Tor Yamate THE KOBE TOWER（トア山手 ザ・神戸タワー）Part２

[ビギナーさん]

トア山手 ザ・神戸タワーについての情報を希望します。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思います。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：兵庫県神戸市中央区中山手通3-100
交通：阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩5分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩7分 （西口より）
　　　　東海道本線（JR西日本） 「元町」駅 徒歩4分
価格：3578万円-2億1990万円
間取：2LDK-4LDK+N
面積：53.76平米-168.46平米

[351: 匿名さん]

住宅性能表示ついてないの？？
で、なんで高額物件なの？　普通に買える値段だと思うけど。
で、誰がねたんでるの？？？

[352: 入居予定さん]

安い物件ではないと思う。高額な物件だと思う。初めてモデルルーム見に行った時「強気な値段やな」って思ったもん。でも調子乗って契約してしまって、約2年経った現在「買うべきやったんかな〜」って不安になってたけど、書き込み見てると結構書き込まれてるし欲しい人も居てるし少し安心しました。

[353: 匿名さん]

>>351
　　　351のように文句を言いながらいちいち書き込んでる人たちです

[354: 購入検討中さん]

このスレはいつも賑やかやな、
物件自体、神戸の中心のタワーってことでとても存在感あるからやろうな
もう少し安くなったら購入したいんやけど、可能性低いわな・・

[355: 匿名さん]

結局価格が高いという書き込み多いので、言い換えれば、それだけの価値はないということ。
ここ買って投資家気取りしているのは、素人丸出しですね。
ほんとの投資家はこんなとこ買わない。
お水のおねーちゃんとか中国人に貸すつもりなら良いけど、実際住むことは考えにくいですね・・・
書き込み見てたらこの物件の契約者は他に比べてもややこしそうな人多いし・・


場所的にはいいのかなと思うので、セカンドハウスならいいかも。
買える余裕はないですが・・・

[356: 買いたいけど買えない人]

＞355
価値はない、投資家気取り、素人丸出し、こんなとこ買わない、おねーちゃん、
実際住むことは考えにくい、ややこしそうな人

最後に結局、
「買える余裕はない」って・・・・・・・余程欲しいんですね、私も同じです。

[357: 匿名さん]

すみませんが、お金にめちゃ余裕あってあまってたら買ってもいいかな程度です。
どうしても欲しいとかそういうレベルでは全然ありません。

実際住むにしたら入居者等含め環境が悪い、分譲価格が高いので投資にすると利益があがらない、借りにくる人はお水系か中国系ということで、セカンドハウスくらいにしか利用価値は感じられませんでした。
三宮とかが生活の中心の方は良いかと思いますが。
あくまで私の感覚ですのであしからず・・・

[358: 入居予定さん]

環境そんなに悪いですか？
ライオンズとかよりはよっぽどいいと思いますが。
販売価格もそんなに高いとは思いませんでしたけど。

[359: 匿名さん]

周りは夜間でも人通り多く、黒塗りの外車とか、ややこしそうな人もいますし、なによりマンションに入居される方が・・・
ライオンズは栄町通り沿いですし、逆にあちらの方が良いかと思います。
あのあたりは飲み屋とか少ないですし、夜間は結構静かですよ。
JRAが大きなマイナスですが。。。

部屋にもよるかもしれませんが、ここは中央区では一・二で高いかと。
人によって価値観等は違いますので、あくまで個人的なものですが。
耐震設計だし、設備もそんなに良いわけではないし、想定される入居者も考えると・・・

決して全員がややこしいとかそういうことは一切思っておりませんのでご了承下さい。
割合が多いだろうと・・・

[360: 物件比較中さん]

ＪＲ以南のライオンズタワーってかなり細長く建ってきていますが、大丈夫ですか？・・・・・
神戸タワーと比べたら貧疎過ぎますよ、場所も値段も違いすぎるし、比べる方がおかしいと思う

[361: 匿名さん]

トア山手とライオンズは根本的に立地とコンセプトが違うのでは
あと見ててここのスレ住民は昔から他の物件に対する個別批判が多すぎると思う

[362: 匿名さん]

他物件の住民の方から、ここに割り込んできては批判しまくっていくからじゃねえの？
比較したくなる気持ちもわかるがね

[363: 匿名さん]

また細長さかよ。。。もういいって。
見た目でしか不安をあおれないのか。。。
その前にここは耐震設計という決定的なデメリットがあるんだから、そっちの不安の方が大きいと思うが？
どちらもちゃんと基準満たしてるから問題はないだろう。
でも揺れに関しては、雲泥の差がある。
それでこの価格？って言うのはおかしくはない。

