Tor Yamate THE KOBE TOWER（トア山手 ザ・神戸タワー）Part２

[ビギナーさん]

トア山手 ザ・神戸タワーについての情報を希望します。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思います。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：兵庫県神戸市中央区中山手通3-100
交通：阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩5分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩7分 （西口より）
　　　　東海道本線（JR西日本） 「元町」駅 徒歩4分
価格：3578万円-2億1990万円
間取：2LDK-4LDK+N
面積：53.76平米-168.46平米

[622: 物件比較中さん]

期待が大きかっただけに落胆もひとしおといったところでしょうか？
感じ方は人によって違いがあると思いますが、全体的には満足といったところですか？

[623: 匿名さん]

ほんと廊下は迷路のように狭かった・・・それに天井も低いし内装も「え？？」って感じでがっかりでした。期待しただけに本当に驚きでした。期待してなかったらこんなものか、って流せたのだろうけど・・・
売りに出したら売れると思いますか？？
20階以上30階未満、真東の部屋です。南には面していません。90平米以上です。
仮に賃貸に出すとしたらいくらくらいになると思いますか？？

[624: 匿名さん]

やはり前評判が高すぎたのが原因ですかね。
みなさんの書き込み見てるとみんな同じようなこと考えてるんだなあと思いました。
賃貸市場についても今は不景気なので、高額賃貸については借り手側さんの会社からの補助
が前より出にくくなってる場合も想定されるので楽観視はできないと思います。
同時期に同じ場所からこれだけ多くの物件が賃貸に出されるとなると、やはり相場より少し
抑え目の賃料設定にしないと高額物件としてはスムーズに貸せないと思います。
もしうまく貸せたならこちらはまず投資用としておいて、住居用については景気回復してか
ら再度じっくり考えるという手もありますが、みなさんはどうされますかね？

[625: 入居予定さん]

私も部屋の天井が予想以上に低くとても圧迫感を感じました。。
またエントランスとエレベーター間の共用廊下の天井もとても低く圧迫感を感じました。
しかし共用廊下の狭さや内装のしょぼさは前からわかっていたし、私は立地と眺望でここを買ったのでまったく気になりませんでした。
眺めは予想以上に良かったと思います。

[626: 匿名はん]

契約者の方、元気ないですね。

[627: 契約済みさん]

私は満足しています。必要にして充分な住まいです。
割高なのは希少な立地ゆえ。納得で買ったのだから文句ないです。

内装もこんなものでは？MLも大して豪華じゃなかったし。分かってたことです。
天井高さもまさか図面と違ってるって訳じゃなし。（図ってないけど）

皆さんは今いいところにお住まいなんでしょうね。ウチは古い家なので。
較べちゃうからしょぼく見えるんですよ。いやならリフォームすればいいし。

テナント少しでも埋まるといいですね。

[628: 匿名さん]

その通りですね。最初からわかってたことですもんね。図面とおんなじなんだと思います。でも、これから支払できるのかものすごく不安です。。。不景気なんで。

[630: 契約済みさん]

No.629さん

確かにそうですね。

店舗所有者も苦しんでいるようなので、張り紙以外でテナントさんが入る方法があれば教えてあげてください。
入居予定者のみんなでお気に入りの店舗を誘致してあげてもいいかもしれませんね。

[631: 近所をよく知る人]

629さんはどうしてそんな無理で無駄な期待をしたの？裏切られるの分かってるのに。
お金も掛けないでモデルルームより上等の仕様になるわけないです。

[632: マンコミュファンさん]

確かに立地は最高？でも立地も回りの状況によって変ると思います。
このままテナントが入らないゴーストタウンになったら、立地も最悪と言う事になります。
最近本音意見が多く書き込まれていますが・・立地だけはの神話がこのままだと崩れ去ってしまいそうです。

[633: 匿名さん]

「新築で利回り7%以上回る物件は神戸では現在ここだけでしょう」
この書き込みされた頃は、このマンションの購入者の方は元気一杯だったのに−一寸先は分かりませんね。

[634: 匿名さん]

現在はどうなの？

[635: 匿名さん]

6000万の物件で7％だと年420万、月35万の賃料。おそらくここはたくさん貸し物件が出るだろうから、月20万以下の賃料になるのでは・・・20×12ケ月で240万・・・利回りは4％いくかどうかでは？

[636: 匿名さん]

借りる方はお得なわけですね。

[637: 匿名さん]

