Tor Yamate THE KOBE TOWER（トア山手 ザ・神戸タワー）Part２

[ビギナーさん]

トア山手 ザ・神戸タワーについての情報を希望します。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思います。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：兵庫県神戸市中央区中山手通3-100
交通：阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩5分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩7分 （西口より）
　　　　東海道本線（JR西日本） 「元町」駅 徒歩4分
価格：3578万円-2億1990万円
間取：2LDK-4LDK+N
面積：53.76平米-168.46平米

[689: マンション投資家さん]

タワマンでも何でも、デベはゲタバキを計画する以上、テナント部分に関して
入居確約なり保証なり購入者のリスクヘッジをキチンと取るべきだと思う。

結局新築で建ち上がったはいいが、実際顔となるエントラスフロアがスカスカで
想定賃料はこれでした、竣工後は知りません、ってのは無責任すぎないのか。

誰が考えてもそもそも神戸で商業テナントが厳しいのは目に見えてるだろうに。
無計画の謗りは免れないのでは。

[690: マンション投資家さん]

購入者のリスクヘッジ ？？

購入者に何かリスクがあるの？？店舗の家賃負担？・・などある訳がない。

私の知人はここを投資用で購入し、既に賃貸契約の予約も受けています。
７％以上で普通に回せます。
しかしどこともタワーの西、北、東向き、南でも低層階はなかなか賃貸では苦戦しそうです。

[691: マンコミュファンさん]

複合マンションでテナントが入らないと影響大きいだろ！

[692: 投資家]

空室率と、新築から二回転目以降の賃料のダウントレンドを見てNOIのCAPをはじいてみ。

だいたい、EXIT時の売却価格が買った瞬間に相当下がってるからキャピタルロスでるぞ。

神戸のレジで満室想定で嬉しそうに語ってるのはかなり寒いぞ。

[693: 投資家さん]

ここは建物の仕様も低いしテナントもスカスカだから将来的にキャピタルロスもかなり出るだろうな。
新築ご祝儀相場で喜んでるとこ見るとやはりここは素人投資家がかなり多い物件のようですね。

[694: 匿名さん]

レンタルならまだしも、分譲でメインスペースにテナントが入る物件に手放しで神戸一と喜んで書き込みしている事がど素人。

[695: 資産家]

>>691　何の影響？
>>692 そんな心配はこのご時世どこでも同じ。
>>693 プロの投資家からみてもここは他に比べてよいと思う。
　　　 そんなあなたはどこを所有してるのかな？　　
　　　
↑何故そこまで熱く語る必要があるの？必死すぎるよ。

倍率の非常に高かった南向きの抽選に外れた方？それとも高額物件を買えない連中？・・・
しかし購入者の気持ちを無視した元気な書き込みですね・・・（相変わらず）
他人の物件を気にする暇があったら、自分のことを心配したほうがいいと思うよ。

以上

[696: マンコミュファンさん]

僻みをかうほど、ここはホントに人気があるね！

[697: 匿名さん]

ほんとに価値の有る物件なら億ション部分がまず先に売れるよ、本当の金持ちはそれなりのルートを使って物件評価するからね。都心の人気物件を見てみなさい。

[698: 匿名さん]

私は本当の金持ちですが最上階の坪400万の物件を購入せず、南向き上層階を３戸購入して賃貸で回します
ここが価値がない？
そうではなく最上階の坪400万２億２千万っていうのが無理があるのです

それくらいの計算のできない人はお金持ちになれません　　アシカラズ

[699: 匿名さん]

購入価格だけの価値あるか？具体的に何㎡で幾らの物件おさえたのかな？

[700: 匿名さん]

価値は十分ある
３戸で約２億現金　10％上乗せでキャンセル待ちしてる人間もかなりいる
現在賃貸でも希少物件（南向き上層階はかなり希少で賃貸にもでていない）
抽選倍率が高い物件は間違いない　できれば南向き上層階をもっと購入したかったが、３戸しか
当たらなかった

[701: 匿名さん]

＞具体的に何㎡

約86㎡　２戸
約102㎡ １戸

[702: 匿名さん]

