御影タワーレジデンス

[匿名さん]

つい先日、現地前を車で通りますと、ついに3月15日付で建築標識が掲示されてました。
当初の予定だった地上50階建→47階へ変更となったようですが
それでも、神戸市内一の高さのタワーマンションとなるようで少し興味があるのですが
皆さん、どのように思われますか？

所在地：兵庫県神戸市東灘区御影中町3丁目998番4（地番）
交通：阪神本線 「御影」駅 徒歩1分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「住吉」駅 徒歩9分
　　　　阪急神戸本線 「御影」駅 徒歩12分

○住宅棟
　住友商事、阪神電気鉄道、オリックス・リアルエステート
　近鉄不動産

　設計者 竹中工務店
　施工者 　竹中工務店
　着　工 　2007年05月28日予定　住宅棟
　竣　工 　2010年03月31日予定　住宅棟


【スレッドタイトルを変更しました　御影工業高校跡地再開発　超高層タワーマンションについて　→　御影タワーレジデンス（2008.6.19 副管理人）】

[203: 購入検討中さん]

事前案内会の案内状届いているか？日時に間違いないか？という電話があった。
少し必死さの漂う電話だった。

[204: 購入検討中さん]

劇的に変わるっていっても阪神沿線なんでね。

安かったら購入したいと思います。

[205: 購入検討中さん]

価格はどんなもんなんでしょうか？
噂ではかなり高額と聞いてますが。
まあ、阪神沿線なんでそんなに高額では売れないと思いますが・・・

[206: 購入検討中さん]

そうです。阪神沿線ということを忘れず庶民でも買える値段設定を願います。坪２００万ぐらいでないと手はだせないです。タワーですし

[207: 匿名さん]

>>116
>>118
>>119
神戸製鋼所加古川、神戸両製鉄所のばい煙　2006/06/23
http://www.kobe-np.co.jp/shasetsu/0000057085.shtml

　神戸製鋼所が加古川、神戸の両製鉄所から出るばい煙のデータを改ざんしていた問題で、同社は内部調査の報告書を兵庫県などに提出した。神戸商工会議所会頭を務める会長や社長ら、十人の減給・降格などの処分も、併せて発表した。

　基準を超えるばい煙の排出は言うまでもなく、チェックのよりどころとなるデータの改ざんは違法な行為であり、周辺住民や自治体などの信頼を大きく損ねた。

[208: 購入検討中さん]

そんな古い書き込みに古いネタ持ち出してレスしなくてもいいとおもうが
また始まるんですか＞ネガキャン
やるならもう少し新しい切り口でお願いします。

[209: いつか買いたいさん]

うちには担当に決まったという人の名刺と案内会の場所の封書が送られてきた。

ところで、この物件の延床面積は64,005平米。
こういう数値には全然詳しくないけど、
この数値の全部が全部住居部分じゃないだろうけど
単純に坪単価230万円をこれに掛けると、販売代金の総額は450億円位。

土地代は84億で原材料が2割なら90億、4割なら180億。
粗利どれ位なんだろうかね？

[210: 匿名さん]

何で450億？？？
64平米＝19.3坪
19.3×230＝4500万円
4500×500戸＝225億でしょ？？？

まあ、どうでもいいけどね・・・。

[211: いつか買いたいさん]

64平米なんて書いてないよ…
64,005平米。建物全体の延べ床面積に坪単価掛けた結果です。

建物全体だと、共有部分の面積とかもあるだろうから
過大に出てるとは思うけどね。

[212: 購入検討中さん]

去年末頃に資料請求して、簡素なDM送られて来ただけでそれっきりです。
年収（1000万未満）で購入は無理って判断されちゃったのかしら？
結構貯め込んでるのに…　低層階なら手が届くと思うのに…

先着順になった頃にでも連絡取ってみようかしら。

[213: 購入検討中さん]

>>212
プロジェクト発表会に参加申し込みしなかったの？
簡素なＤＭにもはがきはいってたと思うが
いくらでも理由つけて断れるからああいうところの年収予算は多めに書いておくとよい

[214: 購入検討中さん]

参加申し込みしても連絡こなかったけれど、こちらから聞いたらちゃんと予約とれてますと・・なんかそういうところいい加減というか連絡がおそいというかそんな印象でした。

[215: 購入検討中さん]

>>214
よくわからないが
そのときに案内状はどうするとかそのまま行っていいかという話はならなかったの？

不動産業界なんてどこもいい加減なところあるから自分から主張しないと
うやむやになってしまう。

[216: 物件比較中さん]

