Tor Yamate THE KOBE TOWER（トア山手 ザ・神戸タワー）Part２

[ビギナーさん]

トア山手 ザ・神戸タワーについての情報を希望します。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思います。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：兵庫県神戸市中央区中山手通3-100
交通：阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩5分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩7分 （西口より）
　　　　東海道本線（JR西日本） 「元町」駅 徒歩4分
価格：3578万円-2億1990万円
間取：2LDK-4LDK+N
面積：53.76平米-168.46平米

[582: 周辺住民さん]

目の前のマリナーズも人気ある病院ですよ

[584: 買いたいけど買えない人]

>>583

倍率がかなり高かった、上層階南向きならすぐにでも現金で買いますよ。
すぐに売りに出して下さい。
よろしくお願いします。


P.S. 手数料分を乗せして頂いて構いません

[585: 匿名さん]

ついでに違約金分を上乗せしてしても買ってくれるそうです。

[587: 匿名さん]

損失のない解約＆望みの部屋を手に入れる方法（裏技）

契約者がひとまず解約
　↓
違約金発生（手付けが戻ってこない）
　↓
次の購入予定者が前契約者に失った手付け金額を解約手数料として支払う。（前契約者の損失がゼロに）
　↓
購入予定者は定価で普通にデベから購入。（定価＋前契約者の手付け金を支払うだけで望みの部屋を獲得）

つまり次の契約者は前契約者の失った手付け金を肩代わりすることで望みの部屋を手に入れることが出来る。
解約した契約者も失った手付金を次の契約者から弁済してもらうことで損失なく解約できる。
ただしこの方法はお互いの納得が前提となるのでデベも含めて前もって十分話し合う必要がある。

[588: いつか買いたいさん]

No587さん、それ裏技でもなんでもないと思いますけど。買いたい人が急に気が変わったりしてトラブルの元になるし、デベがそのような話にはのらないと思いますよ。

[589: 匿名さん]

588さんの書き込み見て笑っちゃいました。本当に裏技でもなんでもないですよね？？裏技というなら、ローンで購入の人はローンを通らなくする方法とかじゃないのでしょうか？現金で購入の方は無理ですよね？？

586さん＞25階以上ですか？

[590: 買いたいけど買えない人]

タワーラウンジより上のＮＨ、ＩＦタイプをキャンセル待ちしています。
7000万円の物件なら700万円手付けを払ってるはずです。
（キャンセルで違約金を払う必要もないです）
7300万円で売りに出せば手数料分含めてローンも完済になりますよね。

[591: 買いたいけど買えない人]

>>589さん

18〜19階がタワーラウンジですので20〜31階です。
第一希望は20〜24階の真南です。

[592: 匿名さん]

先日タワー内のショールームを拝見に行きました、その時に販売会社の方が今後地権者の方がお持ちの物件が売りに出る話を聴きました、それを待つのも良いと思いますよ。既に賃貸希望がかなりの戸数出ていますので、今後売り物件も出ると思いますよ。

[593: いつか買いたいさん]

えらい詳しいですけど御影タワーの業者さん？

[594: いつか買いたいさん]

（No.593)　No.30に返事するのをまちがえました。

[608: ビギナーさん]

マンションの中見てきました。
立地と建物は神戸ＮＯ．１だと思います。
キャンセルの部屋もあるようで、値段は別に高くないと思うのですが、
ただ部屋の中がグレードが低いですね。
ラウンジも大したことないし、屋上もこれが神戸の夜景か？というレベルでした。

店舗も予定よりあまり入らないみたいですが、家賃が入らない場合はどうなるのでしょうか？
立地がいいと思っており、迷い中なので意見ください。

[610: 匿名さん]

No.608 さん
私も先日内覧してきました。
同じ事を感じました、トアロードのワコーレも内覧しましたが内装はタワーのほうがグレードがかなり低いと感じました。
せっかくこれだけの場所なのに残念です、割高感はぬぐえないです。
確かにテナントも入っていないし、テナント料が高いのでしょうね。
２年後の駐車場の事もあるので様子をみたほうが良いと私は判断しました。

