Tor Yamate THE KOBE TOWER（トア山手 ザ・神戸タワー）Part２

[ビギナーさん]

トア山手 ザ・神戸タワーについての情報を希望します。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思います。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：兵庫県神戸市中央区中山手通3-100
交通：阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩5分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩7分 （西口より）
　　　　東海道本線（JR西日本） 「元町」駅 徒歩4分
価格：3578万円-2億1990万円
間取：2LDK-4LDK+N
面積：53.76平米-168.46平米

[383: 免震は縦揺れ地震には対応していない]

免震構造の一番のデメリットはコストが高いことです。

耐震構造では必要としない免震装置を生成する積層ゴムや、免震継手の価格や工事費は一つのマンションで億単位になります。

又、この積層ゴムは消耗品であり、耐用年数が繰れば交換しなければなりません。

メーカーによっても異なりますが、積層ゴムの耐用年数は４０年前後と言われています。

しかし、免震構造の歴史は浅い為、本当に４０年持つのか疑問視する声もあります。

耐用年数がきて積層ゴムを交換するときには、何千万、何億のお金が必要となります。

そのお金はもちろん、入居者の管理費や修繕積立金から賄われるのです。

免震構造のマンションを購入する方は、免震装置のメンテナンスをどのように計画しているかを確認することをお薦めします。

次に免震構造は歴史が浅い為、免震のノウハウを持っている施工会社はまだまだ少ない状態です。

設計で免震構造になっていても、施工会社がしっかりしていないと免震構造にきちんとなっていない建物もあるといいます。

僕もこの２年間で、何件かの免震構造の現場に携わってきましたが、施工図も非常に難しいと感じています。

メーカーを呼んで何回も確認しても、なかなか上手くいかないものです。

つまり、きちんとした施工会社でないとせっかくの免震構造が無駄になってしまうかもしれないのです。

▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼
もう一つは

免震構造(免震工法)は
“横揺れ地震に対応しているが縦揺れ地震には対応していない”

ことです。

都市直下型地震は縦揺れ地震といわれています。

縦揺れ地震がきたときには耐震構造と同じ、又は耐震構造よりも弱いという専門家もいます。

こればかりは、本当に直下型の地震がこないとわかりません。

[384: 住まいに詳しい人]

耐震構造が優れています。
免震構造は、響き・イメージはいいのですが、以下のデメリットがあります。
１．低階層の個人住宅の場合、大変割高になる。
２．通常は地震の揺れを減じることができるが、地震周期が免震装置の固有周期に近いと、水平方向の揺れが増幅してしまうことがある。（あらゆる周期の地震の揺れを弱める設計はできない。）
３．阪神淡路、中越沖のような直下型で鉛直方向の揺れが大きな地震への対応が困難。
　（逆に、鉛直方向の揺れが増幅するケースあり）
４．メンテナンス費用がかかる。
　また、地震で建物と基礎の相対偏位が生じた時はジャッキ等で修正が必要。
５．強風で建物が揺れることがある。（建物が地面にガチッと固定されていませんので・・・）

　まとめますと、費用が高く、確実な効果が期待できない免震構造よりも、耐震構造にした方が遙かに確実に地震に耐えることができ、経済的メリットも大です。
　ただし、耐震構造の場合、一般的には免震構造よりも揺れるケースが多いですから、家具はしっかり固定する必要があります。

[385: 匿名さん]

↑講釈ご苦労さんです。
免震は積層ゴムだけじゃありませんよ。すべりもあれば、エアーもあります。
たいていの物件は、積層（某タイヤメーカー）と考えますが今は積層＋すべりもあります。
維持管理は、メーカーの見積をじかに見たほうがいいですね。
ゼネコンでマージンなんてあたりまえですから。

[386: 匿名はん]

