御影タワーレジデンス

[匿名さん]

つい先日、現地前を車で通りますと、ついに3月15日付で建築標識が掲示されてました。
当初の予定だった地上50階建→47階へ変更となったようですが
それでも、神戸市内一の高さのタワーマンションとなるようで少し興味があるのですが
皆さん、どのように思われますか？

所在地：兵庫県神戸市東灘区御影中町3丁目998番4（地番）
交通：阪神本線 「御影」駅 徒歩1分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「住吉」駅 徒歩9分
　　　　阪急神戸本線 「御影」駅 徒歩12分

○住宅棟
　住友商事、阪神電気鉄道、オリックス・リアルエステート
　近鉄不動産

　設計者 竹中工務店
　施工者 　竹中工務店
　着　工 　2007年05月28日予定　住宅棟
　竣　工 　2010年03月31日予定　住宅棟


【スレッドタイトルを変更しました　御影工業高校跡地再開発　超高層タワーマンションについて　→　御影タワーレジデンス（2008.6.19 副管理人）】

[223: 購入検討中さん]

>>221
阪神御影にそんな需要があるのか？
単身？ファミリー？いずれにしても中途半端な立地と思うが。

家賃から行っても
投資効率のよい単身DINKS向けだと三宮や元町のタワーが競合してくるし
ファミリー向けの広さだとここの価格で採算とれる家賃払える人は限られてる

投資には向かないと思うが。

[224: 周辺住民さん]

ちょっとの南風で、工場群の排煙にさらされてしまうので、特に上層階だと影響が大きいのでは。夜は、煙がたなびいているのがよく見えます。空気悪そう。

[225: 購入検討中さん]

>223・224
同感！

[226: 購入検討中さん]

駅から１分というのは魅力ですが、ファミリー層が住むには、ちょっとと思いますし、単身で働く人にとったら、もっと便利なところがありそうですし、そう思うともっと値段下げないと、だめだと思います。投資目的だと利益にはならないと思います。新築ならまだいいかもしれませんが将来そんなに家賃取れないのでは・・一人暮らしや、夫婦だけで、ずーっと永住するにはよいかも・・でも高すぎます。

[227: いつか買いたいさん]

私も>>223に完全同意。
現在、タワーに限らず物件は随分供給されて既に実需で過剰気味。
駅側&タワーというだけではその値段は無理がありすぎる。
賃貸需要もあの立地では到底旺盛とは思えないんだけどな？

一つ思い出した。
説明会で担当さんは来られてる人は殆ど普通の会社員、と言ってたな。

とはいえ、億ションを軽くオーバーするThe Skyは顧客招待も接客も全く別にすれば良いのに。
あれ見せられても普通の人間にはあんま意味無い。

[228: 購入検討中さん]

＞とはいえ、億ションを軽くオーバーするThe Skyは顧客招待も接客も全く別にすれば良いのに。
＞あれ見せられても普通の人間にはあんま意味無い。

本当にそのレベル買う人は
アンケートで最初から事実を書かなかったり、誰かに偵察させたりするから
最初からアンケート鵜呑みにして客分けるのは危険。

[229: 購入検討中さん]

目の前が百貨店で大きめの本屋、飲食店が揃ってて
新築タワーに住めるとなると、買いたいでしょ。
住むつもりのうちからすると、Ｎｏ１物件だが
いかんせん高い…
中層階は手ごろな金額たのみます。ほんまに。

[230: いつか買いたいさん]

このスレとは全然関係ない話だが、阪神"百貨店"ってなんか詐欺的な名前だよな。

"百貨店"といわれると10階建位の建物をイメージする。
阪神ピーコックとかにしてブランド分けないと、梅田本店の格が下がりそう。

[231: 匿名さん]

西向きは朝暗く日中寒いですし西日が厳しいので東より高ければ無条件パスでしょう

[232: 購入検討中さん]

