御影タワーレジデンス

[匿名さん]

つい先日、現地前を車で通りますと、ついに3月15日付で建築標識が掲示されてました。
当初の予定だった地上50階建→47階へ変更となったようですが
それでも、神戸市内一の高さのタワーマンションとなるようで少し興味があるのですが
皆さん、どのように思われますか？

所在地：兵庫県神戸市東灘区御影中町3丁目998番4（地番）
交通：阪神本線 「御影」駅 徒歩1分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「住吉」駅 徒歩9分
　　　　阪急神戸本線 「御影」駅 徒歩12分

○住宅棟
　住友商事、阪神電気鉄道、オリックス・リアルエステート
　近鉄不動産

　設計者 竹中工務店
　施工者 　竹中工務店
　着　工 　2007年05月28日予定　住宅棟
　竣　工 　2010年03月31日予定　住宅棟


【スレッドタイトルを変更しました　御影工業高校跡地再開発　超高層タワーマンションについて　→　御影タワーレジデンス（2008.6.19 副管理人）】

[143: 物件比較中さん]

>>141
>>142
販売側のでないことは確かですね。
業者だったらこんなスレ相手にしないし
都合の悪いことは書きませんからね。

超高層の恐怖煽るコメントばかり続いたのでね。
ちょっといかがなものかと、
今までタワーのスレでさんざん見てきたのでうんざりです。
物件自体の中傷でないので削除もされないし

私の意見はもう少し情報見てからにしたいと思います。
今の段階ではコスト切り詰め、狭くて高単価って感じですがどうでしょう。

ところで御影公会堂の説明会行く人いますか？

[144: スレ主]

皆さんご意見有難うございます。
142さんのおしゃる通り、皆さんの率直なご意見がお聞きしたく立ち上げた
スレですので常識ある意見の範囲で色々お聞かせ頂ければと思います。

私自身は、生まれも育ちも神戸になりまして、高校もこの物件の近くの県立高校でしたので
よく高架下の、たこ焼き屋に学校帰りに立ち寄ったりしたこともありましたので
地域的なことも多少ですが、理解しておりましたので
皆さんのご意見がお聞きしたかった点でもあります。

まあ、いずれにしても、不動産で100点満点はないでしょから
モデルルームがオープンして物件のさらなる詳細、立地、坪単価、仕様などトータルで
どれだけ自分自身が納得出来るかで検討しようと考えております。

現在の気になる物件は三宮駅前タワーとこちらですね。
ただ、私は普通のサラリーマンですので、三宮駅前タワーは予算的に厳しいでしょうが・・・
着工も三宮はまだ先のようですし・・・

タワーのリスクも承知の上でタワーでと考える大バカ者です。
どうぞ、今後もどしどし、ご意見お聞かせ下さい

[145: 購入検討中さん]

この物件に興味があり、スレの最初から見ている者です。
ここのBBSのお陰で、反対運動や裁判のことなど色々知ることが出来てよかったです。
全ていい情報だけでなく、そういうマイナスな情報もありがたいです。事実としてちゃんとリンクも張ってくれていましたし。購入検討者としては、憶測でなく事実の譲歩が欲しいですね。
しかしどこでもタワーMのような超高層が建つと周辺住民からは当然反対運動が起こるものです。
恐らくこのマンション建設に対しても、面白くないと思っている方が多数いることでしょう。そしてそのような方がこのBBSにも書き込んでくる可能性も今後あります。反対派からすれば、販売不振で事業が失敗に終わってしまうことが抵抗の現れになるかもしれませんしね。
ネガキャンの書き込みの方がどうかは断定できませんが、ネットの匿名性上、色んな憶測や誹謗中傷はあると思いますので、購入を考えている方は冷静に判断していく必要があるかもしれませんね。

[146: 匿名さん]

常識的なご意見が多くて良いことだと思います。
私は１３９ですが、自分が超高層マンションに住んで実際に経験したことを申し上げているのがネガキャンだというのでは、ここでは事実であろうがなかろうが、物件を礼賛することだけを書けということになり、それでは本来の掲示板の趣旨を果たせないと思いますが。
私も、住んでみて、色々わかったこともあり、地震に合うという稀有の経験から、その後様々の情報に注意を払うようになったわけであり、経験から来るコメントを、自分の期待に合わないから、誹謗して聞かなかったことにするという態度が賢い購入者の態度とも思えないのですが。
どなたかのおっしゃるように、そういうことをわかった上で、それでもタワーというならば、それこそ立派な購買者だと思いますが。マイナスの情報こそ、購入前にしっかり集めておくべきことでしょう。一生の買い物で、あ、やっぱり買い換えようなんていえる人は少ないのだから。

[147: 購入検討中さん]

