今後ますます発展する西宮・芦屋・東灘山手についての情報スレ

[匿名はん]

芦屋・西宮・東灘区山手でマンションを物色中です。
これからこの近辺でよさそうなマンションって出てこないですか？
どうか詳しい方ご教授ください。

[378: 匿名はん]

芦屋スタイルというのはロハスではなくロウヒ（浪費）ですからね。

家人を駅まで外車で送り迎えし、虚栄心を満たす為に意味も無く習い事に
勤しんで知的ぶったり、美容だランチだカフェだケーキだパンだ
ショッピングだグルメだワインだとうつつを抜かすのが阪神間モダニズムです。
エアコンはガンガン、ゴルフにリゾート、外食にショッピング、大排気量ガソリン車で公道に路駐もなんのその。

[379: 匿名はん]

車は外車！　ハイオクが一番で一家にメルセデス３台！　１００メートル以上向こう間で行くのは必ず自家用車です！！　バス、電車なんて＊＊＊の乗り物です！！
エアコンはおうちに５台、当然３６５日つけっぱなしで楽々！
ゴルフ三昧にリゾート、消費三昧、リサイクルなんて愚の骨頂！！

さあ、どんどんCO2を排出し、石油を使いまくりましょう！！　どんどん不燃ゴミを出しましょう。

北極とシベリアの永久結氷が全て溶解し、平均気温が５度上昇し、ツバルが水没し、中国が砂漠化するまでがんばろう！！　シロクマも鯨も死滅するまでがんばりましょう！！

リゾート開発万歳！！　白保のサンゴも、釧路湿原もすべて空港とリゾートにしよう！！　

浪費こそ美徳！！　倹約、節約、エコは愚の権化です！！

[380: マンコミュファンさん]

つまらん意見が多いなー

[381: 匿名はん]

どだい環境保護なんて暇人の戯言かプロ市民の飯の種、共産主義者のカモフラージュです。
芦屋山手に住む我々の知った事ではありません。少々生活費用が上がろうと、気候が変わろうと、物価が上がろうと、なーんの関心も実害もありません。誤差範囲の変動です。あと１００年で人類が滅亡しても良いのです。後５０年もてばいい。　その後どうなろうと知らん。

絶滅危惧種がいなくなろうと、どこぞの島が沈もうと、アフリカ人が餓死しようと、美味いものカネだして食えればそれでいい。すこし値がこれから上がろうが、倍になろうが、そんなの誤差。

CO2削減なぞまっぴらご免です。男子たるもの、少なくとも毎週ハイオク100Lは街乗りで撒くべきです。

[382: 匿名さん]

東灘芦屋西宮の方は浪費人って言ってるけど
そういう方たちがいるから経済が回って街もどんどん綺麗に
なっていくんじゃないですか。

倹約人ばかりの街だったらまず発展しないと思いますが。

[383: 匿名はん]

そうですよねー。　消費、浪費こそ現代文化。中国をはじめとする３流国が積極的に参画しないCO2削減なんて意味すらない。
それを良く理解しているのがアメリカです。
日本人は笛吹きゃとりあえず無知蒙昧な大衆はオバサンか中学生、小学生まで削減削減と踊りだすのです。それこそ日教組や社会共産主義者、あるいは利権がらみの政治家の思うツボです。滑稽ですねえ。

[384: 匿名はん]

これからの土地の価格動向は二極化でしょうね。

住宅が余り出し都市圏の人口も東京以外は著しく減りますから、
本当に立地条件の良い駅近の優良な住宅地は人気も価値も維持されますが
住宅不足やバブル時代に造成された山の斜面の住宅地は大幅に暴落するでしょう。

[385: 匿名はん]

そう、六麓荘はべつにして、それ以外の芦屋の山　−　朝日ヶ丘や、阪急北の山手とか、ヒガシナダの山手とかはだめかもしれんね。　あとは人工島もCO2増で水没かもね。それ以外の平地も閑静な地域以外は雑居地にすぎないしなー。住吉とかも酷いしなー。

[388: マンコミュファンさん]

六甲山麓でだいたい歴史上数百年に1度の大地震と違って、大雨に伴う土砂災害、水害は数十年おきに定期的に起こりますので、住宅購入にあたっては真面目に考える必要があります。阪神大水害クラスの大雨は必ず我々が生きているうちにありますよ。昔と違って斜面に住宅が密集している状況ですから、阪神大水害と比べても比較にならない未曾有の大被害となるでしょう。

[389: 匿名はん]