[364: 匿名さん]

ライオンズタワーの住民が何かご用でしょうか？

一つ教えてあげます。
知ってますか？神戸タワーは耐震設計で十分な敷地があるんですよ、建物も立派です。

ライオンズタワーの敷地、建物を見てもわかるとおり、狭い土地に
細長いタワーしか建てられないんですよ、免震でないと建築基準に達することができないからです。

最後に免震タワーは後々修繕積立て金が高くなりますよ、残念ながら管理費、修繕積立て金が高いマンションほど中古で売れにくいものはないんです。

[365: 匿名さん]

ここはサブプライム以前に売り出した物件なので価格が高いのはしょうがないのでは。
たぶん中身が悪いのではなくミニバブルに便乗してデベが儲けているだけだと思います。

[366: 匿名さん]

そんなこと言ってるん違うんやけど・・・
耐震設計は揺れが免震や制震にくらべ揺れがひどいってことを書いたのだが？
建物が立派とかそんなことは話してない。

＞免震でないと建築基準に達することができないからです。

ライオンズは制震では？

＞最後に免震タワーは後々修繕積立て金が高くなりますよ、残念ながら管理費、修繕積立て金が高いマンションほど中古で売れにくいものはないんです。

免震や制震はタワーマンションでは重要なもの。それを費用がかかるからということで批判するのはおかしい。
修繕費高くなったとしても、その分地震の揺れが小さく、家具転倒とかも少なく安全度が増すのなら、決して損ではないという考えになると思う。上がり方にもよりますが。
少なくとも震度５クラスの地震が起こる可能性は非常に高いかと。南海地震が近いとも言われてるし。震度５でも上層階になれば震度７クラスになったりするんやで？
建物が倒れるどうこうではなく、室内はみんなが経験したような、家具転倒が起こって下敷きになるとかの可能性が高いのは否めない。わざわざ地震に対して揺れが大きくなるのは耐震設計だけかと。
それが軽減できるのであれば、少々費用高くても免震・制震の方が良いと判断になる人は多いと思う。
車選ぶときにABSが付いてなくてもいいやって言うのと同じレベルかな？
今では事故防止・安全の為にABSは当たり前。費用安く抑えたいからABS入りません、事故率高くなってもいいですって言う？

そんなとこケチって考えるならタワーマンションなんて止めたらいいのに。


ちなみにライオンズタワーの住民ではありません。勝手に決め付けないで下さい。

[367: 匿名さん]

①トア山手くらい敷地が大きく重圧のあるタワーなら耐震でも揺れは問題ないだろうな
②神戸のタワーは殆どサブプライム前に販売価格発表したものばかりだからあんまり関係ないんじゃないかな？

[368: 匿名さん]

＞トア山手くらい敷地が大きく重圧のあるタワーなら耐震でも揺れは問題ないだろうな

ちゃんとつくってれば倒れるとかはないでしょうね。
ただ室内の揺れがひどいかと・・・
一度どんなのか経験してみたい気もしますが・・・

[369: 匿名さん]

ライオンズタワーの住民なんて完売したしもうこんなとこ見てないのでは？
私は千里の問題もあってやはり躯体に負担がかからない為にも免震か何かついてた方がいい気がします。
同じ敷地が大きく重圧のある御影タワーは免震ですがここは何か工法とかで違いがあるんでしょうか？

[370: 匿名さん]

敷地が大きいから耐震にしたのではなく、コストを抑える為に耐震にしたということなので、お間違えなく。
敷地大きくても免震にしてるとこはいっぱいある。
現にここの事業主の御影タワーがそうだし。
でも千里の件は不安ですね。
もうすぐニュースになるのかな？？

[371: 匿名さん]

千里の件によってタワー物件全体のイメージダウンにつながることが心配ですね。
現状ではタワー物件のメリットよりデメリットが先行してる状況となっています。
購入者のタワー離れが深刻化すると物件価値が下がるのでこれは大きな問題でしょう。

[372: 匿名さん]

370は耐震と免震の後々のデメリットを知らないようだな
今後、わかることになるよ

[373: 物件比較中さん]

＞363は間違いないな
ライオンズタワーの人間だと思う
建設中のライオンズタワーがあまりにも見た目が貧疎だから
神戸タワーと見比べてかなり不安になってるんじゃないの？
基本的にあの土地面積でタワーはないと思うが・・・
それにしても、免震やからトアより上っていう言い方も無理がありすぎちゃうか？