結局なんだかんだいいながら、ここの事業主が御影でやっているタワーは免震設計。
そこに耐震と免震の違いわかりやすく書いてます。

http://www.mikage47.jp/equipment_d.html


それぞれ一長一短あるが、コストを下げる為っていうのが耐震になった決め手じゃね？
地震のことを考えて・・・とかじゃないよ。
別にコストが合わないからっていうのが悪いことではないけどね。

[387: 匿名さん]

＞386コストを下げる為？
つくづく・・・
>>384が正論
費用が高く、確実な効果が期待できない免震構造よりも、耐震構造にした方が遙かに確実に地震に耐えることができ、経済的メリットも大だからです。

あと山手の地盤は固くないので免震には不向きなのです。

[388: 匿名はん]

>あと山手の地盤は固くないので免震には不向きなのです。

場所にもよるが山手の方が地盤が固いところが多い。
海だった可能性が低いし。
ライオンズあたりは地盤弱いかと思うが。

＞費用が高く、確実な効果が期待できない免震構造よりも、耐震構造にした方が遙かに確実に地震に耐えることができ、経済的メリットも大だからです。

じゃあなんで同じ事業主なのに、御影は免震にしたの？？
不確実で非経済的なものを高く売りつける為？

（上の御影タワーより抜粋）
従来用いられていた耐震構造は、柱・梁などの躯体そのものの強度を高めることで、文字通り地震に耐える構造でした。しかし、この構造では建物が地震の揺れをそのまま伝えてしまうため、上層階に上がるほど、激しく揺れを起こす恐れがありました。「御影タワーレジデンス」では建物と地盤の間に免震装置を配置することで、地震の揺れを建物に伝わりにくくする免震構造を採用。家具の転倒などの二次災害からも暮らしの安全を守ります。


御影タワーあたりは地震のとき被害大きかったし、イメージ的にそんなに地盤固くないと思うが・・・
御影が劣っているっていうことでいいの？？
耐震より安全をお守りするらしいけど？

[389: 匿名はん]

追記
分かれてごめんなさい。

＞あと山手の地盤は固くないので免震には不向きなのです。

ここの地盤が固くないってことですよね？
大丈夫？

[391: 匿名はん]

オタクロードってなんですか？？

[392: 匿名さん]

＞389
長田や灘、東灘は古い建物が多かったので被害が大きく感じただけ
ライオンズも御影タワーも地盤は固い
＞大丈夫？
ライオンズもここも問題ないよ
＞391
相手にしない相手にしない

[393: 匿名さん]

なんかここが耐震なことの理由について勝手な憶測が飛び交っていますね。
実はここも当初は免震タワーになる予定でした。
しかしある問題が浮上した為やむおえず耐震になってしまったのです。
契約者さんならなぜここが免震にならなかったのかは当然ご存知なはずですよね？

[394: 匿名さん]

免震構造(免震工法)は
“横揺れ地震に対応しているが縦揺れ地震には対応していない”

縦揺れ地震には対応していないって・・免震って意味ないやん

[395: 匿名さん]

↑ただの積層なら効果ないかもね。

[396: 物件比較中さん]

どう言ってても住宅性能表示がないマンションだからね・・・・・なんでだろうね。

[397: 物件比較中さん]

何の役にも立たない住宅性能表示ね
今時ワコーレによくついてますよ、ハイ

[398: 物件比較中さん]

何事も無ければね。

[399: 買いたいけど買えない人]

何があっても、基準を満たしてたら関係ないよ
満たしてなければ基本的に問題なだけ、そんなもの飾りに過ぎないよ
あって得した例がない

[400: 物件比較中さん]

神戸タワーって立地も、見た目も凄いけど、しかし凄いネーミングだな

[401: 匿名はん]

>実はここも当初は免震タワーになる予定でした。しかしある問題が浮上した為やむおえず耐震になってしまったのです。

ある問題とはなんなのでしょうか？

[402: 匿名さん]