阪神間マンションバブルは今年がピークでしょうね。
というか、もうバブルは終わった。これからはヤバイよ。

[390: 匿名はん]

マンションバブル崩壊？契約率３カ月連続７０％割れ
http://news.www.infoseek.co.jp/society/story/16fuji320071116013/

[391: 近所をよく知る人]

阪急夙川駅の北、名次町１３番（ニテコ池の西側）で
かなり広い土地を使った小規模マンション計画がありますー
計画表を見るとマンションゲートに門番詰め所等があり一般向けではない感じ。

売る自信あるのかなー　というか、このマンションバブルが
終わった今 ちゃんと着工出来るのだろうか…？

[392: 匿名はん]

それってゼファーかなんかだっけ。

[393: 近所をよく知る人]

どこのデベかって？　週末、散歩のついでに調べとくわー

[394: 匿名はん]

看板見た気がするが。東京組だったような記憶が。

[395: 近所をよく知る人]

>391詳細を見てきた

事業主：株式会社兼北
用途：共同住宅（分譲）
開発面積：3240.86m^2
有効面積：3151.04m^2
建築物高さ：9.97m 地上三階地下一階二棟
建築戸数：15戸
建築面積：943.69m^2
延床面積：4867.68m^2
駐車台数：27台
工事期間：'07/12/15-'08/4/末

阪急苦楽園口から徒歩７分ぐらいの距離です。
後、計画図が貼り直されていてマンションゲートと門番詰め所は
無くなってますw　あまりにも贅沢な冒険は出来ないってことか

周辺写真の希望者いるならUPするが・・・

[396: 匿名さん]

>395　近所をよくしるひと　さん
戸建とマンション悩み中ながら、その場所気になります！
また情報あれば　よろしくお願いします！

[397: 匿名さん]

395です。
マンションとはいえ小規模ですし、敷地が180m×180mもあるから
夙川駅ちかで戸建を建てるのと同じくらいの資金はいると思いますよー
また何かあったら書き込みます

[398: 匿名さん]

地場のマイナーデベですね・・・そこって高圧線は近くないですか？
夙川以東なのと、車の往来が多いのも、うーんって感じです。

[399: 近所をよく知る人]

>398さんへ
395です。　兼北の物件については該当スレッドがあるので、
こちらの方で写真アップとともに高圧線の話も書いときます。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32572/

[400: 匿名さん]

地方が発展する為には、市町村の合併は不可欠。
政令指定都市が2つもつくれるのに勿体無いにも程がある。

芦屋市＋西宮市＋宝塚市＝政令指定都市・西阪神市（人口約80万人、面積220平方キロ）
尼崎市＋伊丹市＋川西市＝政令指定都市・東阪神市（人口約82万人、面積128平方キロ）

ちなみに近隣の政令指定都市
神戸市　人口153万人　面積550平方キロ
京都市　人口146万人　面積827平方キロ
堺市　人口83万人　面積150平方キロ

以上見てもわかるように合併しても、神戸市や京都市より人口密度は高いので
むしろ今まで政令指定都市にしなかったほうがおかしいぐらい＞阪神地域

理由はただ一つ。各々のプライドの高さも少しはあるが、真相は議員や市の関係者が食いっぱぐれるのを恐れて反対する為（合併すると市民にとっては良い事づくめだが、必要人員や人件費は減るから）。

[401: 匿名さん]

おお、珍しく、マトモな発言が出た（400さん、失礼）

阪神市って言うネーミングが微妙だけど。笑

ご指摘のとおり、発展しないのは、発展させようとしない人間が

いるからです。東京がどうとか、それだけではありません。

[402: 匿名はん]

全部まとめて合併した場合、神戸市を人口及び密度で超え
かなりの影響力を持った大規模政令指定都市になる。
土地柄が違うという人もいるけど、神戸だって区によって
全然違うのだからＯＫ。

[403: 匿名さん]

山手幹線（阪急夙川ーJR芦屋）まもなく開通ですかね？

[404: ビギナーさん]

西宮北口の阪急百貨店、来年秋開業と発表されましたが、現場はまだ何も始まっていないようです。

また延期でしょうか・・

[405: 近所をよく知る人]

403さん
年明けて3月と聞きました。途中の横道から東西にちょこっと一部だけ東西に通って、南北に抜けるのは今現在でも生活道路としてできます。
芦屋から夙川の間、どこかバス停は出来るのでしょうかね。それともバス路線が出来るのは、芦屋川のトンネル部完成以降でしょうかね。

[406: ４０３]

