Tor Yamate THE KOBE TOWER（トア山手 ザ・神戸タワー）Part２

[ビギナーさん]

トア山手 ザ・神戸タワーについての情報を希望します。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思います。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：兵庫県神戸市中央区中山手通3-100
交通：阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩5分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩7分 （西口より）
　　　　東海道本線（JR西日本） 「元町」駅 徒歩4分
価格：3578万円-2億1990万円
間取：2LDK-4LDK+N
面積：53.76平米-168.46平米

[642: マンコミュファンさん]

この景気ではテナントを呼び込む事はかなり難しいでしょう。
ましてこの物件はショッピングモールとしてのコンセプトが最初から出来ていないので、例えばファミレス、大手家電量販、ドラッグチェーン、食品スパー等の中核が入るスペースが無いので、集客が非常に難しい、地権者に渡す事しか考えずに作った物件なので細かく仕切っているのが致命的です。いままで立地が良い、利回りが良い・等の書き込みが多かったですが、実際にモールの事について詳しく触れてなかったですね、今となれば手遅れですけど。本当の投資家の方はこの点を早くに見抜いて５月頃に既に警報を鳴らしていましたよね、引渡しになれば分かりますと書き込みされていました。

[644: 匿名さん]

じゃあ何にも入らなかったらそのぶん、住民に負担がかかり続けるってことですか？

[645: 地元不動産業者さん]

賃貸物件、家賃高すぎます。

何、考えてんだ！

[646: 地元不動産業者さん]

店舗の賃料も高すぎます。

何、考えてんだ！

[647: 匿名さん]

それならば手付けを流してでも解約すべきってこと？こないだローン契約終わったんだけどクーリングオフはできるのかな？

[648: 匿名さん]

現場を見に来られたほう良いと思います、特に土日に一度回りの現状を見てからご自分で判断される事をお勧めします。これだけの高額の買い物をされるのですから。

[650: 周辺住民さん]

夕方に子供のお稽古でタワーの下を通ったけど全然テナント入ってないのにびっくりした。
表側（トアロード側）はまぁそこそこ入ってたけど南側が暗い。
近所の友人が「ここ住人も店もまばらやねん」と言ってたけど本当のような気がしてきた。
我が家からタワーが見えるのですが、夜部屋に電気が付いているとこなんて
ほんとポツポツだった。どっちかといえば下層部の方がパラパラ付いてて上層部がパラくらい・・・このままじゃ共益費とか高くなったりしないのですか？

何か失敗のような気がしてきた・・・このタワーマンション。

[651: 匿名さん]

まだ地権者しか住んでないから、大半は入居されてないですよ。
ただ、店舗はガラガラですね。
まだ初めなので入らないのかとは思いますが、仮にどんどん入っていったとしても、一
つ一つが小さそうなので、パッとしない雰囲気は変わりなさそうですね。
なんでもっと大きな店舗にしなかったのでしょうか。。。
地権者の関係かな？？
あのへんは大きな店舗スペースなさそうだし、需要はあると思うんだけどなぁ。。。
まぁ、どうしても地権者寄りの開発になるだろうから、この件も含めて歪みがでてきて
ますね。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[652: 入居予定さん]

これはマンションが失敗したというより再開発が失敗したって感じですね。
できたらタワーのテナント部分は共用部分にしてほしかったですね。
まあ住めればどうでもよいのですが。

[653: マンコミュファンさん]

店舗部分の構想を全く無視した店舗間仕切りをした事が、このタワーの資産価値を大きく下げる事になるのは計画当初から分かっていた事だと思います。
購入される方がその事をあまり気にしないで、開発業者も詳しい内容を表に出さずに進めた結果でないでしょうか？神戸一の立地と言う事を強調した書き込みが多かったのでこの書き込みに惑わされた方もかなりいたでしょうね。住めればよいと割り切り、少し高買いになった事は仕方がないとあきらめることでしょうね。

[654: ご近所さん]

あとはここに出来る管理組合でどれだけこの新しい町を盛り上げていけるかですかね。
今後のテナント予定としては入居者さんの入居に合わせて、生活に密着したお店がいくつかオープンする事になると思います。
なので今より幾分かは店舗も埋まることになると思いますが、計画的に秩序立てて入店して頂かないと歯抜けになって見た目も悪くなるので注意が必要だと思います。
ただ何より問題なのは先に生活臭のあるお店主体で町が形成されてしまうと、町全体の雰囲気も生活臭漂うよう田舎臭い町の雰囲気になってしまう事です。
なので今からはコンセプトをしっかり立てて町を形成していかないといけませんね。
いろいろ大変だとは思いますがゴーストタウンなんて諦めずに頑張って下さい。
来年のこの時期には店舗ひしめくおしゃれなトアロードらしい町になってることを期待しています。

[655: 契約済みさん]

テナントの家賃が入らないとどうなるのでしょうか？
管理費が後々上がったりするのでしょうか?

ローンの支払いでいっぱいいっぱいなので不安なんですが。。。。。

[656: マンコミュファンさん]

テナントが入らなくても管理費に直接影響は出ないと思いますよ、既に分譲されていますから区画所有者の方が支払う事になりますから（全てが分譲済みが前提ですが）、しかしこのタワーは上層階がまだ確定していないので、管理費の割り当ての大きい物件が残っているのと、駐車場１６０枠の契約がどの程度進んでいるかが問題と思います。（駐車場の契約率はかなり影響するし、２年後の駐車料金改定時に影響出ると思いますけど）

[657: 匿名さん]

最近のショッピングモールはフードコート、服飾コート、ブランドコート、雑貨コート
と最初から場所を決めて入店させています、このタワーはまるでＪＲ高架下状態で買い
物が非常にしにくいし、服飾の隣がレストランとかになると最悪です、この状況ではブ
ランドショップは入る事は無いでしょう。公設市場のほうがまだまとまっていますよ
ね。テナントが入っても定着率は最悪と予想されますね。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[659: 匿名さん]

おそらく何店舗かは現状の様になる事を読みきれずに、既に契約して入ってくるおしゃれなお店もあるはず。
それをいかに逃さないようにするかがここの開発物件の勝負の分かれ目になると思います。
来年度は銀行による貸し渋り貸し剥がしが本格化するので、新たに冒険して入る店舗は少ないと思います。
新たにお店を呼ぶ事より入ってきたいい店をいかに逃がさないようにするかの方がまずは先決です。
数少ないおしゃれないい店がここを諦めて出て行くような事になれば、ここの開発はもう完全に終わりです。

[660: 匿名はん]

ゲタバキはやっぱりリスク高いねぇ

神戸の商業繁華性自体、たいしたことないから、輪を掛けるわなぁ