イニシア塚口 もこ、すく、るん

[購入検討中さん]

本日の折込ちらしにJR塚口駅6分の立地に建つ大規模マンションの予告広告がありました。
設備充実のマンションのようですが、価格帯が気になります。

所在地：兵庫県尼崎市上坂部1丁目75-2（地番）
交通：福知山線 「塚口」駅 徒歩4分 ※東口より
　　　　阪急神戸本線 「塚口」駅 徒歩18分 ※南口より

[45: 購入検討中さん]

駅近といっても、なんにもないＪＲ塚口だし、森永工場の真横で、少し高いかな〜と購入に悩んでいます。売れ行きどうなのかな？

[46: 物件比較中さん]

一時は購入も考えてましたが、やはり坪150万は高すぎですよね。
以前ほどの購入意欲は失せました。
皆さんはその後どうされていますか？

[47: 周辺住民さん]

<物件比較中さん
私も購入検討していましたが、近隣の物件を購入することにしました。
思ったより高かったので、近隣物件との価格差が大きくありませんでした。

[48: 物件比較中さん]

<No.47さん
ご購入おめでとうございます。
阪神間の物件を探していましたが、今は北摂等の物件にまで広げて
探しています。
予算的に非常に制約が大きいので、大変です。
No.47さん、差し支えなければ教えて頂きたいのですが、ご購入された
のはマンションですか？

[49: 匿名さん]

ＪＲ西日本で今度は踏切の故障です。
踏切が開かないので、誘導員が無理やりバーを上げていました。
道路で東西の行き来ができないなんて信じられないです。
ＪＲ塚口駅も大混乱、ＪＲ西日本なんとかしてほしいです。
尼崎での脱線事故現場、開かずの踏切、クボタのアスベスト禍、
この辺りはなぜか呪われているのでしょうか。
とても、もこすくるんというような呑気な気分にはなれません。

[50: 購入検討中さん]

購入を検討しています。
坪単価の平均が149万円でした。
この掲示板を見て、高いのかなと思って周辺マンションも
調べてみましたが、フェリシアもルネも手が出ません・・・
ここってそんなに割高なのでしょうか？

子育て等を考えたら、同世代の入居者が多そうでいいかなあ
と思っているのですが、その辺、どうなんでしょうか？

[51: 購入検討中さん]

＜５０さん
私も同感です。
北摂まで範囲を広げて探していますが、なかなか価格と環境がぴったり！という物件に出会えていません。
それにしても、坪150万は高すぎるwww

[52: 購入検討中さん]

＜５１さん
この辺りは一体坪単価いくらくらいが妥当なのでしょうか。
坪１５０万は、駅近なので妥当だと思いますよ。

[53: 購入検討中さん]

尼崎市内でも便利なほうで、環境も悪くないですよ。坪単価は決して安くはないですが、この辺では妥当だと思います。
若い世代やこれから家族が増えるという方は絶対大型マンションがいいと思います。通勤にとても不便というわけではないですし、いつも家にいるのはたいてい女の方なのですから、同世代の友達や子供の友達を見つけるにはいいところだと思います。いろいろ考えた結果、申し込もうと考えています。

[54: 入居済み住民さん]

ごめんなさい、便利な環境だとは思いません。

塚口とついていますがここは塚口ではないんですよね、厳密にいうと。

塚口で便利な地域は北なら塚口町4丁目までと
南は南塚口町６丁目までです。産業道路を越えると
感覚的には園田です。

[55: 物件比較中さん]

マンション近辺についてですが、歩いてると森永工場の匂いは気になりませんでしたし、食品関係は公害にはならないと思われます。三菱電機の工場については詳細はわかりませんが、製造というよりも研究・開発中心のようです。ただ、マンションの周りは街灯が少なく、一人で歩くには危険な感じがしたのが気になりました。マンション自体は良いのですが、やはり高い気がしますし、南棟は北棟よりもさらに高いみたいなので、売れ残りを予想して購入は急がなくても良いのではと感じています。

[56: 申込予定さん]

私も色々考えた末、申し込みしようと思います。
森永工場北側の道が怖いのと、においが少し気になりますが、
駅近物件で予算も考えると妥当かなと。
新築なので同世代の住人が多いのも少し安心かなと思います。

売れ残りが多ければ南棟などは安くなるのか、逆に後から経つ
方が高くなるのか、どのタイミングで決めるか悩みます。

[57: 申込予定さん]

