御影タワーレジデンス

[匿名さん]

つい先日、現地前を車で通りますと、ついに3月15日付で建築標識が掲示されてました。
当初の予定だった地上50階建→47階へ変更となったようですが
それでも、神戸市内一の高さのタワーマンションとなるようで少し興味があるのですが
皆さん、どのように思われますか？

所在地：兵庫県神戸市東灘区御影中町3丁目998番4（地番）
交通：阪神本線 「御影」駅 徒歩1分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「住吉」駅 徒歩9分
　　　　阪急神戸本線 「御影」駅 徒歩12分

○住宅棟
　住友商事、阪神電気鉄道、オリックス・リアルエステート
　近鉄不動産

　設計者 竹中工務店
　施工者 　竹中工務店
　着　工 　2007年05月28日予定　住宅棟
　竣　工 　2010年03月31日予定　住宅棟


【スレッドタイトルを変更しました　御影工業高校跡地再開発　超高層タワーマンションについて　→　御影タワーレジデンス（2008.6.19 副管理人）】

[701: 入居予定さん]

工期が遅れるってのも理由かもしれませんね。二年から三年借金するわけですから、その利子分も売り手側買い手側に負担になるのかもしれません。

だけど、買い手側は安心がほしいですよね。
今から言っても間に合わないんでしょうけど。

[702: 匿名さん]

なるほど、単純に取得にかかる費用だけではないんですね。

でも、本当に高い買い物だけに、買い手に安心を与えるっていうのは重要なポイントですよね。

[703: 購入検討中さん]

最近は設計性能評価（設計段階だけでの評価）だけでは安心できないので、住宅性能評価（実際建ってから実物で評価する）がいるのでないかというレベルなのに、何もないなんて・・・
仮にも多くの命を預かる建物なのにコストとか工期とかそんなの言い訳でしかないと思う。
天下の○○の施工だって言っても求められる施工レベル自体が耐震等級１にも満たないものならば、
「天下の○○は求められた施工をきっちり行いました。ただ求められた施工そのものが、設計性能評価で言う耐震等級１にも満たないものであっただけです。」
ということになるのでは？
前向きに検討してたのですが、例の件と合わさってかなり心配になってます。残念です。

[704: 購入検討中さん]

そうですね。タワーだけにちょっと心配になってきました。

[705: 匿名さん]

きちんと中立の第３者機関が調査・発行する「性能評価書」がないとは信じられない・・・。

＞701工期が遅れるってのも理由かもしれませんね
そんなの理由にならない！今後のことを、しかも、入居者全員のことを考えると
普通はきちんと取得するでしょう！

何かの間違いではないですか？・…ほんと、信じられない。

[706: 匿名さん]

ちゃんと作ってくれるなら別に要らない。

[707: 購入検討中さん]

ちゃんとつくるのが当たり前、ですが、なぜとらなかったんでしょうね

[708: 匿名さん]

>>691さん
非難ハッチが図面に書かれていないとか
相当ヤバそうですね。（実際は当然存在すると思いますが）
建築住宅性能評価って、火災時の安全の関する項目とかありますよね。
とってないから、適当なんじゃ？
外見タワーで派手な感じですが、中身は相当コストダウンしてそう。
MRで浮かれてたら偉い目にあうかもね。

[709: 匿名さん]

691です

あれから考えてみたんですけど、バルコニー相当部分って、住戸以外の場所もあるんですよね。
そこに避難ハッチがあるのかなーと。
想像ですけど。
全くないとはいくらなんでも考えにくいですしね。

[710: 購入検討中さん]

お〜さすが来場者が多いだけあって意見が多いですねぇ。

どれもこれも憶測にすぎない情報ですが、
営業さんに聞かれた方いらっしゃいますか？

情報って怖いですね。

[711: 購入検討中さん]

>６９９さん
普通は契約会で契約しなければ
支払った申込金は返って来ると
思いますが。。。

[712: 契約済みさん]

やっぱり入ってなかったみたいです。ほかのタワーも多少ですがあるようです。
でも買いますよ。

[713: 契約済みさん]

あまりマンションに詳しくはないですが避難ハッチって要るの？
バルコニーが繋がっているのだから間仕切りを蹴破って避難用ドアに
行けば良いのでは？（非常階段付近にあるやつ）
避難ハッチは避難用ドアがない(逃げ場がない)ようなマンションにあるのでは？
図面を見る限りはそのように感じます。

