御影タワーレジデンス

[匿名さん]

つい先日、現地前を車で通りますと、ついに3月15日付で建築標識が掲示されてました。
当初の予定だった地上50階建→47階へ変更となったようですが
それでも、神戸市内一の高さのタワーマンションとなるようで少し興味があるのですが
皆さん、どのように思われますか？

所在地：兵庫県神戸市東灘区御影中町3丁目998番4（地番）
交通：阪神本線 「御影」駅 徒歩1分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「住吉」駅 徒歩9分
　　　　阪急神戸本線 「御影」駅 徒歩12分

○住宅棟
　住友商事、阪神電気鉄道、オリックス・リアルエステート
　近鉄不動産

　設計者 竹中工務店
　施工者 　竹中工務店
　着　工 　2007年05月28日予定　住宅棟
　竣　工 　2010年03月31日予定　住宅棟


【スレッドタイトルを変更しました　御影工業高校跡地再開発　超高層タワーマンションについて　→　御影タワーレジデンス（2008.6.19 副管理人）】

[668: タワー在住さん]

そんなに25年後とかの修積金が今から心配ならそれまでに時期を見て売却すればよいのでは？
その頃ならローンも完済してるだろうし。
タワーに限らず総戸数の少ないマンションなら同じ位はねあがります。

[669: 物件比較中さん]

性能評価については、営業さんに確認しましたが、住商の物件ではつけないことも多いらしいです。まぁ、竹中工務店による設計・施工なので安心はしてますが。

[670: 入居予定さん]

付けるか付けないかの差ってなんだろう？

[671: 匿名さん]

↑火災保険やローンのときに差が出ると聞いたことがありますが、どうでしょう？
詳しい方、教えてください。

[672: 匿名さん]

つけなかった理由はなんだろう？

[673: 匿名さん]

今時つけるのが常識なのに付けないとなると理由はただひとつです。
あとは自分で責任を持って判断しましょう。

[674: 匿名さん]

ただ単に予算をケチっただけでしょ。

[675: 匿名さん]

ただ単に予算をケチっただけのことでしょ。

[676: 匿名さん]

今どき性能評価つけるのは常識‥？
たとえ性能評価を取得してても、その内容をみると3段階中で1ばかりでただ単にとりました的なものばかりだと思います。

性能評価員の仕事をしてる知人に聞いた話ですが‥。

[677: 匿名さん]

売却 or 賃貸に出すって言う選択肢も有りかもしれませんね

[678: 匿名さん]

高層マンションの場合、もともとの建築基準が厳しい訳で、敢えて金のかかる第三者に評価させる手段をとる事は、買手の特にならいからじゃないのと考えるのは、売り手側に立ちすぎていますか？

ちなみに私も今時のマンションで『性能評価』も付きは当然と考えて、付いていないことに全く気づいていませんでした。

[679: 匿名さん]

０と１では大きく違いがあると思います。
実際形だけだったとしても、その形こそが重要だと考える方もいます。

[680: 検討中さん]

評価内容に、0という判定はありましたか？

[681: 匿名さん]

明日、聞いてみたら答えがかえってくるのでしょうか？
契約会で。

[682: 匿名さん]

０は評価をしてないという意味でしょ。

[683: 物件比較中さん]

確かに今の世の中、大手だから絶対安心とは言えませんし
第三者の目から見てもらうと言うのは、安心も買えますよね

[684: 匿名さん]

もともと大〇とかがはじめただけで、最初は大手デベも見向きもしなかったんでしょ。
ついてるからと言って、絶対に安心とは言えません。

[685: 匿名さん]

ついてるから絶対安心とはいえないが、高額だからこそ取ろうという姿勢ぐらいは示してほしいかと。

[686: 匿名さん]

なぜつけなかったのが問題。

[687: 匿名さん]

つけなくても売れるという驕りか、実際につけれない内容か。どっちにしても良くない。

[688: 物件比較中さん]

性能評価がついてないなんてありえるの?
法律でつけることが決まっているのかと思っていました。
いまどきつけないなんて・・・。
買うことを検討していましたが、自殺の件といい、なんだかちょっと気持ちよく買う気分ではなくなってきました。
考えすぎでしょうか?

