御影タワーレジデンス

[匿名さん]

つい先日、現地前を車で通りますと、ついに3月15日付で建築標識が掲示されてました。
当初の予定だった地上50階建→47階へ変更となったようですが
それでも、神戸市内一の高さのタワーマンションとなるようで少し興味があるのですが
皆さん、どのように思われますか？

所在地：兵庫県神戸市東灘区御影中町3丁目998番4（地番）
交通：阪神本線 「御影」駅 徒歩1分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「住吉」駅 徒歩9分
　　　　阪急神戸本線 「御影」駅 徒歩12分

○住宅棟
　住友商事、阪神電気鉄道、オリックス・リアルエステート
　近鉄不動産

　設計者 竹中工務店
　施工者 　竹中工務店
　着　工 　2007年05月28日予定　住宅棟
　竣　工 　2010年03月31日予定　住宅棟


【スレッドタイトルを変更しました　御影工業高校跡地再開発　超高層タワーマンションについて　→　御影タワーレジデンス（2008.6.19 副管理人）】

[83: 物件比較中さん]

商業施設に入るお店は阪神百貨店以外はどんなところが入るのかご存知の方おられませんか？

[84: 周辺住民さん]

大型の書店とその書店が経営するカフェが入るらしいですよ。
http://www.nagasaki-np.co.jp/kiji/20071109/11.shtml

[85: 匿名さん]

購入の候補に考え中です。

65〜70平米前後で３０００万前後では出そうにないですか。
大まかにはどれくらいの価格になる予想でしょうか。

商業施設に入るお店以外に近くにスーパーや雑貨を買うお店などありますか。

[86: 匿名はん]

坪単価230-250くらいで販売したいようです。ライオンズ元町と同じかそれ以上で設定したいみたいですよ。業界では強気すぎるという見方は否めないようです。

[87: 物件比較中さん]

坪単価230〜250ということは、70㎡の条件悪い部屋で3800万〜ってところですかねぇ。。

[88: 匿名さん]

＞86
＞87

そんなにしますかね〜？？ご意見を！

[89: ご近所さん]

タワーマンションですから高層階と低層階でかなり坪単価は違うでしょうね。
平均坪単価は、私も230から250ってとこかと思いますが
低層階で北側の部屋なんかは2号線沿いですし、ギリ200切るぐらいかなと予想しますけど・・・

>>87　4800万からでしょ。3800万だったら買う。

[90: 匿名さん]

低層階で北向きでもいいので70平米くらいを希望しています。ありそうですか。
２号線沿い騒音、空気など問題ありそうでしょうか。

[91: 購入検討中さん]

価格、間取り、早く知りたいところですが、そんなにするとは、厳しいですね

[92: 匿名さん]

今日朝日新聞紙面に広告、チラシも入っていましたね。

＞90

私も知りたいです。

[93: 匿名はん]

3000万台はお断りとかいったそうで。。。言われたほうは、「そんなんで売れると思ってるんか！？」と怒ってましたけどね。

[94: 購入検討中さん]

価格発表もまだなのに？？？

[95: 購入検討中さん]

１Ｌ等だったらあるのでは。
最近の相場からいって、３Ｌは５０００万円台半ば中心、
１部４０００万後半ではないでしょうか。
その位が希望なのですが。。。

[96: 匿名さん]

＞33

３０００万台で2ＬＤＫ無理ですか？

＞93

確かな情報ですか？


今日あるところで「御影も阪急沿線は最高だけど阪神はなあ、、、？？」
といわれました。沿線では阪急＞ＪＲ＞阪神　というのはなんとなくわかりますが
他に阪神沿線上というの何かあるのでしょうか。ご意見お聞かせ下さい。

地元ではないのでよくわかりません、教えて下さい。

[97: 匿名はん]

電話で問い合わせてそう言われたそうです。私も電話して、強気でいきそうな印象を受けました。マンション雑誌で週間問い合わせ一位だと自慢げに言われてました。
９６さん、私は幼少時から神戸に住んでいます。３線とも通学や通勤に使っていましたので、よく知っています。阪急は上品だが、みんな冷たい感じ。ベビーカーや荷物で困ってても、誰も手助けしてくれない。JRは普通。阪神は酔っぱらいがからんできたりする。阪神の試合がえりや競馬？競輪がえりの人が殺到する。梅雨のときくさいにおいがする。ちなみに地下鉄も普通です。個人的にはJR、地下鉄が私の性に合う気がします。jRが一番便利なような気がします。マンションの値段も阪急＞JR＞阪神じゃないんですか？