※バルコニーは共用部です。

[714: 他物件契約済みさん]

私の購入予定してるタワー物件もハッチがないですが設計評価項目のひとつに「脱出対策」の項目で「直通階段に直接通ずるバルコニー」とあります。
ここも同じではないでしょうか？
ただし私の物件の場合耐火等級の項目は４段階評価の４（最高）なので、それもここと同じかどうかまではわかりません。（同じタワー物件だしたぶん大丈夫だとは思うけど・・・。）
やっぱどんな理由があるにせよ設計評価ってほしいですよね、やっぱり。
自分が買おうとしてる物件のことをもっと知る権利あっていいと思います。高額な買い物だし。
ちなみに私もここ気になってた一人なので、みなさんの参考になればとあえて書きこんでます。

[715: 契約済みさん]

ありがとうございます。　
契約してからこちらから尋ねないと教えてくれない項目って
素人にとって不親切な業者だと実感しております。
不安材料もいっぱいですが、ひとつひとつ解決できればと思っています。

[716: 他物件契約済みさん]

聞くのはタダなんで聞けることはどんどん聞いておいたほうがいいと思います。
ちなみに住宅設計評価書ガイドブックを発行してる業者もありますので、個人的に本物件の内容と設計評価を受けてる他物件の内容とで照らし合わせて調べてみてはいかがでしょうか？
手間のかかる作業になるとは思いますが、ひとつひとつ不安のタネをなくしていかれればと思います。

[717: 匿名さん]

避難経路について、いろいろ情報ありがとうございます。

バルコニーをつたって避難用ドアから入ろうとしても、中に煙が充満していたら・・・というのが私が心配していたことだったのですが、必ずしもバルコニーに避難ハッチは必要ないということのようですね。
714さんが契約された物件のような直通階段があるかどうか、確認してみたいと思います。

[718: 購入検討中さん]

>はいっていないというのは設計性能のことですか？それでも買うというのは、なぜ？

[719: 契約済みさん]

千里タワーや宝塚ジオタワーはちゃんと設計住宅性能評価書を取得しているのに。
今後も取得予定もないんですかね。

神戸最高層になるマンションなのに？

[720: 物件比較中さん]

トア山手　ザ・神戸タワーも評価書取得してないね。
住友商事の方針？

[721: 購入検討中さん]

住友商事はどんな方針なんでしょうか？第三者が入らないということはごまかししててもわからないということですよね？今は大手だから信用できるというものでもないでしょうに、したのものに目が行き届かないこともあると思います。だから検査はきちんとしていただかないと安心できません。

[722: 匿名さん]

規模こそ違いますが同じ住友の駅前直結タワーです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32488/res/271-280

仕上がりの程度がかなり悪く外装内装ともに問題となっています。
私も見に行きましたが価格が安かったからにせよ駅前物件でこうも仕上がり手を抜くのかと思いました。
見えるところでもこれだけ強気な仕事ぶりなんだから見えないとこなんてもうどうなっているのかと思い心配です。
どういう理由があるにせよ大手だから安心というのは禁物です。

[723: マンコミュファンさん]

でもこの須磨鷹取のマンションは住宅性能表示の評価はとっているみたいですよ。
とっているのに・・・・

あとこんなのも見つけました。
http://home.yomiuri.co.jp/soudan/mansion/20030613_01.htm

http://club.pep.ne.jp/~wata.forum/house/news/news16.html

[724: 匿名はん]

タワーマンションのほとんどは、容積率の緩和措置を使ってしまっている上、数百戸という戸数から組合の合意が取りにくいなど、建て替えが相当難しい物件。
タワー自体の数も増え続けてるから、将来物件が溢れるのは必至。
このサイトでも、タワーの板はどれも盛況だけど、
そうなると不安がある物件は購入にあたってかなり慎重にならないと、
将来泣きを見るだろう。
設計住宅性能評価については、この板で想像してるのでなく、ストレートに住友に聞けばいい。
どう考えても取った方がいいはずなんだから、あいまいな解答なら、ヤバい理由があるんでしょ

[725: 匿名さん]

