今後ますます発展する西宮・芦屋・東灘山手についての情報スレ

[匿名はん]

芦屋・西宮・東灘区山手でマンションを物色中です。
これからこの近辺でよさそうなマンションって出てこないですか？
どうか詳しい方ご教授ください。

[502: 匿名さん]

>>
上がれば下がる、この程度までの予測なら少しだけの不動産知識で予測は出来る。
ただ今回の下落はサブプライムローン崩壊の影響が大きく、もう少し続くはずだった上昇期間が早く終ってしまった。
では今後の予測だが、500様の予測は甘い気がする。土地は今後も上昇下落を繰り返すだろうが、発展途上国の追い上げや人口減少、関西経済の冷え込み等明るい素材は少ない。
今後の予測は、下落率が上昇率を上回り2003年以下の価格が出るのもそう遠く無いのではなかろうか？少なくても現在の政治経済力では明るい展望は望めない。
但し便利性の高い地区やブランド力のある地区は、今後も発展上昇の可能性があり、地域格差は今以上に広がるだろう。

[503: 匿名さん]

バブル期のことをお忘れですか？
不況不況といっても、金のあるところには金は自然と舞い込んでくる仕組み。
今回も同様です。
特に不動産購入に当たっては、購入するという決断を下すことがすばらしい事。
決断できない方もいるのです。
こういう場で情報を集めるのもひとつの手ですが、まずは自分の足を。

502様の意見同様、今回の状態は異常は状態といえます。
価値のあるところはそうは値下がりません。
買いたい人は買うのです。
売れないところは、そういうところなのです。

購入を決断する。これが最安値です。

[504: 周辺住民さん]

ということは、東灘区の御影山手住吉山手西岡本と灘区の篠原北町の上のほうや伯母の山町などの高級住宅街は山小屋エリア。渦が森や住吉台や甲南台、篠原台や鶴甲が山奥となるわけですね。。

[505: 匿名さん]

>>504
その辺なら便利性もブランド力も残ってるだろ？
厳しいのは神戸近郊の、明石周辺や西神や三田や北区の住宅街。

[506: 近所をよく知る人]

明石って不便か？？

[507: 匿名さん]

明石は海岸側という問題さえ目をつぶれば立地的にはかなり便利のいい土地だと思うよ。
少なくとも山奥の造成団地に住むよりは…

[508: 匿名さん]

>>507
明石は微妙なんだよね、例えば単純に便利性だけを求めるのなら阪神間や六甲の南側の神戸市内の方が便利だし、神戸のの衛星都市と考えるのなら同程度の都市である札幌も仙台も広島も福岡でももっとに近くに価格も安く環境の良い地区が存在する。なにかと明石は中途半端。

[509: 匿名さん]

ここは西宮・芦屋・東灘山手のスレですよ！
明石はお呼びでない！

[510: マンコミュファンさん]

人気とか不人気とかイメージより、本来人が住んでいなかったかなり急斜面の山の中腹まで、
高度成長期の人口急増で無理やり住宅街にしたような、本質的に人が暮らしにくい不便な場所は
人口減少の将来は確実に寂れるし価値が下がる。安泰なのは駅近で閑静な場所だけでしょうね。
灘区や東灘区の山奥よりも、西神とか垂水とか須磨の駅近閑静な場所のほうが
もちろん日々の生活も便利で、鉄道利便性も苦労せず享受できるので価値は落ちにくいでしょう。
もちろん尼崎・武庫之荘から徒歩5分の閑静な住宅街は、西宮・苦楽園の標高200メートル超える
ような山奥よりは遥かに落ちにくい。
それと、わかりやすい人気エリアなら下がらないというのもまた嘘。
業者や各種メディアがブランド価値を露骨に喧伝しているようなエリアは、相場上昇時や
プチバブル時など好景気時に極端に強気の値段までお祭り騒ぎで法外に上昇するので、下落時の
下げ率は平均よりも大きくなる事が多い。

[511: ご近所さん]

建石線のオ・タンプル・デュ・グゥのバウムクーヘン美味しいですな。
そんなパティスリーがあるのも西宮の魅力の一つですかな。（笑）

[512: 匿名さん]

>>510
灘区や東灘区や西宮の山手の多くは海抜200未満ですよ、また多くの地区は最寄駅まで車で５分以内。

[513: 近所をよく知る人]

でも山のほうって空気がおいしいですよね。独特の香りがして。。。

[514: ビギナーさん]

でも閑静を求めると、どうしても駅から遠くなるし、便利さを求めるとやはり車の音とかガ結構きになる。みなさんは、どっちとります？私は車のエンジンふかす音とか、かなり気になります。木造住宅だとかなり響くと思うので、あまり頻繁に車やスクーターが通るところだと嫌ですね。