[98: 購入検討中さん]

>といわれました。沿線では阪急＞ＪＲ＞阪神　というのはなんとなくわかりますが
>他に阪神沿線上というの何かあるのでしょうか。ご意見お聞かせ下さい。

別に阪神沿線だからというわけではありません。
阪神沿線でも甲子園や香枦園のように大変人気のある住宅地もあります。
その方は別の点を指摘しているのかもしれません。
西日本、特に関西で古くからある課題とか。
気にしなくてもいいと思いますが。

[99: 匿名さん]

ここ数年地下が急上昇し、この物件にはそれが反映されているので高いはず。ここのところのサブプライム問題で地価上昇は止まるとみられているといわれているので、私は買い急がないつもりです。

[100: 99]

失礼しました。
地下→地価　です。

[101: 購入検討中さん]

阪神沿線でもこのあたりと人気のあるところは高いです。ちょっとはずれただけで何千万も違いがでています。阪神でも御影は高いようですがやはり駅の高架下の雰囲気をみるとちょっとーと思ってしまいます、駅の開発が今後進むのであればよいのですが・・・

[102: 匿名はん]

壮大に売れ残る予感がしますね。

[103: 購入検討中さん]

値段によりますね。でも高いといううわさなので、購入にあたっては環境と値段があうのかと悩むところです。

[104: 物件比較中さん]

102さんに同感ですw

[105: 匿名さん]

101さんに同感です。
開発しないとちょっと、、、ですよね。阪神百貨店だけでは中途半端な気もしています。
人気が高いといっても阪神沿線ですからそこまで人気はないのではないでしょうか？？

102さんのおっしゃるとおりかもしれませんね。とにかく103さんのように値段に見合うかでしょう。

[106: 購入検討中さん]

102さんに同感です。
それに学校区も気になるところ・・・。
数年前、柔道部の生徒が合宿中に熱中症で亡くなる事件があった校区では。

[107: 購入検討中さん]

とにかく納得のできる価格であってほしいです。

[108: 匿名はん]

102ですが、ものすごい共感を得られたみたいで。。。

この近くの43沿いのセルフGSにたまに行きますが、阪神御影にタワー・・・って印象です。

大化けはないような気もしますが・・・当初割安ならともかく。割高ならしんどいでしょ。

[109: 購入検討中さん]

ロジュマンより1000万は安くないと買えないです。

[110: 匿名はん]

ロジュマンがそもそも1000万は割高と感じるのだが。笑

合計2000万引きですか。

[111: 購入検討中さん]

近隣阪神沿線物件の坪単価（万円）
エヌ・ヴィ御影石町、石屋川4分、御影8分、200前後
ライオンズ灘・都通、西灘1分、170前後
パークスクエア神戸大石、大石2分、170弱
※3LDK70〜80平米程度のプラン

最近の価格傾向（上昇傾向、上記の近隣物件では上に書いているものほど最近の分譲開始です）
直通特急・特急・急行・準急の停車駅の阪神御影から徒歩1分
近隣商業施設が至便（阪神百貨店以外ですでにあるのが、知っている限り、長崎屋、イズミヤ（カナート）、ミドリ電化、ニトリ、24時間営業のマック）
流行のタワーマンション

等々を考えるとスタート230くらいでしょうか？
それでも今の時点では決して高くない値付けかと。

首都圏のマンションがダブつき始めて早々価格トレンドは下方に向くでしょうから、それが近畿圏に波及する半年/1年後を考えると、今が一番高い時期なのかもしれません

ちなみに最近（約1年）の灘/東灘の沿線別でトレンドを見ると、駅から遠い阪急沿線よりは、駅近の阪神沿線のほうが強気ですね
ちなみにJRはほとんど物件が出ていません（ロジュマンスティーロくらい？）。

[112: 購入検討中さん]

今は高いけれど今後はどうなるかと思うと恐ろしくてなかなか手がでない。５年ぐらい前の岡本近辺のマンションの値段より高いようなので、悩みます。その値段がずーっと続くのなら良いのですが、今だけのような気がしますし、売るほうはそのときだけれど買うほうはその後もですから

[113: 匿名]

強気の価格ででそうですが、人気物件、完売にはなりにくいのではないでしょうか。
地域的にも、、、将来的にも、、、中途半端な気がします。

[114: 匿名はん]

