今後ますます発展する西宮・芦屋・東灘山手についての情報スレ

[匿名はん]

芦屋・西宮・東灘区山手でマンションを物色中です。
これからこの近辺でよさそうなマンションって出てこないですか？
どうか詳しい方ご教授ください。

[2: 匿名はん]

またこの手のスレですか？

[3: 匿名はん]

新築？中古？予算はいくら？

[4: ↑]

どうせ聞くだけ聞いて情報提供なしでしょ♪

仮に予算６０００万、新築だったらどう答える？

[5: 匿名はん]

↑そんな安予算では無理。

[6: ご近所さん]

それを言うなら低予算やろ。情報ないならだまっとれ。

[7: 匿名さん]

樋之池。

[8: 匿名はん]

西宮〜東灘もいいですが
神戸市の中央区山手エリア（中山手・北野・熊内）もけっこういいところですよ。

[9: 匿名はん]

JR芦屋駅北から阪急の間。坪300万程度でベスト。

[10: 匿名はん]

西宮なら苦楽園マドリーゼがいいんじゃない？
樋の池で

[11: 匿名はん]

だから１さん
新築？中古？予算はいくら？

[12: 匿名はん]

綺麗ごとでは屋敷は建たぬ。

肉・皮・パチンコ・サラ金・葬儀・教材・宗教・美容整形・K・B・S・沖縄・層化の＊＊。

[13: 匿名はん]

>>1

ますます発展ってどういう意味？？

マンションがさらに乱立して人口が増えるってことか？
それとも神戸市中央区のような商業・行政・観光・住環境すべてありの都市づくりか？
まぁ中央区のような都心と住環境の融合は無理だし（所詮地方だから）
マンション乱立で環境破壊＝発展ってとこが関の山かな。

[14: ご近所さん]

東灘区
持ち家 36,590件
借家 32,700件
1住宅当たり平均延べ面積 70m2
戸建て23.2%　共同住宅74.9%　長屋0.2%

現在の状況は、昔（明治末期〜昭和初期）の阪神間モダニズム時代のお屋敷街のイメージを利用して
勘違い庶民をおびきよせて集合住宅（賃貸、分譲）に住まわせている庶民窟地域という事がよくわかる。
45%が賃貸住まい、住宅の75%以上が集合住宅、世帯あたりの居住面積は70平米と兎小屋サイズ。
夙川〜芦屋間のJR線以北も賃貸比率や住宅種別、居住面積平均はだいたい同じ。
国勢調査の統計GISで調べたら一発でわかる。
可処分所得の平均を高めている金持ちは上澄みの一部で、大半は阪神間ブランドをえたいが為に
震災以後に集合住宅に移転してきた勘違い庶民＝芦屋夙川苦楽園岡本御影住吉エイリアン。
ハイソエリアでもないんでもない。金持ちが一般地域より多少多いだけで、実質は勘違い庶民エリア。

屋敷や保養所が林立していた頃のそれらは価値があるが、屋敷跡のマンションにはなんのステータスもない。
大阪市内や繁華街にあるマンション以下の価値。

[15: 匿名はん]

地域別平均所得(2007年最新版)　兵庫
全国順位　市町村名　１人当たり額・所得（万円）

**5　　　芦屋市　595
*28　　　西宮市　438
*30　　　宝塚市　428
*61　　　三田市　406
*97　　　川西市　387
126　　　神戸市　377
249　　　伊丹市　353
301　　　明石市　347
321　　　姫路市　344
357　　　加古川　340
427　　　高砂市　333
449　　　三木市　331
464　　　尼崎市　330

[16: 周辺住民さん]

平均所得は猪名川町も結構高いんだよな。
確か神戸よりもずっと上。

[17: 大学教授さん]

関西の大物は、北摂か阪神間（芦屋以東）か市内（高級orタワー）にすむからね。

[18: 匿名はん]

しかし東京一極集中で本社機能の東京移転が進み、大物は大幅に減った。
政治の中心が江戸で経済の中心が大坂だった頃はそりゃ阪神間の金持ち密度は日本一だったが。

[19: 匿名はん]

だから１さん
新築？中古？予算はいくら？？

[20: 大手企業サラリーマンさん]