[515: 匿名はん]

車の音に関してはエリア(地域)はあまり関係ありませんね。
建物がどういう生活道路に面しているかが重要です。
便利な場所でも、一本道を変えると静かな場所もありますよ。

[516: 匿名さん]

>>510
ブランド地区は景気による高下率は高いものの、
長期で見れば通常地区よりも上昇率が高い事も多い。
住宅は短期投機ではないので将来の資産価値を期待するのなら、
ブランド地区の方が有利かもね。

[517: 匿名さん]

山へ登っても幅員の広い坂道の大通りや抜け道に使われている道路に面している場所は、
登坂時の騒音が強烈で、平地の幹線道路以外の場所にある住宅街より全然うるさい。
平均で1分あたり数台以上の車が通る道路に近い場合、騒音公害はその道路が平地にある
場合よりも山（坂道）にある場合の方が、遥かに強烈。

しかも夜は、夜景を見に来る若者、珍走、改造車、改造バイク、走り屋などがわざわざ
やってきて通りまくるので夜すら静かにならない。

[518: ビギナーさん]

海抜150m以上は正真正銘の僻地。
資産価値の点から許容範囲は海抜100m程度までがぎりぎりの限度だな。
車の時間で言えば、芦屋ハイランド（奥池）や苦楽園4番町の最奥部、柏堂、鷲林寺でも
乗車15分以内でJR芦屋まで出られるし、目神山とかでも乗車5分程度で甲陽園まで出られるけど、
日々の生活がストレスフルで糞不便な僻地なのは間違いない。
急坂で歩いて外出もままならない山の中腹エリアの場合は、車の時間は意味ないよ。
山の中腹でもなんとか価値があるのは、バス停から5分以内で、尚且つバス便の
本数が10〜20分間隔である場所だけ。
それ以外の場合は、将来的にも資産価値はとてつもなく低い。

外出イコール車の僻地は、お抱え運転手がいる例外中の例外を除いて、ストレス無しには
とても住めたものじゃないから（外出時はどこへ行くにも駐車場の事情を考える必要がある、
外出時はどこへ行くにも渋滞や道路の混雑事情を気にする必要がある、事故や違反で免停に
なったら生活不可能になる、駅へ出るにも家族の送り迎えか駐車場利用が必須、飲酒しにくい、
深夜タクシーがつかまらなかったら悲惨、高齢で運転できなくなると事実上住めなくなる）
住むには制約が多すぎる。住宅環境として致命的な欠点を持つから不動産として価値は低い。

車が無ければ生活が出来ないエリアは、車が有ろうがどうしようもなく生活が不便なエリア。
いつでも待たせておけるお抱え運転手を生涯雇える場合以外、車を使っても多くの欠点を
全然解決できない。

老人になった時、二世帯住宅で子供世帯が外出や生活の世話や運転手をしてくれるならいいが、
そうでなけりゃ永住には絶望的に向かないロケーションが、山の中腹を造成した住宅団地。
実際、年をとってギブアップして出て行く高齢者世帯が多い。
永住の地ではない、住む所ではないと皆さん平地へ下りてきますね。

[519: 匿名さん]

土地感が無い人に貶されても・・・
奥池はともかく苦楽園4番町ならJR芦屋までなら１０分はかからないし、
柏堂、鷲林寺ならわざわざ遠くのJR芦屋まで行かなくても、
阪急夙川やJRさくらまでなら１０分未満、１５分も走れば阪急逆瀬川まで行けてしまうｗ

[520: 近所をよく知る人]

阪急夙川周辺は北西側一帯の道路が狭く見通しも悪く、通勤時間帯は南北方向の幹線道路が
混むし、北東側は大沢西宮線、建石線信号の信号踏み切りの混雑事情その他も含め送り迎えには
ストレスが多い構造。だから西宮の山奥は、住宅街を抜け道に使ってのJR芦屋利用は結構多い。
平地なら車で暴走せずに5分程度の距離なら、自転車でも10〜15分程度で駅から誰の手も
煩わす事なく帰れるが、家族の中から人が1人出かけるにも送り迎えが必要な場所は、
ちょっとした外出にもそれ相応の人手を煩わすわけで、それがストレスに感じない状態に
なっているとすれば、不便さに慣れて諦めてしまったか、僻地に家を建ててしまった失敗を
認めたくないから。

車が無ければ出かけるのにも苦労するような場所か否かが重要なわけで、車を使えば近いとか
的外れの意見もいいとこ。
駅から遠い急斜面地に一生住もうと思ったら、一生解決できない一定の制限とストレスがある。
徒歩5〜10分あきらめて車で5〜10分の僻地にすれば、買える土地の面積が3倍に増えるが
結局安物買いの銭失いで、10〜30年後にストレスだらけで山を下りるはめになる。