４０５さんありがとうございました。

来年３月ですか。
西宮市道路建設課のHPによると、松園工区や大谷工区の
工事は１２月中に完了するようですが、
実際の開通はいつかわかりませんでした。

バスもきっと走るようになるでしょうが、
便利になりますね。

[407: 匿名さん]

404さん

阪急西宮球場跡地は工事が開始されていますよ

[408: 入居予定さん]

えっ。そうでしたか。
塀が高くて、気配を感じることができませんでした。

阪急百貨店、待ち遠しいです。

[409: 匿名さん]

403さん
もしかしたら、3月以降になるかもしれませんね。
以下のように芦屋市のHPに進捗状況があります。
http://www.city.ashiya.hyogo.jp/machidukuri/michi/michi_shinchoku.html
東工区（親王塚町・翠ヶ丘町）道路整備工事については、地元住民の皆さんと環境対策についての協議が整い次第、着手します。

とあります。

[410: 匿名さん]

西宮スタジアム跡地の「阪急西宮ガーデンズ」は２００８年秋開業予定で、
阪急百貨店、イズミヤ、ロフト、ユニクロなどが入るみたいですね。

[411: 入居予定さん]

イズミヤとユニクロは、別にいらないなー。

[412: 匿名はん]

阪急百貨店、モザイクみたいにしょぼしょぼやったらイヤやけど
アクタみたいに雑多でがきんちょごった返しもイヤやなぁ。

その意味で生鮮をGMSのイズミヤと分けたのはある意味正解かもよ。
ユニクロは確かに今更いらんけど。。。

でも、まぁ、どうせ客層的にごった返し系なんやろなぁ・・・

[413: 匿名はん]

ユニクロ社長の渋谷区大山町の１００億豪邸凄いですよね。
イズミヤの和田元会長のお屋敷も凄い。
ジャパン社長の目神山にある西宮屈指の大邸宅も凄い。

マンションにローンで住んでいるような、自分でどこで買物していても
「良い客層」に分類されると勘違いしているなんちゃって中より上
気取りの阪急のカモの勘違い庶民とは大違いですね。

[414: 匿名さん]

西宮の阪急百貨店どうなるんでしょうね。
楽しみです。

[415: 匿名はん]

「なんちゃって中より上より上」でOkとでも思ってるのだろうか。。。
削除しようよ鬱陶しい。

[416: 匿名はん]

西北のショッピングセンターイズミヤにがっがり。
コーヨーとか阪急オアシスが良かったなー。若しくはイカリか・・
夙川みたいに成城石井でも良いのに・・・

[417: ご近所さん]

西北に成城石井ができても、買いに行かないでしょ。

[418: 匿名はん]

梅田と夙川で物珍しくても今や焼肉屋の系列だからねぇ。
本店だって、そんなに整然とした店でもないよ。
品揃えがちょっと変わってるってだけで。

光洋（の新店）のほうが生鮮SMとしては明らかにレベルが高い。
明治屋・紀伊国屋まではいかんが、イカリよりは上いってる。

いずれにしてもGMSしか入れない理由は百貨店の食料品とダブるからって
ことはないのかな。

Y井さんの家も無駄に打ちっぱなしとかあって（城壁で外から見えない）
どうかと思ったけどなぁ。

[419: ご近所さん]

コーヨーの方がレベルが高いと思う人が殆どのエリアに成城石井は出店しないって事です。

[420: マンコミュファンさん]

苦楽園３〜４番町では土砂災害リスクの高い土地（警戒区域）を、暴落しない今のうちに無知素人に対して高値で売り抜けようとしている売物件が結構出てますね。

六甲山系では大雨に伴う土石流、土砂災害は必ず数十年〜100年サイクルで「定期的に必ず発生している自然現象」であり、そもそも土石流によって形成された地形（土石流堆、土石流段丘）を宅地にした場所がひじょうに多い地域ですから、同じ場所では1000年単位でしか発生しない大地震とは違って、これからは最も重視されるでしょうね。

http://www.sabopc.or.jp/hukudoku/mpeg/dosekiryu.mpg
http://www.bosai.go.jp/library/bousai/doseki/debris.htm
http://www.bosai.go.jp/library/bousai/houkai/slide.htm

ここ暫く土砂災害が起こっていないから気にする必要が無いなんてのは、全くの間違いですよ。土砂災害リスクがひじょうに高い場所でも、実際に死者や家屋崩壊を出す甚大な被害をもたらす大雨が発生するサイクルは30〜100年単位ですからね。

[421: 匿名はん]