＞参加申し込みしても連絡こなかったけれど、
＞こちらから聞いたらちゃんと予約とれてますと・・
＞なんかそういうところいい加減というか連絡がおそいというかそんな印象でした。

いまどき、そんな殿様商売やってる業者ってあるんだ。
ちょっとした対応の悪いところは、すべてが雑だと思います。

＞結構貯め込んでるのに…　低層階なら手が届くと思うのに…

この物件にこだわる理由なんて何一つないんじゃないですか？

[217: 購入検討中さん]

そうです。この物件にこだわることはないのですが、スカイラウンジなど魅力的です。でもやはり価格が・・・売れ残って値段が下がるとしてもやはりそれは皆が避けるところだろうし、なかなか手に入れるのは難しい、あと１０００万下の価格だったらいいのに。それに子育てするのはちょっとってところですね。ファミリーですむには広さと価格が合わないといったところです。

[218: いつか買いたいさん]

先行発表会行って来ました。
とりあえずモデルルームと大体の価格は見せてもらいました。

営業さんは件の新聞記事での社長の発言の件は忘れてくれ、
現場サイドでもこの値付けが高いというのは認識してる
といってましたが、ここでの予想通り？大体坪単価230万程度。

階の高さでは余り金額に違いが無くて、方角によっての違いが結構ありました。
あと、投資用という需要に大分期待してるみたいでしたね。

買いたい物件のタイプと希望金額を書けと言われたので
かなり安めに書いときました。
営業さんはだいぶ困った感じでしたが、素の値段では余りに高すぎますし。

しかし、少し上でもありましたが、事務対応は凄く雑ですね。
予約が取れたんだが、取れてないんだが、何時何やるのか
はっきりするのが凄く遅い感じ。
これが予想以上の大盛況の結果ならまだ良いんですが。

とはいえ、今回から個別の担当営業がついたので
そこまで酷い事は無いと思ってます。
私の担当さんは結構知識が薄くて、急に呼ばれてとりあえず勉強しましたけど、
みたいな感じがぷんぷんなのが結構不安です。

この後、一般発表があって、次回はもっと具体的な話になるらしいですが
今回の価格発表も含めて、さてどうなることやら、という感じです。

[219: 購入検討中さん]

>>218
情報ありがとさんです。私の予約はもう少し先です。

＞営業さんは件の新聞記事での社長の発言の件は忘れてくれ、
＞現場サイドでもこの値付けが高いというのは認識してる
＞といってましたが、ここでの予想通り？大体坪単価230万程度。

その値段では本部長の発言は忘れられませんな。
空気が読めてないといわれても仕方ないかと

＞階の高さでは余り金額に違いが無くて、方角によっての違いが結構ありました。

低層階でも眺望とれることを強調してたからそうなるのかな。
資料ざっと見た感じとしては南、南西向きが高くて、東、北東が安い？

＞買いたい物件のタイプと希望金額を書けと言われたので
＞かなり安めに書いときました。

みんなで安く書こうぜ

＞事務対応は凄く雑

どういうルートで申し込んだか存じませんが
私はプロジェクト発表会で書いた第一希望の時間の案内状が来て
確認の電話もありました。特に対応が他と比べて雑だとは思いません。

ちなみにどこの会社の人が対応しましたか？
一つの会社の人が対応するならいいけどいろんな会社が担当するとなると
力関係で対応に差が出ることがありますから。

[220: 近所をよく知る人]

>>219
南西向き？
南向きが坪単価高いのは仕方ないが
西向きは相当価格をしぼらないと販売厳しいでしょうね
南東の角か東向きがベストでしょう。

[221: 物件比較中さん]

坪単価２３０万円はいくらなんでも高いんじゃないの？
確かに賃貸にまわす場合は、立地条件がよいから
客には困らないかもしれないけど、初期投資が高すぎ。

関西のマンション販売の実績から考えて、
普通に考えて、かなり売れ残ると思うし、
中古になってから買った方がいいように思うけど。

ところで、タワーマンションって体感したことがなくて、
素人の質問で申し訳ないんだけど、
エレベーター待ちでイライラすることってないの？

[222: 購入検討中さん]