駅から帰るのにも家族よべなきゃタクシー待ちが必要な場所なんて、大都市近郊の住宅街としては欠陥。

[522: 匿名さん]

>>520
夙川が混むのならもっと近い甲陽園駅や苦楽園駅に行けば良いじゃんｗ
タクシーも雨以外は並ぶ事も無いし、雨でもたいして並ばない、自転車だって冬や雨は辛いぞ。
西宮も芦屋も東灘も山手でも多くの地区は最寄り駅まで車で５分未満だし、
多くの住民はマイナス要素よりもプラス要素を大きく感じ満足して住んでいる。
もしマイナス要素が多く感じそれがストレスと思うのなら始めから住まなければよいだけ。

[523: 匿名はん]

山の手（＝山手＝麓）と山（＝山の中腹＝山間部）は違う。
嘘偽りのない正真正銘の「山の手」の住宅街なら、最寄駅までゆっくり歩いても徒歩数分。

[524: 近所をよく知る人]

ヘルマンや住吉山手はやまですか？

[525: ハイツ]

ヘルマンは山というより崖地

[526: 匿名はん]

>>522
マイカー無いと生活できない標高１００メートル以上の山の斜面エリアは、駅まで通勤時に５分（玄関開けてから、駅の改札通るまで３００秒）などまず不可能な地域が殆ど。真夜中に法律違反するならともかく。

自宅内でのガレージへの移動や開け閉めや車の乗り降り時間、住宅街内における生活道路内でのマナー遵守や歩行者との事故を起さない為の低速徐行運転、幹線道路での法定速度遵守、混雑、信号、踏切その他、駅周辺やロータリーに入るまでの混雑、駐車位置確保、車の乗り降り時間などを考慮するとまず無理。

本当に車使えば自宅玄関から改札通るまで３００秒以内のロケーションなら、じゅうぶん車無しで駅まで歩けるエリアだよ（笑）

まぁそんな事はどうでもいい。

５分だろうが１５分だろうが５０分だろうが関係ない。
車必須圏の山間部は、病人でも高齢者でも身体障害者でもない健常者が一匹出かけるにも、家族（運転手役）の手をいちいち煩わすというのが最重要なポイントで最大のネック。

[527: 匿名さん]

>>526
単に因縁を付けたいだけか？
そもそも西宮・芦屋・東灘の山手で100ｍ以上に住んでる人なんて、山手地区の中でも一割未満だ。
ところで何故駅まで車に拘るのか？原付でも良い訳だし、バスでも多くの地区で駅まで10分もかからないだろう。

[528: サラリーマンさん]

バスの本数が多い地域は、山の上の中では比較的永住しやすい。
老後も頑張ればなんとか死ぬまで暮らせるから、価値が残りやすい。

[529: 匿名さん]

都会に住んでるつもりなのにバスがないと移動もままならないというのは残念至極なんでない？
まぁ本人が高い金出しても満足なんだから、他人が気にするいわれは何もないけどさ。

[530: 周辺住民さん]

車の運転が出来なくなる７５〜８０才以上の高齢者世帯がバス無しやバス停まですら
坂で１０分以上かかるような駅から遠い山の斜面の住宅街で不自由なく生活できる！？

車の運転が出来なくなる人間が原付には乗れる！？

[531: 匿名さん]

>>530
そんな一部の僻地を非難しても意味なし。
多くの山手地区は駅まで徒歩圏内だし、都会に近くても自然も残り環境も良い。
老後こそこの様な恵まれた環境に住むべきではないか。

[532: 匿名はん]

老後でも無理のない徒歩圏てのは、坂道の場合はせいぜい駅から半径500メートル以内ですよ。
グーグルやヤフーなどで航空写真を見て御覧なさい。阪急の駅から北側の住宅地で、駅から
半径500メートル以内におさまっている地域が、阪急以北全体の何パーセントある？
毎日歩いても生活できる恵まれた地域は山側人口の20%以下ってのが現実だろ。

[533: マンコミュファンさん]

まだ若いオッサンが老後を甘く見て語っても意味が無い。
現実問題、山の斜面の一軒家を売って駅から近くて坂もくつくない場所の
駅近マンションに引っ越している高齢者夫婦が多いでしょ。

[534: 匿名さん]

>>532
阪急北で２０％？？？駅単位ならそのような地区も有るだろうけど、
平均的に見るのならもっと多いし、山手幹線近くはほとんどの地区で自転車使用が可能。
どうやら地元民でない地理感の無い人が張り付いてるようだが、
東灘、芦屋、西宮（夙川以西）の地元民の一般認識では、
山手とはＪＲ以北、浜手とは43号線以南。