ああ、ああ、成城石井っていうだけで上だと思ってる素人さん発見。知らないことは発言すんな。

[422: 匿名さん]

梅田、夙川の成城石井って、品揃えがどこかおしゃれで、楽しい雰囲気ですよね。

[423: 匿名はん]

スーパー談議で熱くなれる君達が羨ましい

[424: 匿名はん]

スーパーマーケット談議で熱くなれる君達が羨ましい

[425: 匿名はん]

光洋の社長は明確にイカリを意識してるって以前言ってたよ。
それだけ研究してるんですよ、魚屋のおっちゃんなりに。
街としての発展や繁華性を考える上で商業ってのは重要だよ。
リテールの専門家やコンサルが商売として成り立つわけだから。
東京や大阪のタワマンでも高級SM呼ぶのに必死。
1低専住んでてもほどほどの距離にいいSMあったほうがいいでしょうよ。

上から目線の茶化し屋クンにマジレスしてあげたよ。

[426: 匿名さん]

425さんに、へぇ〜、へぇ〜（それも古いけど）って感じですね。
コーヨーってイカリを意識してるんだぁ。気付かなかった。ちょっと、狙ってる
客層は違う気がするけど。でも、お魚とか庶民的な種類の物が手頃価格で新鮮なもの
がそろってるなあ、と思ってました。うちからは遠いので頻繁には
行かないけど、ときどき用事があって通りかかると使います。でも、西北はイズミヤ
なんですねえ。残念。イズミヤはまだ、行った事がないのでわかんないけど、コーヨー
だったら素直にうれしかったかも。

[427: 匿名はん]

あくまで新店の話ですよ。既存店の古めのは傾向が違います。

[428: 匿名はん]

http://www4.osk.3web.ne.jp/~arnest/bukkensyoukai.htm
これは2002年末のデータです。

西宮市雲井町　231.04㎡　5940万

西宮市殿山町　235.15㎡　5980万

西宮市殿山町　433.12㎡　9820万

西宮市苦楽園三番町　316.56㎡　2980万

西宮市剣谷町　660.00㎡ 6500万

今広告等で回転寿司状態になっている垂れ流し物件
の価格と比べてください。
今は不動産の買い時ではありません。
日本で最後の土地のミニバブルです。
これからはマクロ的に見れば、これから人口が急激に
減りますから地価は下がります。
昔（１９７０年代前半頃まで）は芦屋でも御影でも
山手の駅徒歩圏の一種低層の坪単価は、サラリーマンの
大卒初任給の2倍程度まででした。
これから時間をかけて徐々にそこに向かって
地価は下がっていきますよ。
少なくとも貨幣価値換算で今の半額にまでは下がります。

[429: マンコミュファンさん]

最近はマンション明らかに売れなくなってきている。

[430: 購入検討中さん]

同じ苦楽園二番町で、コスモスイニシアとインタープラネット？ってところが建築条件付土地の販売をしていますが、皆さんどう思われますか？　コスモスの方はモデルハウスがあって、眺望抜群ぽいです。（なんか見に行くのもびびっちゃって、夜に見に行っただけなんですが・・）ご近所の方含め、皆さんのご意見を聞かせてください。

[431: 匿名はん]

>>428
業者でもないし利害関係も特段ないけど、2002は底だからね。そこまでいくかな？
冷静に考えて無理だと俺は思う。もともと阪神間は土地が割安だったし。

一時的に上がったのは確かだし、まあ天井の可能性もあるかもしれないが、
そこまでは下がらないのでは。大卒初任給の二倍って、坪40〜50？（平米の間違い？笑）

誰も買わないor買えない時期だった坪80が今150になったとか、ぐらいでしょ。
（ぐらいってこともないかもしれんが）
いい場所は少ないし。まあ、そこそこで落ち着くんでしょう。

[432: 匿名はん]

正直もとは二束三文の山林ですが、造成費用が重くのしかかっているので
業者は売れなければ終わりでしょうね。生活かかってます。

しかしよりによって今の時期に買うのはおすすめできません。

あと数年で２０００２年の水準まで戻りますよ。

今はプチ好景気の2〜3年遅れのタイムラグと、日本最後の不動産の大型需要世代で
地価は上がっていますが、これからは徐々にバブル期前の水準に戻っていきます。
２００２年でもバブル前より高いですから。

[433: ビギナーさん]

駅徒歩圏かつ閑静なところは、ひじょうに限られたパイなので
人口大幅減少時代でも、住宅余り時代（新築在庫、空家率）でも、
関西経済が凋落しても、日本経済の世界地位が
凋落しても、それなりの価値を将来も保つでしょうが、駅から遠いバス圏
のモロ山な地域は、マクロ的に見ると駄目でしょうね。