私の使った
ネガティブキャンペーンって言葉が多くの人を刺激させてしまったようで
申し訳なくなってます。
ただ、詳細出る前から聞き飽きた話聞くとまたかとなるのもわかっていただきたい。

[148: 近所をよく知る人]

142です。
ネガキャンの件は話をリセットできてある意味よかったのではないでしょうか。

で、"御影に超高層は要らない"というのは私だけではなくかなりの近隣住民の考えるところだと思います。(もちろん住みたいと思われる方もいらっしゃるのも事実ですが)
でもこのマンション(周辺の設備も含む)の問題は他の超高層マンションで取りざたされている様に超高層だから日照権がとか風害がとか地震が怖いという類だけでなく、すでに上述されているように土地の買収の時点から問題がある(らしい)という事です。
これは一マンションの問題というのではなく、破綻状態である神戸市財政に対して市民財産を30億円安く売ったという事を神戸市民がどう考えるかというスケールの話だと思います。
"購入検討者はその分安く取り返せる"と考えるかも知れませんが、周辺住民は無駄に税金は取られるは日は当たらなくなるは・・・そんな状況に遭えば反対運動をされても仕方がないのではないでしょうか。

御影は発展して欲しいから、あの土地を有効利用してもらいたい。ショッピングモールなどが入るるという話には地元の方も結構納得していたと聞いています。でも超高層マンションなんて一言もありませんでした。

結局ネガキャンと取られるかも知れませんが、これが私の知る地元民の情報です。参考にしてください。

[149: 購入検討中さん]

近隣住民がどう思うかどうかはそんなに重要ではないでしょう。もとより他から移住してくるか、追加購入するかであって、コミュニティの範囲はマンション内自治会の規模で充分でしょう。周辺近隣住民との交流があるとも思いませんし、必要とも感じません。。。神戸市政云々の話は購入側にはなーんの関係もないことです。

しかし建設中途で妨害されると入居が遅れるし、工期の遅滞により品質管理上何らかのネガティブな影響が無いよう現場管理の徹底を切に望む限り。高層マンションのプロズアンドコンズについては今時高層を購入選択肢に選ぶ方なら耳にタコができるほど聞いていることでしょう。その上で納得して、自分が取れるリスクとして購入するのですから。。。

地元の商店街の自己利益誘導的な反対運動は陳腐だと思いませんか？

[150: 匿名さん]

149に同意

[151: 購入検討中さん]

東灘区の辺りで大規模マンションを探しているのですが、駅から徒歩圏ということで、このマンションを検討しています。私もタワーはどちらかと言えば怖いのですが、設備等をみるとここはいいなあと思っています。やはり駅から近いというのは魅力です。中古だとタワーでなくてもありますが、中古といえども値段が安いわけでもないし手数料や改装費用も考えると、新築の方がよいのかなと、あとはほんと値段しだいです。

[152: 購入検討中さん]

>>149
大筋で同意します。
土地を安く売った云々は神戸市に限らずどこにでもある話。
財政危機は神戸に限りませんし。

建物自体の反対運動に関しては
駅前で幹線道路沿い、かなりの空地取ってること考えれば
日照権なども受忍限度範囲内だと思いますがね。

デッキ反対運動にかんしては
マンションができれば人が増えるから取り込もうというのが
商店街の姿勢だが全くそういう気はなく
そこにつながるデッキに反対というのは
まさに偏狭な自己利益誘導的反対運動でしょう。
そんな人たちと折り合いつける必要はないと考えます。

ただし、
http://news.livedoor.com/article/detail/3406325/
にもあるように賛成してる人もいるみたいだから
その点は理解しておかないとね。

[153: 匿名さん]

コンペで最高額で入札した企業が落札するというルールになってないのだから
何ら問題ない。
文句があるのならコンペ概要が発表された時に文句を言うべき

[154: 購入検討中さん]

商店街、駅周辺のスーパーは今のままでは難しいでしょうね。若い人は新しいところきれいなところへ行くでしょうし、値段しだいでしょうか？そうざいはやっぱり阪神の方がよいような気がしますし。良い方へ変わる事を期待しますが、他から人が集まり騒がしくなったり、渋滞したり、町がより汚れていかないよう願います。この辺りは信号のない危険なところが多いので交通量が増えると心配です。

[155: 匿名はん]

そうそう、かくいう自分も抜け道で通ることあるが、この辺は信号がマトモにないわ、
外灯も暗いわ、路駐・歩行者・バイクのマナーも悪いわで、ちゃんとして欲しいね。
書いててあまり通らない方が良いような気もしてきた。駅北も駅南も現状は危ない。

[156: 再掲]

御影公会堂の説明会行く人いますか？
参加希望出して連絡あった人いますか？

[157: 匿名さん]