168㎡で２億２千万
86㎡+86㎡+102㎡ （274㎡）で２億
ってことですね

[703: 匿名さん]

もういいやん。
私は入居予定やけど価値がないなんて思ってないし。何か悲しいは・・・こんな書き込み

[704: 周辺住民さん]

坪４００万って、、、東京でもあんまり聞かんな。
確かに特に倍率の高かった部屋はかなりのプレミア物件やと思うわ。
ここが価値がないなら神戸自体価値がないのでは？
逆に否定している方に価値のある物件を聞きたいもんやな。

[705: プロ投資家]

賃貸需要がない。神戸で高級賃貸は最悪。ゲイジュツうんたらとか惨状知ってる？
ウソか真か知らんが嬉しそうにキャッシュ買いを本物の金持ちが語る？だめだこりゃ。

[706: プロ投資家]

具体的に入居者、誰を想定してんねんな。大阪でも阪神間でも借り手なんかおらんのに。神戸て。

[708: マンコミュファンさん]

投資家のプロが同じ物件、高額戸（5000万以上）を複数は買いません、リスク回避を必ず考えます。
今回のように特に神戸は最悪状況です、もし投資で考えるなら、都心、梅田周辺等にリスク
回避して投資するでしょう、お金待ちの火遊びに付き合ってられませんね。
私の友人で大阪駅から６分のタワーの南向き４０Ｆを所有しています、以前の契約は
３８万＋管理費で賃貸出来ていたそうですが、現在３０万（管理費込み）でも借りてが見つから
ないのが現状です、この逆風の中この物件に借り手が殺到するとは思えませんが？
１０％アップで転売出来るのならば転売されたらどうですか。（半年前の話題）

[709: ご近所さん]

最近購入予定だった「億」の部屋を不景気でキャンセルしたと聞きました。
近所なので夜の１．２階店舗の様子でも画像載せます。
もっと色んな店が入って周辺を明るくして欲しいです。
あの暗さなら以前の広東村となんら変わりない（涙）

[710: 物件比較中さん]

>>708 大阪なんかと一緒にしたら神戸が嘆くよ・・
ってかここは神戸のスレ東京も大阪も興味ないしどうでもいいわ
大阪駅から６分のタワーの南向き４０Ｆ　希少性０やな
眺望も空気も悪いだろうに・・
転売させときながら自分が買おうと思ってるんじゃないの？
私はここのよい部屋をキャンセル待ち中です

[721: 匿名さん]

賃貸にかなり出始めていますが、低層階で坪８０００円以上は厳しいと思います。
テナント部分がゴーストタウンになりそうだし、内装もお粗末だし、坪７５００円程度
なら借り手有るんじゃないかな。

[733: 匿名さん]

今年の初旬までのバブル景気でも東京一極集中の傾向、それでも六本木ヒルズ
の商業施設はゴーストタウン状況だった。商業施設併設の良し悪しは数年経って出てくるもの。現状ではいくらトアロード地区と言えど、商業施設併設が
あだとならなければいいが。

[735: 匿名はん]

ここ何で1年半近く一戸も売れてないのでしょうか。キャンセルも増えてるし

[741: 近所]

売れてないの？ キャンセル待ちしてる人がいるっていうのは？

[748: ご近所さん]

マイナス面書いてあげなきゃ、買った人が悔しい思いしてはかわいそうな気がする。
極端な・・・いかにも嫌がらせと思われるような書き込みは削除でも良いけど
環境や現マンションの販売状況などは良いのでは？

私は近所に住んでるけどやっぱり寂しいよ、閑散としてる。早く色んな店が決まって
住人さんも住むようになったら良いなと思います。

[750: 匿名さん]

別の某タワーってどこですか？
訴訟騒ぎになってるの？？

[753: 匿名さん]

住商は商事会社だし不動産事業は単なる事業の一環としてやってるだけだからねえ。
住不と違ってブランドを持たない住商はもうかってなんぼの商売だと思うよ。

[755: 匿名はん]

板ズレ失礼。でも同じ売主の話だから。ズレてもないよ

[758: 管理担当]