土地が上がる時期に影響を最も受けやすいのが、不便なバス便地域です。
そういう時期は、バス便で不便な地域まで強欲な値段に釣りあがります。
駅近のいい所よりも、景気による乱高下が大きいです。

[434: サラリーマンさん]

今年になって価格変更がすでに続発してますし、マンションも売れ残りが多く、不動産会社の株価は昨年７−９月ぐらいから暴落しています（株式市場の方が先行して、あとから実勢がついてくるという感じ）２００２年まではもどらないと思いますが、２割ぐらいは下がるでしょうね。

[435: ビギナーさん]

２割さがるのは、１年かかりません。今年中でしょう。
２０００年代前半の相場に戻るのは、何年かかかるでしょうね。
それからは徐々に下がっていきます。
最終的には１９８０年前後の相場に落ち着くと思われます。

ちなみにマンション価格の底値は２００４年、この周辺（例えば西宮の山手）
地価公示の底値は２００５年です。２００２年は底ではないですね。

[436: 匿名はん]

っていうか、428って土地値の話でしょ？
外資が不良債権バルクで買い出したのが1999か2000ぐらいだから、実質2002底だよ。間違いない。
（関西で東京より少しずれるし、仕込みから竣工まで1〜2年でマンションで2004と合致する。）
希望的憶測では物事は動かんよ。特に戸建て用地が売れてないという情報もないし。
何を根拠に今年中に２割下がるって言ってるの？
マンション用地や、マンションデベの出し値が２割高かったら戻すって話ならあり得るけど。
東京ほどばか高くもなってないし、関西人もばかじゃないしカネもないから既に沈静化してるよ。
まあ一等地より、直近便乗値上げマンション（ここで坪200越えかよ、みたいな）は２割下げかな。

あと、地価公示なんて鑑定士のおっちゃんが何年かけて上げたり下げたり後追いしてるかご存知？
上げきれず、下げきれず、特に田舎（関西含む）はのんびりしたモンですよ。住居系とか特に。

[437: マンコミュファンさん]

阪神間にもともと住んでる人間は、高値では殆ど手を出していないですね。
駅徒歩圏の分筆した土地等を高値掴みしているのは、たいてい相場知らない
外の人間や関西でも他の地域からの転入者です。
勿論マンションの高価格掴みもそうですが。

プチ好景気時にとんでも山手まで高くなるのは、もともと造成分譲地を
投機目的でかった塩漬けの空地（ひじょうに多い）をここぞとばかりに
素人に高値で売り抜けようとする輩が多いから。

まぁ長期的に見れば、実質価値がある程度維持されるのは、駅から
遠くても1km以内の所まででしょうね。

[438: 匿名さん]

そう、そういう外来者がマンションの価格を底支えしています。お金が有れば買えるので、住民の新旧かかわりなく、買える者、持てる者が自分が容認できる価格で今後とも買い続けるでしょう。

長期的価格云々だの、実質価値などという神話、言葉遊びに彼らは惑わされません。　そんなものは雑音の一つに過ぎませんから。

ありあまる金で買い、適宜住み、飽きれば多少の赤字でも叩き売ります。土地価格の推移なぞ興味すらないです。　適当に摘んで、楽しければそれでいいのです。

[439: 匿名さん]

その通りです。
私も１９９４年に購入した土地に家を建てて住み、２００４年に半額以下で手放し翌年土地を買い、今度は一回り大きな家を建てました。その価格に納得できるかどうかではなく、どんな時代になっても欲しい物が（物件）買えるかどうかが購入基準です。底値かどうかなんて関係ないのです。仲介した不動産屋が言ってましたが、買えない人はいつまで待っても買えないそうです。買えない人ほど、あれこれと買わない（買えない）理由を見つけては自分に言い訳しているのでは？

[440: 匿名はん]

あと数年でそろそろ鴨も少なくなってくるでしょうね。
それはともかくもうマンションの大型需要等はなくなっていきます。
新価格になってからぜんぜん売れてないしね。
今は日本で最後のマンションバブル、住宅需要ですがもうじき収束します。

[441: ご近所さん]