[612: 匿名さん]

私も見てきましたがテナントが今だ全然埋まってないことには驚きました。
さすがにこのままではちょっとやばい気はしますが不況なので難しいでしょうね。
次に中に入って各階フロアで感じたのが、内廊下の幅がせまい・・・。
手すりを付けたせいもあると思いますが、普通の廊下に比べてもあれはちょっと狭すぎるのでは。
生活に問題なければいいじゃんレベルの狭い内廊下だったんで、期待してた私としてはがっかりでした。
部屋の内装は地方にあるような普通のマンションとたいして変わらないごく普通の仕様でした。
タワー以外でも高級マンションならグレードの高い内装を施してる所はいくらでもあるので、こことそれらを比較してもしょうがないのかなとは思いましたが。
眺望というより見晴らしは良かったですが、今まで見てきたタワーの中ではまあごく普通の印象でした。
期待が大きかっただけに荒ばかりが目立ちましたが、立地はいいので608さんが迷う気持ちもよくわかりますね。

[614: 匿名さん]

このタワーは賃貸目的の投資物件の割合がかなり高いと聞きましたが、この時期引渡しはかなり厳しいと思います。
エントランスからエレベーターホールへの廊下の天井が低く印象がかなり悪い、一基８０台収容の駐車場もかなり出し入れに時間がかかり毎日の事なので大変でしょう。（出入りの場所も不便）

[622: 物件比較中さん]

期待が大きかっただけに落胆もひとしおといったところでしょうか？
感じ方は人によって違いがあると思いますが、全体的には満足といったところですか？

[623: 匿名さん]

ほんと廊下は迷路のように狭かった・・・それに天井も低いし内装も「え？？」って感じでがっかりでした。期待しただけに本当に驚きでした。期待してなかったらこんなものか、って流せたのだろうけど・・・
売りに出したら売れると思いますか？？
20階以上30階未満、真東の部屋です。南には面していません。90平米以上です。
仮に賃貸に出すとしたらいくらくらいになると思いますか？？

[624: 匿名さん]

やはり前評判が高すぎたのが原因ですかね。
みなさんの書き込み見てるとみんな同じようなこと考えてるんだなあと思いました。
賃貸市場についても今は不景気なので、高額賃貸については借り手側さんの会社からの補助
が前より出にくくなってる場合も想定されるので楽観視はできないと思います。
同時期に同じ場所からこれだけ多くの物件が賃貸に出されるとなると、やはり相場より少し
抑え目の賃料設定にしないと高額物件としてはスムーズに貸せないと思います。
もしうまく貸せたならこちらはまず投資用としておいて、住居用については景気回復してか
ら再度じっくり考えるという手もありますが、みなさんはどうされますかね？

[625: 入居予定さん]

私も部屋の天井が予想以上に低くとても圧迫感を感じました。。
またエントランスとエレベーター間の共用廊下の天井もとても低く圧迫感を感じました。
しかし共用廊下の狭さや内装のしょぼさは前からわかっていたし、私は立地と眺望でここを買ったのでまったく気になりませんでした。
眺めは予想以上に良かったと思います。

[626: 匿名はん]

契約者の方、元気ないですね。

[627: 契約済みさん]

私は満足しています。必要にして充分な住まいです。
割高なのは希少な立地ゆえ。納得で買ったのだから文句ないです。

内装もこんなものでは？MLも大して豪華じゃなかったし。分かってたことです。
天井高さもまさか図面と違ってるって訳じゃなし。（図ってないけど）

皆さんは今いいところにお住まいなんでしょうね。ウチは古い家なので。
較べちゃうからしょぼく見えるんですよ。いやならリフォームすればいいし。

テナント少しでも埋まるといいですね。

[628: 匿名さん]

その通りですね。最初からわかってたことですもんね。図面とおんなじなんだと思います。でも、これから支払できるのかものすごく不安です。。。不景気なんで。

[630: 契約済みさん]