＞３９４
せん断波は、ほとんどが横波。縦波は建物を大きく破壊するエネルギーはありません。
免震構造であれば、当然、耐震性もありますし、地震の被害を最小限にとどめるのでは？

免震出ない建物も、縦波には対応していませんよ。あしからず。
『意味無い』とか言う前に勉強しましょう。

[403: 匿名はん]

３８３・３８４・３９４さん


墓穴掘っちゃいましたね。
４０２さんが正解です。

少なくとも重要な横揺れに対し、耐震よりも建物の影響を軽減する免震の方が優れています。

[404: 匿名さん]

ちなみに免震ゴムは、紫外線さえ浴びない環境ならば、１００年はもちます。建物が１００年コンクリートの場合で考えれば、建物とともに寿命を迎えるわけです。

仮に、途中大地震が来たとして、メインテナンスが必要としても、そのときは周りの建物は免震建物よりもの大きくメインテナンスを必要としているかもしれませんね。
その時が、免震の真価が問われるときなのでは？

勿論、長周期などに関して、免震にある程度否定的な意見もありますが、それは固有値が一致すると言う場合だけではないでしょうか？　固有値が一致すれば、免震であろうが、制震であろうが、
耐震であろうが同じことです。

[405: 物件比較中さん]

３９３さん、免震にしなかった理由ってなんですか？　コストがかかるからやめにしたとか？
ということは耐震より免震のほうがいいの？？？
全くの素人なのでわかりませんが、話を総合すると免震のタワーの方がいいのかな。

[406: 入居予定さん]

私は過去2回違うタワーに居住し、今回またタワーを購入しました。1件目は耐震、2件目は免震、そして今回の耐震です。
合計すると10年近くタワーに住んでます。すべて25階以上です。住んだ経験からすると、耐震は良く揺れました。台風の日にも揺れてました。台風の場合は揺れているというか回っている？みたいな感じでした。でも、震度4以上の地震があった覚えがないので大して揺れを感じたことはなかったです。今住んでいる免震のタワーは、震度3でも気付かないほどの揺れです。震度1、2は全く気付かなかったのがほとんどです。台風で揺れていると感じたこともありませんが、揺れていたのかもしれません。比べるとどっちがいいのかは10年ほど住んでもわかりません。ただ言えるのはどっちも快適に住めました。
他の方も仰ってるように、一長一短だと思いますし価値観の問題だと思います。確かに免震のほうが家具も動かないので良さそうな気もしますが。。。私は、地震が来ても助かれば良いと思っていますので耐震でも構いません。耐震ですので折れることはないと思ってますし。ただ、他の方も仰ってますが、家具の転倒防止等はやっとかないといけないですね！入居までの宿題になりました。

それよりも、ここの書き込みのお陰で耐震や免震のことが良く分かりました。詳しい方の書き込みはありがたいです。

明日から（今日からでしたっけ？）内覧会ですよね。楽しみです♪

[407: 入居予定さん]

入居予定の住人について「ここはややこしそうな人が多そう」という書き込みがありましたが、300戸近くあるマンションですからややこしい人が居てもおかしくはないですよね。でもそれはどこでも同じでしょうし、一軒家でもありうる事なのでここでその書き込みは誹謗中傷に値しますよ。あなたのような人が購入してなくて良かったと思いました。

ここの書き込みずっと見てますが、他物件を批判してるのは入居予定の人はほとんどいないですよ。匿名での書き込みが多いので購入者ではない人だと思うのですが。。。

冷静に情報交換しましょう。

[408: 匿名はん]

ややこしそうな人はどこでもいると思うが、その割合が違う気がする・・・
もともと中山手、山本通あたりは多国籍、組系、お水関係等が神戸でも一番集まるところ。
逆に言えば便利だからだと思いますが。
地権者も多いらしいし。
引渡しがずれてる件とか他も見ると、地権者中心で後から入る人間と調和するかどうかの不安も大きい。
賃貸で借りる人もお水とか華僑とか、普通のサラリーマンはまずターゲットにならないだろうね。
まぁ、賃料も高くなるし当然ではあるけど。
全員がとはまったく思っていませんが。

