Tor Yamate THE KOBE TOWER（トア山手 ザ・神戸タワー）Part２

[ビギナーさん]

トア山手 ザ・神戸タワーについての情報を希望します。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思います。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：兵庫県神戸市中央区中山手通3-100
交通：阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩5分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩7分 （西口より）
　　　　東海道本線（JR西日本） 「元町」駅 徒歩4分
価格：3578万円-2億1990万円
間取：2LDK-4LDK+N
面積：53.76平米-168.46平米

[381: 購入経験者さん]

＞みんな、自分が生きてる間に、阪神大震災のような地震があるかないかわからない話なのに・・・・

今すでに南海地震が迫ってるらしいし、実際北陸の方では、数年の間に２回地震にあったこともありますよ。わからないからなにも考えないって、阪神大震災でなに学んだんでしょうね。
寿命が短いかたは知りませんが。

今の建物はだいたいどれも手抜きじゃなければ大丈夫みたいだから、どちらかといえば、家具の下敷きになったり、窓ガラスに突っ込んじゃう心配が大事かと思います。
過度に地震を気にする必要はないかと思いますが、長期間の間であればそこそこの規模の地震は十分ありえるかと。別にどうなってもいいって言うならかまわないのでしょうけど。

＞免震って管理費共で修繕積み立てが月に10万円近くになるらしいよ。
いよいよこういう根拠ない煽りがでてきましたね。
削除にあたいするかと思いますが・・・

修繕計画書見ましたが、免震の設備の交換費用も入れてても２０年後でも３万円前後みたいですが？
１０万円って・・・２００㎡くらいの部屋のことじゃないですか？
管理費って若干上がることもあるかもしれませんが、免震だから値上がりするとかないし。

＞耐震だからって、倒れるわけじゃないし、細長い免震タワーも揺れはかなりあると思うよ
耐震でも倒れることは手抜きでもない限り大丈夫だと思います。ただ、室内グチャグチャは間違いないかと。。。
耐震の場合、地震のときわざと撓って揺れるようにつくると聞いたことがあります。
じゃないと建物に負荷がかかってそれこそ折れてしまうとか。。。
モデルルームで耐震と免震の比較した模型を見たことがありますが、明らかな違いはありましたね。
細長い免震タワー？よりも耐震の方が断然揺れますよ。

[382: 匿名はん]

３８０さん

地震保険って大した保険金額でないし。
しかも耐震設計って免震よりも保険金額高くなかったっけ？？
間違ってたらスミマセン

[383: 免震は縦揺れ地震には対応していない]

免震構造の一番のデメリットはコストが高いことです。

耐震構造では必要としない免震装置を生成する積層ゴムや、免震継手の価格や工事費は一つのマンションで億単位になります。

又、この積層ゴムは消耗品であり、耐用年数が繰れば交換しなければなりません。

メーカーによっても異なりますが、積層ゴムの耐用年数は４０年前後と言われています。

しかし、免震構造の歴史は浅い為、本当に４０年持つのか疑問視する声もあります。

耐用年数がきて積層ゴムを交換するときには、何千万、何億のお金が必要となります。

そのお金はもちろん、入居者の管理費や修繕積立金から賄われるのです。

免震構造のマンションを購入する方は、免震装置のメンテナンスをどのように計画しているかを確認することをお薦めします。

次に免震構造は歴史が浅い為、免震のノウハウを持っている施工会社はまだまだ少ない状態です。

設計で免震構造になっていても、施工会社がしっかりしていないと免震構造にきちんとなっていない建物もあるといいます。

僕もこの２年間で、何件かの免震構造の現場に携わってきましたが、施工図も非常に難しいと感じています。

メーカーを呼んで何回も確認しても、なかなか上手くいかないものです。

つまり、きちんとした施工会社でないとせっかくの免震構造が無駄になってしまうかもしれないのです。

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もう一つは

免震構造(免震工法)は
“横揺れ地震に対応しているが縦揺れ地震には対応していない”

ことです。

都市直下型地震は縦揺れ地震といわれています。

縦揺れ地震がきたときには耐震構造と同じ、又は耐震構造よりも弱いという専門家もいます。

こればかりは、本当に直下型の地震がこないとわかりません。

[384: 住まいに詳しい人]

耐震構造が優れています。
免震構造は、響き・イメージはいいのですが、以下のデメリットがあります。
１．低階層の個人住宅の場合、大変割高になる。
２．通常は地震の揺れを減じることができるが、地震周期が免震装置の固有周期に近いと、水平方向の揺れが増幅してしまうことがある。（あらゆる周期の地震の揺れを弱める設計はできない。）
３．阪神淡路、中越沖のような直下型で鉛直方向の揺れが大きな地震への対応が困難。
　（逆に、鉛直方向の揺れが増幅するケースあり）
４．メンテナンス費用がかかる。
　また、地震で建物と基礎の相対偏位が生じた時はジャッキ等で修正が必要。
５．強風で建物が揺れることがある。（建物が地面にガチッと固定されていませんので・・・）