管理担当です。

一部、誤解を招いている部分があるかと思いますので、ご案内させていただきます。

基本的に、削除自体に関する話題のみのレスにつきましては、
本物件の話題と関係がなく、他の検討者の方の利便性を損なうため
削除対象となる場合がございます。

また、削除対象となった投稿に向けられたレスにつきましても、
後から見られた方が混乱されないよう、削除を行う場合がございます。
こちらはご了承ください。

本レス以降、そういった話題につきましては、ご遠慮いただければ幸いです。

なお、削除については、以下、FAQなどもご参照ください。

◆不動産関連の業者やマンションへの批判的な意見は削除されるのですか？
http://www.e-mansion.co.jp/faq.html#3

◆変なことは書いていないのにレスが削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/faq.html#20

今後とも、宜しくお願いいたします。

[759: 匿名さん]

リュクスって何？てか、何で今頃ホームページ全面リニューアルしてるの？

[760: 匿名さん]

リュクスとは大雑把に言うとノーブランドだけど自分にとって贅沢で価値あるモノという意味です。
無印良品と言えばニュアンス的にはわかりやすいかもしれませんね。
シティタワーシリーズ等ブランド戦略を打ち出している住不に対して、ノーブランドの住商として打ち出したこの物件独自の言い回しじゃないですかね。
決してブランドつけるような豪華な作りじゃないですが、場所も眺めも悪くないし少々高いけど気に入ったら買ってみたいな感じじゃないでしょうか。

[761: 匿名はん]

なるほど、ノーブランドの住商ですか。時節柄大変よく理解ができたような気がします。

[762: 匿名さん]

何か情報ないのでしょうか？

[763: 匿名さん]

今月中にテナント３軒オープンしそうです。既に美容室はオープンしたみたいです。
でも既にオープンしているテナントもかなり暇そうです。
この状況で何時まで営業続行できるか少し心配です。

[764: ご近所さん]

どこかの雑誌とかで大々的に宣伝とかしないのでしょうか？　＞下の商業施設。
確か、"大々的な再開発計画"として、宣伝すると聞いていたのですが。。。

宣伝するほど、店が埋まらない・・・のかな。時節柄。

商店みたいに細かく小さく店舗を仕切ったのが失敗だと思います。（前レスでもありましたが）
大きなスーパーや本屋を入れるなどして、
とりあえず多くの人にあそこまで上がってきてもらうようにしないと、なんともならないのでは。

もしくは、山手の住民が「トア山手に行けば用事が済む」と思うような店舗構成にしないと。。。

[765: 匿名さん]

764さん
関西ウォーカー１月２０日号の、『今年はココが話題!!編集部がヒット予測！‘09新名所期待度ランキング 』に、トア山手 ザ・神戸タワーが載っています。

[766: 入居予定さん]

入居予定の方は皆様いつぐらいに入居ですか？私は3月上旬予定です。しかも平日。混みあいたくないのですが3月入居多いのかな？？

[767: 匿名さん]

関西ウォーカー１月２０日号まだ購読していませんが少し残念です、せっかく取り上げて頂けたのに今の状況では逆効果と思います。少なくとも６〜７割テナントが入った状態で取り上げてほしかったです。
地権者の方で入居される方の引越しは既に終わっているので　引渡し直後の土日以外は全く問題ないと思いますよ。

[768: 神戸市民]

いまさらゲタバキのデメリットを改めてここで申し上げるのは控えるにしても、

デベも、先に商業テナントの申込なり、せめて「アテ」だけでも付けとけよって思いますが・・・

なーんにも決まってないし、区割りだけ小さく割って、ひょっとして想定賃料がその方が上がる

（一般的に貸室面積が小さいほど賃料坪単価が高い・・・ワンルームとファミリーの違いに近い）

と単純に経済合理性（金感情）だけでプロジェクト考えたんちゃうか。稼働率も空室率も考えず。

で、空室リスクとるわけでもなく最終ケツ拭かされるのは客である契約者やろ。ほったらかしで。

大阪の北浜の某タワーのように商業テナントが当初内定してても逃げることもあるっていうのに。

何の目算もなくって無責任すぎるんちゃう？

それなりに目立つ建物作っといて、正直その謗りは免れんと俺は思うがな。仮に「片手間」でも。

[769: 神戸市民]