不動産屋のおやじのいう事を真に受ける人種が未だにいるとはおめでたい（笑）

不動産屋のおやじは、マクロ的な長期視野や将来の地価なんてどうでもいいんですよ。

高くなっても安くなっても、営業範囲の物件のパイが安定供給されて取引件数が
多い事が、安定して日々の飯を食う為の必須条件ですからね。

安いとか高いとかはどうでもよくて、「今は取引を手控えておこう」という流れが
最大の脅威です。だから買い控える客に対しては糞味噌に貶しますよ。

バブルのピーク時ですら、今買わなければもっと高くなって買えなくなりますよと
騙していましたからね。

[442: 購入経験者さん]

95年に新築で買った、駅からバス便のマンションを、2002年に売却しました。

バス便が災いし、新築当時の三分の一近くで買い叩かれました。
ただ、買い替えで駅に近い築浅中古をかなり安く買えたので、痛し痒しといったところでしょうか。

９５年（高すぎ）や２００２年（安すぎ）の状況に比べると、現在はまともな相場だと思うのですが。

[443: ４３８]

不動産屋のおやじのいう事なんてどうでもいいのです。所詮手数料を施すバシタですから。
買いたいめぼしい物件をどんどん持って来てくれればいいのです。めぼしいのや面白そうなのがあれば買うのですから。
持てる者は、細かい損得なんて気にもしません。

[444: 匿名さん]

友人が香櫨園あたりのマンションで昨年、2月くらいに転勤するかも
しれないというので見積もりとったそうです。結局、転勤話が
流れたのでその話もなかったことにしたんですが、先日、見積もった
不動産会社から当時より300万上乗せして売らないか、という話が
あったそうです。びっくり。
　友人も一瞬、心が動いたそうですが、売った所で次に買う場所だっ
て当然、値上がりしてるだろうし、ということでお断りしたそうです。
　ほんと、ミニバブルなんだね、と話をしていたところです。

　持てる者はともかく、持ってない人は永住のつもりで探すのです
から、相場をしっておく、流れを知っておくというのは大切です。

[445: 匿名さん]

相場だの、流れだの不動産にはありません。

馬　鹿　馬　鹿　し　い　に　も　限　度　が　あ　り　ま　す。

これこそ、何の価値もない不動産情報を売り込もうとする似非コンサルの良くとる手です。

気に入れば幾らでも買う。気に入らなければ安くても買わない。　それだけです。

[446: 匿名さん]

住宅地の地価がインフレ率を超えて上昇する時の必要事項

・都市圏の人口が増加、肥大している
・1人あたりGDPが他の都市圏より上昇している
・大企業の本社機能等が増加している
・都市圏GDP、1人あたりGDPともに、成長率で他の都市圏より優位な状況にある

どう考えても、関西にはあてはまりません。
関西圏の人口は転出超過で、大阪本社の大企業は、今の阪神間の居住者世帯の
多くが住宅を取得した数十年前の1/5以下に激減しています。
灘・東大寺・甲陽等のエリートも殆ど就職は首都圏に転出。

[447: 匿名はん]

でも人気があるところは高くても売れるし値下がりしないからかんけいなーい

なーんの意味も無い分析でしゅねえ

[448: 匿名はん]

人気地区ほどバブルで高騰しその後の暴落も酷かったけどね。
マンション販売員やデベの＊＊社員の工作活動に気をつけましょう。

団塊jr特需が最後の不動産需要のボリュームゾーンですが、それが
一段落したら穏やかに地価は下落していきます。

[449: マンコミュファンさん]

日本の財政破綻の天王山が２０１４〜２０１７
その後はバブル後とは比較にならないデフレ

最後のミニバブルの今、土地を高値で買う奴はリアルで低脳ですわ
団塊jr頼りの住宅需要もあと10年　その後は年間100万戸ずつ住宅が余り出す

富裕層はとっくに日本の不動産や株は見限って、海外投資にシフトしてますよ

[450: 2002年はぜんぜん底ではない]