[689: 不動産勉強中さん]

ついていない理由はたぶんコストダウンです。あれもお金かかるから。
ダイヤモンドの鑑別書と同じ。ないからって輝きそのものには違いは無い。
でもその分流通時に大きな差が出てくる。お墨付きが無いものにいい値段は付きにくい。
このグレードの物件でついていないのはやはりちょっと不親切だと思う。

[690: 匿名はん]

鉄骨128本入れ忘れてた清水建設の例もあるしね。あれも性能評価がなかったら発覚しなかった。

[691: 匿名さん]

設計性能評価に関して言えば、建築基準法を満たしていれば最低ランクは取得できるそうですよ。
あとは天下の竹○の施工を信用するかしないか。

ところで、避難経路を確認された方はいらっしゃいますか？
設計図見てて思ったのですが、どの住戸にもバルコニーの非難ハッチが描かれてないですよね。
玄関から出られない場合はどうなるのでしょうか。

[692: 匿名さん]

非難ハッチ→避難ハッチ

失礼しました。

[693: 匿名さん]

バルコニーから隣の住戸に移って逃げる。

あと設計性能評価はないとやっぱこわい。仮に地震で損壊した時に、
住民「免震っていいながら、建物損壊してもたやんか。どうなってんの？保障してよ。」
デベ「いあ、設計性能評価つけてないし、そこは納得して購入されたんですよね？」
住民「・・・・・。」

もし設計性能評価と住宅性能評価が両方ついてた場合、
住民「性能評価書と違うぞ、建物損壊してもたやんか。どうなってんの？保障してよ。」
デベ「確かにおかしいですね。施工会社に相談してみます。」→違約になるので結果無償で補修。
住民「やぱ性能評価書ついてて正解だったな。無償で直してもらえたよ。」

あくまで想像上でのお話ですが、地震も規模が大きくなってくると笑い事ではありません。
みなさんはどう思いますか？

[694: 匿名さん]

>バルコニーから隣の住戸に移って逃げる。

そうなんですけど、建物内部に煙が充満してたりしたら、ハッチがなければバルコニーどまりになりませんか？

[695: 匿名はん]

その時はハシゴ車の届かない高層階の方は乙ということで。

[696: 入居予定さん]

↑この方は、購入予定の方または入居が決まった方でないことを祈ります。
火災はマンション全体の問題ですよ。

まぁ、真剣に応じてる自分も自分なのですが。

[697: 入居予定さん]

しかし、高層階の避難先のヘリポートですが、入居後避難経路を確認させてもらえないと、いざという時に逃げ道失うかもしれませんね。

逃げようとしたら、鍵かかってたじゃしゃれになりませんからね。内覧会あたりでついでに確認させてもらえれば良いのだけど。

[698: 購入検討中さん]

性能評価、最近のマンションはほとんどついていたので、ついているものだと・・
ないもとなるといくら大手でも心配

[699: 入居予定さん]

確かにそうですね。私も付いているものと考えていましたので、ここでご意見を聞いて初めて確認した次第です。高い買い物なのに調べておくべきでしたが、申込金を払ってしまった後なので諦めました。

建築基準を満たしていれば取れるようなものかもしれませんが、基準通りに建てられているかどうかはわかりませんからね。竹中を信じるかどうかは別として、買い手との訴訟問題にならないためにも、かえって検査だしとくべきとは思いました。

[700: 匿名さん]

>ついていない理由はたぶんコストダウンです

って、よく言われますが、本当なんでしょうか。費用なんて全体で数百万だそうですし、戸割りにしたら誤差の範囲のような気がしかす。
安いに越したことは無いですけど、もう十分高いですしね〜

[701: 入居予定さん]

工期が遅れるってのも理由かもしれませんね。二年から三年借金するわけですから、その利子分も売り手側買い手側に負担になるのかもしれません。

だけど、買い手側は安心がほしいですよね。
今から言っても間に合わないんでしょうけど。

[702: 匿名さん]

なるほど、単純に取得にかかる費用だけではないんですね。

でも、本当に高い買い物だけに、買い手に安心を与えるっていうのは重要なポイントですよね。

[703: 購入検討中さん]

最近は設計性能評価（設計段階だけでの評価）だけでは安心できないので、住宅性能評価（実際建ってから実物で評価する）がいるのでないかというレベルなのに、何もないなんて・・・
仮にも多くの命を預かる建物なのにコストとか工期とかそんなの言い訳でしかないと思う。
天下の○○の施工だって言っても求められる施工レベル自体が耐震等級１にも満たないものならば、
「天下の○○は求められた施工をきっちり行いました。ただ求められた施工そのものが、設計性能評価で言う耐震等級１にも満たないものであっただけです。」
ということになるのでは？
前向きに検討してたのですが、例の件と合わさってかなり心配になってます。残念です。

