸、1968（昭和43）年に完成した8棟5階建てマンションは、2006年3月には地上18階、総戸数533戸へとその変貌を遂げる。当該案件も同程度の広さであれば追加負担はいらない計画となっている。

中には建て替えの難しさ、問題点も書いてあります。
それを読みたい方は、リンクを貼ったサイトをクリックしてご覧下さい。

[15: 匿名さん]

>>05
＞そのうち自己資金を持ち出して建て替えたのが10未満だったと思います。
>>14で御紹介したサイト↓に、その件が書いてあります。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20040223p4000p4.html

＞都内の新世代マンションで一番古いのが47年で、まだまだ現役だそうです。
は、以前、別スレでも紹介したことがあるのですが、
四谷コーポラスのことですね？
「マンションは管理を買え」と言われますが、その見本と言っても良い物件
かもしれませんね？
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20040405p4000p4.html

築50年を目の前にし、どちらの物件も現存しており人も住んでいる。マンションを取り巻く環境は変化のときを迎え「ストック重視」の社会へ変貌を遂げつつある現在において、歴史に名を残せるマンションが顕在することは喜ばしいことであり、「マンションの寿命」が高度な建設技術でもコンクリートの耐久性でもなく、“マンション管理”によって左右されることを改めて教えられる貴重な文化財と呼べる物件である。

[16: 匿名さん]

グッドタイミングと言うか？
建て替えについてはクローズアップされないかもしれませんが、
もしかしたら、少しは触れてくれるかも？
今日、こんな↓番組がありますので、御参考までに。

「１００年マンションを目指せ〜永住時代の開発戦争〜」
(2006年11月7日 放送)

http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/
この秋、マンション市場が活況を呈し始め、首都圏で発売される新築マンションの価格も上昇しているという。しかし、その一方で、高度経済成長時代に建設された築３０年〜４０年のマンションや団地が、老朽化による「建て替え問題」に直面している。高額なローンを組んで購入し、せっかくローンを払い終えたにもかかわらず、今また、建て替え費用を必要とされる現実があるのだ。
実は、日本のマンションの寿命は思いのほか短く、平均３７年で建て替えを余儀なくされているのが現状である。これに比べ、欧米では築６０年、時には１００年以上のマンションが今なお残り、住民も生活を続けている。そればかりかヨーロッパでは築３０年を超えた中古マンションが、手入れ次第では買った時の値段以上の資産価値となるという。なぜ日本のマンションの寿命は短いのだろうか？そして日本のマンションが抱える大きな問題点とは？番組で検証する。

[17: 匿名さん]

私は戸建住民ですが良いスレですね。
建て替えを安易に考えているマンション住人が多い中、
このスレを見て意識の高い人が１人でも増えれば
理想のマンションに近づくと思います。

[18: 匿名さん]

>>17
＞建て替えを安易に考えているマンション住人が多い中、
いや、安易に考えているのではなく、まだ遠い将来のことだと思って、
あまり考えていないとか、想像出来ていない人の方が多いのだと思いますよ。
私は終の棲家として購入した口なので、マンション管理には日頃から
興味を持っていますが、管理組合役員にならないと管理に興味を持たないとか、
なっても、やる気のない住人がいるマンションともあるみたいですから。
やはり、住人一人一人が日頃から管理にも興味を持つ事が大事だと思います。
そういう点では、うちのマンションは恵まれている方なのかもしれませんが。

[19: 匿名さん]

どこのスレでも老朽化マンションの代名詞のように「築30年超のマンション」という言葉が
使われますが、理由は単純です。40年超のマンションがほとんどないからです。
10年経ったら、築40年超。20年経ったら築50年超といわれているかもしれません・・・・

マンションの理事仲間（建築家）と話をすると、
「建築物はどんなものでも、約束事（耐震性、構造）の上に設計されているそうです」
その約束事の範囲の中で、ちゃんと施工していれば60年、100年建物は大丈夫だそうです。
但し約束事を逸脱した、地震が来れば予測は出来ないそうです。
地盤と構造の問題もあるし、こればかりは専門家でも何とも言えないそうです。

マンションや団地が建て替えになるのは、建物寿命と言うより生活様式の変化に対応できない
つまり、陳腐化によるものが大半なのではないでしょうか。
風呂がない、2ＤＫでとても家族で住めない、エレベターがない・・・・
裏を返せば、現代の生活様式にマッチしていれば60年を超えても現役なのではないでしょうか。
都内に昭和初期の鉄筋の建物も多いですが、陳腐化しなければ現役のものはたくさんあります。
三越百貨店は戦前、池袋西武百貨店昭和20年代の建築物ですし、学校の校舎では更に古いものが
多数あります。何の躊躇もなく店舗や公共施設として使用されています。
霞ヶ関ビルは45年超、サンシャイン60、新宿の高層ビル群も30年超ですが
近々建て替えるという話は聞きませんよね。

[20: 匿名さん]

１９さんと同意権なのですが
実家が築２８年のマンションなのですが
２年前に大規模修繕（外壁＆水周りタンクなど）を
行い専門家に建物の状態を見てもらった所
もう２５年は問題無いとの結果でした。

戸建てと違い、内装リフォームが容易なので
築３０年程度で建替えの話が出るケースは
少ないと思いますね。