今後ますます発展する西宮・芦屋・東灘山手についての情報スレ

[匿名はん]

芦屋・西宮・東灘区山手でマンションを物色中です。
これからこの近辺でよさそうなマンションって出てこないですか？
どうか詳しい方ご教授ください。

[42: 公示地価]

大阪圏の市の住宅地の平均価格 (円/m2) 2007/3/22発表

芦屋市 263,800
大阪市 253,200
西宮市 216,600
京都市 208,600
吹田市 206,600
豊中市 204,200
尼崎市 199,000
池田市 195,100
長岡京市 181,400
茨木市 179,400
摂津市 176,000
伊丹市 168,300
高槻市 162,500
宝塚市 154,600
神戸市 144,900

http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20070322/20070322o.html

[43: 匿名はん]

琵琶湖にブランドありますか？単に湖畔にマンション増えてるだけと思うが。まあどうでもいいや。

で、阪神間の地価や分譲単価が上がっても、賃料が上がってるわけではない。その辺が微妙。

あと公示価格なんて、鑑定士のおっちゃんたちがマーケットから少ない情報源で取引事例集めてきて１年２年後に遅れて上がっただの下がっただの言ってるだけで、投資に携わる市場関係者からすれば正直意味ないです。それと、商業地の地価と住宅地の地価をごっちゃにしてる方も多いので分けて議論すべきです。

[44: 匿名はん]

まあ、神戸って言っても東灘、灘の一部あたりとそれこそ須磨や垂水あるいは北区、西区あたりを一緒に議論するのは無理ありますわな。芦屋なんかはその点、エリア内で差があるって言っても狭いし、おしなべて単価が高くなるのは当然でしょう。

神戸のマーケティング的なブランド価値は全国区的にもむしろ上昇しているかもしれないが、それが神戸の街自体のの市場性の上昇や景気回復には殆ど貢献していないというのがジレンマですね。

[45: 周辺住民さん]

神戸市はブランド力が低下したから地価が低い訳でもないですよ。
震災復興により過剰なマンション開発が進み、相当数のマンションが売れ残っています。
東へ行くほど大阪通勤需要が高く為るので、価格も落ち着いてきますが、灘区辺りまで
でしたら十分に大阪通勤圏内です。JR六甲駅なら快速も停車しJR大阪まで20分です。
現在はマンション価格も落ちる所まで落ちているので、お買い得かも。

[46: 物件比較中さん]

↑現在マンションの価格って落ちているのですか？住吉、御影の新築マンション芦屋に比べて高いと思っているのですが、あれでも今はお買い得なのでしょうか？

[47: 匿名はん]

たぶん神戸と言っても東灘だけ分けて議論したほうが良いと思いますよ。
灘区でも本当にいいのは篠原北町ぐらいでしょうし。
住吉御影の新築価格は私も高いと思います。流石に頭打ちでしょう。
芦屋夙川苦楽園のほうがまだ分がいい。

でも、現状ではマンションの価格は落ちてはないでしょう。
中古の売れ残りはダメですけど、いい中古は右から左で市場に出ないし。
用地は高いわ、建築費は上がってるわで、下がる理由は見つけにくいですね。
強気の価格設定を見直し、調整ぐらいは一部マンションであるでしょうけど
人気物件、人気デベ、人気間取り、人気価格帯（割安感ある価格帯）は強含みでしょう。

[48: 購入検討中さん]

住吉のマンション１００㎡で８０００万！芦屋より１０００万高い！びっくり！
御影住吉の地価が上がっているのか？このまま続くのか？

[49: 匿名はん]

住吉御影のどこと、芦屋のどこによって違うかとも思いますが、、、特に芦屋は、、、
でも御影住吉のほうがデベが飛びつきやすい（飛びつきやすかった）かも知れませんね。
売れ行き的にというか、「本山何とか校区」限定で探してるようなご家庭もありますからね、、
まあ、好みですから。阪神間に古くからいる人ではない、関東とか外部からの人とか。

個人的にはステレオタイプ的ですが、学区除いて住吉や岡本には全くといっていいほど興味ないし、
御影も山手の駅近か、城の前から香雪美術館あたり（要は山幹の手前まで）ならという感じです。
少々落ち着きすぎの嫌いはありますが。それなら六甲の篠原北町の方がいいかもだし。
住環境、利便性やそこそこの繁華性からも夙川苦楽園芦屋山手のほうが私自身は好みです。
少々板ずれでしたね。すみません。