[409: 物件比較中さん]

>>405さん

>>384の下記とおりです

耐震構造が優れています。
免震構造は、響き・イメージはいいのですが、以下のデメリットがあります。
１．低階層の個人住宅の場合、大変割高になる。
２．通常は地震の揺れを減じることができるが、地震周期が免震装置の固有周期に近いと、水平方向の揺れが増幅してしまうことがある。（あらゆる周期の地震の揺れを弱める設計はできない。）
３．阪神淡路、中越沖のような直下型で鉛直方向の揺れが大きな地震への対応が困難。
　（逆に、鉛直方向の揺れが増幅するケースあり）
４．メンテナンス費用がかかる。
　また、地震で建物と基礎の相対偏位が生じた時はジャッキ等で修正が必要。
５．強風で建物が揺れることがある。（建物が地面にガチッと固定されていませんので・・・）

　まとめますと、費用が高く、確実な効果が期待できない免震構造よりも、耐震構造にした方が遙かに確実に地震に耐えることができ、経済的メリットも大です。
　ただし、耐震構造の場合、一般的には免震構造よりも揺れるケースが多いですから、家具はしっかり固定する必要があります。

[410: 匿名はん]

＞４０９さん


＞費用が高く、確実な効果が期待できない免震構造よりも、耐震構造にした方が遙かに確実に地震に耐えることができ、経済的メリットも大です。

だからじゃあなぜ同じ事業主で御影タワーは免震を採用してるのか説明してよ。
自信もって免震をアピールしてるよ？
御影タワーは悪いってこと？

＞１．低階層の個人住宅の場合、大変割高になる。
意味が分かりません。免震を入れたから割高になるってこと？持分割合でほぼ均等に分けられてるのではないの？ってかここの物件の価格が割高だし。

＞２．通常は地震の揺れを減じることができるが、地震周期が免震装置の固有周期に近いと、水平方向の揺れが増幅してしまうことがある。（あらゆる周期の地震の揺れを弱める設計はできない。）

それはまれなことで、増幅したケースはまだ正式には確認されていません。机上の理論です。当然確証されていないので、あるかもしれないとは思っていますが。
あらゆる周期の揺れを弱められなくても、少なくともある程度のものは弱められるので、揺れに対しなにもない耐震よりも優れています。

＞３．阪神淡路、中越沖のような直下型で鉛直方向の揺れが大きな地震への対応が困難。
　（逆に、鉛直方向の揺れが増幅するケースあり）

鉛直方向の揺れは耐震も対応困難。というか鉛直を見るような構造計算はタワーに限らずどこもされてません。
増幅するケースってどんなとき？

＞４．メンテナンス費用がかかる。
　また、地震で建物と基礎の相対偏位が生じた時はジャッキ等で修正が必要。

もし万が一ずれたらの話。確かにその部分は免震装置のない耐震よりも費用はかかるかと。
ただ免震装置だけのメンテナンス費は一戸あたりに直したら知れてます。
修繕計画でみてもそれ含みでもそんなに大きくは変わりません。
地震時建物本体の負荷が少ない為、そのときは耐震よりも修繕費が少なく済む場合もあるかと。

５．強風で建物が揺れることがある。（建物が地面にガチッと固定されていませんので・・・）

４０６さんの実体験を参考にされては？逆に耐震のときに風で揺れるらしいですよ？
自慢の太い？タワーですから面が大きく風を受ける量も多くなるのかな？

[411: 匿名さん]

