御影タワーレジデンス

[匿名さん]

つい先日、現地前を車で通りますと、ついに3月15日付で建築標識が掲示されてました。
当初の予定だった地上50階建→47階へ変更となったようですが
それでも、神戸市内一の高さのタワーマンションとなるようで少し興味があるのですが
皆さん、どのように思われますか？

所在地：兵庫県神戸市東灘区御影中町3丁目998番4（地番）
交通：阪神本線 「御影」駅 徒歩1分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「住吉」駅 徒歩9分
　　　　阪急神戸本線 「御影」駅 徒歩12分

○住宅棟
　住友商事、阪神電気鉄道、オリックス・リアルエステート
　近鉄不動産

　設計者 竹中工務店
　施工者 　竹中工務店
　着　工 　2007年05月28日予定　住宅棟
　竣　工 　2010年03月31日予定　住宅棟


【スレッドタイトルを変更しました　御影工業高校跡地再開発　超高層タワーマンションについて　→　御影タワーレジデンス（2008.6.19 副管理人）】

[263: ご近所さん]

マンション業者が混じっているのがよくわかりますね。

[264: 購入検討中さん]

↑そうなんですか？どういうのが業者さんなんでしょうか？

[265: いつか買いたいさん]

確かにスカイゲストルーム1室、ジムルーム1室の方が利便性的には良いかも。

ところで、金土日しか営業しないの？

[266: 物件比較中さん]

ジムに賛成！ジムにするのなら毎日、よろしく

[267: 物件比較中さん]

担当営業のかたはそう仰られていました。(現時点での予定)
はなからあまり利用を見込んでいないんじゃないですか。
ゲストルームの連泊はできないみたいですね。それは共用部としては正しいかなと感じました。

[268: 購入検討中さん]

説明会行ってきました。

THESKY以外は全て同じ仕様なのですね。
タンクレストイレ、幅広フローリング等々他物件では
オプションのものもほぼ標準です。

さて、価格ですが高いですねえ。
特に南西、南東の角住戸が割高に設定されています。
また、低層階と上層階で仕様に差がない、専有面積もさほど変わらないことから
向きが違うだけで
面積もあまりか割らないのに40階と10階で同じような値段になる現象もあります。
近隣と比べても南東南西で20％、その他も10-15％高いように感じます。
本当は20-25％引いてやらないと人気にはならないかと。

あと建物の中心部にタワーパーキングが来るのですね。
これってどうなのかな、側面にタワーパーキングのある物件は見たことあるのですが。。。
音とか火事の心配があります。

[269: 物件比較中さん]

ほとんどの人が高いと思っているマンション、でもその値段で買われるかたがいるんですよね。狭いところ、あとものすごく高いところは売れるんでしょうが、ファミリー層をねらったところはどうなんだろう

[270: 匿名さん]

狭いところとものすごい高いところは、売れ残りやすいのが通例です（他タワー実績）。
サブプライム問題での逆資産効果もでてきているようですし、慌てて手を出さずに少し待ってみてもいいとは思いますよ。

[271: 購入検討中さん]

>>269
書き忘れていましたが、
実際の売り出し価格は説明会で提示された価格帯より値下げするそうです。
提示はプラン別に階数で「○000万円台前半から後半」みたいな感じでされてます。

＞あとものすごく高いところは売れるんでしょうが

そっちも厳しいでしょうね。
六甲あたりの三方開放ルーフバルコニー付きのペントハウスでも
半年以上売れない状況みれば、それより高そうなここがうれるかどうか

[272: 物件比較中さん]

そうですよね、これだけ皆が高すぎるといっているなか、あの値段設定でいこうとするのは、強気すぎますよね。戸数も多いので売り切るためには、もっと値段下げないと

[273: 匿名はん]

せっかくコンシェルジェ付くなら、ゲストルームの管理や来客用駐車場の管理もしてくれるんかな？
厚顔な人が結局得する共用設備は勘弁して欲しい。

[274: 匿名はん]

ネットでもがんがん情報を仕入れる人は今の価格は明らかに天井で今後急速な値下がりしそう、
という一種の合意的な予想も形成されてると思うけど
今ある戸建を売って、今話題の駅近マンションにでも引っ越そうかいのお
みたいな引退済み老夫婦系は営業の
今買わないと今後もどんどん上がりますよ。ほら、過去もずっと上がってきてますから。
みたいなトークに騙されるんじゃないかな？

[275: 購入検討中さん]

>>274
買い換えは厳しいだろう。
いくら騙せても元の物件が売れなければそれまでだし。
バス便の戸建てとか需要ないだろうし

それにバブル崩壊を経験してる人はみなシビアだよ

[276: 匿名はん]

買い替え需要も見込めないとなると、壮大に売れ残りそうですが。
そろそろ具体的な価格も公表されたんでしたっけ？

[277: 購入検討中さん]

価額発表会24，25日、第1期登録受付31日からとなってますが、さて
とりあえず、ウェイトでいいんじゃないかと思いますよ。

[278: 購入検討中さん]