アーケードの焼き鳥屋とか結構美味いし、デッキがあってもなくても
お客が来る店は来るさ。

[158: 物件比較中さん]

>>156
参加希望出しましたが、全く返事はありません。
登録しろとメール出すくらいなのですから、希望日程がどうなるのか、
どう連絡があるのか、メールの１本くらい出せばいいと思うんですけどね。

直接行けばいいのかと思っていますが、第三希望まで出しているので解りません…。
連絡をただ待つだけです。

早く連絡が無いと予定立てられませんよね。
もう２週間後ですから。

と、待っている間に、他の物件に浮気計画中です。
場所と、入札の問題、デッキの問題、周辺住民…もありますが、
色々調べていると、３月竣工３月入居というのが私なりに不安に思っただけです。

尤も、２年後は子供の入学時期と重なってしまって３月入居だと困るのも
理由の一つですが。（何かの影響で伸びたら大変な事になってしまう。）

[159: 購入検討中さん]

参加日については連絡がくるようです。聞いたらそういわれてました。

[160: 物件比較中さん]

電話で聞いたら8,9日はもう満席だって。

[161: 物件比較中さん]

特定の日時以外は空きがあるようですね。
今日営業の人から勧誘電話かかって来ました「発表会のおしらせとどいてますか？」って。
Ｗｅｂでの受付も始まってますね。
https://ss1.e-state.co.jp/mikage47/yoyaku.html
意外に人が集まらなかったので焦ってる？

[162: 購入検討中さん]

御影公会堂って確か500人くらい収容できるでしょ
埋まってる時間だけで4000人くらい来てる勘定になるが
そこまで詰め込まないかもね。
向こうの思ってるほど来ないというのが正しいかも。

[163: 購入検討中さん]

案内状来ました。が、
会場が収容人数80人ほどの会議室。。。
それぞれで会議室が分かれてる可能性もあるが
これだけだとすると
当初の予定回、しかも土日も埋まらないとは。。。
ちょっと厳しいのかな。

[164: いつか買いたいさん]

多分、これを計画した段階ではサブプライム問題も無かったですから、
超強気の販売計画だったんだと思います。
残念ながら(購入側にとっては喜ぶべき事かな？)市況が変わりましたからね。

この路線は早急に修正しないとかなり売れ残るんじゃないかと思います。

私も御影公会堂の説明会行きますので、フィードバック出来る事があればしますが
高価路線のままなら、結局購入には至らないと思います。
駅近の大規模マンションとなると中々でない物件なので、期待して待っている状態ではあるのですが…

[165: 購入検討中さん]

>>164
＞https://ss1.e-state.co.jp/mikage47/yoyaku.html

見る限り当初設定日程も消化できてないみたいですね。
この戸数レベルのマンションだと人気があれば、
即座に追加日程が組まれるものですがそうでもなさそう。

新聞に一面広告打って値段出る前から
この状況ではどうなんでしょうね。

私も御影公会堂行きますが、案内状封筒のタックシールの数字が生々しい。

[166: 物件比較中さん]

> 私も御影公会堂行きますが、案内状封筒のタックシールの数字が生々しい。

・・・ホントですね。
これはかなりイタイ数字ですね。

でも売れない場合、それはそれで事業主以外もイタイことになるのでほどほどにがんばっていただきたいものです。

[167: いつか買いたいさん]

フィードバックを…と言いつつ、し忘れてました。

マンション含めた駅近辺再開発も含めたパワポ資料を見せられました。
土曜の昼間に行きましたが、７０人位の席数設定が満員だったんで
このペースで人が来てるとして４日間＊３回=８００人以上が来た感じでしょうか？

とはいえ、大抵二人一組で参加と言うことを考えると、実質４００組程度。
ほぼ分譲戸数と同程度。これが人気があるのか無いのか良く解りません。
少なくとも抽選に外れて買えない、何てことは無さそうですが…

肝心の物件の話ですが、ラウンジやコンシェルジェサービス、２ゲストルーム、キッズルーム、AVルームとこの手のマンションにありがちな設備は全部揃えてましたね。内装も良くある装備が全部標準というのを売りにしてました。
(とはいえ、これらの共用サービスはヘビーユーザーとそうでない層がくっきり分かれるので微妙だと私なんかは思うんですが…)

全体としては高級感たっぷりという感じで演出していましたが、駅前の再開発がどこまで街を変えてくれるのか？という点は非常に気に掛かります。
この間、初めて阪神御影駅を見たんですが、あの駅と雰囲気では到底、そんな高級感が似合う感じじゃありませんでしたので…

最後にアンケートを書かされて、どの部屋がいいか？とか次の４月上旬にある案内会？みたいなのの予約を入れて終了でした。

[168: 匿名はん]