>>219
普通はそうなんだけどね。

神戸では港（神戸大橋やポートタワー、ハーバーランド方面）や市街地の夜景が
見える方が人気が高い。
ここでいうと西向きだ。

逆に住宅地が広がりこれといって目立つものがない東向きは
そういう思考をする人からは人気がない。

真南も正面工場群だから値段比で微妙だな。

[223: 購入検討中さん]

>>221
阪神御影にそんな需要があるのか？
単身？ファミリー？いずれにしても中途半端な立地と思うが。

家賃から行っても
投資効率のよい単身DINKS向けだと三宮や元町のタワーが競合してくるし
ファミリー向けの広さだとここの価格で採算とれる家賃払える人は限られてる

投資には向かないと思うが。

[224: 周辺住民さん]

ちょっとの南風で、工場群の排煙にさらされてしまうので、特に上層階だと影響が大きいのでは。夜は、煙がたなびいているのがよく見えます。空気悪そう。

[225: 購入検討中さん]

>223・224
同感！

[226: 購入検討中さん]

駅から１分というのは魅力ですが、ファミリー層が住むには、ちょっとと思いますし、単身で働く人にとったら、もっと便利なところがありそうですし、そう思うともっと値段下げないと、だめだと思います。投資目的だと利益にはならないと思います。新築ならまだいいかもしれませんが将来そんなに家賃取れないのでは・・一人暮らしや、夫婦だけで、ずーっと永住するにはよいかも・・でも高すぎます。

[227: いつか買いたいさん]

私も>>223に完全同意。
現在、タワーに限らず物件は随分供給されて既に実需で過剰気味。
駅側&タワーというだけではその値段は無理がありすぎる。
賃貸需要もあの立地では到底旺盛とは思えないんだけどな？

一つ思い出した。
説明会で担当さんは来られてる人は殆ど普通の会社員、と言ってたな。

とはいえ、億ションを軽くオーバーするThe Skyは顧客招待も接客も全く別にすれば良いのに。
あれ見せられても普通の人間にはあんま意味無い。

[228: 購入検討中さん]

＞とはいえ、億ションを軽くオーバーするThe Skyは顧客招待も接客も全く別にすれば良いのに。
＞あれ見せられても普通の人間にはあんま意味無い。

本当にそのレベル買う人は
アンケートで最初から事実を書かなかったり、誰かに偵察させたりするから
最初からアンケート鵜呑みにして客分けるのは危険。

[229: 購入検討中さん]

目の前が百貨店で大きめの本屋、飲食店が揃ってて
新築タワーに住めるとなると、買いたいでしょ。
住むつもりのうちからすると、Ｎｏ１物件だが
いかんせん高い…
中層階は手ごろな金額たのみます。ほんまに。

[230: いつか買いたいさん]

このスレとは全然関係ない話だが、阪神"百貨店"ってなんか詐欺的な名前だよな。

"百貨店"といわれると10階建位の建物をイメージする。
阪神ピーコックとかにしてブランド分けないと、梅田本店の格が下がりそう。

[231: 匿名さん]

西向きは朝暗く日中寒いですし西日が厳しいので東より高ければ無条件パスでしょう

[232: 購入検討中さん]

>>230
＞"百貨店"といわれると10階建位の建物をイメージする。

いったいいつの時代の話や
郊外型百貨店は皆あんなもの。
西神そごうもそうだし、三田阪急に至っては1フロアしかない。

そもそも百貨店自体が専門店寄せ集めの場所貸し業になってしまったから
阪神はまだ昔の百貨店業の面影のある方だよ。

[233: 購入経験者さん]

>231
なんだかなあという感じですね。
もうちょっと包括的に物件を見たほうがいいのでは?
西日は確かにマイナス要因ですが、日中寒いのは東向きのほうですよ。
無条件パスなら、阪神沿線も無条件パスになりますが・・・。

[234: 購入検討中さん]

確かに東からの風は冷たく強風。やはり南向きに人気が集まるのでしょうか？
それにしてもいくら駅近といえども阪神沿線なのだからお値段もう少し下げて欲しい、阪神沿線でもいいと思っているものには高すぎて買えません！

[235: 物件比較中さん]

誰も買わなければ、値段は下げざるをえないでしょう。

大石パークスクエアなんかは坪単価165万円だもんな。

阪神沿線でも大石と御影では違うってことか。

[236: 購入検討中さん]

灘と東灘の違い？駅前開発しててるから？同じ東灘区でも道一本で値段かわりますからねえ。
でもやはり高い、売れ残ると安くなるかもしれないけれど、いいのは残らないでしょうし・・