前にデッキ反対運動って書いてあったけど
どんなデッキができるのかと現地で見てみたけど
見た限りでは歩道橋が架かるくらいのものでは？
クラッセの東側の2階部分の通路が延長されるんでしょ。

俺は御影駅も併せて改修され
弁天町駅からクロスタワー大阪につながるような通路ができるのかと思ってた。
それなら反対も致し方ないとおもったがな

でも、阪神は御影駅の改修の予定は全くないといってるとここの担当者はいってたし
なら乗降客は今まで通り一旦駅の外へ出ないといけない
なのにあれに反対するって一体？？？今のままの方が危険かと

[279: 購入検討中さん]

駅なんとかならないのでしょうか？駅近でもあのままでは年寄りには厳しすぎます。
価格はさがるとかかれてありましたが、どれくらいなんでしょうか？
だいたいの設定より５００万以上下がってくれていたらなあっておもいますが・・・
ところでこのマンションはゴミドラム室というのがあるようですが、これは２４時間ごみだしＯＫということなのでしょうか？あと一時あらゴミ置き場というのもあって、こちらもいつでもおけるのでしょうか？

[280: 申込予定さん]

阪神御影駅は、早々に改装を実施してもらいたいものです。
しかし、エレベーターではなく階段昇降機が設置されているのはなぜ？
ひょっとして今の駅の構造上エレベーターも付けれないのか？
それとも設備も含め前面改装を実施したいが、デッキ反対運動などの
意味の分からない壁が立ちはだかっていて暫定的に設けるしかなかったのか？
おそらく後者でしょうね。

ゴミ出しは各階フロアにゴミステーションが設置され、365日24時間、
いつでもゴミ出し可能のようです。

24日・25日の価格発表会が待ち通しですね。
管理費・修繕積立金・駐車場料金の予定料金は普通だったので
マンション価格も頑張って欲しいですね。

[281: 購入検討中さん]

駅の改修するのには高架下の店舗を立ち退かせなきゃいけないという事情があります。
高架下というのは権利関係が複雑だからね。一時的にせよ難しいようだ。
似た例として
乗降客の多いＪＲ元町駅東口にエレベータもエスカレータもないのもそういう事情らしい

構造的につけられないというのもあるかもしれません。
ホームを東西いずれかに移動させるのも難しそうだしねえ。
もし改修があるにしても阪神三宮の改修以降じゃないでしょうか

[282: 購入検討中さん]

ゴミのことですが、ゴミステーションは各階にあるようですが、それが３６５日２４時間すてれるかどうかは今後検討と言われましたよ

[283: いつか買いたいさん]

阪神三宮は改築予定あるのかな？
なんにせよ、駅前再開発というなら真っ先に駅をなんとかして欲しい…

[284: 匿名はん]

ゴミの件、営業さんにより回答が違うのですね。また今度確認してみよ。

[285: 購入検討中さん]

>>283
もう工事はじまってる
http://holdings.hankyu-hanshin.co.jp/ir/data/SR200709252N2.pdf

[286: 購入検討中さん]

それにしても高い！もう少し下げてくれないと手が出ません！

[287: 購入検討中さん]

でも売れるんでしょうね。MRの来場者は中高年の方が多いように感じました。部屋も60・70平米代が結構多く、共用部分の雰囲気からしてターゲット世代は高いのでしょうね。

[288: 購入検討中さん]

確かに小さなお子さんのおられるようなかたはおみかけしませんでした。たまたまかもしれませんが・・

[289: 購入検討中さん]

みん高い！高い！といって値段設定下げてもらいましょう！

[290: 購入検討中さん]

みんなで高い！高い！といって値段設定下げてもらいましょう！

[291: 購入検討中さん]

燃えるゴミのことはわかりましたが、あらゴミはどうなるのでしょうか？ご存知のかた教えてください

[292: 物件比較中さん]

値段は発表されたんですか？
今月末ごろでしたっけ？
大阪市内勤務なので、ここか大阪市内で検討していますが、
物件としては魅力なんですよね。
価格が安くなるようであれば、積極的に検討したいですけどね

[293: ララ]

前向きに検討中ですが、
パンフにＪーＣＯＭが載ってあったけど、ジェイコムに加入しないと地上波もスカパーとかも見れないんですかね？？

悪名高きＪ−ＣＯＭ、出来るだけ加入したくありません・・・。

＞288さん、292さん
世代は年配の方が多いですが、若い方もおられるようです。24日に価格発表です。

[294: 購入検討中さん]

J-COMなにがあったのですか？

[295: 購入経験者さん]

＞＞２９１
一般論として、「２４時間ゴミ出し可能」となっていたら、生ゴミは各家庭内のディスポーザーで処理されて、ゴミとして出すのはあらゴミだけになる。だから、各階のゴミ集積場に悪臭はない。出されたゴミは、決められた収集日に掃除のおばさんがゴミ集積場から搬出してくれる。
ディスポーザーで処理された生ゴミがどうやって再生化されているのか、興味がある。

[296: 購入検討中さん]

どちらにしても２４時間ゴミだしできるというのは魅力です。

[297: 購入検討中さん]

もうすぐ価格発表ですね。５００万設定より下がっていたらいいなと思うのですが、無理？

[298: 匿名さん]