[535: マンコミュファンさん]

一般的に山手ってのは、阪急よりだいぶ北で急坂をかなり登らないと辿り着けない
（高齢者はとても歩けない）山の中腹の住宅街を指す事が多いと思うよ

JR以北でJRの駅から余裕で歩ける地域は、生活環境のバランスがとれていて住みやすい
永住ロケーションだけど、あまり山手と言う人はいないと感じるけどなぁ。

まぁ

海抜10m以下＝浜手
10〜30m＝平地
30〜80m＝山の手
80m〜300m＝山（山の中腹、山間部）

って感じかなぁ

[536: 匿名さん]

>>535
地図で見る海抜は、東灘、芦屋、西宮（夙川以西）で、
阪急本線５０ｍ前後、JRは３０mなのでやはり貴方の基準でも、
JR以北は山手となりますね？

[537: 匿名さん]

>>535その基準なら大阪市はほとんどが浜手になる件について・・・プッ

[539: 匿名はん]

>地図で見る海抜は、東灘、芦屋、西宮（夙川以西）で、阪急本線５０ｍ前後
ちょっと微妙な表現

甲陽園　約４５ｍ　　苦楽園口　約２５ｍ　　夙川　約２０ｍ　　芦屋川　　約３０ｍ　
岡本　　約３５ｍ　　御影　　　約４８ｍ　　六甲　約５５ｍ　　王子公園　約４０ｍ

[540: 不動産購入勉強中さん]

まぁ本来の山の手ってのは海抜３０〜７０メートルぐらいの限られた地域を
意味する言葉だと思いますよ。
低地ではないので浸水のリスクもなく、かつ急斜面でもないので徒歩や自転車での
移動や散策も容易で、歩いて10分以内で鉄道も利用できて生活も便利で
尚且つ緑もあってと言う。。。

バス便や車が無いと生活できない山の斜面は、決して山の手ではないでしょう。

[541: 地元住民]

>>535>>540同じ人だと思うがｗ

山手幹線は山手には無い幹線道路？
JR甲南山手駅は山手には無い駅？
古くから有る地名の御影山手も住吉山手も芦屋山手も全て山手には無い住宅地？

上記に書いた事は、多くの地元住民は山手として認識していますが、
着方の基準では全て山手地区から除外ですね？

[542: 匿名さん]

山の手のもともとの意味は、山の麓（ふもと）。
東京の「山の手」を見ればわかるように、本来の山の手の意味は小高い丘、
少し高くなっている高台程度の意味。
山自体を指す意味ではないし、山の斜面（山の中腹）を指す意味でもない。
しかし関西ではしばしば山の手、山手という言葉が、山の斜面地の
住宅街を指す意味で誤って使われている。
だから地名でも、かなり標高が高い山の中腹（決して山の手ではない）から
本来の山の手まで広い範囲で山手という言葉が使われている。

本来の山の手なら、駅まで歩けないとか自転車が使えないとかありえないですよ。
山の手というのは標高がそれほど高くなく平地に近く利便性も高く尚且つ閑静な
エリアの事ですから。

[543: 匿名はん]

>>542
東京にも阪神間にも土地勘の無い人が書いてもね・・・
御影山手も住吉山手も芦屋山手駅までは徒歩５〜１５分圏内だし、
東京で山手と呼ばれてる地区で自転車が厳しい地区や徒歩１５分以上かかる住宅地なんてごろごろ存在する。
東灘なら○○台とか書かれてる多くの地区、西宮なら苦楽園上部や女神山上部そして柏堂以北の住宅街等は山手と言っても微妙、芦屋の奥池ならもう山麓にある通勤が出来る別荘地と言っても過言ではない。
この辺りなら環境は良くても不便なので地価も安い。

[544: 匿名さん]

芦屋山手駅ってどこですか？

[545: サラリーマン]

御影山手や住吉山手の上のほうはどう見ても歩けませんｗ

行きだけ歩ける事を徒歩圏とはいいませんよｗ

老人でも駅から身体に負担をかける事なく余裕で歩いて帰宅できる程度の
ロケーションだけが本当の「山の手」です

山の手というのは山の「裾野」「ふもと」のこと。
だから電車が走っているし、駅もある。
山の中腹にあたる斜面部は、もはや山の手ではなく山間部、中腹。

地名に山手がついていたら、山手と思ったら大間違い。

台や丘も同じ。台は本来は台地の意味だが、多くは高度成長期に山の斜面を
造成したとんでもない斜面地の山の中腹の新興住宅街に用いられている。

つまり誤った用法の地名などいくらでもある。

[546: 匿名はん]

御影山手6丁目の上部、住吉山手7〜8丁目はどう見ても山の手ではありませんな。
あれを山の中腹と言わずしてなんという。

[547: 匿名はん]