早くも「新駅効果」、不動産価格上昇　ＪＲさくら夙川駅
http://www.asahi.com/kansai/news/OSK200703170024.html

[21: 匿名さん]

私は大阪市内出身ですが、なんらかの理由で都心のタワーに住みたい人ならともかく、東灘の方がずっと住みやすいと実感しているけれどなぁ。元々は長い間、阿倍野区の帝塚山界隈に住んでいましたが。また、祖父母は、ミナミの中心近くに住んでいましたが…。

[22: 匿名はん]

阪神間の邸宅街は暖簾代が高い。かつてのイメージにつられて住みたがる庶民が多いので
手が届く価格帯の物件はとくにブランド代が上乗せされて土地の持つ実力以上の価格になっている。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/48tokusyu-brandkinki.pdf
屋敷街としてブランド価値がある土地に、分譲マンションを建てるというのは
デベロッパーが普通の土地より利鞘を遥かに大きくとれるからです。
つまりそういう土地にマンションを買うのは業者の鴨同然。
土地なら仲介手数料はあるものの時価で買える。
だから賢い人は邸宅街のマンションなんて絶対に買わない。
賢い人は閑静な邸宅街に住むなら戸建てを選び、マンションを買うなら都心にする。

[23: 匿名さん]

>>21
私は逆に芦屋市（郊外）から大阪市内（阿倍野区北畠）に移り住んでもう長くなりますが
芦屋にいた頃はそれはのんびりできたけど、何をするにも車が要ったし駅の行き来は坂道だし
遠いし、都心（大阪市内）にでるのも時間が掛かるし、でそれはもう何かと不便でしたよ。
今は、都会に住む窮屈感は多少ありますが、普段の生活は便利だし繁華街（難波・天王寺・梅田）
に気軽にいけてとても気に入ってますよ。正直もう芦屋（郊外）には戻りたくないですね。
まぁ環境はいいので別荘として芦屋に行くなら話は別ですが。
21さんみたいなかたもいらっしゃれば、私のようなせっかちもいるし．．．
あと子供のいるいないとかもあるでしょうし。
人それぞれの事情や価値観が違うんでしょう。

[24: 匿名はん]

スレ主すっかり放置状態ですね。
芦屋・西宮・東灘区山手でいいところはほんの一部です。
閑静な場所っていっても田舎だから当たり前ですし、
ブランドが一人歩きしてるって感じですね。
その点、上で述べられている大阪の中心地でありながら重厚な佇まいを持つ北畠や帝塚山エリア
神戸からは中央区山手エリアなど閑静でありながら都心の生活を受諾できる場所の方が
本物ってかんじがします。

[25: 匿名さん]

自分ちを自慢したいだけでしょ？

[26: 匿名はん]

田舎じゃ自慢にもなりません。
マンション乱立+バーゲンセールじゃね。

[27: 匿名さん]

今は、大阪と京都の都心部が急激に上がってます。
神戸はまだ少し弱いですが多分後で上がっていくでしょう。

[28: 匿名はん]

そしてバーンとはじける・・・

[29: 匿名はん]

また、戸建至上主義の人が出てきてますね。暖簾代って？東京カンテイのデータ持ち出してるけど。
戸建で収益性評価してみな。まずマトモな賃料つかないよ。わかってんのかね、そのへん。
ちなみに、そのブランドエリアの土地が十分あなたの好きな「暖簾代」とやらを含んでるよ。仕入れの土地値が高いからマンションも高くなるの。わかります？土地なら時価とか勝手なこと言ってるけど。何でも自分の考えが正しいと思わないことさ。

[30: 匿名はん]

あ、戸建至上主義じゃなくて、阪神間（特に芦屋）戸建至上主義者ね。ちなみに新築のマンションは仲介手数料もかからんよ。知ってます？

[31: 周辺住民さん]

集合住宅の場合は上物ではなく土地にもデベその他業者の利益が上乗せされる。
ブランドエリアに建つ集合住宅の場合
「共有敷地の持分の時価（周辺宅地の流通価格）＋RC建物専有部分の坪単価」の値段と比較して相場が掛け離れている。大き土地は流動性が落ちるので宅地よりも業者の仕込み価格（落札価格）の坪単価は安いわけだが、にも関わらず割高。
やむをえず高くなってしまうのではなく、ブランド好きの庶民を鴨に売りきれる値段のギリギリ上限に設定するという商売を繰り返しているだけ。