>>230
＞"百貨店"といわれると10階建位の建物をイメージする。

いったいいつの時代の話や
郊外型百貨店は皆あんなもの。
西神そごうもそうだし、三田阪急に至っては1フロアしかない。

そもそも百貨店自体が専門店寄せ集めの場所貸し業になってしまったから
阪神はまだ昔の百貨店業の面影のある方だよ。

[233: 購入経験者さん]

>231
なんだかなあという感じですね。
もうちょっと包括的に物件を見たほうがいいのでは?
西日は確かにマイナス要因ですが、日中寒いのは東向きのほうですよ。
無条件パスなら、阪神沿線も無条件パスになりますが・・・。

[234: 購入検討中さん]

確かに東からの風は冷たく強風。やはり南向きに人気が集まるのでしょうか？
それにしてもいくら駅近といえども阪神沿線なのだからお値段もう少し下げて欲しい、阪神沿線でもいいと思っているものには高すぎて買えません！

[235: 物件比較中さん]

誰も買わなければ、値段は下げざるをえないでしょう。

大石パークスクエアなんかは坪単価165万円だもんな。

阪神沿線でも大石と御影では違うってことか。

[236: 購入検討中さん]

灘と東灘の違い？駅前開発しててるから？同じ東灘区でも道一本で値段かわりますからねえ。
でもやはり高い、売れ残ると安くなるかもしれないけれど、いいのは残らないでしょうし・・

[237: 購入検討中さん]

購入検討中です。
20階と30階位では、眺望は、やはり全然、違うのでしょうか？
南向きにしたですが、北東角住戸のモデルルームタイプもバルコニーが広くて
いいですね。

[238: 物件比較中さん]

値段って、もう発表されたのでしょうか？

[239: 購入検討中さん]

私も北東角部屋がベストバイだと感じます
それぞれのライフスタイルにもよりますが
過去の経験から私には西向きは住み辛く中古でも買い手が敬遠、躊躇されますので
西向き以外の角住戸となると南東か北東になります。
予算云々はありますが角住戸と方角は妥協できません。

[240: 購入検討中さん]

だめだよ、北東人気化反対！！　というのは半分本気です。
コストパフォーマンスは一番だと思うが。
モデルは北東角住戸？ふうーん

[241: 購入検討中さん]

そうですね、私も西よりは東だと思います。でもやはり南が一番いい！でもたかくて手がでない、妥協して東です。

[242: 購入検討中さん]

確かに北東角部屋はいいですね。山が見えて、日々季節感を感じとれそうです。
眺望が山側、芦屋方面になるので、さほど高い建物もなく、しかも南側・西側と
違って工場群が眺望から消える！
間取りも(2LDKプランにすると)私の中ではかなり理想的でした。

タンクレストイレが標準。小さなことですが、良いですねぇ。

値段は、担当営業の方が仰られた値段帯より
もう少し安ければよいなぁと感じました。
担当の営業の方いわくは、値段設定を下げるように交渉はしているとの事でした。
値段帯設定的にこの角部屋は抽選倍率はかなりありそうな気がしています。

次回の打合せ時に正式な値段をお知らせできるとの事でしたが、
早くしりたいですね。管理費や駐車場代もっ！

[243: 購入検討中さん]

その北東角部屋でいくらぐらいですか？4000万台？5000万台?6000万台？


・

[244: いつか買いたいさん]

北東角部屋…幾らだったかなぁ。
5000万台後半から6000万位だった気がします。違ったかな？

床スラブとか300mmで結構厚く、二重床二重天井で、フローリングも幅広のいいやつでした。ディスポーザーと24時間ゴミ捨てとかも良い仕様。

一方で、戸境壁が若干薄い気がします。窓とドアの仕様も少し安っぽい気が。高級仕様で売ってる割によく話題になる点以外は結構コストダウンもされてる気がしました。

[245: 購入検討中さん]