中身で手を抜くか外見で手を抜くか経験豊富な住友ならそこらへんをうまく使い分けているのでしょう。
手を抜くというと聞こえが悪いですがようは経費削減のことですね。
ただあまりにやり方が露骨なんで購入者からみればどうかなと。
住宅性能表示とっても仕上げが悪かったら資産価値にひびきますし、外見が良くても住宅性能表示がなければ中古物件として売り出したときに資産価値にひびきます。
永住する場合では外見なら納得すればそれで済みますが中身に関してはやはり心配かと。
どちらにせよ天下の住友がやる仕事にしてはお粗末かなと思うのは私だけでしょうか？

[726: マンコミュファンさん]

天下の住友っても、住商のほうですけどね。住不だからいいとも思わんが。

今はデベが押しなべて元気ないから商社は金回りのよさだけで際立つけど。

要はタワーがどうかってだけの話では。良くも悪くも。

[727: 匿名さん]

これだけ大規模な開発で抜きどころ満載のおいしい物件なのに、住宅性能評価なんかつけたらア○だろ。
安全をどれだけ削って利益を出せるか、そのギリギリの見極め為に大手は優秀な人材を囲ってるのです。
物件規模と立地、時期を考慮しながら完売できるほんとギリギリの内容と価格で物件を仕上げてくる。
まあたまに読み間違えて失敗してるみたいだけどねｗ

[728: 匿名さん]

間取りのパンフレットは３月にはもらえたのに、住宅性能評価が書いてあるようなカラーづりのパンフレットはなかなかもらえなくて割と最近になってから渡されました。だから私も含めてみなさんも気付くのが大変遅れたのだと思います。一期募集は昨日と今日が契約日。住友商事もやり方が汚い。

[729: 物件比較中さん]

住宅性能評価に関してはまったく触れてませんね。
会社の体質だろうね。あの大口たたいた部長がいる会社だから。
まぁタワーは実際手抜きでは立てられない代物だから大丈夫かとは
思いますが。設計施工が竹中工務店とのことですし。

１０数階建てのマンションで性能評価がなかったらやばい可能性もありますね。

[730: マンコミュファンさん]

三井＆野村の市川のタワーは？

[731: 入居予定さん]

性能評価はタワーの場合は他で審査が厳しいのでつけないところも多いらしいということを
いろんな人からききました。倒れるわけではないのでまあ構わないかなと思いました。

それより、合同契約会でガム噛んでる住商の人・・・・
こっちは高い買い物するんだからさ、いくら説明が終わったからって社会人としての常識疑われるよ。住宅性能評価より気になったかも。

また、消費税の件で憎々しげに話していたけどそんな話、こっちにしなくてもと思いましたよ。
そんな会社から買ったと思うと。　あーあ・・・

[732: 匿名さん]

住宅性能評価はタワーの場合付けない事も多いらしいということですが、
今販売中のタワーマンションはほとんど付いてますよね。
やっぱり付いてないのは？て思います。今どき何で付けなかったかとデベの姿勢を
疑います。

[733: 匿名はん]

おおおお、契約者からケチつけられて、大変ですな。尊大なのは部長だけじゃないのか。

[734: 購入検討中さん]

買う気満々だったのに、設計性能評価がついてないとは！う〜ん、何で！

[735: 物件比較中さん]

竹中工務店に全面的信頼を置いてる人が多いみたいだけどもっとよく調べたほうがいいよ。
大手だからといって安心してるとこっちがとんだ目にあうからね。

竹中工務店について語るスレ↓

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47358/res/661-670

購入者として色々知識つけることは悪くないと思うよ。
なんてったって最終的にお金払うのは自分だからね。

[736: 入居予定さん]

確かにね。　大手にあぐらかいてる例はいくらでもあるからね。

[737: 購入検討者さん]

いくら言っても販売サイドは一部の人間が騒いでるって感じで受け止めるのかな？震災を経験している地で販売するんだから安心という面でもっと念入りな対策を講じて欲しい。今回の一件で購入を止める決心をした人もいるだろうな。

[738: 購入検討中さん]

駅近で便利で設備もととのっているので、少したかいけれど買おうと思っていたのですが、自殺者がでたり、でもこれに関してはクリアできたのですが、次は設計性能評価がないとは！これに関しては、タワーだし、まだ説明は受けていませんが、気持ちはかなり揺らいでいます。

[739: 購入検討中さん]

性能評価が無くてもここが欲しいと思う自分がいる。ん・・

[740: 物件比較中さん]