■平成のミニバブルまとめ

・株のミニバブルは、すでに完全崩壊　買い手不在で底無しの状態
・その為、福田首相は証券優遇税制の再延長をすでに内定している
・不動産のミニバブルが起きたのは、ＲＥＩＴによる人為的なものだった
つまり今回のミニバブルは不動産バブルというよりもＲＥＩＴバブルに過ぎない
・ＲＥＩＴ運営者は、高いからと買わないでいると仕事がなくなるので
高いのを承知でバカ買いした　もちろんその損失は投資家がかぶるだけで
ファンド運営会社は無傷で済む（株式投信と同じ構造）
・先に大儲けしたファンドはすでに売り抜けている
・昭和のバブル潰しの目的に引き上げた不動産関連税はそのままになっていること
これから人口が大幅に減少すること　
マンション供給量が需要に比べ多すぎること
政府による増税の動きが加速していること
・・・などから、元々値上がりしていることの方が不自然である以上、
ＲＥＩＴバブルが弾ければ、物理的に大暴落は避けられない
・すでに都心の人気エリアにおいてすら、下落の予兆が出ている
・首都圏でも神奈川や千葉や埼玉では、すでに売れ残りがたまり始めている
・今回のＲＥＩＴバブルは仕手株の暴騰のようなもの
上げも急だが下げも激しいものになるだろう
仕手株同様、儲かるのは仕掛け人だけ、ファンド運用者だけ
ババをつかまされるのは一般の個人投資家
・以上に加えて改正建築基準法がもたらした建築確認手続きの停滞が追い討ちを
かけることになる
・不動産関連税を大幅に減税しない限り、実需による本格的な上昇はありえない

【結論】
早ければ半年後、遅くても1年後には、不動産の下落は始まると思われる
一旦下げ始めれば、急落下していく可能性が高い
今は絶対に買ってはいけない

[451: 439]

購入経験のない方とお話しても無意味かと思いますが・・・
私が現在住んでいる土地は、旧住居購入と同じ１９９４年の実勢価格だと一坪３３０万にもなり
土地だけで一億は軽く超えました。当時はとても買えなかったわけです。それを７千万で買えたことはラッキーでしたよ。デフレのおかげで私のような庶民にも購入できたわけです。それは私だけでなく、ここに参加しているほとんどの方に当てはまることだと思いますよ。

[452: 438]

439さん
そのとおりです。
買えない、買う意思の無い輩ほど、表面上の損得だの、今後の不動産価格予想だのに脳内で走ります。好きなところを自分が納得する値で買って適宜売ればいい。

[454: 副管理人]

いつもマンションコミュニティをご利用頂きありがとうございます。
副管理人でございます。
横スレ誠に恐縮ですが、当掲示板はマンションの購入応援サイトです。
物件の購入をしたい方が、よりよい選択をするために建設的な情報交換を
行うための用途に供しており購入してはいけない理由を説明する掲示板では
ございません。
運営主旨をよくご理解の上、ご利用下さいますようお願い申し上げます。

[458: 匿名はん]

阪急が創業以来提示してきた小林一三型の経営モデルが最近の関西の情勢に合わなくなってしまった
というのが大きいんとちゃうか。
阪急のビジネスモデルは、都市間輸送における国鉄や他私鉄との競争で優位に立つとかではなく
沿線に大阪都心のオフィスに通勤する高学歴ホワイトカラーを住まわせ、子弟は沿線に誘致した
中等教育機関や大学に通い、休日は沿線の百貨店や行楽地や娯楽施設で家族共々過ごすといった
沿線で完結したライフスタイルを提供することにより半永久的な顧客を確保することにあったと
思う。
そのようなライフスタイルは、電車運賃が平均物価と比較して現在よりはるかに高価で
ホワイトカラーとブルーカラーの収入格差が大きく、大阪が日本経済の中心だった時代は
関西における理想的なライフスタイルとして羨望の眼で見られた。
しかし、今や日本におけるビジネスの中心は圧倒的に東京である。灘や神戸女学院、東大寺、
甲陽等の関西の高レベル校から一流大学に進学し大企業に就職した人たちも東京勤務や海外勤務や
転勤族になるのが大半で、地元関西で残る人は圧倒的に少数派である。
阪急沿線に今も住んでいる金持ち、資産家は自営業者や商人や特殊利権産業のボンや一族が大半で、
インテリではない。震災前通勤に阪急電車を使うことによりエセレブってた人達も、震災後ＪＲの便利さや広範囲な
ネットワーク性に気付いてしまい阪急の顧客から離れていった。

[459: 匿名さん]

日本人の土地に対する執着は神話にすぎない。京町家衆のいる山鉾町でさえ、２，３代前に流入してきたヨソモノが多い。先祖から受け継いだといわれる田畑でも、幕末以来ひんぱんに売買されている。明治期以降の大地主でも、幕末から明治にかけてせいぜい数代で田畑を買い集めた振興勢力にすぎない。多くの小作人にとっては、占領軍の農地改革で自分の土地を手にしたのは、ほんの半世紀前のこと。開拓農家は３代程度にさかのぼるのがせいぜい。「先祖代々の・・・」なんていう枕ことばは、おとからつけたこじつけである。

[460: ぷろとうしか]