[50: 匿名]

阪急夙川駅のホームの工事しているところが、
FREDSカフェと成城石井が入るみたいですね。
成城石井の品揃えはどんなところなんでしょうかね。
楽しみです！

[51: 匿名はん]

そうですね。成城石井4月27日オープンのようです。
でもホームの中に入らないと買い物できないんですかね。。。そりゃそうか。
かなりこじんまりとしてそうですが。

[52: 匿名]

上等なコンビニといったところでしょうかね。
それよりダイエーのあるあたりがもっと良くなってほしいですね！

[53: 匿名はん]

グリーンタウンですか、、、あれが場所的には街の顔ってのは確かに寂しい限り。
まあ、あんまり来てもらわなくて済んでよいんですけど。
桜の時期は華やかでいいですけど、駅前の山積みのゴミを見るとげんなり。
ゴミ持って帰れよ。焼肉すんな。

[54: 匿名はん]

バーべキューは全面禁止になったよ

[55: 匿名はん]

あらそうでしたか。それは良かった。しかし雷凄かった。

[56: 元俳人]

昭和３０年代にこんなサラリーマン川柳がありました「芦屋、豊中、夢では無いが、せめて住みたや、夙川に」今はどうなんでしょう。

[57: 匿名はん]

あの夙川の億ションまだ残ってるみたいだね。

[58: 匿名]

売れ残っているとなると、マンション自体の価値も下がるのかな？
すごく良さげなマンションだったけど。

[59: 入居予定さん]

マジレスすると、住居取得価格の平均が1億円を超えるようなスノッブな
ハイソエリア（いわゆる高級住宅街とよばれるところ）はかなり住民の質が悪いよ。
土地成金・肉・皮・葬儀・パチンコ・教材・サラ金・人材派遣・暴力団幹部
ヤブ医者・芸能人・スポーツ選手・＊＊＊＊・団体職員などろくでもない商売で成り上がった
民度やモラルの低い人の居住率が一般住宅街より桁違いに高い。
K、B関係者も異常に多い。

中級住宅街（住居取得価格が5000〜10000万円のエリア）のほうが遥かに、住民の質は高い。
こういう所は一流企業の役員や上級管理職、まともな勤務医、教育関係者などが多い。

[60: 匿名]

中級住宅街って、具体的にどこですか？
ぜひ知りたいです。真剣に聞いています。

[61: 入居済み住民さん]

グーグルアースで兵庫県南部を上空から見てください。
驚きました。
http://www.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&q=&...,135.130806&spn=0.068185,0.172005&t=k&z=13

http://www.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&q=&...,135.130806&spn=0.068185,0.172005&t=k&z=13

まるで皮膚病のような大量なゴルフ場で大地が爛れております。
あちこちで蛆がうごめいているような景観です。
全く唾棄すべきスポーツであると断言します。
これ以上ゴルフ場を増やすことは絶対反対です。
阪神間に住まれる方もゴルフは即刻辞めましょう。

[62: ビギナーさん]

ゴルフをやる奴は環境を語れないよね。
そんな奴が住環境うんぬんといっているのは勘違い甚だしい。

[64: ご近所さん]

兵庫県小野市〜三木市、神戸市北区をグーグルアースで見るとほんとにひどいね。
ゴルフ場が・・・ウジャウジャウジャウジャ・・、あまりにもおぞましく醜い景観に絶句。
ゴルフは他のレジャーやスポーツと比較しても破壊面積、環境負荷が桁違いすぎる。
小金はあっても民度も環境意識も低いメタボのデブが遊ぶ為だけに、あれだけの山林を
削って農薬漬けにするのはあまりにも愚か。ゴルフ文化は日本社会の恥。

[65: 阪神間住民]

例えば、西宮カントリー倶楽部、芦屋カンツリー倶楽部、神戸ゴルフ倶楽部が、それぞれゴルフ場を廃止し、申し訳程度の樹木を残し、マンション団地になる事を現ゴルフ場の付近の住民は望んでいるのでしょうか。

[66: 匿名はん]

市街地に近い一等地にあるゴルフ場（茨木CC、宝塚GC、西宮CC）はさっさと潰して
緑地面積（市街化調整区域）を50%以上とって植樹すればいいんじゃない。
残り50%の市街化区域は一種低専（低層マンション＋戸建て）。
山の中にあるゴルフ場は山に戻すべき。

[67: 阪神間住人]