売れ残りは気になりますよね。南棟で気に入った部屋があったのですが、値段が合わなかったので、北棟に一応決めたんです。そのときに、担当の方に「売れ残った場合に値下げとかはあるのか？」と聞きました。返答は、「細かく割り出した価格なので、値下げはほぼ無いですよ。でも、北側が本当にまったく売れないときには（南側の値下げを）考えるかもしれません。しかし、北側より下がることはありません。」といわれました。

申し込むタイミングは難しいですよね。間取りが３ＬＤＫで特に広さやＬＤＫの形（対面・独立）など、あまりこだわらないのであれば、後のほうに申し込んでもいいと思います。色々こだわりたいのであれば、ゆっくりもできないのでは？と思います。
現時点でも９階くらいまでは、建具・床・キッチンなどの色は決定しているので、自分で決めたい方は、上階のほうがいいかもしれませんね。

北側の道路を通ると、森永ではなく三菱の方からの臭いが少し気になりました。皆さんはどう思いますか？

[58: ご近所さん]

近くに住んでいます。
私もあのマンションが気になってお散歩がてら、
グルっと一周まわってきました。

ほんと、森永のお菓子の香りがしますね。
東側（一戸建てがいっぱいあります）はチョコビスケットのような香り。
北側はハイチューのような甘酸っぱい香りがしました。

北側・・・においよりも電車の音のほうが気になりました。
ちょうど坂（下がトンネル？）のところで、加速するようです。
車両も本数も少ないのでＪＲほどでもないし一瞬なのですが、
やはりゴーッと響きます。
わたしは、夏は窓を開けて扇風機！・・・なので、南棟のほうがいいのかな。でも北のほうが安いんですよね・・・。

[59: ご近所さん]

イニシアの周りはそうでもありませんが、
何百メートルか離れたところはちょっと物騒かも＾＾；
公園（高校に変わるところ）のあたりで女性がひったくりにあったり、痴漢があったり、空き巣が入ったりと、立て続けに事件がありました。

公園が閉鎖される前の１ヶ月くらいは警察が毎日のように見回りに来ていたし、今は工事中なので大丈夫だと思いますが・・・。

[60: 迷える子羊]

森永が閉鎖されそうなのでますます迷っています。
立地からするとマンション＋商業施設になる可能性が高いと思われますが、商業施設は道路付けからしてどうなんでしょう？
マンションであれば相当大規模なものとなり、エリアの供給が増加するため、将来イニシアを売却する際の相場悪化につながらないか心配です。

[61: ご近所さん]

森永・・・塚口の工場が閉鎖と決まったわけではないようですがどうなるんでしょう。
大きな道路がないので、マンションを出るだけで渋滞とか、嫌ですね。

[62: ビギナーさん]

新聞報道では「既存６工場のうち４工場を閉鎖し、群馬県に新工場を建設」ということみたいです。となれば、設置時期が古く（大正14年）、売却益の見込める塚口工場の閉鎖は必至でしょう。

[63: 購入検討中さん]

森永塚口工場は、閉鎖候補の１つです。
閉鎖された後、商業施設が建てば
駅周辺が賑やかで色々便利になり、
また、マンションの価値が上がるかもしれません (^^)
それに伴い、北側の道も整備されるかも。。

実際どうなるかわかりませんが…

[64: 伊丹の住民]

もう既にこのエリアは、つかしん、ダイアモンドシティ、カルフール、コストコとショッピングモールが乱立気味。
さらにＪＲ尼崎駅前に平和堂が進出予定。
さすがに飽和状態であり、これ以上の商業施設建設は無謀では？
つかしんも改装直後に比べ集客力激減してるみたい。
（さすがに西武百貨店時代よりはマシではあるが）
やはりマンション？

[65: 周辺住民さん]

大規模な商業施設は無いでしょうね。
場所的ににも人が集まりそうにないし。
スーパーの一つぐらいはできそうなものですけど。
マンションも大規模なやつは供給過剰気味ではないでしょうか。
最近マンション販売もお寒い状況らしいですし（業界全体で）。

[66: 匿名はん]

森永が撤退することはあっても、塚口工場がなくなる事はないようです。
1週間ほど前のニュースですが、こんなものが。

森永製菓はスイスの大手チョコメーカーバリーカレボー社と業務提携し、塚口工場（兵庫県尼崎市）内のチョコ原液製造設備を売却し、運営に必要な土地・建物も貸与するそうです。さらに、現行1万トンの同設備の製造能力を2倍程度に増強するそうです。

[67: 匿名はん]

バリー・カレボーって
チョコレート界では世界の最高峰ブランド
らしいですね。
それにしても製造能力を２倍に増強とは、
甘〜い匂いが漂ってきそうですね。

[68: ご近所さん]