これは個人的な意見ですが、反対の考え方を示しておきます。

１、低層階の方も、免震なら家具が倒れたり、それによる怪我や不測の事態を免れる可能性が高いと言う意味で恩恵を得られます。

２、免震は固有振動値をダンパーなどを使って、ある程度設計できますので、予想される地震波の振動値を避ける最大の努力が出来る。かも。
固有値が一致すれば、耐震でも同じです。めったに発生しない長周期型の地震で免震が危ないと考えるのは無理があるかもしれませんね。
ただ、長周期にしても、最近発見された地震の形ですので、誰も確かなことはいえません。
むしろ頻繁に襲う一般的な地震で被害を最小限に抑えるのが免震のコンセプトです。

３、ケースがあると言うのは、ほとんど無いから言うのです。免震ゴムの硬さがコンクリートより硬いから出る話かもしれませんが、それなら巨大な地盤が固いことを安心材料にすることもおかしいですね。直下型の縦波で大きな被害が出るならば、免震も耐震もありませんよ。耐震も結局はせん断波を重視して造っていますから。

４、これは事実でしょうね。ただ、免震の構造によるのでしょうが、ゴムの場合でも、そう頻繁に換えるわけではありません。費用についても高いかどうかは主観的なものです。
『免震の建物と基礎の相対偏位が生じる様な地震時は』　って、どんな状況でしょう。ジャッキアップで直せるならいいじゃないですか。福岡の免震タワーに被害がありましたが、それは地盤とのクリアランスを設けている部分が開いただけのことです。周りの耐震では被害が無かったのでしょうか？？

５、風で揺れるエネルギーを熱に換えるのが免震のいいところ。制震とは違って風の力を面全体で受け止めますので、揺れは小さくて済みます。耐震も結局のところ、制震と同じ柔構造。揺れるのは同じです。

すべては飼い主が自分の判断で選べばいい事。耐震、制震、免震どれの技術も優れています。

[412: 契約済みさん]

↑　すみません、飼い主→買い手です。

[413: 匿名さん]

要するに耐震も免震もこじつけの部類になってきてますね。
この物件を執拗に批判ばかりしている人
耐震構造が優れている考え方もあって別にそれはそれでいいんやないの
免震構造が良いと思うなら免震の建物買えばいいだけ
目くじら立てて、そんなに必死にならなくてもね・
私は免震の建物に住んでいますが、下記の考え方もありだなと思った一人です。
免震の将来的なコストが少し不安なことは確かです。まあ人それぞれで
　まとめますと、費用が高く、確実な効果が期待できない免震構造よりも、耐震構造にした方が遙かに確実に地震に耐えることができ、経済的メリットも大ってことですね。

[414: 匿名さん]

私はここの地権者ですが・・・
ここのスレをはじめて拝見させてもらいとても残念に感じました。

[415: 購入検討中]

そうですね。なんだか一緒に住みたくない方々がたくさんいますね

[416: ４０５です]

耐震を主張してる人は意地になって免震をけなしてますね。 その後の書き込みでだいたいわかりました。
人それぞれですからいいと思うようにしたらいいですよね。
私は免震のタワーを考えます。

[417: 物件比較中さん]

一通り読ませてもらいましたが
意地になってるのはわざわざ耐震の物件のスレにまできて
免震の話を一生懸命している
415=416　だと思うが・・・
いったい何がしたいのかね、多分粘着している同じ方の書き込みだろうけど・・・

＞私は免震のタワーを考えます。
他物件を否定されず、自信があるのなら
黙ってそうされたら良いと思いますよ。

私は自信があるのでわざわざ免震のスレに行ったりしませんので。あしからず

[418: 匿名さん]

414ですが、415さんは誤解されているようで・・・
地権者についての考え方が残念という意味です。
こちらをご購入された方の話ではありませんので誤解のないようにお願いいたします。

[419: マンコミュファンさん]

先日拝見しに行きましたが、
この物件は立地をはじめ、建物の外観などとても素敵だと思いました。
神戸の一等地というだけあって、いろんな方に注目されているということは間違いないです。
心無い書き込みが、地権者の方に逆に気をつかわせてしまってとてもお気の毒だと感じました。