規模が違いすぎると思う

[375: いつか買いたいさん]

さすが、神戸ナンバー1タワー注目されるだけあり、いろんな投稿があるなー

[376: 匿名はん]

いろいろ皮肉られとーみたいやけど、このタワーは最高の場所やわなー
ＪＲより浜手は資産価値も低いやろうしな、、、

[377: 匿名さん]

超高層建物はしなやかでゆっくりとした動きをするため、短周期地振動には共震しませんが、超高層建物が持つ固有周期と同じ周期の地震動が来たら危ないのです。その地震動が長周期地振動なのです。

免震建物の優れた性能が注目されつつあるようですが、これらの建物は皆、免震設計をしているはずです。
ところが免震ダンパーを入れると、構造物全体の固有周期は長周期側にシフトします。つまり、免震構造のおかげで超高層ビルは長周期地振動に共振しやすくなっているらしいのです。

現在の超高層建築の地震時における挙動は、特に長周期地振動に関しては未知の領域ということになります。問題は古い設計基準は変えずに、新しい領域に踏み込むことを認めてしまったことにあります。

建築研究所によると、東海、東南海、南海地震が同じに起こった場合における、東京の揺れをシュミレーションした結果、40階建ての超高層の最上階の揺れは最大で1ｍ50ｃｍも動くとの数値が出ています。

この場合のように、大きな揺れを何回も繰り返すと建物の弱い接合部などの所に力が加わり最悪の場合は柱の崩壊につながる可能性も出てきます。

1985年のメキシコ大地震（Ｍ8.1）の時に、震源から400Ｋｍも離れていたメキシコシティーで、中高層ビルが何棟も倒壊して、其の時の死者は9500人にも上った例があるのです。
実際、現在の日本の超高層ビルは、大地震時における揺れをまだ経験していないために、今の構造計算の正しさが検証出来ていない事が不安材料なのです。

[378: ３７０]

＞370は耐震と免震の後々のデメリットを知らないようだな
今後、わかることになるよ

具体的にどんなことがあるのですか？教えてください。
地震が来たときはどう考えても耐震設計の方がデメリットのような気がするのですが？
地震なんてこないって考えたらいいのか知れませんが、１０年以内では少なくとも１回はそこそこ大きな地震ありそうだし。
具体的に地震起きたときに耐震設計の方が良いという意見が聞いてみたい。
ここのタワーよりも細いからって、そもそも地震に対してどう劣っているかという根拠がない。
国は感覚で建築基準つくっているわけではないよ？
ここの上層階に住んでてもし阪神大震災クラスの地震が起きたら、日本人が経験したことのない揺れになるのは間違いない。
そのデメリットに対しての意見も聞きたいです。

だから私はライオンズタワーの人間ではないって。
少しは検討しましたが、間取りと価格が合わず購入はしてません。
大京はこの前大赤字出してニュースになってたし、しつこい電話もあったし・・・
今となっては買わなくてよかったと思ってます。

＞免震やからトアより上っていう言い方も無理がありすぎちゃうか？
別にライオンズタワーと比較してるつもりはないし、免震だけで順位決めてる訳でもないです。
地震のこと以外も、立地・環境・設備とか色々な要素を考えてあくまで私個人の意見として順位を考えてます。タワーのときはまず地震のこと考えると思うので、それが耐震という点は大きなポイントにはなったのは間違いありせんが。
契約された方は当然総合的に見て自分に合ってるって思ったから買ったでしょうし、それは否定するつもりはありません。

住宅性能評価をとってないのも気にはなりましたね。とってる物件でも千里のように同じ事業主の物件で不具合があった訳ですし。


＞規模が違いすぎると思う

どういう意味？また建物が太い細いの話？
大きい方が構造的になんのメリットがあるの？見栄えだけの話？

[379: 匿名はん]

＞現在の日本の超高層ビルは、大地震時における揺れをまだ経験していないために、今の構造計算の正しさが検証出来ていない事が不安材料なのです。

神戸市役所とか六甲アイランドの高い建物は地震受けてなかったでしたっけ？
事例は少なく、まだまだ１００％安心はできないですね。

[380: 匿名さん]

みんな、自分が生きてる間に、阪神大震災のような地震があるかないかわからない話なのに・・・・
・・・ってか免震って管理費共で修繕積み立てが月に10万円近くになるらしいよ。
年間120万円払うくらいなら、地震保険のほうがお得で安心かもね。
耐震だからって、倒れるわけじゃないし、細長い免震タワーも揺れはかなりあると思うよ
もちろん毎年大きな地震がくるならマンションなんて例外だが。