[704: 購入検討中さん]

そうですね。タワーだけにちょっと心配になってきました。

[705: 匿名さん]

きちんと中立の第３者機関が調査・発行する「性能評価書」がないとは信じられない・・・。

＞701工期が遅れるってのも理由かもしれませんね
そんなの理由にならない！今後のことを、しかも、入居者全員のことを考えると
普通はきちんと取得するでしょう！

何かの間違いではないですか？・…ほんと、信じられない。

[706: 匿名さん]

ちゃんと作ってくれるなら別に要らない。

[707: 購入検討中さん]

ちゃんとつくるのが当たり前、ですが、なぜとらなかったんでしょうね

[708: 匿名さん]

>>691さん
非難ハッチが図面に書かれていないとか
相当ヤバそうですね。（実際は当然存在すると思いますが）
建築住宅性能評価って、火災時の安全の関する項目とかありますよね。
とってないから、適当なんじゃ？
外見タワーで派手な感じですが、中身は相当コストダウンしてそう。
MRで浮かれてたら偉い目にあうかもね。

[709: 匿名さん]

691です

あれから考えてみたんですけど、バルコニー相当部分って、住戸以外の場所もあるんですよね。
そこに避難ハッチがあるのかなーと。
想像ですけど。
全くないとはいくらなんでも考えにくいですしね。

[710: 購入検討中さん]

お〜さすが来場者が多いだけあって意見が多いですねぇ。

どれもこれも憶測にすぎない情報ですが、
営業さんに聞かれた方いらっしゃいますか？

情報って怖いですね。

[711: 購入検討中さん]

>６９９さん
普通は契約会で契約しなければ
支払った申込金は返って来ると
思いますが。。。

[712: 契約済みさん]

やっぱり入ってなかったみたいです。ほかのタワーも多少ですがあるようです。
でも買いますよ。

[713: 契約済みさん]

あまりマンションに詳しくはないですが避難ハッチって要るの？
バルコニーが繋がっているのだから間仕切りを蹴破って避難用ドアに
行けば良いのでは？（非常階段付近にあるやつ）
避難ハッチは避難用ドアがない(逃げ場がない)ようなマンションにあるのでは？
図面を見る限りはそのように感じます。

※バルコニーは共用部です。

[714: 他物件契約済みさん]

私の購入予定してるタワー物件もハッチがないですが設計評価項目のひとつに「脱出対策」の項目で「直通階段に直接通ずるバルコニー」とあります。
ここも同じではないでしょうか？
ただし私の物件の場合耐火等級の項目は４段階評価の４（最高）なので、それもここと同じかどうかまではわかりません。（同じタワー物件だしたぶん大丈夫だとは思うけど・・・。）
やっぱどんな理由があるにせよ設計評価ってほしいですよね、やっぱり。
自分が買おうとしてる物件のことをもっと知る権利あっていいと思います。高額な買い物だし。
ちなみに私もここ気になってた一人なので、みなさんの参考になればとあえて書きこんでます。

[715: 契約済みさん]

ありがとうございます。　
契約してからこちらから尋ねないと教えてくれない項目って
素人にとって不親切な業者だと実感しております。
不安材料もいっぱいですが、ひとつひとつ解決できればと思っています。

[716: 他物件契約済みさん]

聞くのはタダなんで聞けることはどんどん聞いておいたほうがいいと思います。
ちなみに住宅設計評価書ガイドブックを発行してる業者もありますので、個人的に本物件の内容と設計評価を受けてる他物件の内容とで照らし合わせて調べてみてはいかがでしょうか？
手間のかかる作業になるとは思いますが、ひとつひとつ不安のタネをなくしていかれればと思います。

[717: 匿名さん]

避難経路について、いろいろ情報ありがとうございます。

バルコニーをつたって避難用ドアから入ろうとしても、中に煙が充満していたら・・・というのが私が心配していたことだったのですが、必ずしもバルコニーに避難ハッチは必要ないということのようですね。
714さんが契約された物件のような直通階段があるかどうか、確認してみたいと思います。