ここは高額賃貸になるので借りられる方も普通のマンションでは得られない
グレードの高い仕様を求めてやってこられる方がほとんどだと思います。
天井が低く内装がショボイのでは満足されないかもしれません。
せめて立地だけでも高く評価して頂きたいのでシャッターの張り紙だけは
早急になんとかしてほしいです。

[638: 匿名さん]

フラッツ棟の１Ｆのテナントも今年２月から賃貸が始まり現在残り１区画にやっとなったみたいですが、今の集客状況では撤退する店舗が出る可能性があると思います。
早くタワーにテナントが入りこの地区が活性しないとこのままでは本当に厳しいと思います。
開発業者の方もテナント呼び込みに尽力してほしい。
地権者に引き渡せばそれまで、大型モール位の売り場面積があるのだから誰かが旗を振って集客努力をしないとせっかくの開発事業が開発前より悪い結果になる可能性があります。このままテナントが入らないと地権者の方にとって大問題です。
タワーのイメージを大きく失墜することに繋がると思います。

[639: マンション投資家さん]

ほんとの投資家はこんな高い物権には手を出さないでしょう。
利回り４％って・・・
素人か投資家気取りが買ってるんでしょうね。
今は周辺物件でもだいぶ値段下がったので、そちらの方がそろそろ買い時期かと。

[640: 素人]

値段下がってきましたか？

[642: マンコミュファンさん]

この景気ではテナントを呼び込む事はかなり難しいでしょう。
ましてこの物件はショッピングモールとしてのコンセプトが最初から出来ていないので、例えばファミレス、大手家電量販、ドラッグチェーン、食品スパー等の中核が入るスペースが無いので、集客が非常に難しい、地権者に渡す事しか考えずに作った物件なので細かく仕切っているのが致命的です。いままで立地が良い、利回りが良い・等の書き込みが多かったですが、実際にモールの事について詳しく触れてなかったですね、今となれば手遅れですけど。本当の投資家の方はこの点を早くに見抜いて５月頃に既に警報を鳴らしていましたよね、引渡しになれば分かりますと書き込みされていました。

[644: 匿名さん]

じゃあ何にも入らなかったらそのぶん、住民に負担がかかり続けるってことですか？

[645: 地元不動産業者さん]

賃貸物件、家賃高すぎます。

何、考えてんだ！

[646: 地元不動産業者さん]

店舗の賃料も高すぎます。

何、考えてんだ！

[647: 匿名さん]

それならば手付けを流してでも解約すべきってこと？こないだローン契約終わったんだけどクーリングオフはできるのかな？

[648: 匿名さん]

現場を見に来られたほう良いと思います、特に土日に一度回りの現状を見てからご自分で判断される事をお勧めします。これだけの高額の買い物をされるのですから。

[650: 周辺住民さん]

夕方に子供のお稽古でタワーの下を通ったけど全然テナント入ってないのにびっくりした。
表側（トアロード側）はまぁそこそこ入ってたけど南側が暗い。
近所の友人が「ここ住人も店もまばらやねん」と言ってたけど本当のような気がしてきた。
我が家からタワーが見えるのですが、夜部屋に電気が付いているとこなんて
ほんとポツポツだった。どっちかといえば下層部の方がパラパラ付いてて上層部がパラくらい・・・このままじゃ共益費とか高くなったりしないのですか？

何か失敗のような気がしてきた・・・このタワーマンション。

[651: 匿名さん]

まだ地権者しか住んでないから、大半は入居されてないですよ。
ただ、店舗はガラガラですね。
まだ初めなので入らないのかとは思いますが、仮にどんどん入っていったとしても、一
つ一つが小さそうなので、パッとしない雰囲気は変わりなさそうですね。
なんでもっと大きな店舗にしなかったのでしょうか。。。
地権者の関係かな？？
あのへんは大きな店舗スペースなさそうだし、需要はあると思うんだけどなぁ。。。
まぁ、どうしても地権者寄りの開発になるだろうから、この件も含めて歪みがでてきて
ますね。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[652: 入居予定さん]

これはマンションが失敗したというより再開発が失敗したって感じですね。
できたらタワーのテナント部分は共用部分にしてほしかったですね。
まあ住めればどうでもよいのですが。

[653: マンコミュファンさん]