No.629さん

確かにそうですね。

店舗所有者も苦しんでいるようなので、張り紙以外でテナントさんが入る方法があれば教えてあげてください。
入居予定者のみんなでお気に入りの店舗を誘致してあげてもいいかもしれませんね。

[631: 近所をよく知る人]

629さんはどうしてそんな無理で無駄な期待をしたの？裏切られるの分かってるのに。
お金も掛けないでモデルルームより上等の仕様になるわけないです。

[632: マンコミュファンさん]

確かに立地は最高？でも立地も回りの状況によって変ると思います。
このままテナントが入らないゴーストタウンになったら、立地も最悪と言う事になります。
最近本音意見が多く書き込まれていますが・・立地だけはの神話がこのままだと崩れ去ってしまいそうです。

[633: 匿名さん]

「新築で利回り7%以上回る物件は神戸では現在ここだけでしょう」
この書き込みされた頃は、このマンションの購入者の方は元気一杯だったのに−一寸先は分かりませんね。

[634: 匿名さん]

現在はどうなの？

[635: 匿名さん]

6000万の物件で7％だと年420万、月35万の賃料。おそらくここはたくさん貸し物件が出るだろうから、月20万以下の賃料になるのでは・・・20×12ケ月で240万・・・利回りは4％いくかどうかでは？

[636: 匿名さん]

借りる方はお得なわけですね。

[637: 匿名さん]

ここは高額賃貸になるので借りられる方も普通のマンションでは得られない
グレードの高い仕様を求めてやってこられる方がほとんどだと思います。
天井が低く内装がショボイのでは満足されないかもしれません。
せめて立地だけでも高く評価して頂きたいのでシャッターの張り紙だけは
早急になんとかしてほしいです。

[638: 匿名さん]

フラッツ棟の１Ｆのテナントも今年２月から賃貸が始まり現在残り１区画にやっとなったみたいですが、今の集客状況では撤退する店舗が出る可能性があると思います。
早くタワーにテナントが入りこの地区が活性しないとこのままでは本当に厳しいと思います。
開発業者の方もテナント呼び込みに尽力してほしい。
地権者に引き渡せばそれまで、大型モール位の売り場面積があるのだから誰かが旗を振って集客努力をしないとせっかくの開発事業が開発前より悪い結果になる可能性があります。このままテナントが入らないと地権者の方にとって大問題です。
タワーのイメージを大きく失墜することに繋がると思います。

[639: マンション投資家さん]

ほんとの投資家はこんな高い物権には手を出さないでしょう。
利回り４％って・・・
素人か投資家気取りが買ってるんでしょうね。
今は周辺物件でもだいぶ値段下がったので、そちらの方がそろそろ買い時期かと。

[640: 素人]

値段下がってきましたか？

[642: マンコミュファンさん]

この景気ではテナントを呼び込む事はかなり難しいでしょう。
ましてこの物件はショッピングモールとしてのコンセプトが最初から出来ていないので、例えばファミレス、大手家電量販、ドラッグチェーン、食品スパー等の中核が入るスペースが無いので、集客が非常に難しい、地権者に渡す事しか考えずに作った物件なので細かく仕切っているのが致命的です。いままで立地が良い、利回りが良い・等の書き込みが多かったですが、実際にモールの事について詳しく触れてなかったですね、今となれば手遅れですけど。本当の投資家の方はこの点を早くに見抜いて５月頃に既に警報を鳴らしていましたよね、引渡しになれば分かりますと書き込みされていました。

[644: 匿名さん]

じゃあ何にも入らなかったらそのぶん、住民に負担がかかり続けるってことですか？

[645: 地元不動産業者さん]

賃貸物件、家賃高すぎます。

何、考えてんだ！

[646: 地元不動産業者さん]

店舗の賃料も高すぎます。

何、考えてんだ！

[647: 匿名さん]