＊＊＊みコンプレックスが張り付いてます・・・

[548: ビギナーさん]

確かに「〜丘」「〜台」という地名は、山林を切り開いた山の斜面地の住宅街に
よく使われていますね。丘陵地とは程遠いのにね。
古地図に載っている昔の地名や字、町名はともかく、戦後以降に住居表示制度で
つけられた地名なんて適当で軽々しくいい加減なもんでしょう。

[549: 匿名はん]

>>548
芦屋の山手町朝日ヶ丘町翠ヶ丘町も御影山手も住吉山手も戦前から有る住宅地ですよｗ

[550: 匿名はん]

旧地名ではないよ。住居表示制度（別名地名殺し制度）で現在の街区の町名の
大半が生まれた。住吉山手はもともと観音林だし。
山手とかなんちゃら丘とか言う地名は、明治後期や昭和初期の古地図見たら
わかるが殆ど存在しない。殆どが住居表示制度でつけられたもの。
特に山林を造成した住宅地（菟原郡＝夙川〜生田川に挟まれた地域の山側の殆ど）
は、昔の村名、町名、字名はほぼ残っていない。御影町郡家などには一部残っているが。
西宮などは市のサイトでも古地図を閲覧でき、昔の地名がわかる。
今とはまるで異なる事がわかる。

[551: 下町]

みんな間違ってないようｗ

大辞泉　やまのて【山の手】

１ 「やまて」に同じ。
山よりの土地。山のほう。やまのて。（反対語）海手(うみて)。

２ 都会で、高台にある町。多く住宅地になっている。東京では区部の西側の台地の区域をいう。江戸時代は本郷・小石川・牛込・四谷・赤坂・青山・麻布などの台地の地域を称し、武家屋敷や寺院が多かった。（反対語）下町。

[552: 匿名さん]

そうそう、市街地（都会）においては高台、台地の住宅街の事を言う意味なんだね。
せいぜい標高も数十メートル前後までの事で、決して山の斜面じゃない。
山の手ではなく山手（のを入れない）は、〔山手に向かって〕とか、山方面の方角を
さす山側という意味では使われるが、決して平地より山側にあるものや山そのものが
全て山手〜という事ではない。苦楽園中学や甲山高校を山手にある学校と言うのは
誤った用法。正確には、山の中腹にある学校もしくは山にある学校というのが正しい。

[553: 匿名はん]

>>552
御影や住吉山手は詳しく知りませんが、芦屋では現在でも朝日ヶ丘、岩園に田畑は残り、西宮の柏堂以北にも多くの田畑が残ります。また現在は宅地化されて田畑が無くなった芦屋の阪急以北も多くは元々田畑であったし、西宮でも苦楽園や柏堂界隈も多くは田畑で、宅地化に伴い山を切り崩したのは一部の地区だけ、それでも山の中腹？
また江戸時代の芦屋界隈は江戸幕府直轄の天領であり、山の所有は許されてませんでしたし、現在の六高山も国有地。これ等の元々田畑で宅地化された地区と、山ではは明らかに傾斜も違います。
部外者がいくら山手ではないと主張しても地元住民には受け入れられません。

[554: 匿名はん]

修正）六高山→六甲山

[555: 匿名はん]

追筆、
芦屋の奥池と六麓荘の７割程度は例外として国有地の払い下げ。

[556: 匿名はん]

北山貯水池付近から旧鷲林寺新田地区の一部は海底平野が隆起した地形なので、田園があったが、
苦楽園の番町から剣谷、柏堂の大部分は土石流堆侵食地ベースの荒地に江戸時代以降植林して
山林化していた地形を再度表層を剥がして宅造したもの。
間違っても元良好な水田があったような田園ではないｗ
岩がゴロゴロ数メートル以上堆積しており、とてもじゃないが良好な稲作を行えるような
地層ではないからな。当時の大名も＊＊じゃないから。

だいたいウバラ郡（現在の東灘区〜芦屋市、夙川以西の西宮市）はあれだけ広い面積が
ありながらたった9000石程度だｗ
http://www.geocities.co.jp/SilkRoad-Desert/3914/settsu_amagasaki.html
武庫郡の10分の1以下。南部の天井川流域の氾濫地だけでなく、北部の斜面地の大部分の荒地で
稲作が行えていなかった不毛の地であった事のなにより証拠がちゃんと歴史に残っているこの数字。
だからこそ（まともに稲作を行える土地が殆どなかった）皮や石などのBK賤業が栄えていたわけだが。

[560: マンコミュファンさん]

岡本の西側（？）で山の造成してるのが、海手から見えるのですが、
何か建つのでしょうか？緑が破壊されているのが、結構目だって気になります。

[561: 匿名さん]