2002が底だったのは違いない
今回下がってもその水準に戻るか、そこまでいかないだろ
現場見てりゃそんなもんだよ
現場見ずに語るやつが多すぎ
何がマクロだ、家でネットやってて

つぶれるデベはつぶれればいいし
買えないエンドは買わなきゃいい
そんだけだろ

[461: ぷろとうしか]

今は一時的に金がついてないから
ファイナンスが落ち着けばそこで底値になるよ
エクイティは集まってんだから

[462: 匿名はん]

日本の高級住宅街
東京２３区田園調布
大阪市帝塚山
神奈川鎌倉
兵庫芦屋
東日本で高級住宅億ションが一番多いのは東京２３区、商業地価や住宅地価が一番高いのは東京２３区
西日本で高級住宅億ションが一番多いのは大阪市、商業地価や住宅地価が一番高いのは大阪市
車庫代
東京２３区の練馬、品川、足立ナンバー約２万〜約７万
大阪市のなにわナンバー約２万〜約６万
横浜市の横浜ナンバー）
兵庫南部の神戸ナンバー）
名古屋市や愛知南部の名古屋ナンバー各都市約１万〜約３万
世界都市ＧＤＰ
１位東京
２位〜６位外国
７位大阪
８位〜２０位外国
１ｋｍあたりの渋滞損失額
１位東京４３５
２位大阪３３８
３位神奈川２３７
１００ｍ以上建物
東京港区約１１５棟
大阪市北区約８５棟
横浜市全土約５０棟
神戸市全土約４５棟
名古屋市全土約２５棟
８０ｍ以上建物同順
首都高速約２８０㎞
阪神高速約２５０㎞
名古屋高速約６５㎞
http://www.google.com/gwt/n?u=http%3A%2F%2Fwww.geocities.jp%2Ftoolbiru...

[463: 匿名はん]

外出なよ。

[464: 匿名さん]

ガソリン高騰で、山の斜面の車必須崖っぷち地域はますます暴落するでしょうね。
山の斜面でもバスの本数が豊富でバス停が近い地域は下落しつつもそこそこで踏みとどまるでしょうが。

[465: 匿名はん]

日本の高級住宅街
東京２３区田園調布
大阪市帝塚山
兵庫芦屋
東日本で高級住宅億ションが一番多いのは東京２３区、１４億や８億タワーマンションなど、住宅地価や商業地価が一番高いのは東京２３区
西日本で高級住宅億ションが一番多いのは大阪市、６億や４億５０００万や３億７０００万タワーマンションなど、住宅地価や商業地価が一番高いのは大阪市
車庫代
東京２３区の練馬、品川、足立ナンバー約２万〜約７万
大阪市のなにわナンバー約２万〜約６万
横浜市の横浜ナンバー
兵庫南部の神戸ナンバー
各都市約１万〜約３万

[466: 匿名はん]

ガソリンが高騰しても土地は暴落しないと思いますが…。周辺・地域環境などの影響が大きいかと思います。
ちょっと視野が狭すぎで短絡的ではないですか？

[467: 近所をよく知る人]

同じ駅でも駅近で閑静な住宅街と、駅から山の上にえんえん登った
造成地ではぜんぜん値段が違うのは、主に交通コストの違いからですね。
車を使わないと生活できないようなエリアは評価が低いからです。
ガソリンが高くなると、ますます交通コストの差は広がりますから
駅から遠いエリアは下落するでしょう。

[468: 匿名はん]

住吉川近辺は暴落してる？

[469: 匿名さん]

この辺りも以前に比べかなり安くなったね

[470: ご近所さん]

六麓荘も激落ちやん。

[471: 匿名はん]

西日本で高級住宅億ションが一番多いのは大阪市、６億や４億５０００万や３億７０００万タワーマンションなど、住宅地価や商業地価が一番高いのは大阪市
日本の高級住宅街
東京２３区田園調布
大阪市帝塚山
兵庫芦屋
東日本で高級住宅億ションが一番多いのは東京２３区、１４億や８億タワーマンションなど、住宅地価や商業地価が一番高いのは東京２３区
車庫代
東京２３区の練馬、品川、足立ナンバー約２万〜約７万
大阪市のなにわナンバー約２万〜約６万
横浜市の横浜ナンバー
兵庫南部の神戸ナンバー
各都市約１万〜約３万

[472: 物件比較中さん]

・・・　大阪　？
ど〜でもいいよ
ここは西宮・芦屋・東灘山手についての情報スレです
大阪のスレでやってね
ごめんね

[473: ビギナーさん]

大阪じゃねえ。