それならば手付けを流してでも解約すべきってこと？こないだローン契約終わったんだけどクーリングオフはできるのかな？

[648: 匿名さん]

現場を見に来られたほう良いと思います、特に土日に一度回りの現状を見てからご自分で判断される事をお勧めします。これだけの高額の買い物をされるのですから。

[650: 周辺住民さん]

夕方に子供のお稽古でタワーの下を通ったけど全然テナント入ってないのにびっくりした。
表側（トアロード側）はまぁそこそこ入ってたけど南側が暗い。
近所の友人が「ここ住人も店もまばらやねん」と言ってたけど本当のような気がしてきた。
我が家からタワーが見えるのですが、夜部屋に電気が付いているとこなんて
ほんとポツポツだった。どっちかといえば下層部の方がパラパラ付いてて上層部がパラくらい・・・このままじゃ共益費とか高くなったりしないのですか？

何か失敗のような気がしてきた・・・このタワーマンション。

[651: 匿名さん]

まだ地権者しか住んでないから、大半は入居されてないですよ。
ただ、店舗はガラガラですね。
まだ初めなので入らないのかとは思いますが、仮にどんどん入っていったとしても、一
つ一つが小さそうなので、パッとしない雰囲気は変わりなさそうですね。
なんでもっと大きな店舗にしなかったのでしょうか。。。
地権者の関係かな？？
あのへんは大きな店舗スペースなさそうだし、需要はあると思うんだけどなぁ。。。
まぁ、どうしても地権者寄りの開発になるだろうから、この件も含めて歪みがでてきて
ますね。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[652: 入居予定さん]

これはマンションが失敗したというより再開発が失敗したって感じですね。
できたらタワーのテナント部分は共用部分にしてほしかったですね。
まあ住めればどうでもよいのですが。

[653: マンコミュファンさん]

店舗部分の構想を全く無視した店舗間仕切りをした事が、このタワーの資産価値を大きく下げる事になるのは計画当初から分かっていた事だと思います。
購入される方がその事をあまり気にしないで、開発業者も詳しい内容を表に出さずに進めた結果でないでしょうか？神戸一の立地と言う事を強調した書き込みが多かったのでこの書き込みに惑わされた方もかなりいたでしょうね。住めればよいと割り切り、少し高買いになった事は仕方がないとあきらめることでしょうね。

[654: ご近所さん]

あとはここに出来る管理組合でどれだけこの新しい町を盛り上げていけるかですかね。
今後のテナント予定としては入居者さんの入居に合わせて、生活に密着したお店がいくつかオープンする事になると思います。
なので今より幾分かは店舗も埋まることになると思いますが、計画的に秩序立てて入店して頂かないと歯抜けになって見た目も悪くなるので注意が必要だと思います。
ただ何より問題なのは先に生活臭のあるお店主体で町が形成されてしまうと、町全体の雰囲気も生活臭漂うよう田舎臭い町の雰囲気になってしまう事です。
なので今からはコンセプトをしっかり立てて町を形成していかないといけませんね。
いろいろ大変だとは思いますがゴーストタウンなんて諦めずに頑張って下さい。
来年のこの時期には店舗ひしめくおしゃれなトアロードらしい町になってることを期待しています。

[655: 契約済みさん]

テナントの家賃が入らないとどうなるのでしょうか？
管理費が後々上がったりするのでしょうか?

ローンの支払いでいっぱいいっぱいなので不安なんですが。。。。。

[656: マンコミュファンさん]

テナントが入らなくても管理費に直接影響は出ないと思いますよ、既に分譲されていますから区画所有者の方が支払う事になりますから（全てが分譲済みが前提ですが）、しかしこのタワーは上層階がまだ確定していないので、管理費の割り当ての大きい物件が残っているのと、駐車場１６０枠の契約がどの程度進んでいるかが問題と思います。（駐車場の契約率はかなり影響するし、２年後の駐車料金改定時に影響出ると思いますけど）

[657: 匿名さん]