[237: 購入検討中さん]

購入検討中です。
20階と30階位では、眺望は、やはり全然、違うのでしょうか？
南向きにしたですが、北東角住戸のモデルルームタイプもバルコニーが広くて
いいですね。

[238: 物件比較中さん]

値段って、もう発表されたのでしょうか？

[239: 購入検討中さん]

私も北東角部屋がベストバイだと感じます
それぞれのライフスタイルにもよりますが
過去の経験から私には西向きは住み辛く中古でも買い手が敬遠、躊躇されますので
西向き以外の角住戸となると南東か北東になります。
予算云々はありますが角住戸と方角は妥協できません。

[240: 購入検討中さん]

だめだよ、北東人気化反対！！　というのは半分本気です。
コストパフォーマンスは一番だと思うが。
モデルは北東角住戸？ふうーん

[241: 購入検討中さん]

そうですね、私も西よりは東だと思います。でもやはり南が一番いい！でもたかくて手がでない、妥協して東です。

[242: 購入検討中さん]

確かに北東角部屋はいいですね。山が見えて、日々季節感を感じとれそうです。
眺望が山側、芦屋方面になるので、さほど高い建物もなく、しかも南側・西側と
違って工場群が眺望から消える！
間取りも(2LDKプランにすると)私の中ではかなり理想的でした。

タンクレストイレが標準。小さなことですが、良いですねぇ。

値段は、担当営業の方が仰られた値段帯より
もう少し安ければよいなぁと感じました。
担当の営業の方いわくは、値段設定を下げるように交渉はしているとの事でした。
値段帯設定的にこの角部屋は抽選倍率はかなりありそうな気がしています。

次回の打合せ時に正式な値段をお知らせできるとの事でしたが、
早くしりたいですね。管理費や駐車場代もっ！

[243: 購入検討中さん]

その北東角部屋でいくらぐらいですか？4000万台？5000万台?6000万台？


・

[244: いつか買いたいさん]

北東角部屋…幾らだったかなぁ。
5000万台後半から6000万位だった気がします。違ったかな？

床スラブとか300mmで結構厚く、二重床二重天井で、フローリングも幅広のいいやつでした。ディスポーザーと24時間ゴミ捨てとかも良い仕様。

一方で、戸境壁が若干薄い気がします。窓とドアの仕様も少し安っぽい気が。高級仕様で売ってる割によく話題になる点以外は結構コストダウンもされてる気がしました。

[245: 購入検討中さん]

24時間ごみ捨てについては今後はどうなるか・・各階にごみ置き場があるようですが、いつでも捨てれるということはいつもごみがあるということ、ちゃんとみえないように戸があるのならよいですが、その近くの住居の人は特にいやなのでは、ディスポーサーがついているので生ごみがないだけましだとは思いますが・・・

[246: 物件比較中さん]

２４時間ごみは、本当に便利ですよ。
こちらでも、あるみたいなので助かります。

[247: 購入検討中さん]

24時間ごみあるんですか？それはほんとに便利です。

[248: 匿名はん]

そんなの管理会社をＫＢＳシラカワあたりにさせれば、どのマンションだって出来るかと。
別にＫＢＳでなくてもいいが。笑

[249: いつか買いたいさん]

各階ごみ置き場があるのが良いんじゃ？
管理会社がKBSでも1階のごみ置き場まで持って降りなきゃならないんだと、
47階の人とか辛いでしょう。

[250: 購入検討中さん]

各階ゴミ庫は超高層では必須だと思うけど中々ついてない。
エレベータでゴミと一緒に降りてるときに
たくさん乗ってきたら気まずいとおもうよ

神戸で各階にあるのはＤグラフォート三宮とジークレフ新神戸くらいか
トア山手にもない。ライオンズタワー元町は高層階のみ
ライオンズ旧居留地は1階にゴミドラム。

ゴミ庫に扉ないの見たことないがなあ、ないと消防法でまずいのでは？

[251: 購入検討中さん]

ゴミ庫ならいいのですが置き場となっていたので、どんな感じなんだろうと、毎回ゴミを横目でみながら出かけるのはいやだなあと

[252: 匿名さん]

>>249
玄関前まで出しとけば出しに行くのは管理人なり清掃員だからね。

>>251
それって臭わないんでしょうかね？各階にある必要性がよくわからないなぁ。
高層タワーの必要性そのものも正直よくわからないから、まあしゃーないか。