臭いは良い悪いにしろ、強制的に嗅がされる臭いは公害ですね。
それだけで資産価値は下がります。

[69: 周辺住民さん]

じゅうぶん、くさいのに＾＾；

[70: 匿名さん]

最寄のＪＲ塚口の本数少なすぎ。
２１時台は２０分に１本って
酷すぎるな。

[71: 購入検討中さん]

皆さんは、敷地からヒ素が検出され、土壌改良を行ったことについて説明がありましたか？
結構本格的な土壌改良を行ったようなので、かえって安心なような気もしますが。
隣で今もお菓子作ってるんだから大丈夫なんでしょうね。

[72: ご近所さん]

皆さん気にされている工場の香りについてです。
歩いていると気にならないのは時間帯や風向き…かもしれませんね。

我が家はJRをはさんで逆側（北西500m）位のところに家があります。
時間帯、お天気、風向きによって我が家でも甘い香りが漂ってきます。
グレープフルーツっぽい香りやチョコっぽい香り。
最近ほぼ毎日日中窓を開けていますが頻繁ではありません。

少し離れているところでも香りますので、ご近所だともっと香りがするかも知れませんね。どれくらい影響するか気になりますよね。

ちなみに、産業道路からJRの駅に向かう100mくらいの距離でも香ります。
そこのマンションの方から
「風向きとか時間の加減かな。確かにおおっ！と思う日がある」と聞きました。

でも、窓を閉めていれば気にならないとの事です。
気候のいい時は窓を開けているけど、1週間に2回くらい、数時間「あま〜い」香りがするくらいで、そんなに神経質になるほどじゃないそうですが。


あと、北棟から阪急電車の線路までの距離と同じ位の位置に家がありますが、そこそこ音はします。（間によそのお宅もあるのでかなり音が消されていると思います）
窓を開けっ放しにしていると、遠くで電車が通ってるな〜程度です。
あと、150Mくらい離れたところにあるJRの踏み切りの音もかすかに聞こえます。

予想外だったのが、窓を開けて居る場合、
曇りやお天気の悪い日の飛行機の音。
電車よりもにぎやかです。音の高さもあるのかもしれませんが
これが唯一テレビが聞こえづらい。（数秒ですけどね）

音や香りなど、個人差がありますもんね。
参考になれば。。。

[73: ビギナーさん]

マンション購入の際、騒音（阪急、ＪＲ、車）や匂いはどの棟を選ぶかによって若干違ってきそうですね。

いづれにしましても、購入される方は、騒音と匂いについては
現地の近くに行って体感されるのが良いと思います。問題ない
レベルと感じるのでしたら、購入すれば良いと思います。

騒音がダメな方は、部屋を変更するか、駅近でないマンションを
選ぶしかないと思います。例えば、尼崎の駅前ルネは、ＪＲの
線路数と場所から見て、イニシアより騒音がひどそうですね。
匂いはマシだと思います。

○マンションは高価な買い物です。他の物件と十分比較・検討
　した上で納得し、購入しましょう！！

[74: 購入検討中さん]

森永のにおいはそれほど気にならなかったのですが、製菓工場ということで害虫が多くないか不安です。
森永の工場内は対策をしてるでしょうが、それが外へ逃げてこないかと心配です。

[75: 物件比較中さん]

最近マンションの購入(阪神および北摂地区)検討を始めこちらのマンションを知りました。

みなさんの書き込みを拝見していると坪単価が高いようですね。(現在別の地域に住んでいてあまり土地勘がないのでわからないのですが・・)
うちは夫婦二人なので転居を機に犬を飼う予定にしているため、敷地内にドッグラン他等があるのが良いなと思って検討しています。ただ共有部分にいろいろ設備満載だと管理費が少し気になります・・・

物件のターゲットは現在子育て世代ど真ん中だと思いますが、大規模マンションなのでたくさんの世代の方がいらっしゃるのかなと思って検討しているのですが、子育て世代以外の方で購入or購入を検討されている方は居られますでしょうか？

[76: 購入検討中さん]

＜75さん
うちも夫婦２人です。
ＭＲを見てきましたが、小さな子のいる子育て世代もいらっしゃいましたが、割と年配のご夫婦2人という方もいらっしゃいました。
管理費は少し高めで修繕積み立て費と合わせて2万円くらいでした。

[77: 物件比較中さん by 76]