[381: 購入経験者さん]

＞みんな、自分が生きてる間に、阪神大震災のような地震があるかないかわからない話なのに・・・・

今すでに南海地震が迫ってるらしいし、実際北陸の方では、数年の間に２回地震にあったこともありますよ。わからないからなにも考えないって、阪神大震災でなに学んだんでしょうね。
寿命が短いかたは知りませんが。

今の建物はだいたいどれも手抜きじゃなければ大丈夫みたいだから、どちらかといえば、家具の下敷きになったり、窓ガラスに突っ込んじゃう心配が大事かと思います。
過度に地震を気にする必要はないかと思いますが、長期間の間であればそこそこの規模の地震は十分ありえるかと。別にどうなってもいいって言うならかまわないのでしょうけど。

＞免震って管理費共で修繕積み立てが月に10万円近くになるらしいよ。
いよいよこういう根拠ない煽りがでてきましたね。
削除にあたいするかと思いますが・・・

修繕計画書見ましたが、免震の設備の交換費用も入れてても２０年後でも３万円前後みたいですが？
１０万円って・・・２００㎡くらいの部屋のことじゃないですか？
管理費って若干上がることもあるかもしれませんが、免震だから値上がりするとかないし。

＞耐震だからって、倒れるわけじゃないし、細長い免震タワーも揺れはかなりあると思うよ
耐震でも倒れることは手抜きでもない限り大丈夫だと思います。ただ、室内グチャグチャは間違いないかと。。。
耐震の場合、地震のときわざと撓って揺れるようにつくると聞いたことがあります。
じゃないと建物に負荷がかかってそれこそ折れてしまうとか。。。
モデルルームで耐震と免震の比較した模型を見たことがありますが、明らかな違いはありましたね。
細長い免震タワー？よりも耐震の方が断然揺れますよ。

[382: 匿名はん]

３８０さん

地震保険って大した保険金額でないし。
しかも耐震設計って免震よりも保険金額高くなかったっけ？？
間違ってたらスミマセン

[383: 免震は縦揺れ地震には対応していない]

免震構造の一番のデメリットはコストが高いことです。

耐震構造では必要としない免震装置を生成する積層ゴムや、免震継手の価格や工事費は一つのマンションで億単位になります。

又、この積層ゴムは消耗品であり、耐用年数が繰れば交換しなければなりません。

メーカーによっても異なりますが、積層ゴムの耐用年数は４０年前後と言われています。

しかし、免震構造の歴史は浅い為、本当に４０年持つのか疑問視する声もあります。

耐用年数がきて積層ゴムを交換するときには、何千万、何億のお金が必要となります。

そのお金はもちろん、入居者の管理費や修繕積立金から賄われるのです。

免震構造のマンションを購入する方は、免震装置のメンテナンスをどのように計画しているかを確認することをお薦めします。

次に免震構造は歴史が浅い為、免震のノウハウを持っている施工会社はまだまだ少ない状態です。

設計で免震構造になっていても、施工会社がしっかりしていないと免震構造にきちんとなっていない建物もあるといいます。

僕もこの２年間で、何件かの免震構造の現場に携わってきましたが、施工図も非常に難しいと感じています。

メーカーを呼んで何回も確認しても、なかなか上手くいかないものです。

つまり、きちんとした施工会社でないとせっかくの免震構造が無駄になってしまうかもしれないのです。

▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼
もう一つは

免震構造(免震工法)は
“横揺れ地震に対応しているが縦揺れ地震には対応していない”

ことです。

都市直下型地震は縦揺れ地震といわれています。

縦揺れ地震がきたときには耐震構造と同じ、又は耐震構造よりも弱いという専門家もいます。

こればかりは、本当に直下型の地震がこないとわかりません。

[384: 住まいに詳しい人]

耐震構造が優れています。
免震構造は、響き・イメージはいいのですが、以下のデメリットがあります。
１．低階層の個人住宅の場合、大変割高になる。
２．通常は地震の揺れを減じることができるが、地震周期が免震装置の固有周期に近いと、水平方向の揺れが増幅してしまうことがある。（あらゆる周期の地震の揺れを弱める設計はできない。）
３．阪神淡路、中越沖のような直下型で鉛直方向の揺れが大きな地震への対応が困難。
　（逆に、鉛直方向の揺れが増幅するケースあり）
４．メンテナンス費用がかかる。
　また、地震で建物と基礎の相対偏位が生じた時はジャッキ等で修正が必要。
５．強風で建物が揺れることがある。（建物が地面にガチッと固定されていませんので・・・）