24時間ごみ捨てについては今後はどうなるか・・各階にごみ置き場があるようですが、いつでも捨てれるということはいつもごみがあるということ、ちゃんとみえないように戸があるのならよいですが、その近くの住居の人は特にいやなのでは、ディスポーサーがついているので生ごみがないだけましだとは思いますが・・・

[246: 物件比較中さん]

２４時間ごみは、本当に便利ですよ。
こちらでも、あるみたいなので助かります。

[247: 購入検討中さん]

24時間ごみあるんですか？それはほんとに便利です。

[248: 匿名はん]

そんなの管理会社をＫＢＳシラカワあたりにさせれば、どのマンションだって出来るかと。
別にＫＢＳでなくてもいいが。笑

[249: いつか買いたいさん]

各階ごみ置き場があるのが良いんじゃ？
管理会社がKBSでも1階のごみ置き場まで持って降りなきゃならないんだと、
47階の人とか辛いでしょう。

[250: 購入検討中さん]

各階ゴミ庫は超高層では必須だと思うけど中々ついてない。
エレベータでゴミと一緒に降りてるときに
たくさん乗ってきたら気まずいとおもうよ

神戸で各階にあるのはＤグラフォート三宮とジークレフ新神戸くらいか
トア山手にもない。ライオンズタワー元町は高層階のみ
ライオンズ旧居留地は1階にゴミドラム。

ゴミ庫に扉ないの見たことないがなあ、ないと消防法でまずいのでは？

[251: 購入検討中さん]

ゴミ庫ならいいのですが置き場となっていたので、どんな感じなんだろうと、毎回ゴミを横目でみながら出かけるのはいやだなあと

[252: 匿名さん]

>>249
玄関前まで出しとけば出しに行くのは管理人なり清掃員だからね。

>>251
それって臭わないんでしょうかね？各階にある必要性がよくわからないなぁ。
高層タワーの必要性そのものも正直よくわからないから、まあしゃーないか。

[253: 購入検討中さん]

ヂスポーサーがついているので生ゴミはないでしょうが、臭いはどうでしょう、生ゴミでなくても臭いは多少はあるとおもいますが、どちらにしても、いつでも出せる方が便利ですが、各階のゴミ置き場はドラムではないのだから時間を決めた方が、環境的にはベストなのではないかと思います。時間外の場合は下まで自分で持って行くということで・・・

[254: いつか買いたいさん]

>>252
へぇ、KBSってそんなサービスしてくれるんだ。
でも、400戸もあるタワーマンションで清掃人が毎日回収して歩いてたら凄い事になりそうな気が…
あ、それは各階方式でも殆ど一緒か？
ゴミ置き場に入れたら、勝手に下まで降りてく仕組みでもあればだいぶ違うんだろうけど。

臭いとかはどうなるか気になりますね。ゴミ置き場の側住戸は多少割引も必要？

[255: 匿名さん]

各階２４時間ごみ出しで、清掃人が毎日取りにくるから
匂いなんかしない。
ごみ置き部屋の前にある、管理人専用エレベーターで下ろすしね。
住人用エレベーターに、ごみが乗ることはない。

ここに、これがあるのがうれしい。

[256: 購入検討中さん]

マンションのエントランスやロビーはリッツカールトンを手がけたデザイナーが設計している由。
天井高も６メートルもあって、すごいと思います。ホテルみたい。
ところで、阪神間モダニズムって何？

[257: いつか買いたいさん]

阪神間モダニズム（はんしんかんもだにずむ）とは、明治時代後半から太平洋戦争直前の1940年（昭和15年）頃までの期間、阪神間（神戸市灘区、東灘区・芦屋市・宝塚市・西宮市・伊丹市・尼崎市・三田市・川西市）を中心とした地区を土台に育まれた近代的な芸術・文化・生活様式とその時代を指す。

だそうですよ。
芦屋は高級住宅地みたいなイメージ作りの阪神間版のキーワードとでも理解しとけば良いかと。

[258: 購入検討中さん]