111みたいな（出し値ベースとはいえ）発言を見てると

やはり盛大に売れ残りそうな予感が現実のものとなりそうに感じます。

[115: 匿名さん]

いちおう神戸「御影」ですが阪神沿線であることについてどう思われますか。
やはり下町風でしょうか。

[116: 周辺住民]

こんにちは　阪神御影駅の近くに住んでいる者です。引っ越してきて４年くらいになります。特急は留まるし　三宮まで６分梅田まで２５分便利です　バスも結構六甲道も住吉も行きますし国道バスが頻繁にあるので２号線沿いはあちこちいくのに便利です　がらが悪いという事も無いですし　ある程度下町だと思いますが山の手に住むとご近所付き合いも色々見栄はったりもしないといけないですが　私は住み安いし一軒家を購入しましたが　良かったと思っています　お買い物も駅前に色々あるし安いです。阪神百貨店が出来たらもっともっと確実に便利になるし地価もあがるとおもいます　私が買った４年前より確実にあがったとおもいます　住む土地は個人の好みもあるし　住んでからのその人なりの生活の楽しみ方によっても感覚が違ってきますが　便利だし生活するのには凄く良い場所だとおもいます　私が住んでみて一番気になるのは　夏に窓を開けっ放しにしていると　３日もすると床が黒くなり多分煤煙が工場や　国道などから飛んで来ているとおもいます
足の裏がすぐに汚くなります　多分風向きによっては煤煙が飛んでいると考えたほうがよいです
マンションについてはわかりませんが　高層マンションなので火事などのときが怖いなとおもいますが　それも個人の考え方だとおもいます　　駅はこのままということは　多分ないでしょう。このままだと阪神百貨店にもお客が来にくいとおもいますしね・・

[117: 購入検討中さん]

やはり阪神と阪急では雰囲気は全然違います。ゴミの出し方も曜日関係なく出てたりしますし、町並みも、でもどちらもその人のライフスタイルなので、人によって住み心地はそれぞれだと思いますが、一度阪急側に住まれた人は住み辛いかもしれませんね。

[118: 匿名さん]

阪神御影近隣のマンションの４階に住んでいましたが、毎日ベランダに置いてるゴミ箱の蓋に積もる‘埃‘がすごかったですよ〜。
116さんの‘3日も開けっ放しにすると床が黒くなる‘というのはうなづけます。

[119: 匿名さん]

私も阪神御影駅近く最上階に５年住みました。
↑のようにほこりで布団は干せなかったですしベランダのお花の葉は白くなるほどでした。もちろんベランダもはいてもはいても真っ黒でほこりでした。

市の環境部にに問い合わせたところ煤煙ですよといわれました。

当然窓はあまり開けれませんでした。

[120: 購入検討中さん]

売れ残るか、高いか安いか、色々議論はあるとは思いますが、
阪神とはいえ駅徒歩１分の立地で、大規模商業施設の隣接、
それに神戸最高層のタワーマンションという事を考えれば、
そうそう出てくる物件ではないかもしれません。

灘区や東灘区限定で絞るならなおさらです。

そういう意味では、長期で住む前提で、収益物件として購入するのではなければ、
値段が上がろうが下がろうが大して関係無いし、
この立地が欲しいという人なら買いだと思います。
もちろん、それなりの価格設定になっても買える人だけです。

そういう意味じゃ、価格設定を間違えれば、
万人に売れずに大量に残りそうな気は私もします。

[121: 周辺住民さん]

１階には、スターバックスコーヒーが入るみたいですね。

[122: 購入検討中さん]

スタバがはいるんですか、それは楽しみ！

[123: 購入検討中さん]

阪神百貨店の入る商業施設へのテナントとしてでしょうか？

大型の書店も入るようですね。
そのほか、レストランなども求人情報に載ってました。

コンビニ向けの24時間営業の対象店舗スペースが2店舗分あるそうですが、
どの位置になるんでしょうね。気になります。

マンションとは2階で数カ所連結されているようなので、
商業施設との一体開発のメリットが十分ありそうです。

[124: 購入検討中さん]

このあたりはゴミがよくちらばっているので、人が増えた分、町をきれいに駅周辺の開発とともに清掃には気をつけてほしいです。

[125: 匿名はん]

点の話はともかく、面の開発が出来るのかね。駅前狭くて道路付け悪いし既存の街並みも・・・

[126: 物件比較中さん]