欲しいなあ

[169: 購入検討中さん]

早く値段がわかればよいのですが、後は値段しだいです。

[170: 購入検討中さん]

行ってきましたよ、
御影公会堂が20年前と全く変わらないことに驚きました。
阪神御影駅とここは時間が止まっているかのよう。

さてさて、想像以上に来場者の年齢層が高かったですね。

「全戸二重床二重天井、スラブ300mm」
最近この仕様のマンションなかったのですよ。
少なくとも、トア山手（直床？）や、
ライオンズタワー元町（スラブ250）、ジークレフ新神戸タワー（スラブ250）よりは
建物自体ははいいみたいですね。
各階にゴミ庫もありますし。

内部も某阪急の線路沿いマンションでオプションだったものが殆ど標準でついてます。

問題は値段でしょうね。
theskyでなくても高層階だと坪280万-300万くらいするのかな。
theskyは全戸億越えでしょうね。億ション19戸もあるって。。。
191平米の部屋は2億-2億1000万といったところでしょうかね。
低層階も眺望とれると強調してたからそれなりの値付けはしてくるでしょう
最低でも3000万前半はするでしょう。

しかし、売れるかね？1年前ならともかく。
私も値段次第だな

建設現場もみてきましたが、結構、幹線道路からは離れてますね。

[171: 近所をよく知る人]

前市議のおかげで、高層マンションはようやく完成できることに
なります。入居者は感謝しましょう。

[172: いつか買いたいさん]

ところで、スレッド名はマンション名にかわらないんですかね？

[173: 購入検討中さん]

隣接する商業施設が32にオープンします。
http://www.mikage-classe.com/index.html

[174: 検討客]

劇的に変わった。あの場所がこんなに華やかに変わるなんて。
モデルルームオープンが楽しみになってきた。

[175: 物件比較中さん]

今日、見に行った感想なんですが阪神の食料店が入り、広々としてました。
上のレストラン数はちょっと少ないかな？レストランフロアーとかあって１フロアー全部
レストラン店があればもっと良かったと思います。あといろんな洋服店とかモスなど入って確かに
便利になったけど、建物の周りにこれといった店など興味を引く物がないというのが正直な気持ちです。あっでも本屋の広さにはビックリ。老人にはいい物件かもしれないですね。

[176: 匿名さん]

老人じゃなくても、欲しいですよ。すごく気に入りました。
このきれいなマンションに住みたいし、立地もいい。
あとはお金の問題だけですよ…

[177: 購入検討中さん]

先に商業施設を作った効果ありのようですね。でも高そう

[178: 気になっているさん]

早く販売価格が知りたいですね。その部分が分からないと検討しようがありません。
４月の案内会が楽しみです。
住吉のショールームも外見は出来上がっているぽいですね。
お金が掛かっていそうなショールームでした。高級感だしていますね。
価格も高級路線ですかねぇ。

[179: 物件比較中さん]

Ｒ２以南か・・・

[180: 購入検討中さん]

御影公会堂に行かれた方、モデルルームの案内はきましたか？

[181: 購入検討中さん]

>>180
今日来たよ、第一希望で

[182: 購入検討中さん]

3/25日経新聞近畿経済・兵庫面
＞「もっと販売価格上げてもいいぐらい」と高級マンションを中心に手がける
＞住友商事の野田千秋建設不動産本部長は語る
＞同社は神戸市東灘区で商業施設と隣接するマンション「御影タワー」を５月に発売する予定
＞標準価格は75平米で5000万程度と阪神間でも高めだが
＞総戸数約500戸に対し既に2700件の問い合わせがあった
＞購入検討者の23％が年収2000万円以上と「所得水準は東京白金のマンション以上」（野田本部長）
＞富裕層の高齢者が高級住宅地から高級マンションへの住み替る動きが進んでいる。

微妙な間違いも含めて丸写しです。
正直な感想はオイオイって感じですな。都合のよい数字しか見てないって感じか。
とりあえず、http://www.mc-mikage.com/はスルーなんですかね＞野田本部長！

[183: 購入検討中さん]

ほんと強気ですね。そんなにたくさん高収入の方がいらっしゃり、このマンションを検討されているのですか？そのような方は上層階へ、中層以下はぜひ庶民が買える値段設定でお願いします。

[184: 購入検討中さん]

この住友の人の、上から発言は
なんだこのひと？って気もするけど、言ってることもわかる。
買うほうとしては、どうしても欲しいマンションってあるからね。
この場所でこのタワーに住んでみたいとなったら
少し高くても…と思う。

しかし手持ちの金も限界があるのはたしかで、買える金額であるのを祈るだけ。

[185: 購入検討中さん]