店舗部分の構想を全く無視した店舗間仕切りをした事が、このタワーの資産価値を大きく下げる事になるのは計画当初から分かっていた事だと思います。
購入される方がその事をあまり気にしないで、開発業者も詳しい内容を表に出さずに進めた結果でないでしょうか？神戸一の立地と言う事を強調した書き込みが多かったのでこの書き込みに惑わされた方もかなりいたでしょうね。住めればよいと割り切り、少し高買いになった事は仕方がないとあきらめることでしょうね。

[654: ご近所さん]

あとはここに出来る管理組合でどれだけこの新しい町を盛り上げていけるかですかね。
今後のテナント予定としては入居者さんの入居に合わせて、生活に密着したお店がいくつかオープンする事になると思います。
なので今より幾分かは店舗も埋まることになると思いますが、計画的に秩序立てて入店して頂かないと歯抜けになって見た目も悪くなるので注意が必要だと思います。
ただ何より問題なのは先に生活臭のあるお店主体で町が形成されてしまうと、町全体の雰囲気も生活臭漂うよう田舎臭い町の雰囲気になってしまう事です。
なので今からはコンセプトをしっかり立てて町を形成していかないといけませんね。
いろいろ大変だとは思いますがゴーストタウンなんて諦めずに頑張って下さい。
来年のこの時期には店舗ひしめくおしゃれなトアロードらしい町になってることを期待しています。

[655: 契約済みさん]

テナントの家賃が入らないとどうなるのでしょうか？
管理費が後々上がったりするのでしょうか?

ローンの支払いでいっぱいいっぱいなので不安なんですが。。。。。

[656: マンコミュファンさん]

テナントが入らなくても管理費に直接影響は出ないと思いますよ、既に分譲されていますから区画所有者の方が支払う事になりますから（全てが分譲済みが前提ですが）、しかしこのタワーは上層階がまだ確定していないので、管理費の割り当ての大きい物件が残っているのと、駐車場１６０枠の契約がどの程度進んでいるかが問題と思います。（駐車場の契約率はかなり影響するし、２年後の駐車料金改定時に影響出ると思いますけど）

[657: 匿名さん]

最近のショッピングモールはフードコート、服飾コート、ブランドコート、雑貨コート
と最初から場所を決めて入店させています、このタワーはまるでＪＲ高架下状態で買い
物が非常にしにくいし、服飾の隣がレストランとかになると最悪です、この状況ではブ
ランドショップは入る事は無いでしょう。公設市場のほうがまだまとまっていますよ
ね。テナントが入っても定着率は最悪と予想されますね。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[659: 匿名さん]

おそらく何店舗かは現状の様になる事を読みきれずに、既に契約して入ってくるおしゃれなお店もあるはず。
それをいかに逃さないようにするかがここの開発物件の勝負の分かれ目になると思います。
来年度は銀行による貸し渋り貸し剥がしが本格化するので、新たに冒険して入る店舗は少ないと思います。
新たにお店を呼ぶ事より入ってきたいい店をいかに逃がさないようにするかの方がまずは先決です。
数少ないおしゃれないい店がここを諦めて出て行くような事になれば、ここの開発はもう完全に終わりです。

[660: 匿名はん]

ゲタバキはやっぱりリスク高いねぇ

神戸の商業繁華性自体、たいしたことないから、輪を掛けるわなぁ

[664: 住まいに詳しい人]

駐車場全体は現在、すでに、転売に出ているようです。いずれにしろ、マンション内の駐車場が共有でなく、特に、第三者に所有権があるというのは、極めてまれで、将来いろいろ問題が生じる可能性がありますよ。

[665: 住まいに詳しい人]

マンション内の駐車場が共有なら、あとあと修繕積み立て費など駐車場を
使用しない人まで負担を背負うことになりますが、なぜ将来いろいろ問題が生じる可能性があるのかな？車に乗る人ならともかく、乗らない人にとっては全く関係ないよ。
というか第三者の所有権は逆にありがたい話です。

[666: 匿名はん]

だからー、神戸自体、商業集積的に見て、弱いんだってば

で、テナント部分、ぶつ切りなんでしょ

悲観的とか、こっちの精神面はどうでもいいが、

全面的に肯定なんてのんきな発想はお寒いよってだけだよ。

[668: 匿名はん]

日本レイト？？？いろんな意味でだいじょうぶかいな

[669: 匿名はん]

いろんな意味でだいじょうぶかいな

↑

何が？言いたいの？
全く関係ないでしょ