>>76 さん
情報有難うございます。76さんも夫婦お二人で検討されているんですね。MR見学の方の中には年配のご夫婦も見学いらっしゃってるんですね。

管理費等は2万円位なんですか。やはり少し高めなんですね・・・。あれだけの緑＆施設だと維持費等を踏まえるとしょうがないのでしょうか。
土地勘もないので、現地訪問もかねてこの週末、一度MRに見に行ってみようかと思います。ありがとうございました。

[78: 物件比較中さん]

尼崎、伊丹でマンション探してます。尼はほとんどMRみましたが、正直言ってどこも一長一短がありますね・・・。そのなかでもイニシアを選ぼうとしているのはまあ、地元ってのも大きいですね。森永の匂いは昔から慣れているので気になりませんし。会社もチャリでいけますしねぇ。ただ、ほんとに売り切れる？？とか、大規模過ぎないかなぁ？？てのは気になります。。。
管理費と修繕費は修繕計画の考えかたが一時金方式でないのが大きな違いでは？まあ、今検討中の状況では駐車場込みで二万ちょっととのこと。微妙。。。安くなれば安いほどいいですけどねぇ（笑）
伊丹のエステムコート値下げしてますよねぇ？

[79: 賃貸住まいさん]

販売延期になったの？？？
マンションズに十一月下旬て書いてあったけど？？？

[80: 購入検討中さん]

第1期販売戸数は４２戸ですね。
１００件くらい要望書は出てると営業さんが言っていましたが。
確かに完売できるか微妙ですよね。まだ南棟もあるわけですし。
ところで正式価格は決定したんでしょうか？
１番北の棟は結構値下げするかも、みたいなことを言っていましたが、どうなんでしょう？

[81: 購入検討中さん]

イニシアからの情報筋によると、大苦戦してるらしくて、集客目標、要望も下回ってるらしく、契約延期したらしいですね。
アクトステージ伊丹と同じく、値引き待ちがいいかな？迷ってます。

[82: 購入検討中さん]

確かに完売は厳しいでしょうね。
でもそんなに苦戦してるんですか？？
そろそろ正式価格が発表されてもいい頃なのに・・・。

[83: 購入検討中さん]

購入を検討しているものです。営業の方が、今週末あたりに正式価格をお知らせできそうと言っていましたよ。

[84: 購入検討中さん]

モデルルーム行って来ました。
何かと条件が悪くて一番安い間取りで64㎡／2,300万円代でした。
（計算すると、坪単価120万切ってますね。）
正式価格は今月中には出るらしいです。
50ポイント(50万円相当)の特典が付くようでオプション品や家電をチョイスできるとの事。
諸費用(？)にも50万円として、充当できるみたいです。

森永工場の撤退の事を聞いたのですが、まだ何も確実な情報は全くないようです。
ただし、数年後にあの全敷地がドカンと空き地になって何かが建ったりは
現実的に不可能なので考えにくいとの事でした。

（以前にもこの掲示板で出てましたが）売れ残った場合の値下げについて聞いてみました。
やっぱり「地域の相場を調査し、綿密な資金計画の上、販売価格を設定しているので大幅値下げは考えにくい」との回答。
トータルすると２時間ほどモデルルームにいましたがその間でも１０組弱ほどの家族が来てました。
モデルルームや営業さんの対応はおおむね好印象でした。

坪単価が高いと言っても、この近辺で今売りに出ている築数年の中古マンションより
お安いので、我が家ではかなり前向きに検討中です。

[85: 物件比較中さん]

確かにNo.84の方が言うように、めちゃめちゃ高くはないと感じました。会社にも近く、地元なので尼崎で考えると逆にここしかないんですよね・・・。にしても、大規模すぎるように思いますが。まぁ、完売はかなり苦戦しそうですよね。規模に対して販売が遅すぎませんか？
営業の方は今まで見てきた物件のなかでは一番でした！物件としてもまぁまぁよかったと思います。出来れば、24時間有人管理にしてほしいかなぁ。規模が規模だけに。
匂いは地元人では問題ないでしょうね(笑)それ以外の人では人それぞれでしょうけど、それが理由で引っ越したなんてことは聞いたことないですし。人間なれてしまうような気がします。しかし、悩みますよね！100点満点はないのはわかっていますが。

[86: サラリーマンさん]

今、尼崎で探している人は結構気にしてる物件みたいですね。ただ、もう少し安ければと後輩が言っていました。伊丹で探すことになりそうだと聞いたりします。確かにもう少し割安感があればグッと食いつきそうな感じ。今の価格では伊丹や大阪にいくでしょうねぇ。