　まとめますと、費用が高く、確実な効果が期待できない免震構造よりも、耐震構造にした方が遙かに確実に地震に耐えることができ、経済的メリットも大です。
　ただし、耐震構造の場合、一般的には免震構造よりも揺れるケースが多いですから、家具はしっかり固定する必要があります。

[385: 匿名さん]

↑講釈ご苦労さんです。
免震は積層ゴムだけじゃありませんよ。すべりもあれば、エアーもあります。
たいていの物件は、積層（某タイヤメーカー）と考えますが今は積層＋すべりもあります。
維持管理は、メーカーの見積をじかに見たほうがいいですね。
ゼネコンでマージンなんてあたりまえですから。

[386: 匿名はん]

結局なんだかんだいいながら、ここの事業主が御影でやっているタワーは免震設計。
そこに耐震と免震の違いわかりやすく書いてます。

http://www.mikage47.jp/equipment_d.html


それぞれ一長一短あるが、コストを下げる為っていうのが耐震になった決め手じゃね？
地震のことを考えて・・・とかじゃないよ。
別にコストが合わないからっていうのが悪いことではないけどね。

[387: 匿名さん]

＞386コストを下げる為？
つくづく・・・
>>384が正論
費用が高く、確実な効果が期待できない免震構造よりも、耐震構造にした方が遙かに確実に地震に耐えることができ、経済的メリットも大だからです。

あと山手の地盤は固くないので免震には不向きなのです。

[388: 匿名はん]

>あと山手の地盤は固くないので免震には不向きなのです。

場所にもよるが山手の方が地盤が固いところが多い。
海だった可能性が低いし。
ライオンズあたりは地盤弱いかと思うが。

＞費用が高く、確実な効果が期待できない免震構造よりも、耐震構造にした方が遙かに確実に地震に耐えることができ、経済的メリットも大だからです。

じゃあなんで同じ事業主なのに、御影は免震にしたの？？
不確実で非経済的なものを高く売りつける為？

（上の御影タワーより抜粋）
従来用いられていた耐震構造は、柱・梁などの躯体そのものの強度を高めることで、文字通り地震に耐える構造でした。しかし、この構造では建物が地震の揺れをそのまま伝えてしまうため、上層階に上がるほど、激しく揺れを起こす恐れがありました。「御影タワーレジデンス」では建物と地盤の間に免震装置を配置することで、地震の揺れを建物に伝わりにくくする免震構造を採用。家具の転倒などの二次災害からも暮らしの安全を守ります。


御影タワーあたりは地震のとき被害大きかったし、イメージ的にそんなに地盤固くないと思うが・・・
御影が劣っているっていうことでいいの？？
耐震より安全をお守りするらしいけど？

[389: 匿名はん]

追記
分かれてごめんなさい。

＞あと山手の地盤は固くないので免震には不向きなのです。

ここの地盤が固くないってことですよね？
大丈夫？

[391: 匿名はん]

オタクロードってなんですか？？

[392: 匿名さん]

＞389
長田や灘、東灘は古い建物が多かったので被害が大きく感じただけ
ライオンズも御影タワーも地盤は固い
＞大丈夫？
ライオンズもここも問題ないよ
＞391
相手にしない相手にしない

[393: 匿名さん]

なんかここが耐震なことの理由について勝手な憶測が飛び交っていますね。
実はここも当初は免震タワーになる予定でした。
しかしある問題が浮上した為やむおえず耐震になってしまったのです。
契約者さんならなぜここが免震にならなかったのかは当然ご存知なはずですよね？

[394: 匿名さん]

免震構造(免震工法)は
“横揺れ地震に対応しているが縦揺れ地震には対応していない”

縦揺れ地震には対応していないって・・免震って意味ないやん

[395: 匿名さん]

↑ただの積層なら効果ないかもね。

[396: 物件比較中さん]

どう言ってても住宅性能表示がないマンションだからね・・・・・なんでだろうね。

[397: 物件比較中さん]

何の役にも立たない住宅性能表示ね
今時ワコーレによくついてますよ、ハイ

[398: 物件比較中さん]

何事も無ければね。

[399: 買いたいけど買えない人]

何があっても、基準を満たしてたら関係ないよ
満たしてなければ基本的に問題なだけ、そんなもの飾りに過ぎないよ
あって得した例がない

[400: 物件比較中さん]

神戸タワーって立地も、見た目も凄いけど、しかし凄いネーミングだな