[32: ご近所さん]

いつでもデベは屋敷の主が逝って相続で手放されるのを虎視眈々と狙っています。
こうして邸宅街は下品なマンションタウンへ変貌していくのです。

[33: 匿名はん]

戸建至上主義者の被害妄想丸出し論は勘弁してください。俺も周辺住民だけどそういう一部阪神間住民の発想自体が恥ずかしいよ。戸建もマンションも是々非々で論ずるべきってこった。大体安っぽいマンションが近所に建ったんなら、所詮エリア内でもその程度ってことだよ。

ただ擁護するわけでもないが、阪神間は戸建でも金額しれてるから（都心部に比べて）割高なマンション買うなら戸建買うモチベーションはある。言ってみりゃその程度だよ。
大したことない戸建住むぐらいならマンションの方が利便性も市場性も汎用性も換金性も内装建具の高級感もある場合が十分あるよ。

せめて注文住宅でそれなりの建坪で外観も内装の仕様も拘ってるなら戸建の良さもあるだろうけど。
ただ逆に金掛けすぎた戸建は何らかの事情で手放すときなどは悲劇だわな。

でね、３１さん、不動産屋の紹介で土地買って、仲介手数料払って、今なら前所有者は業者が大半で既に転売で利益乗ってて、上モノでハウスメーカーに鴨にされて、それがえらいのかね？

[34: 周辺住民さん]

>>24
＞芦屋・西宮・東灘区山手でいいところはほんの一部です。
＞重厚な佇まいを持つ北畠や帝塚山エリア神戸からは中央区山手エリア
結局は其れが言いたい為にこのスレを建てたの？率直に書きますが模造は困ります。
貴方が良いとされる地域はどの地区も５分も歩けばスラム街か繁華街です。貴方は
芦屋・西宮・東灘区山手の中でも良いとされる地区を見られた事が有りかすか？貴方が書
かれた良い地区よりもはるかに大きいですし、その他の周辺環境も重要です。
また貴方が書かれてる都心の便利さを望むのなら、都心部のタワーマンションでしょうね。
貴方が良いとされてる地区の便利性は何処も一長一短で、総合的にみれば、芦屋・西宮・
東灘区山手地区と然程変わらないでしょうね。

[35: 匿名はん]

芦屋は全国区
苦楽園は近畿圏のみ通用
神戸市は全国区

梅田のタワーなんか子育て向かないよう
三宮は本家だし。

御影あたりがよいのではないですか？？

[36: 匿名はん]

せいぜい西宮市、そして芦屋が限界でしょう。
それより西になると大阪通勤者にとっては不便なので魅力半減です。
三宮・神戸に近いと言う事はさして重要でもなくむしろ少しでも京都〜琵琶湖に近いほうがいい。

[37: 匿名はん]

>>36
意味不明

[38: 匿名はん]

まあ、京都琵琶湖は意味不明にしても、仕事で大阪中心だと神戸三宮に近いのは確かにあまりメリットではないよ。行っても大丸ぐらいだし。北野に住みたいなんて間違えても思わないし、旧居留地も住むにはハテ？でしょ。車でも電車でも３６さん言うとおり芦屋西宮が限度かな。東灘は混むしヤ。年とって御影や篠原ならいいけど。

[39: 匿名さん]

>>36 大阪転勤時の引越し先？　芦屋より西にするなら京都がいい？
大阪圏だったら、通勤が便利なのはせいぜい高槻迄ですよ。
京都ましてやびわ湖など．．．遠過ぎる

[40: 匿名はん]

びわこライナーで帰宅（笑）

[41: 36]

神戸は、今回の地価公示でも良く分かる通り、梅田からの距離で価値が決まります。
つまり、東灘区や芦屋など大阪通勤圏に限り、地価が大幅に上昇しており、神戸市自体の
ブランド価値は低下傾向にある。　一方で京都・滋賀には、古都・琵琶湖という独自の
ブランド価値があり、梅田からの距離とは関係なく地価が上昇している。
36で言いたかったのは、そういう事です。

[42: 公示地価]