金自体に感情は無いわな。金勘定に訂正。

[771: 匿名さん]

デベにとってはここに限らず正直景気がここまで悪くなるとは思ってなかったんだと思うよ。
むしろあの頃は不動産ミニバブルで景気は上向くとさえ考えられてた位だからね。
ちなみに今年に入って景気は世界規模でさらに悪化してきてるので油断は禁物。
特に商売で銀行からお金を借りてる方は貸し渋り貸しはがしも警戒しておく用心深さは必要。

[772: 匿名さん]

明らかに誤解をしている方がおられるようです。
この物件は、都市再開発法に基づく、第一種市街地再開発事業によるものです。
地元地権者は、再開発前の土地や建物の権利と同値格分の住宅や店舗などの床（権利床）を取得します。
http://www.city.kobe.jp/cityoffice/33/33/saikaihatu/sikumi.htm

[773: 匿名はん]

等価交換なんだろ。それ、客にとってはなおさら悪いやろ。

だからデベに責任がないとでも言いたいのか？

[774: 匿名さん]

ようは市街地再開発事業だからもともと商店街としてのコンセプトなんて元からなかったということね。
店舗の構成にしても店を輪切りにして地権者に渡すの一択しかなかったということか。
でもとりあえず渡して後はご勝手にじゃ何するにせよ利権も絡むしもうどうしようもないんじゃないのか？

[775: 匿名さん]

774さんのいうとおりだよ。
再開発事業を進めようとすれば地権者の利益が第一になる。
地権者、特に商売やってた人はコンセプトとか上階生活者の利便ということより
1階の道路向きの店舗が1坪でも広く取れることに執着する。
それがあまり自分の利益にならないにもかかわらずね。
で、再出店費用が惜しくなって（再開発しようなんていう地域の商売ほとんど行き詰まってる）
貸すことになるが家賃払って成立する業種はなかなかない。
で、空き店舗や展示会的井戸端店舗が多くなる

最初から入る店舗の決まってる再開発ならともかく
地権者に床をばらまくタイプの再開発はこんなものだよ。

[776: 神戸市民]

オレ、こういう建物正直キライなんだよなぁ・・・
買った方にはそりゃぁ申し訳ないが。
出来上がった後、それはないやろって思うよ。

地権者の責任なのかデベの責任なのか何とも言えんが、
こういうのがまるで神戸のランドマークっぽく言われると
繁華性の低さを余計強調されるようで悲しいよ。

不動産市況の悪化がどうとか、実は関係ないんだよ。
こういうプロジェクトは、そもそもがコンセプト倒れ。
再開発である以上行政にも責任の一端があると思うな。

[778: 匿名さん]

再開発事業として市からの補助が出てる以上市にも多少なりとは責任はあると思います。
もちろん一部は神戸市民の血税が流れているので市民としてキチンとした物を作るように
意見を上げることも大切だと思います。
しかし地権者が絡んでいる以上この地域を開発するには再開発事業とするしか方法はなく
結局現在のような形に収まらざるをえなかったのかなと思います。
個人的にはせめてタワー棟の内装、仕様だけでも豪華に作れなかったのかと思う訳ですが
そこもまた再開発事業として行ってる以上無駄に経費はかけれなかったのかなと思います。
市営タワーを作る訳でもなかろうになんか中途半端な仕上がりになったようで残念です。

[780: ご近所さん]

トア公園にステージをつくるらしいけど
近所の住民にとっては今のように静かな方がよいのだが・・・

[781: 周辺住民さん]

どうします？

[782: 周辺住民さん]

>>779

お洒落な店舗って何が入ってるんですか？

[784: 買いたいけど買えない人]

ここの投稿は、あまりにも何か偏見をもって
記載されているのが多すぎますね。
　ご自分はいまどんな所にすんでいるのでしょうか？
パーフェクトなんて物件ありませんよ。
　そして住めば都ですよ。