最近のショッピングモールはフードコート、服飾コート、ブランドコート、雑貨コート
と最初から場所を決めて入店させています、このタワーはまるでＪＲ高架下状態で買い
物が非常にしにくいし、服飾の隣がレストランとかになると最悪です、この状況ではブ
ランドショップは入る事は無いでしょう。公設市場のほうがまだまとまっていますよ
ね。テナントが入っても定着率は最悪と予想されますね。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[659: 匿名さん]

おそらく何店舗かは現状の様になる事を読みきれずに、既に契約して入ってくるおしゃれなお店もあるはず。
それをいかに逃さないようにするかがここの開発物件の勝負の分かれ目になると思います。
来年度は銀行による貸し渋り貸し剥がしが本格化するので、新たに冒険して入る店舗は少ないと思います。
新たにお店を呼ぶ事より入ってきたいい店をいかに逃がさないようにするかの方がまずは先決です。
数少ないおしゃれないい店がここを諦めて出て行くような事になれば、ここの開発はもう完全に終わりです。

[660: 匿名はん]

ゲタバキはやっぱりリスク高いねぇ

神戸の商業繁華性自体、たいしたことないから、輪を掛けるわなぁ

[664: 住まいに詳しい人]

駐車場全体は現在、すでに、転売に出ているようです。いずれにしろ、マンション内の駐車場が共有でなく、特に、第三者に所有権があるというのは、極めてまれで、将来いろいろ問題が生じる可能性がありますよ。

[665: 住まいに詳しい人]

マンション内の駐車場が共有なら、あとあと修繕積み立て費など駐車場を
使用しない人まで負担を背負うことになりますが、なぜ将来いろいろ問題が生じる可能性があるのかな？車に乗る人ならともかく、乗らない人にとっては全く関係ないよ。
というか第三者の所有権は逆にありがたい話です。

[666: 匿名はん]

だからー、神戸自体、商業集積的に見て、弱いんだってば

で、テナント部分、ぶつ切りなんでしょ

悲観的とか、こっちの精神面はどうでもいいが、

全面的に肯定なんてのんきな発想はお寒いよってだけだよ。

[668: 匿名はん]

日本レイト？？？いろんな意味でだいじょうぶかいな

[669: 匿名はん]

いろんな意味でだいじょうぶかいな

↑

何が？言いたいの？
全く関係ないでしょ

[674: 物件比較中さん]

こんだけ最高の立地に大規模タワーが建つとそりゃーいろんな意見が出てもしょうがないよな

[675: 匿名さん]

このタワーは唯一立地だけ、立地は住む人、周りの環境評価によって変わると思いま
す。
開発途中の評価と現状評価ではかなり大きく違っていると思います、最近の書き込み
見ていても特にモールのコンセプトの無さが指摘されています、雑居、入れ歯状態だし
年明けに一般分譲が引き渡しになり住居部分の入居率がどの程度変わるか、かなり投資
目的が多いと聞いています、この時期賃貸はかなり難しいと思います、マンション内の
駐車場が共有でなく、特に、第三者に所有権がある事も部屋を賃貸に出す場合かなり不
利な
条件になります。（管理組合との契約でなく、第三者との契約、よって管理人さんは紹
介はしても、契約、空き状況、車庫証明についてはノータッチです）

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[676: 物件比較中さん]

個人的には素晴らしい立地に素晴らしい開発と思いますが・・・

先日から、また朝から長文で否定意見・・・そこまでして何がしたいんでしょうか？？
あなたはご近所さんですか？
かなりこの大規模開発で嫌な思いをされたんだと思いますが・・・
同情します。

[677: 買いたいけど買えない人]

①トア山手が建ったことで裏のマンションの日照、眺望問題
②抽選に外れてやむを得ず他物件を購入された方
確かにこの物件を目の敵にしている人は多そうです

[681: 住まいに詳しい人]

やはりこの辺りとってもお洒落ですね！
タワーパーキングの修繕負担がこの先住民にないということは大きなメリットですよ