それにしてもそんな高い物件を買えるかたがたくさんおられるとは、うらやましい限りです。
８０㎡５０００万程度だったらよいのですが・・・

[186: 購入検討中さん]

いくら便利といっても阪神沿線ですし、それにみあった値段でないとなかなかては出せないのでは、最近うれなくて困っているところもあるようですし、このマンションが西北のタワーなみの売れ行きならともかく、強気な値段設定はどうかと思います。興味はあるけれど、それはまだ値段が出てない段階だから、値段しだいでは引く方も多いのでは、まだ上げてもいいなんて思っているなんて、びっくりです。

[187: 匿名はん]

ポジショントークなんかで相場が動く時代ではありません。ましてや今の環境下。

[188: いつか買いたいさん]

モデルルームの案内、うちも来ました。
また参加して目ぼしい情報あればフィードバックしますね。

しかし、75米で5000万…坪単価220万程度？
ほんとにこの設定なら私はパスかなぁ。

確かに商業施設は小奇麗で良い感じだとは思うが、阪神のあの駅はなんとかして欲しい。
あれでコンフォートとかあり得ないと思うのは私だけでしょうか？
それともJR住吉駅徒歩9分の物件と思えば良いのかな…

[189: マンション投資家さん]

坪単価で２３０万円くらいになるんじゃない？

中層階８０㎡台で５７００万円と予想します！

[190: 物件比較中さん]

８０㎡で５７００万ですか。
私は投資家ではありませんが、自分が永住すると考えたら、環境・資産価値等勘案、１０００万高いと思います。

[191: 購入検討中さん]

>１０００万高い

原材料費　　600万
仕様上乗せ　200万
強気分　　　200万

といったところかな。
原材料高騰では高騰前3000万くらいのマンションでも
3600万くらいになってしまうようだ。
これは原価からすれば仕方ないことだがユーザーには到底受け入れられない。
だから景気悪化前からあまり売れなくなってきたわけ。

[192: 購入検討中さん]

原材料、仕様分は仕方ないとしても強気分の上乗せはやめてほしいですね。９０㎡で5700万ならまだゆるせるのですがね

[193: 匿名さん]

なんか売り方見ても阪神の南側は全く無視するってわけだね。果たして無視できるんだろうか。

開発が北側だけのせいでなんか南側が余計に際立って見えるよ。ガードをくぐったら別世界的。

価格も別世界にするつもりかしれんが、果たしてどうなんでしょうな。大口こくのは結構だが。

[194: 匿名さん]

壮大に売れ残りに一票。

[195: 匿名はん]

周辺どこも裕に1000万から高いから現実売れ残りだらけ。

御影一般にデベが思ってるほど実は人気がないんじゃない？

だからといって六甲がどうかとか知らんが。

[196: 購入検討中さん]

>>193
街中ピカピカのニュータウンのような町並みや
ケーキ屋やレストランの建ち並ぶおしゃれな街を期待してる訳ではないので
それはそれでかまわないがな。
まあ、駅にエレベータくらいはつけて欲しいが。

>>195
六甲に限らず、どこかしこもさっぱり売れてないみたいですね。
知り合いのマンション関連業者の人からは今買うのやめた方がいいと言われてます。

[197: 申込予定さん]

今は確実に市況が悪化してますよね。
壮大に値崩れしそうなので、最終販売あたりで駆け込もうかと思ってるんですが、どうでしょうかね？

[198: 購入検討中さん]

神戸はタワーは怖いと言われる方が多いようなので、そんなに売れ行きがよくなるとは思えないのですが・・・坪２３０は高すぎますね

[199: 匿名さん]

3000万円のマンションの原価構成ってどんなもんなんでしょうね？
まあ物件によってまちまちだとは思いますが。

3000万が3600万になったとして、その要因が原材料費高騰かどうかって
例えば3000万の内、原材料分が元々600万円なのか、2000万円なのかにも
随分影響を受けますよね。

600万円なら原材料価格が2倍になったって事だし、
2000万円なら30%Upって事だし。

[200: 191]

>>199
ざっくりした話聞いただけだからなんだが
2割から4割出そうな。この先まだ上がるともいってた。
燃料高騰で輸送費なんかも上がってるから、
今まで不況の時代から各段階（流通、下請けetc）で吸収してたコストが
耐えきれなくなって吹き出していると。

[201: 匿名さん]

阪神御影駅
　プラットホームが急カーブ（半径140mないし160m）上に存在するため、構内の速度制限35km/h。回送などの通過時は低速でも激しい軌鳴りが生じる。停車中の車両とホームの間が一部非常に広く空いている上にホーム自体も狭く、阪神の駅の中では特に危険な駅といえる。
　また西大阪線が難波駅まで開業してからも、4扉の近鉄車両は現在の所、当駅に停車する予定はない。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BE%A1%E5%BD%B1%E9%A7%85_(%E9%98%AA%E7%A5%9E)