絶対に、無理！！

[299: 購入検討中さん]

無理ですかあ〜残念！では建つまでまつしかないですね〜

[300: 購入検討中さん]

>>297
南角住戸はそれ以上、下がると思いますが
他の住戸はどうだろう？

[301: マンション投資家さん]

この物件は阪神沿線には見合わない価格です。
相当な在庫をかかえるでしょう。

[302: 購入検討中さん]

そうですよね、でもそれでも買われる方がいるのであのような値段がついたままになるのですよ

[303: 匿名さん]

＞悪名高きＪ−ＣＯＭ、出来るだけ加入したくありません・・・。＞

いままでJ-COMを契約していましたが、転居のためeo光になりました。JーCOMでは電話をしたらそれを受けた人がパソコンに関しての質問に答えてくれたのですぐ問題が解決しましたが、EO光ではちょっと難しい質問になると日時を予約して４，５日先でないと技術者と話ができません。電話に出る人はほとんど技術的なことはわからない人で時間ばかり取られます。どうしてJ-COMが悪名高いのでしょうか。私は満足していました。

[304: 物件比較中さん]

J-COMには入居者一律加入ですね。皆が入るのが前提だから月額は安かった。私は今もJ-COMですが月額は今の半額以下だったような。ここは阪神沿線沿いだけど、JRも実際に歩いたら8分位だし、バスターミナルもあるし、平地で自転車も使えるし価格次第では順調に売れそうですけどね。スレみてると皆さん価格だけの問題みたいなので

[305: 匿名さん]

>>304
＞JRも実際に歩いたら8分位だし、
無理でしょう
早足でも１０分以上かかりますよ（笑）
毎日の通勤にＪＲを使用するには自転車が必要でしょう。

[306: 匿名さん]

>そうですよね、でもそれでも買われる方がいるのであのような値段がついたままになるのですよ

少なくとも僕が行ったときは、営業の方もあの価格表出すの嫌がっておられました。とりあえずみんなからブーイングが出るのがわかってたからでしょう。

ここって住民訴訟がおきるくらい、神戸市の市有地を安値で土地仕入れしてるはずですが・・・ましてやタワーですよね。あの価格設定はちょっとボリすぎなんじゃないのと素人目にも思いますよ。

[307: 購入検討中さん]

あの土地にタワーを建てて、いくら駅から１分とはいえあの値段では・・どんな人を対象にしているのでしょうか？子供の小さいファミリーにはむいているような気はしませんし、あれぐらいの値段を出せる人は、東灘でも校区のよいところに住むでしょうし。中学受験が終わった人たちかな？大人だけの家族なら三宮や元町、大阪などにたくさんタワーが建つようなのでっそっちのほうが便利だと。
値段を下げれば、この辺にすみたいと思っている人も買いやすくなると思うのですが、坪２００万ぐらいならまだ考えられるのに・・・

[308: 買いたいけど買えない人]

事前説明会とマンションギャラリーにも行き検討しましたが、一番肝心な価格を聞いても「まだ具体的な決まっていません。」と言うのみ…。大まかな価格帯は見せてもらいましたが、それでは皆さん言うように値段高そうですしね。今日24日から価格発表会があるということで、事前予約なるDMが来ましたが、わざわざ予約していかないと教えてもらえないの？管理費用や駐車場料金は決まっているのに、何故肝心なマンション価格がなかなか決まらないの？
ここのマンションの販売戦略が、最初から客層を見て、（客の足元見て）どれくらいの価格で売れそうかを判断して、少しでも高めに売ろうとする商売しているようで、何か嫌気がさしてきました。そりゃ当然企業としては高く売りたいのは当然でしょうが、それがあまりにもあからさま過ぎるようで…。普通マンション本体価格って、こおまで決まらないものなのですか？
（ここのBBSをマンション関係者も気にしてみているのかな？）

[309: マンコミュファンさん]

どこのマンションでも客の出方見て値段決めてきますよ。
最初に値段をドンと出すとそれで殺到したり、客がパッタリ引いたりしますからね
あとで値下げするとやっかいだし。。。
それにここの場合、本社が出してきた値段と現場の感覚があまりにもずれていたようで
あの価格帯も当初の予定よりやすく提示したとのこと。
市場環境が去年秋以降急速に悪化してるから決めかねているかもね。

周りの物件も売れ残りの山
今後もタワー物件が多数控えてるから割安感演出しないと戸数多いだけに
えらいことになると思う。

[310: 購入検討中さん]

↑同感

[311: 購入検討中さん]

いよいよ今週末に価格発表ですね。さあいくらになっているのでしょうか？ガッカリ？希望あり？

[312: 匿名はん]

なるだけ高く売り抜けよう…ってのは、不況に入り掛けの相場では誰しも思うもの。
何処の不動産会社でも、どれ位なら買っても良いか？って客の最高買値を必死で探ろうとしてる。

でも、みんな同じ事を思って、一番高く売れる価格を探ってジリジリ様子見てたら
全員沈んだタイタニック宜しく沈没船に最後まで載る事になるんじゃないかな？