大阪圏の市の住宅地の平均価格 (円/m2) 2007/3/22発表

芦屋市 263,800
大阪市 253,200
西宮市 216,600
京都市 208,600
吹田市 206,600
豊中市 204,200
尼崎市 199,000
池田市 195,100
長岡京市 181,400
茨木市 179,400
摂津市 176,000
伊丹市 168,300
高槻市 162,500
宝塚市 154,600
神戸市 144,900

http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20070322/20070322o.html

[43: 匿名はん]

琵琶湖にブランドありますか？単に湖畔にマンション増えてるだけと思うが。まあどうでもいいや。

で、阪神間の地価や分譲単価が上がっても、賃料が上がってるわけではない。その辺が微妙。

あと公示価格なんて、鑑定士のおっちゃんたちがマーケットから少ない情報源で取引事例集めてきて１年２年後に遅れて上がっただの下がっただの言ってるだけで、投資に携わる市場関係者からすれば正直意味ないです。それと、商業地の地価と住宅地の地価をごっちゃにしてる方も多いので分けて議論すべきです。

[44: 匿名はん]

まあ、神戸って言っても東灘、灘の一部あたりとそれこそ須磨や垂水あるいは北区、西区あたりを一緒に議論するのは無理ありますわな。芦屋なんかはその点、エリア内で差があるって言っても狭いし、おしなべて単価が高くなるのは当然でしょう。

神戸のマーケティング的なブランド価値は全国区的にもむしろ上昇しているかもしれないが、それが神戸の街自体のの市場性の上昇や景気回復には殆ど貢献していないというのがジレンマですね。

[45: 周辺住民さん]

神戸市はブランド力が低下したから地価が低い訳でもないですよ。
震災復興により過剰なマンション開発が進み、相当数のマンションが売れ残っています。
東へ行くほど大阪通勤需要が高く為るので、価格も落ち着いてきますが、灘区辺りまで
でしたら十分に大阪通勤圏内です。JR六甲駅なら快速も停車しJR大阪まで20分です。
現在はマンション価格も落ちる所まで落ちているので、お買い得かも。

[46: 物件比較中さん]

↑現在マンションの価格って落ちているのですか？住吉、御影の新築マンション芦屋に比べて高いと思っているのですが、あれでも今はお買い得なのでしょうか？

[47: 匿名はん]

たぶん神戸と言っても東灘だけ分けて議論したほうが良いと思いますよ。
灘区でも本当にいいのは篠原北町ぐらいでしょうし。
住吉御影の新築価格は私も高いと思います。流石に頭打ちでしょう。
芦屋夙川苦楽園のほうがまだ分がいい。

でも、現状ではマンションの価格は落ちてはないでしょう。
中古の売れ残りはダメですけど、いい中古は右から左で市場に出ないし。
用地は高いわ、建築費は上がってるわで、下がる理由は見つけにくいですね。
強気の価格設定を見直し、調整ぐらいは一部マンションであるでしょうけど
人気物件、人気デベ、人気間取り、人気価格帯（割安感ある価格帯）は強含みでしょう。

[48: 購入検討中さん]

住吉のマンション１００㎡で８０００万！芦屋より１０００万高い！びっくり！
御影住吉の地価が上がっているのか？このまま続くのか？

[49: 匿名はん]

住吉御影のどこと、芦屋のどこによって違うかとも思いますが、、、特に芦屋は、、、
でも御影住吉のほうがデベが飛びつきやすい（飛びつきやすかった）かも知れませんね。
売れ行き的にというか、「本山何とか校区」限定で探してるようなご家庭もありますからね、、
まあ、好みですから。阪神間に古くからいる人ではない、関東とか外部からの人とか。

個人的にはステレオタイプ的ですが、学区除いて住吉や岡本には全くといっていいほど興味ないし、
御影も山手の駅近か、城の前から香雪美術館あたり（要は山幹の手前まで）ならという感じです。
少々落ち着きすぎの嫌いはありますが。それなら六甲の篠原北町の方がいいかもだし。
住環境、利便性やそこそこの繁華性からも夙川苦楽園芦屋山手のほうが私自身は好みです。
少々板ずれでしたね。すみません。

[50: 匿名]

阪急夙川駅のホームの工事しているところが、
FREDSカフェと成城石井が入るみたいですね。
成城石井の品揃えはどんなところなんでしょうかね。
楽しみです！