[202: 購入検討中さん]

ほんとうに、あの駅なんとかしてほしい！

[203: 購入検討中さん]

事前案内会の案内状届いているか？日時に間違いないか？という電話があった。
少し必死さの漂う電話だった。

[204: 購入検討中さん]

劇的に変わるっていっても阪神沿線なんでね。

安かったら購入したいと思います。

[205: 購入検討中さん]

価格はどんなもんなんでしょうか？
噂ではかなり高額と聞いてますが。
まあ、阪神沿線なんでそんなに高額では売れないと思いますが・・・

[206: 購入検討中さん]

そうです。阪神沿線ということを忘れず庶民でも買える値段設定を願います。坪２００万ぐらいでないと手はだせないです。タワーですし

[207: 匿名さん]

>>116
>>118
>>119
神戸製鋼所加古川、神戸両製鉄所のばい煙　2006/06/23
http://www.kobe-np.co.jp/shasetsu/0000057085.shtml

　神戸製鋼所が加古川、神戸の両製鉄所から出るばい煙のデータを改ざんしていた問題で、同社は内部調査の報告書を兵庫県などに提出した。神戸商工会議所会頭を務める会長や社長ら、十人の減給・降格などの処分も、併せて発表した。

　基準を超えるばい煙の排出は言うまでもなく、チェックのよりどころとなるデータの改ざんは違法な行為であり、周辺住民や自治体などの信頼を大きく損ねた。

[208: 購入検討中さん]

そんな古い書き込みに古いネタ持ち出してレスしなくてもいいとおもうが
また始まるんですか＞ネガキャン
やるならもう少し新しい切り口でお願いします。

[209: いつか買いたいさん]

うちには担当に決まったという人の名刺と案内会の場所の封書が送られてきた。

ところで、この物件の延床面積は64,005平米。
こういう数値には全然詳しくないけど、
この数値の全部が全部住居部分じゃないだろうけど
単純に坪単価230万円をこれに掛けると、販売代金の総額は450億円位。

土地代は84億で原材料が2割なら90億、4割なら180億。
粗利どれ位なんだろうかね？

[210: 匿名さん]

何で450億？？？
64平米＝19.3坪
19.3×230＝4500万円
4500×500戸＝225億でしょ？？？

まあ、どうでもいいけどね・・・。

[211: いつか買いたいさん]

64平米なんて書いてないよ…
64,005平米。建物全体の延べ床面積に坪単価掛けた結果です。

建物全体だと、共有部分の面積とかもあるだろうから
過大に出てるとは思うけどね。

[212: 購入検討中さん]

去年末頃に資料請求して、簡素なDM送られて来ただけでそれっきりです。
年収（1000万未満）で購入は無理って判断されちゃったのかしら？
結構貯め込んでるのに…　低層階なら手が届くと思うのに…

先着順になった頃にでも連絡取ってみようかしら。

[213: 購入検討中さん]

>>212
プロジェクト発表会に参加申し込みしなかったの？
簡素なＤＭにもはがきはいってたと思うが
いくらでも理由つけて断れるからああいうところの年収予算は多めに書いておくとよい

[214: 購入検討中さん]

参加申し込みしても連絡こなかったけれど、こちらから聞いたらちゃんと予約とれてますと・・なんかそういうところいい加減というか連絡がおそいというかそんな印象でした。

[215: 購入検討中さん]

>>214
よくわからないが
そのときに案内状はどうするとかそのまま行っていいかという話はならなかったの？

不動産業界なんてどこもいい加減なところあるから自分から主張しないと
うやむやになってしまう。

[216: 物件比較中さん]

＞参加申し込みしても連絡こなかったけれど、
＞こちらから聞いたらちゃんと予約とれてますと・・
＞なんかそういうところいい加減というか連絡がおそいというかそんな印象でした。

いまどき、そんな殿様商売やってる業者ってあるんだ。
ちょっとした対応の悪いところは、すべてが雑だと思います。

＞結構貯め込んでるのに…　低層階なら手が届くと思うのに…

この物件にこだわる理由なんて何一つないんじゃないですか？

[217: 購入検討中さん]

そうです。この物件にこだわることはないのですが、スカイラウンジなど魅力的です。でもやはり価格が・・・売れ残って値段が下がるとしてもやはりそれは皆が避けるところだろうし、なかなか手に入れるのは難しい、あと１０００万下の価格だったらいいのに。それに子育てするのはちょっとってところですね。ファミリーですむには広さと価格が合わないといったところです。

[218: いつか買いたいさん]