　まとめますと、費用が高く、確実な効果が期待できない免震構造よりも、耐震構造にした方が遙かに確実に地震に耐えることができ、経済的メリットも大です。
　ただし、耐震構造の場合、一般的には免震構造よりも揺れるケースが多いですから、家具はしっかり固定する必要があります。

[385: 匿名さん]

↑講釈ご苦労さんです。
免震は積層ゴムだけじゃありませんよ。すべりもあれば、エアーもあります。
たいていの物件は、積層（某タイヤメーカー）と考えますが今は積層＋すべりもあります。
維持管理は、メーカーの見積をじかに見たほうがいいですね。
ゼネコンでマージンなんてあたりまえですから。

[386: 匿名はん]

結局なんだかんだいいながら、ここの事業主が御影でやっているタワーは免震設計。
そこに耐震と免震の違いわかりやすく書いてます。

http://www.mikage47.jp/equipment_d.html


それぞれ一長一短あるが、コストを下げる為っていうのが耐震になった決め手じゃね？
地震のことを考えて・・・とかじゃないよ。
別にコストが合わないからっていうのが悪いことではないけどね。

[387: 匿名さん]

＞386コストを下げる為？
つくづく・・・
>>384が正論
費用が高く、確実な効果が期待できない免震構造よりも、耐震構造にした方が遙かに確実に地震に耐えることができ、経済的メリットも大だからです。

あと山手の地盤は固くないので免震には不向きなのです。

[388: 匿名はん]

>あと山手の地盤は固くないので免震には不向きなのです。

場所にもよるが山手の方が地盤が固いところが多い。
海だった可能性が低いし。
ライオンズあたりは地盤弱いかと思うが。

＞費用が高く、確実な効果が期待できない免震構造よりも、耐震構造にした方が遙かに確実に地震に耐えることができ、経済的メリットも大だからです。

じゃあなんで同じ事業主なのに、御影は免震にしたの？？
不確実で非経済的なものを高く売りつける為？

（上の御影タワーより抜粋）
従来用いられていた耐震構造は、柱・梁などの躯体そのものの強度を高めることで、文字通り地震に耐える構造でした。しかし、この構造では建物が地震の揺れをそのまま伝えてしまうため、上層階に上がるほど、激しく揺れを起こす恐れがありました。「御影タワーレジデンス」では建物と地盤の間に免震装置を配置することで、地震の揺れを建物に伝わりにくくする免震構造を採用。家具の転倒などの二次災害からも暮らしの安全を守ります。


御影タワーあたりは地震のとき被害大きかったし、イメージ的にそんなに地盤固くないと思うが・・・
御影が劣っているっていうことでいいの？？
耐震より安全をお守りするらしいけど？

[389: 匿名はん]

追記
分かれてごめんなさい。

＞あと山手の地盤は固くないので免震には不向きなのです。

ここの地盤が固くないってことですよね？
大丈夫？

[391: 匿名はん]

オタクロードってなんですか？？

[392: 匿名さん]

＞389
長田や灘、東灘は古い建物が多かったので被害が大きく感じただけ
ライオンズも御影タワーも地盤は固い
＞大丈夫？
ライオンズもここも問題ないよ
＞391
相手にしない相手にしない

[393: 匿名さん]

なんかここが耐震なことの理由について勝手な憶測が飛び交っていますね。
実はここも当初は免震タワーになる予定でした。
しかしある問題が浮上した為やむおえず耐震になってしまったのです。
契約者さんならなぜここが免震にならなかったのかは当然ご存知なはずですよね？

[394: 匿名さん]

免震構造(免震工法)は
“横揺れ地震に対応しているが縦揺れ地震には対応していない”

縦揺れ地震には対応していないって・・免震って意味ないやん

[395: 匿名さん]

↑ただの積層なら効果ないかもね。

[396: 物件比較中さん]

どう言ってても住宅性能表示がないマンションだからね・・・・・なんでだろうね。

[397: 物件比較中さん]

何の役にも立たない住宅性能表示ね
今時ワコーレによくついてますよ、ハイ

[398: 物件比較中さん]

何事も無ければね。

[399: 買いたいけど買えない人]

何があっても、基準を満たしてたら関係ないよ
満たしてなければ基本的に問題なだけ、そんなもの飾りに過ぎないよ
あって得した例がない

[400: 物件比較中さん]

神戸タワーって立地も、見た目も凄いけど、しかし凄いネーミングだな