場所が良く分からないのですが、
http://www.jj-navi.com/kansai/FJ010B00451.do?SE=010&NC=00135416&am...
ですか？

ランドシティー岡本です。

[563: マンコミュファンさん]

地図からすると、どうもそうみたいです。即答、有難うございます。
マンションを建てるだけで、あんなに山を崩すとは・・・。甲南台みたいな
戸建てが建つのかと思っていました。

[566: マンコミュファンさん]

造成の場所の質問をしたものですが、私は不動産屋ではありません。
うちのマンションから、岡本あたりの山が見えてこれまで感じよかったのに、
この半月くらい、地肌の剥き出しがあらわになってきて、一体どこの開発なのか
気になったので・・・。
「岡本ハウベス」に山が削られた件の書き込みがあり、怒っている人がやはり
いるのがわかりました。

[567: 匿名さん]

補足説明ですが、岡本ハウベスは古いマンションの後地に建てられます。山を削るような事はないと思います。

[568: 匿名さん]

ランドシティー岡本以外でも山の造成は岡本7丁目北の番外地で行われています。戸建住宅だそうです。

[569: 匿名はん]

駅から登り坂の場合、徒歩8分以上は価値無し

平地は徒歩15分以上は価値無し

[570: 匿名さん]

山上駅も含む？

[571: マンコミュファンさん]

８分という基準はちょっと手厳しいけど、駅から１ｋｍ以上（不動産広告で１２分以上）で
坂道もきついエリアの不動産は正直これからの人口減少、高齢化の時代において厳しいだろうな。

まぁ本当の意味での山の手の閑静な理想的な住宅地とは

・第一種低層住居専用地域 （絶対条件）

・とんでもない山間部や中腹ではなく山のふもと（麓）、裾野を造成した地域

・きつい坂道が無いが完全平坦でもない緩やかな南斜面

・標高が30m以上でなおかつ80m以下

・駅に近いが近すぎない徒歩4〜9分（近すぎると電車の音や人の多さなどが×）

・かつて田や池や沼だった低湿地を埋め立てて宅地にした場所ではない

・盛土造成地や谷埋盛土造成地ではない（山の中腹の斜面は殆ど盛土と切土の混合宅地）

・大雨による土砂災害警戒区域や浸水想定区域ではない

・200メートル以内に高圧送電線や地下埋設高圧線、変電所がない

・200メートル以内に携帯基地局、無線中継局、テレビ中継局、ラジオ送信局が無い
（ウィルコムの基地局は携帯の端末以下の微々たる出力なのであっても可）

・500メートル以内に暴力団事務所、宗教関連施設、同和関連施設、朝鮮総連関連施設、ラブホテル、パチンコ屋、風俗店が無い

・500メートル以内にゴミ焼却場、民間焼却炉、火葬場、汚水処理場、産廃施設、工場、火力発電所が無い

[572: 銀行関係者さん]

駅から徒歩5分と車5分では、同じ沿線の同じ駅であっても
生活スタイルがかけ離れてきますよね。
車が無いと買い物や鉄道や生活施設を利用できない立地は
結局、日本全国どこにでもある田舎と同じです。


都市近郊に住むなら、鉄道が徒歩で使える立地以外には価値が無いというのは
残酷かつ乱暴な意見だが、誰も否定できないと思う。

[573: ご近所さん]

関西は本当に山の手、山手を間違った意味で使っている輩が多いね。

ちゃんと調べたらわかるけど、山の手の手は指を指す意味。
等高線が手の形になったところの指の部分（高台）を指す言葉。

阪急やJRより北側が山手って＊＊か？

山の手はもともと標高があまり高くない地域（平野部）で、谷よりも少し高くなっている
丘（等高線で指に見える部分）を指す意味だよ。

[574: 匿名はん]

池沼あふぉはお前だ５７３
手とはその方向を示す意。　山側というだけの意味だよ。

[575: 下町]

574が正しい。

【以下、再掲】

大辞泉　やまのて【山の手】

１ 「やまて」に同じ。
山よりの土地。山のほう。やまのて。（反対語）海手(うみて)。

２ 都会で、高台にある町。多く住宅地になっている。東京では区部の西側の台地の区域をいう。江戸時代は本郷・小石川・牛込・四谷・赤坂・青山・麻布などの台地の地域を称し、武家屋敷や寺院が多かった。（反対語）下町。

[576: 匿名はん]

阪神間の山手とは山よりの土地、山の裾野、および丘陵地帯を指し、山とは違う。

[577: 匿名はん]

東京近郊でも海抜１００m程度の住宅地なんてごろごろあるし、
そのような住宅地でも○○山手とか○○山手台とか普通に使われている。

[578: ご近所さん]