先行発表会行って来ました。
とりあえずモデルルームと大体の価格は見せてもらいました。

営業さんは件の新聞記事での社長の発言の件は忘れてくれ、
現場サイドでもこの値付けが高いというのは認識してる
といってましたが、ここでの予想通り？大体坪単価230万程度。

階の高さでは余り金額に違いが無くて、方角によっての違いが結構ありました。
あと、投資用という需要に大分期待してるみたいでしたね。

買いたい物件のタイプと希望金額を書けと言われたので
かなり安めに書いときました。
営業さんはだいぶ困った感じでしたが、素の値段では余りに高すぎますし。

しかし、少し上でもありましたが、事務対応は凄く雑ですね。
予約が取れたんだが、取れてないんだが、何時何やるのか
はっきりするのが凄く遅い感じ。
これが予想以上の大盛況の結果ならまだ良いんですが。

とはいえ、今回から個別の担当営業がついたので
そこまで酷い事は無いと思ってます。
私の担当さんは結構知識が薄くて、急に呼ばれてとりあえず勉強しましたけど、
みたいな感じがぷんぷんなのが結構不安です。

この後、一般発表があって、次回はもっと具体的な話になるらしいですが
今回の価格発表も含めて、さてどうなることやら、という感じです。

[219: 購入検討中さん]

>>218
情報ありがとさんです。私の予約はもう少し先です。

＞営業さんは件の新聞記事での社長の発言の件は忘れてくれ、
＞現場サイドでもこの値付けが高いというのは認識してる
＞といってましたが、ここでの予想通り？大体坪単価230万程度。

その値段では本部長の発言は忘れられませんな。
空気が読めてないといわれても仕方ないかと

＞階の高さでは余り金額に違いが無くて、方角によっての違いが結構ありました。

低層階でも眺望とれることを強調してたからそうなるのかな。
資料ざっと見た感じとしては南、南西向きが高くて、東、北東が安い？

＞買いたい物件のタイプと希望金額を書けと言われたので
＞かなり安めに書いときました。

みんなで安く書こうぜ

＞事務対応は凄く雑

どういうルートで申し込んだか存じませんが
私はプロジェクト発表会で書いた第一希望の時間の案内状が来て
確認の電話もありました。特に対応が他と比べて雑だとは思いません。

ちなみにどこの会社の人が対応しましたか？
一つの会社の人が対応するならいいけどいろんな会社が担当するとなると
力関係で対応に差が出ることがありますから。

[220: 近所をよく知る人]

>>219
南西向き？
南向きが坪単価高いのは仕方ないが
西向きは相当価格をしぼらないと販売厳しいでしょうね
南東の角か東向きがベストでしょう。

[221: 物件比較中さん]

坪単価２３０万円はいくらなんでも高いんじゃないの？
確かに賃貸にまわす場合は、立地条件がよいから
客には困らないかもしれないけど、初期投資が高すぎ。

関西のマンション販売の実績から考えて、
普通に考えて、かなり売れ残ると思うし、
中古になってから買った方がいいように思うけど。

ところで、タワーマンションって体感したことがなくて、
素人の質問で申し訳ないんだけど、
エレベーター待ちでイライラすることってないの？

[222: 購入検討中さん]

>>219
普通はそうなんだけどね。

神戸では港（神戸大橋やポートタワー、ハーバーランド方面）や市街地の夜景が
見える方が人気が高い。
ここでいうと西向きだ。

逆に住宅地が広がりこれといって目立つものがない東向きは
そういう思考をする人からは人気がない。

真南も正面工場群だから値段比で微妙だな。

[223: 購入検討中さん]

>>221
阪神御影にそんな需要があるのか？
単身？ファミリー？いずれにしても中途半端な立地と思うが。

家賃から行っても
投資効率のよい単身DINKS向けだと三宮や元町のタワーが競合してくるし
ファミリー向けの広さだとここの価格で採算とれる家賃払える人は限られてる

投資には向かないと思うが。

[224: 周辺住民さん]

ちょっとの南風で、工場群の排煙にさらされてしまうので、特に上層階だと影響が大きいのでは。夜は、煙がたなびいているのがよく見えます。空気悪そう。

[225: 購入検討中さん]

>223・224
同感！

[226: 購入検討中さん]

駅から１分というのは魅力ですが、ファミリー層が住むには、ちょっとと思いますし、単身で働く人にとったら、もっと便利なところがありそうですし、そう思うともっと値段下げないと、だめだと思います。投資目的だと利益にはならないと思います。新築ならまだいいかもしれませんが将来そんなに家賃取れないのでは・・一人暮らしや、夫婦だけで、ずーっと永住するにはよいかも・・でも高すぎます。

[227: いつか買いたいさん]

私も>>223に完全同意。
現在、タワーに限らず物件は随分供給されて既に実需で過剰気味。
駅側&タワーというだけではその値段は無理がありすぎる。
賃貸需要もあの立地では到底旺盛とは思えないんだけどな？