京阪神間住民が利用者の殆どを締める兵庫県南東部ゴルフ場

[68: 匿名はん]

>>66
その造成なり開発なり、誰がお金出すの？どうでもいいですけど。
私も阪神間住民ですが。なんか論理的に現実的な話をしたほうが。
用地、案件ないからゴルフ場つぶせってか？あなたデベの人？

[69: ビギナーさん]

植林して山林に戻すのが一番　完全に山に戻るには数十年かかるが

[70: 匿名はん]

ですからそれを誰が費用出してするのですか？行政？民間？ゴルフ場買い取るの？
現実的な話をしないと、絵空事を語っても意味がありません。
個人的にはゴルフ自体は興味ないですけど。

六麓荘住民がお金でも出せばと私なら無責任に思いますが。笑
「条例を作れる」ような立派な方々でしょうからお好きにどうぞって感じで。

[71: 契約済みさん]

まずはひとりひとりがゴルフをやらないことが肝心です。
阪神間を含め大阪平野の住民が環境問題に興味を持って、ゴルフような
＊＊ＢＡＫＡの遊びをやめれば兵庫県南部のゴルフ場は勝手に潰れます。

[72: 匿名はん]

まあタバコやサーキットあたりと一緒だな。個人の自由だと思ってることが
その他大多数や自然環境には大問題だったり迷惑だったりする最たる例。
いずれにしても兵庫県南部だけの話ではないですから。残念ながら。

何でこういう話になってるんだっけ？（笑）
阪神間でなかなか出物がないから？

[73: 匿名はん]

喫煙に対する嫌悪意識や喫煙率は日本において下がっていますが
ゴルフは必死にマスゴミによってイメージが守られていますね。
プロゴルファーにせよ、ゴルフ馬鹿にせよ喫煙家以下の糞なんだけど。

[74: 匿名はん]

◇短期地価動向調査（０６年７月〜今年４月）

【西宮市】
住　甲風園２−１７２　　　１２．９％
商　羽衣町１６７　　　　　　７．４％
【芦屋市】
住　六麓荘町１３０−２　　１１．１％
商　西山町７６−２　　　　　８．６％
【宝塚市】
住　仁川北２−３４０−１　　５．９％
商　旭町２−３１−１　　　　２．０％
【川西市】
住　花屋敷１−９９５　　　　５．５％
商　栄町７３６−７　　　　　１．６％
【尼崎市】
住　塚口町５−２０−１４　　３．８％
商　塚口町１−１２−１０　　４．８％
【伊丹市】
住　稲野町１−５４−２　　　４．２％
商　稲野町４−３３−５　　　１．８％

☆住は住宅地、商は商業地

[75: 匿名はん]

完全に今の勢いは西宮北口一強ですね。
http://web.pref.hyogo.jp/contents/000071297.pdf
容積率１００％の甲風園（西宮北口徒歩圏を代表する住宅地）の地価が、容積率２００％の大原町（JR芦屋駅徒歩圏を代表する住宅地）を抜いた。
勿論、夙川の雲井町や久出ヶ谷町よりも高い。名実ともに阪神間総合力ナンバー1のブランド駅は西宮北口となった。
芦屋の物件が苦戦し、ジオタワー西宮北口が瞬時に売り切れた理由がよくわかる。

[76: 匿名はん]

雲井も久出ヶ谷も大原も、こんな値段じゃ実勢買えませんよ。

甲風園だったら買えるかもね。

[77: 匿名はん]

西宮北口はあまり環境がよくなさそう。夙川や苦楽園を抜くのは厳しいのでは？

[78: 匿名さん]

西宮北口校区の高木小は有名中学進学率が高い。進学塾もひしめいているし、便利であるのは間違いない。転勤族が一時的に住むのには適しているかも。
だけどねえ、ほとんどの人は北口にずっと住みたいとは思わないんじゃないの。
雲井や大原とでは、住民の年収層が全く違うような・・・。半分商業地の北口とは。

[79: 匿名はん]

別にニシキタの肩持つわけでもないけど、今後東灘っぽく発展するかもね。阪急百貨店もできるし。

大多数の地元民は芦屋や夙川のほうがいいのわかってても、正直胡坐かきすぎの面もあるからねぇ。
ただヤンキーが多かったりってのはイヤだなぁ。やっぱり。
でも便利ですよ。北口。嫌いじゃない。客観的に人気があるのもわからなくもない。