574こそ無知なア・ホ・ウそのもの

ちゃんと由来、語源を調べたほうがいい

山の手という言葉の発祥は江戸時代、山が平野に同化する部分を上から
見て手の形に例えて指に見える部分つまり高台を山の手と呼んだのが始まり

つまり山であっても手の掌の指と指の間に見える
（尾根より低くなっている部分）は山の手とは言わない

[579: 匿名さん]

>>577
だからそれは本来の山手、山の手の意味とは異なる誤った使われ方をしているだけ。
地名に使われていれば正しい用法という思い込みがそもそもの間違い。

[580: 匿名さん]

よくわからない話題になってます・・・
山手って要するに住みやすいのですか？住みにくいのでしょうか？？？

[581: 周辺住民さん]

山の手、山手・・・もうそんなことどうでもいいよー。
本題に戻してくださいな。

[582: 匿名はん]

>>578
だからどうなのか意味不明。
阪神間でも一部の宅地を除き多くの山手と言われる地区は高台やそれに上がる為の傾斜地だ。
阪神高速上や埋立地など六甲山よりも少し離れて見ると解りやすい、山とは明らかに傾斜も違う。
おそらくここで否定し続けてる人は一人だけだと思うが、もういい加減にしてほしい。

[583: 匿名はん]

>>580
山手が住みやすく感じてる人も住み難いと考えてる人もいる。
価値観の違いで一概には言えない。

[584: 匿名はん]

山手と言えるのは平野につながるごく緩やかな山すその一帯（標高数十メートル前後）。
間違ってもいたるところに崖地形（30度以上の傾斜で5メートル以上の高低差）や
土砂災害警戒区域、急斜面崩壊警戒箇所、山腹崩壊警戒箇所が見られるような
山の中腹の造成地（標高が100m以上）は山手ではない。

[585: 匿名はん]

>>584
グーグル地図で調べていたが、阪急より北側でも多くの地域は200mで高低さは20m未満。
すなわち角度で表すなら4,5度です。30度とは程遠いですねw

[586: 匿名はん]

修正
阪急より北側でも多くの地域は→阪急より北側の住宅地でも多くの地域は
すなわち角度で表すなら4,5度→すなわち角度で表すなら4,5度未満

[588: 匿名さん]

山の手とは、江戸時代に大名の武家屋敷があった水はけがよく浸水が無く
かつ大雨による水害、土砂災害もない、平野部の小高い立地の事です。

六甲の南斜面のような、未だに造山運動の最中でほぼ全域が天井川の
氾濫域（旧河川の流域）で、風化した花崗岩の礫で極端に水はけが
悪くなっている（地下水圧が高く、地下水、伏流水が張り巡らされている）
ような地質の立地を指すような意味合いじゃ元々ない。

だから六甲の南斜面のような地域では、山の手、山手という単語は用いず、
単に山側、山、山の中腹、山の尾根、山の谷、山の斜面、山のふもとと
いった用語で立地を語ればいい。

業者や不動産屋が山の方にあるものをなんでもかんでも山の手、山手と
言い出したのが、戦後の誤った用法、地名を生んだの原因。

[589: 匿名はん]

どうでもいい。皆が言う言葉なら山側が山手。芦屋ならＪＲ以北全部山手でいい。

でも東山や朝日ヶ丘の山の上はチョイと遠い

【管理担当です。テキストの一部を削除しました。】

[590: 匿名はん]

芦屋には東山、西山、山芦屋などの地名があるが、山以外の何も度でもないのは名前からも読み取られる。

[591: ビギナーさん]

高さ3メートル超の擁壁が無いと家が建たない条件の宅地の割合が相当多いエリアが
山の手とかありえない。そういう所（＝緩やかではない斜面地）は山の手ではなくもはや山。

本当の山の手なら、地域の大部分の宅地は大掛かりな擁壁など不要。
必要な場合でもせいぜい高さ1〜2メートルまで。

[592: 匿名はん]

>>590
西山町なんてほとんどが自転車が使えますし、山が付くなら帝塚山も山ですか？

>>591
東灘、芦屋、西宮の山側でも多くがそのようなエリアは存在しません。見かけても一部だけ。
しかし比較的広い道は傾斜を均等に近いくし、走りやすくする為に元の地形を大きく削る事も有り、そのような道沿いだけを走ると多く感じる事もあるでしょうね。

[593: 匿名さん]

六甲の南斜面の住宅街はどこの市も区も山のほうに登ると大部分のエリアが新規開発は
宅造申請必要な高さの擁壁が必要な地域で土圧、地下水圧への対策が必要なエリアだよ。
高さのある古い石積みなども不適格擁壁だらけ。