派手な宣伝につられて、現地を見学に行きました。駅前の商業施設は建物がほぼできあがり、スタバも看板がかかっていましたね。奥のタワーの姿はまだ見えませんが、大きなクレーンがフル稼働の様子でした。敷地全体が広大で、まさに「威容」と呼ぶに相応しい趣を見せています。残念なのは駅前商店街。駅の北側に西に向かってアーケード商店街がありますが、その背中側がむき出しでとても古いバラック状態。道路を挟んで向かい側のピカピカの施設とアンバランスな雰囲気です。駅前周辺を整備しないと・・・

[127: 近所をよく知る人]

価格が高くて激しく売れ残りそうという話もあるが、その前に最後まで建設できるかな？

阪神電鉄御影駅前開発「疑惑のコンペ」住民訴訟の控訴審、「コンペに応募した次点者の内容の審査は、司法権に及ぶので、文書を提出せよ」＝大阪高等裁判所が決定
http://news.livedoor.com/article/detail/3483289/

神戸市が売ったこの土地のコンペのやり方で裁判中で、コンペ自体が怪しいという事で住民が訴訟中。住民監査請求を出しても神戸市はコンペの採点理由を開示しなかったが大阪高裁で開示命令が出た。神戸市も後ろめたい事がないならさっさと出せばいいのに、強硬に出さないという事は・・・。

地元民の話を聞けば聞くほどこのマンションの土地コンペの内容は激しくうさんくさい。コンペの違法性が判ればこのマンションの建設止まるかもね。
ここ本命にしてる人は他も探しておいた方がいいかもよ。

まあみんなが書き込んでる様に、周辺にはせいぜい10階建て程度のマンションしかない阪神御影駅前に50階近い神戸一の建物を建てる計画を考える事自体、頭弱いよね。
駅付近でデッキ建設の反対運動もしてるし。

[128: 購入検討中さん]

デッキ建設の反対運動してるけどこのMの住民にはデッキ建設は良い事ずくめなのにね。地場の商店主たちが、M完成後に見込める客足増加の胸算用をおじゃんにされるデッキ建設を恐れているのだろうか。
どだい、駅以外の周辺商店なんて、利用するつもりないから余り商店主に人口増による特需を期待されてもねえ。阪神百貨店あれば充分だし、それ以外の買出しははなから車か電車で三宮か住吉あたりに行くよ。

[129: 購入検討中さん]

デッキがあろうがなかろうが、阪神百貨店（と専門店）に用事のある人は、
みんなそっちに行く訳だし、テナントは町の商店とは全然違う訳だから、
そもそも相手にならんのでわ。

歩道渡るのめんどくさいから商店へ行こうなんて人は居ないでしょ。

デッキに反対するよりも、もっと自分の商売の事を考えた方がいいと思う。
相乗効果狙うとか、客層も変わるだろうから、それにあった商売するとか。

売上げが悪くなったり景気悪くなると、すぐにお上や周辺環境のせいにする商店街が
いかに多い事か。もっと努力すべき。努力した商店街は復興してるとこいっぱいあるし、
小さな店でも大繁盛してるとこなんていっぱいあるよ。

[130: 購入検討中さん]

そーなんだよねー。でもこのデッキ反対運動の音頭とってる商店街の連中のHPみて面と言い分見てる限り、こいつらのオツムはそういう切り替え思考ができない連中だとすぐわかる。

[131: 購入検討中さん]

簡易間取り図みたいなのが届いたけど、
これをいくらで売るつもりなんだろう。

The Sky というのは、特別仕様みたいな事も書いてるし、
元町あたりのタワーと比べると、坪300万超そうな感じですが、そうなると1億超え？
元町とは違うし、阪神で売れるのかなー？　1億以上出すなら御影の山の手が十分買えるし。

70平米程度のファミリー向けで坪250万だと、5000万超える訳ですが、
それなら阪急以北のこれまた山の手物件と同レベルになる訳で。

なんか微妙じゃない？？
山の手からの眺望もいいし、タワーと見劣りしない。

商業施設隣接物件というだけで強気に出ると、本当に失敗しそう。

購入は真剣に考えてるけど、あまり高いと三宮や元町のタワーがいいし、
東灘区周辺にこだわるなら、阪急沿線でやっぱり探すよなー。
環境も良いし。商業施設なら車で買いに行けばいいだけだから。。。

[132: 匿名はん]

山の手に住んでる団塊世代狙いの物件だと思うよ。
セカンドハウスとか投資目的とか。
だいたいタワーマンションはファミリー層には向かないと思う。