[87: 匿名]

モデルルームに行ってきました。
確かに営業の人の対応はまあ良かったと思いますが、はっき言って価格が高すぎると思いました。
他のマンションも見に行きましたが、設備のグレードもそんなに高いわけではなく、工業地域ということも踏まえるとあの価格は高いと感じました。
１割くらいは安くならないと購入には踏み切れないですねー。
前に保育所があったのは魅力でしたが。
売れ残ると結局住民に負担がかかりますしねー。
確かに大阪に出るなら伊丹であっても、購入価格が安ければ我慢するかもですね。

[88: 検討中]

モデルルーム行きましたが、ターゲットは若い夫婦って感じですが、値段が伴ってない。
小さい子供がいるファミリー向けの広告ですし、スライド映像や設備も
３０代前後の夫婦向けかと思いましたが、値段が３０００万超えがほとんど。
確かにマンションの値段が上がってきていますが、安い部屋が少なすぎました…部屋の設備もいまどき当たり前のものが、オプションだったり…
価格が下がらないと、難しいかな。
戸数も多いですし、完売しようと思えば、値下げはあるかなと思ってます。

[89: 購入検討中さん]

私はめちゃくちゃ高いとは思いませんでしたよ。
まぁ、安いに越した事はないですが・・・。

営業の人に「値下げはありますか？」って聞いて「あるかもしれません」なんて言わないでしょ？？
戸数も多いので多分値下げはあるんじゃないかと思います。
ただ自分の希望するタイプの部屋が残っているかは分かりませんけどね。

[90: 申込予定さん]

そんなに高くは感じませんでしたよ。確かに各停の駅の割には・・・と思われる方もいるでしょうが。

ＪＲ尼崎駅前の新築マンションはハッキリいって高すぎます。立地条件はいいかもしれませんが、それだけですよ。間取りもぜんぜんよくなかったです。ここに住みたいと思いませんでした。

それに比べて、このマンションは設備は普通でも環境とか間取りでとても住みたい!!!って感じられました。

№88さんの設備がいまどき当たり前のものがオプションってキッチンとかですか？
営業さんに伺ったら、食洗機は使わない方が意外に多いからオプションにしましたと回答されました。我が家にもありますが、使っていません。ディスポーザーは欲しい感じですが、やはり長い目で見ると、対応年数とかもありますし、保障期間内には故障は起きず、期間が過ぎて傷みだすんですよね、機械ものは…
それなりにマンション側も考えがあってのことなんでしょうね。

規模が規模だけに売れ残りは仕方ないでしょうね。しかし、販売時期がかなり遅れているのですが、かなり評判が悪いのでしょうか？

[91: 購入検討中さん]

評判はどうなんでしょうねぇ？？条件に当てはまれば購入する人はするんでしょうけど。建物も場所も値段も平均点で感じですよね！特別悪いところもないんですが、目玉もないですよね(笑)
デベさんはこの掲示板見てるんでしょうかね？
No.85さんの「24時間有人管理」に一票！
No.89さんの意見にも。そろそろ価格決定ですよね？下がってくれないかなぁ

[92: 購入検討中さん]

モデルルームに行きましたが、No91さんの言うとおり、
「良くもなく、悪くもなく」です。でも、尼崎周辺の
他物件と比較すると、「そこそこ良い」と思います。
値段は普通だと思います。

評判はどうですかね。パーフェクトなマンションは
たぶん今後も存在しないと思うので、私は
気にしないようにしてます。

[93: 匿名]

早く価格出てほしいですね。
しかし、やっぱり高いように思います。
食洗とかディスポーザーとかならともかく、
ミストサウナとかはまずいらないですし。
確かに良くもなく悪くもなくですが、それには
価格が釣り合ってないように思います。
尼崎駅は宝塚線と神戸線あるし特別だと思いますし、高いのは当たり前でしょ。
敷地は広くていろいろ設備もありそうなので魅力はありますが。
修繕費を月々に多めに徴収するのは個人的にはあまり賛成できません。
まあこれはいろんな考え方があるとおもいますが。
みなさんどう思いますか？

[94: 購入検討中さん]

10/20時点で「今週末には」といっていた価格もまだ発表されず、結局11月になってしまいました。
第1期の価格の決定でかなり迷っているんでしょうか。もしかしたら判断材料となる要望書が少ないのかもしれませんね。

修繕費についてですが、これだけ大きい規模のマンションだと、一度決めるとあげにくい（組合でまとめにくい）ことも高めに設定されている一因ではないかと思います。妥当な価格かどうかは？です。