阪急より山側で宅造申請不要な低い擁壁ですむ住宅街など、まだ坂がなだらかな山すその
ほんのごく一部の恵まれたエリアのみ。

[594: 匿名はん]

芦屋の最上部の代表的な住宅地の標高差と距離を調べて見た。
・標高差/距離
　　山手町　80m/950m　　朝日ヶ丘　70m/1000m　六麓荘　110m/900m
・一区画平均15mとしての平均石垣高低差
　　山手町　1,26m　　　朝日ヶ丘　1,50m　　六麓荘　1,83m

[595: 匿名はん]

六麓荘が山腹か山手なのか、グーグルのストリートビューで自分の目で確かめてみたら？

http://maps.google.co.jp/?ie=UTF8&ll=34.753428,135.311002&spn=0.001166,0.001717&z=19&layer=c&cbll=34.752846,135.310899&panoid=qdPLyYSufDOuljiN8Ap_jw&cbp=1,333.56778960952783,,0,4.6169244870946064

[596: 匿名はん]

上記が上手く付きませんでしたが、グーグル検索で全てを貼り付けると現場まで直行します。

[597: 匿名はん]

駅からも遠過ぎ、山奥過ぎ、有名住宅地でも絶対に住みたく無い住宅街。
http://maps.google.co.jp/?ie=UTF8&layer=c&cbll=34.089109,-118.407918&panoid=b4mTnANIyGpZ1OKcZkhsFw&cbp=1,24.060504674188962,,0,11.296760282275936&t=h&ll=34.089492,-118.40778&spn=0.00235,0.003433&z=18

[598: 匿名はん]

>>595貴方はこんな住み難い住宅地でも良いのか？

[599: マンコミュファンさん]

地目が山林だった土地が数十年前まであちこちにあった、あるいは現在も
多数残ってる住宅街が、山の手とかありえないｗ　完全に山。

甲陽園の西山町、目神山町、苦楽園の番町などが山じゃないとか
いってる奴は頭に蛆が湧いてる

http://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/MWIISapHMapMudslide/HM_map.asp?x=89...

警戒区域の印がある場所のうち、土石流関係以外は、崖や山腹崩壊、地すべりなど、
山に起因する斜面災害の地形。また、多くの警戒地区は崖（崖の定義＝傾斜度が30度以上で
高さが5メートル以上）。

こういった地形は、標高80〜90メートル前後より高くなるにしたがってあからさまに
多くなってくる事がよくわかる。つまりそれより高くなると山に関する災害（人間が
勝手に災害と呼んでいるだけで、実際には地形そのものをつくる自然現象）を起こした形跡
が地形に頻繁に見られる標高になってくるから、もはやそこは山の手ではなく山だという事。

尾根や谷、崖、山の斜面は、偶然できたのではなく、地震や大雨による、隆起、堆積、山崩れ、
地すべり、土石流などを数十〜数百年谷で繰り返して現在の所は今の地形になっているわけだからね。これからもどんどん変わっていく。

http://www.risk-lab.net/erosion/erosion.html
http://www.ohta-geo.com/siryou44/080517_18.html

＞傾斜地が崩れるということ

＞　傾斜地が崩れるのは「自然現象」です。斜面は降雨量や地殻の隆起量などと絶妙のバランスで存＞在しています。このため気象の変化、道路建設などによる沢の流量の変化、植林などによる植生状＞況の変化に対応して、新しいバランスへ移行します。その移行過程で浸食作用、すなわち山崩れが＞起きるのです。

＞　「何かが変化すれば、新しい地形バランスに移行する」ということさえ認識しておけば、斜面と＞人間は十分共存していけるのです。
＞　土砂災害は、上流部での斜面崩壊が誘起するものです。斜面崩壊は、地震で直接起きる場合もあ＞りますが、圧倒的に降雨で起きる場合が多いのです。逆に言えば降雨がなければほとんど発生する＞ものではありません。

[600: 匿名さん]

山全体を均一な斜面に見立てたときの勾配と実際の勾配を混同しちゃいけないよ。

実際には均一ではなく、高さ5メートルを超える崖、10%を超える勾配が数十メートル
続く住宅街、異様に高い擁壁だらけの住宅街なんて、標高100メートル以上の山の
斜面の造成地の周辺にはあちこちにあるわけで。

簡単に言えば、緯度が同じでも山の谷と尾根の間の斜面を造成した住宅街は、谷埋め
盛土にした場合以外の場合は、相当な急斜面になる。

平均的な間口、奥行きの宅地の低層住宅街なのに、2階の窓が隣接している前の2階
建ての屋根より高い（隣なのに高低差が3メートル以上ある）とか、大阪湾が見えるとかは
完全に山の急斜面に立地する住宅街だ。