>255
管理人エレベーターがあるとは知らなかった。ゴミをたくさん乗せたカートと一緒にならないのは嬉しい限りです。

[259: 匿名さん]

各階に嫌悪施設があるのが嬉しいとおっしゃる感性とは疎遠です。

[260: 匿名さん]

まありっつも阪神がオペレーションしてたとはいえ・・・りっつと比較ねぇ。

エントランスの無駄な見た目豪華さを競うのも違う感性だな、。シンプルで質が良いほうがいい。
まあいまどきのタワーじゃそれしか競うとこないか。部屋うちはどこも似たり寄ったりだし、、

[261: 物件比較中さん]

スカイラウンジって管理会社運営で金土日曜日と営業予定らしいけど、必要なのかなぁ。行きたくなければ行かなければいいんだけど・・・もちろん運営費は管理費にオンされるんだろうな。

[262: 買い換え検討中]

スカイラウンジのスペースには、ウォーキングマシーンや簡単な筋トレマシーンがあるジムスペースの方がいいなぁ。その方が利用する人が多いし、費用も少ないのでは？？
会社から夜遅く帰っても夜景を見ながら軽くジョギング♪♪
これからのメタボ対策に最高！！

[263: ご近所さん]

マンション業者が混じっているのがよくわかりますね。

[264: 購入検討中さん]

↑そうなんですか？どういうのが業者さんなんでしょうか？

[265: いつか買いたいさん]

確かにスカイゲストルーム1室、ジムルーム1室の方が利便性的には良いかも。

ところで、金土日しか営業しないの？

[266: 物件比較中さん]

ジムに賛成！ジムにするのなら毎日、よろしく

[267: 物件比較中さん]

担当営業のかたはそう仰られていました。(現時点での予定)
はなからあまり利用を見込んでいないんじゃないですか。
ゲストルームの連泊はできないみたいですね。それは共用部としては正しいかなと感じました。

[268: 購入検討中さん]

説明会行ってきました。

THESKY以外は全て同じ仕様なのですね。
タンクレストイレ、幅広フローリング等々他物件では
オプションのものもほぼ標準です。

さて、価格ですが高いですねえ。
特に南西、南東の角住戸が割高に設定されています。
また、低層階と上層階で仕様に差がない、専有面積もさほど変わらないことから
向きが違うだけで
面積もあまりか割らないのに40階と10階で同じような値段になる現象もあります。
近隣と比べても南東南西で20％、その他も10-15％高いように感じます。
本当は20-25％引いてやらないと人気にはならないかと。

あと建物の中心部にタワーパーキングが来るのですね。
これってどうなのかな、側面にタワーパーキングのある物件は見たことあるのですが。。。
音とか火事の心配があります。

[269: 物件比較中さん]

ほとんどの人が高いと思っているマンション、でもその値段で買われるかたがいるんですよね。狭いところ、あとものすごく高いところは売れるんでしょうが、ファミリー層をねらったところはどうなんだろう

[270: 匿名さん]

狭いところとものすごい高いところは、売れ残りやすいのが通例です（他タワー実績）。
サブプライム問題での逆資産効果もでてきているようですし、慌てて手を出さずに少し待ってみてもいいとは思いますよ。

[271: 購入検討中さん]

>>269
書き忘れていましたが、
実際の売り出し価格は説明会で提示された価格帯より値下げするそうです。
提示はプラン別に階数で「○000万円台前半から後半」みたいな感じでされてます。

＞あとものすごく高いところは売れるんでしょうが

そっちも厳しいでしょうね。
六甲あたりの三方開放ルーフバルコニー付きのペントハウスでも
半年以上売れない状況みれば、それより高そうなここがうれるかどうか

[272: 物件比較中さん]

そうですよね、これだけ皆が高すぎるといっているなか、あの値段設定でいこうとするのは、強気すぎますよね。戸数も多いので売り切るためには、もっと値段下げないと