731さんへ
消費税の話って、どんな話ですか？
もしかして、増税された時の話ですか？ちなみに増税されたら追加で払わないといけないのでしょうか…？

[741: 入居予定さん]

いえいえ、契約会の折の話なんですが、消費税を理由に契約を破棄にされた方がいらっしゃったとか。
住商の説明をされる方が、その事を憎々しげに例として出されて、『みんなさんはこのような事の無いように』的な発言をされたのが上から視線だったので書きました。
ガムといい、この発言といい、何か小ばかにしてますよね。

性能表示よりも企業の体質（住宅の安全性）を表しているようで嫌でした。

７４０さんのご指摘のように、消費税アップの際はどうなるんでしょうね。売買契約は今ですが、実際に購入するのは２年後ですから。心配です。
早速、営業の方に聞かないと。

[742: 購入検討中さん]

いい流れですね。参考になります。
どうもうちは買う気がないと見られたのか放置されています。
せっかく、収入証明の書類山ほど刷ったのに

＞住宅性能評価について
同じ竹中施工のＤグラフォート神戸三宮タワーは住宅性能評価ついてます。
住商が関わったトア山手ザ神戸タワーは私が持ってる資料見る限りついてません。
ということは発注者側の事情のようですね。

＞説明会担当者
エンドユーザーとあまり顔を合わせたことない人が出てくるからそうなる。
いつもはゼネコンや出入り業者にヘイコラされてばかりいる人たちだからね、

＞消費税
引き渡し時の税率が適用されます。
http://allabout.co.jp/house/mansionbeginner/closeup/CU20070131A/index2...
ところで消費税額から建物代金が算出できると思いますが（土地部分は非課税）
どれくらいの割合になってますか？＞契約者様


うーん、みんなの話聞いてると頷けるし冷めてきますな。
ローンの話ししたらスーッと担当者が冷めるのがわかりましたし。
ある条項に関してほかの物件では聞いたことないような条件をいわれましたし
ある意味親切なのかもしれませんが
こちらは全部手の内さらしたわけではないのにね。

[743: 契約済みさん]

>引き渡し時の税率が適用されます。

本当ですね・・・
今、重要事項説明書の消費税の項を確認しました。

でも、資金計画はどうなるんでしょうね。
ローンだったら関係ないってことでしょうか。利息も不透明だし。

[744: 匿名さん]

今の流れでは、この２年以内には確実に消費税がUPするでしょう！
消費税が５％から８％ないしは１０％も上がれば大変ですよ！

[745: 購入検討中さん]

まだ2年先、そういうことも考えないといけないですね

[746: 契約済みさん]

消費税アップは確実ですか？それならそれで資金計画立て直さなきゃ！

[747: 契約済みさん]

731さん、741さん　多分同じ人だと思いますが、そんなにガムガムってしつこく云うんなら、契約しなければ良かったのでは。
私は過去にマンション買ったときと違い、通り一遍ではない説明に退屈せず結構楽しく聞けましたけどね。
消費税の件もあたりまえことを言ったまっででは・・・。

[748: 匿名さん]

当然の事を同じ様な内容で言ったとしても、
言い方によっては全然受け取り方は変わるかと…
ま、ガムの件が実際どんな感じだったかは知らないけどさ。

[749: 物件比較中さん]

社会人としては常識疑われてもしょうがないかもね。

[750: 契約済みさん]

ここのレスを読んで思い返すと、あの消費税の話を持ち出したことにはやり口として疑問を感じます。
内容も言ってることも当たり前のことだし、聞いていたときは特にマイナスの印象はなかったのですが、今から思うと、無知な人にさらに目隠しをするような実に巧妙な説明の仕方でしたね。

同じように消費税に引渡し時の税率が適用されることに気がつかなくてorzだったとしても、あんな説明方法でなければ、住商さんに対する印象は悪くならなかったと思います。
引っかかったので腹を立てているだけだろうと言われれば、斜め読みして重要なところを読み飛ばしたのは事実ですから反論はできないのですが。

ひょっとすると、あのお話の中の消費税を払わないと言い張った方は、引渡しが消費税導入または税率アップ直後に引き渡しになってしまった方かもしれませんね。
それが引渡しが遅れたたためだったりしたら、言い張りたい気持ちはとてもよくわかります。