なんだかんだゆーても、阪神間に厳然として転勤層の実需、マーケットはある。
地元民がいくら否定しようが。

[80: 匿名はん]

>>76
買えないよ。公示地価と実際の価格に剥離があるのは全て同じ。
その全て同じ条件で今は西宮北口が上昇率も価格もトップクラスだという事。
そもそも大原は200%なので、容積率100%換算で実売価格の半分の価値だしね。
大原町は実質、岩園にも評価で負けているという事。

[81: マンコミュファンさん]

雲井や殿山は既にリタイアしている原住民や相続で
手に入れて住んでいる2〜4代目というパターンが殆ど。
実際、高額納税者も現役世代の高学歴者も少ない。
北口周辺は大企業の社宅が多いので当然、教育熱も高いので
当然塾のレベルや小学生の偏差値も日本一高くなる。

[82: 匿名はん]

塾のレベルが高いのは特急停車駅だからだよ。立地の問題。浜にせよ、研神館にせよ。

雲井殿山の学歴云々は知らんが、1〜2行目は多分そうで、逆にそれに誇りを持ってる。

ニシキタは環境的に安心して住める場所が狭すぎるわ。その狭さが芦屋夙川苦楽園の比じゃない。

あと甲風園の価格上昇率と坪単価が高いにせよ、たぶん敷地面積が違う。

[83: 大学教授さん]

大昔から西宮北口は塾のレベルが日本一高いよ。
新快速や特急が止まるＪＲ芦屋や岡本や夙川の塾のレベルが西宮北口レベルになることは永久に無い。

苦楽園口や翠ヶ丘や山芦屋の物件が小規模でも完売に苦戦し、ジオタワーが億超え戸も含め瞬殺即日売り切れ
だったのは客観的な事実。

[84: 匿名はん]

因みにこれは有名ですが、ジオタワーの購入者の大半は阪神間の山手住宅地にある
立派な戸建てを売却してのシニア層の購入です。

つまりかつては苦楽園や芦屋の山手地区に住んでいてその良さをじゅうぶんに
評価していた層が、今や西宮北口の将来性とポテンシャルを高く評価しているという事です。

[85: 匿名はん]

あのね、芦屋の新快速も岡本や夙川の特急停車も最近でしょうが。
誰もニシキタの塾のレベルが高いのは否定してないよ。
ただ社宅組がどんだけのものか知らんが、住民の偏差値レベルが
まるで高いかのような発言は違うでしょって話だよ。
単にターミナル的に交通の要所だったからだよ。
ジオタワーがどんだけのものかも知らんが価格設定が違うでしょ？
誰も否定はしないが、といってニシキタバンザイ論調はやめとくれ。
俺も研神行ってたし西北はどっちかというと好きだが、少なくとも
住環境的にブランドがあるなんて思ってるのはかなり少数だよ。

[86: 匿名はん]

おいおい、っていうより単に阪急関係者の自慢かよ。デベ同士でやってくれよ。

[87: マンコミュファンさん]

山芦屋でも苦楽園口でも億超えは全然売れませんぜｗ
むしろ甲東園のほうが高額物件は芦屋や岡本や夙川よりもすぐに売れる。

[88: 匿名はん]

西北の次は甲東園ですか、、、西宮マニアじゃないねんから。

億越えってどれよ？山芦屋は一番高いの売れてんじゃないの？むしろ中間が売れてないけど。苦楽園口ってどれ？樋之池？

[89: 匿名さん]

あのー、購入者の視点からすれば、マンションの売れ行きと自分が住みたいかどうかは全く別問題だと思いますが。買いたいor買いたくない、買えるor買えないの議論ならまだわかりますが。

西宮北口にお屋敷を売り払って住まわれる方が多いってお話は私の周りでは初めて聞きました。

[90: ご近所さん]

環境ってなんだろう？
運転ドヘタ糞でマナー最悪でケーキ屋やパン屋の前で路駐しまくるオバハンベンツが多いこと？
自称ハイソな勘違いマダムが多いこと？
他の地域からひったくりにくる犯罪者が多いこと？

[91: ビギナーさん]

高額納税者

宮市甲子園口　23人
西宮市鷲林寺南町　19人
西宮市仁川町　20人
西宮市上甲東園　19人

尼崎市塚口町　36人
尼崎市武庫之荘　31人
尼崎市園田町　24人西宮市松ヶ丘町　7人
西宮市苦楽園三番町　6人
西宮市久出ヶ谷町　5人
西宮市桜町　2人