[421: 入居予定さん]

414さん＞そんなこと言わないでください。。。って言ってもこの書き込みではそう思われても仕方ないですよね。419さんの仰るとおりお気の毒に思います。
すくなくともここの物件を購入した方は「多国籍、地権者、水商売」等理解されての購入だと思います。神戸はどこに行っても多国籍ですし、便利な立地上水商売の方もおられるでしょう。地権者の方に優遇があって何が悪いのでしょうか？私は入居に差があってもなんとも思いません。地権者の方々の協力あってこそ、このマンションが建ったのですから。
要するに地権者がどうの多国籍がどうのって書き込んでる方は購入しなかった理由を書き込んでるのだとは思いますが、そんな非難は2チャンネルに行ってやってください。そんな情報必要ないですから。

[422: 匿名はん]

確かに土地を提供してもらって再開発したというのはありますが、最終的には色んなかたとの協同生活ですので、そうなればどっちが上とかでなくあくまで対等に考えてくれる地権者であることが大事かと。
地権者がいるマンションの場合、すでに地権者で一グループが出来ているのと、以前かなり自我を通される方がいるとは聞いたことがあったので、注意は必要かと思います。
震災で建て直ししたマンションでも入居者で不協和音があったことがあるとニュースで見たことがあります。
当然良い地権者の方が多いとは思いますが。

[423: 匿名さん]

教育ママばかりいる地域より、私は好きだな

[424: 匿名はん]

こんなとこファミリーなんてほとんど買わんだろ。
教育ママはいないが、子育ての環境としては劣悪かと。

[425: 購入検討中さん]

ファミリーで検討中ですが、神戸の人間なら素直にこの辺りは憧れの場所ですね。
ここが「こんなところ」なら他は大変なことになっちゃいますよ（笑）

[426: 匿名はん]

ここは商業地であって住宅地でなない。
１・２人とかで住むなら便利だしいいと思いますね。
遊ぶ場所もないようなとこでファミリーの憧れにはなりませんよ。
もう少し子供のこと考えてあげて。

[427: 購入検討中さん]

あなたに言われなくてもよく考えていますんで、お気遣いなく。

[428: 周辺住民さん]

遊ぶところがないって、この辺りのことを知らない人間が何をはりきって言ってるの？
諏訪山、布引、摩耶山、運動公園、メリケンパークなどなどあげたらきりがないよ
海も山も徒歩15分で行けるし遊ぶところはたくさんあります

造られた公園だけで遊ばしてるのが子供の幸せなのかな？
東京、大阪と違い、神戸は田舎ですからね

[429: 購入検討中]

夜はどうですか？ このあたりは人通りはどんな感じでしょう？ 真面目に聞いてますので茶化さないで教えて下さい。

[430: 匿名さん]

逆に事件の多い閑静な住宅街より、人通りもあり安全だと思いますよ

[431: 匿名はん]

子供が友達同士で気軽に遊ぶ公園とか、学校帰りに公園とか広場で遊ぶスペースのことですが？
諏訪山、布引、摩耶山は・・・この物件ではしょっちゅう行けないでしょ？
メリケンパークって・・・休日家族で遊ぶには良いですが、平日子供たちだけでは行けないでしょ？
造られた公園どうこうじゃなく、子供たちだけでも気軽に遊べるスペースが近くにあるかどうか。
またそこに行くまでに子供たちだけでもある程度安心か。
今は住宅地でも犯罪に巻き込まれることがあるので、決してここがすべて悪くなるとは言いませんが、少なくともこのあたりはファミリーが少ないし、子供の数も少ないので、子供同士のびのびと・・・というのは難しいかと。
ゲームセンターで遊ばせるんですって言う家庭には良いかと思います。

[432: 匿名はん]

人通りがあっても・・・酔っ払いとか夜活動する人ばっかじゃん・・・
子供にメリットとなる人通りではないでしょ。