一つ思い出した。
説明会で担当さんは来られてる人は殆ど普通の会社員、と言ってたな。

とはいえ、億ションを軽くオーバーするThe Skyは顧客招待も接客も全く別にすれば良いのに。
あれ見せられても普通の人間にはあんま意味無い。

[228: 購入検討中さん]

＞とはいえ、億ションを軽くオーバーするThe Skyは顧客招待も接客も全く別にすれば良いのに。
＞あれ見せられても普通の人間にはあんま意味無い。

本当にそのレベル買う人は
アンケートで最初から事実を書かなかったり、誰かに偵察させたりするから
最初からアンケート鵜呑みにして客分けるのは危険。

[229: 購入検討中さん]

目の前が百貨店で大きめの本屋、飲食店が揃ってて
新築タワーに住めるとなると、買いたいでしょ。
住むつもりのうちからすると、Ｎｏ１物件だが
いかんせん高い…
中層階は手ごろな金額たのみます。ほんまに。

[230: いつか買いたいさん]

このスレとは全然関係ない話だが、阪神"百貨店"ってなんか詐欺的な名前だよな。

"百貨店"といわれると10階建位の建物をイメージする。
阪神ピーコックとかにしてブランド分けないと、梅田本店の格が下がりそう。

[231: 匿名さん]

西向きは朝暗く日中寒いですし西日が厳しいので東より高ければ無条件パスでしょう

[232: 購入検討中さん]

>>230
＞"百貨店"といわれると10階建位の建物をイメージする。

いったいいつの時代の話や
郊外型百貨店は皆あんなもの。
西神そごうもそうだし、三田阪急に至っては1フロアしかない。

そもそも百貨店自体が専門店寄せ集めの場所貸し業になってしまったから
阪神はまだ昔の百貨店業の面影のある方だよ。

[233: 購入経験者さん]

>231
なんだかなあという感じですね。
もうちょっと包括的に物件を見たほうがいいのでは?
西日は確かにマイナス要因ですが、日中寒いのは東向きのほうですよ。
無条件パスなら、阪神沿線も無条件パスになりますが・・・。

[234: 購入検討中さん]

確かに東からの風は冷たく強風。やはり南向きに人気が集まるのでしょうか？
それにしてもいくら駅近といえども阪神沿線なのだからお値段もう少し下げて欲しい、阪神沿線でもいいと思っているものには高すぎて買えません！

[235: 物件比較中さん]

誰も買わなければ、値段は下げざるをえないでしょう。

大石パークスクエアなんかは坪単価165万円だもんな。

阪神沿線でも大石と御影では違うってことか。

[236: 購入検討中さん]

灘と東灘の違い？駅前開発しててるから？同じ東灘区でも道一本で値段かわりますからねえ。
でもやはり高い、売れ残ると安くなるかもしれないけれど、いいのは残らないでしょうし・・

[237: 購入検討中さん]

購入検討中です。
20階と30階位では、眺望は、やはり全然、違うのでしょうか？
南向きにしたですが、北東角住戸のモデルルームタイプもバルコニーが広くて
いいですね。

[238: 物件比較中さん]

値段って、もう発表されたのでしょうか？

[239: 購入検討中さん]

私も北東角部屋がベストバイだと感じます
それぞれのライフスタイルにもよりますが
過去の経験から私には西向きは住み辛く中古でも買い手が敬遠、躊躇されますので
西向き以外の角住戸となると南東か北東になります。
予算云々はありますが角住戸と方角は妥協できません。

[240: 購入検討中さん]

だめだよ、北東人気化反対！！　というのは半分本気です。
コストパフォーマンスは一番だと思うが。
モデルは北東角住戸？ふうーん

[241: 購入検討中さん]

そうですね、私も西よりは東だと思います。でもやはり南が一番いい！でもたかくて手がでない、妥協して東です。

[242: 購入検討中さん]

確かに北東角部屋はいいですね。山が見えて、日々季節感を感じとれそうです。
眺望が山側、芦屋方面になるので、さほど高い建物もなく、しかも南側・西側と
違って工場群が眺望から消える！
間取りも(2LDKプランにすると)私の中ではかなり理想的でした。

タンクレストイレが標準。小さなことですが、良いですねぇ。

値段は、担当営業の方が仰られた値段帯より
もう少し安ければよいなぁと感じました。
担当の営業の方いわくは、値段設定を下げるように交渉はしているとの事でした。
値段帯設定的にこの角部屋は抽選倍率はかなりありそうな気がしています。

次回の打合せ時に正式な値段をお知らせできるとの事でしたが、
早くしりたいですね。管理費や駐車場代もっ！