新築物件でなくて恐縮ですが、岡本～住吉地区で物件を探しており、
オーキッドコートの佇まいに魅了されました。
億はするだろうと思いきや、４０００万円台からという低価格。
確かに、管理費は異常＝１２万円以上と目にしたことがない金額ではありますが、
かつては、２億円以上した物件であることも幾つかのブログで知りました。
そこで、疑問を抱いたのは、ここまで下落した要因は、管理費以外にあるのか？ということです。
現在は、京都に暮らしておりますが、震災時には遠方におりました為、
この地帯がどのような被災状況だったのか存じ上げません。
ＪＲ住吉近辺は、日常的な買い物に便利で、小・中学も評判のいい校区だと聞いておりますが、オーキッドコートが建つ場所は、何かしら不都合な点があるのでしょうか？
宜しければ、ご意見賜れますようお願い申し上げます。
所在地：兵庫県神戸市東灘区西岡本二丁目
交通：JR東海道本線「住吉」駅徒歩6分
【スレッドタイトルを一部修正しました 管理担当】
【中古マンション・キャンセル住戸板に移動しました 管理担当】
[スレ作成日時]2009-03-14 00:30:00
オーキッドコートの価格
| No.2 |
by 近所をよく知る人 2009-03-14 00:54:00
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ここは阪神間を代表するマンションでしょ。
他にも良いマンションはあるけど、あの存在感は他にないのでは？？ |
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| No.3 |
物件事態に不都合はありませんよ。
一番のネックは管理費・修繕積立金・固定資産税でしょう。 もし仮に現金で購入したとしても、毎月２０万円近く。普通の人は払えません。 ローンで買う人も多いですから、１０００万円頭金入れても月々合計３０万以上とか・・・ 月３０万以上払えば１億ちかいローン組むのと一緒ですよ？ 言いかえれば２０万円の管理費＝６０００万円のローンに相当します。 ローンは繰り上げ返済をすれば支払いがなくなりますが管理費は消えません。 そう考えたら４０００万円でも決して安すぎないかと。完成して２０年近くは経ってる訳ですしね。 また別で固定資産税がおそらく１００㎡で５０万円前後はくることが想定されますから、 ４０００万円のオーキッドでは年収１０００万円そこそこでは厳しいかと。 昔ココがらみで裁判がありましたが、資産価値を下げるような内容ではありませんでした。 地震のときはほとんど影響はなかったように思います。 マンションで管理費が高いのは致命傷です。 |
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| No.4 |
ここに限らず、バブル期のマンション等で管理費修繕費が異様に高くなってる物件は、
買っても次に処分するのが相当厳しいよ。管理組合が、管理会社替えるなり、努力してないと確実に陥る。 ここは商船三井興産かな。三井系だから変わることはないだろうな。 古い住民は良くも悪くも意固地だろうし。一時フィットネスの利用でモメたね。 いざ売りたいとなって、売れなくて費用負担だけ続くのは、その辺のサラリーマンじゃ耐えられないだろ。 |
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| No.5 |
ここのよさは、逆に管理費の高さゆえんに一般人が住めないので
セキュリティー、プライバシーが確保されるということでは。 有名人（イチローも住んでいた）や社長とか、差別化した飛行機のファーストクラスや 新幹線のグリーン車のようなものかと。 それを必要とする人には有効でしょうが、別に必要のない人はいらないのでは。 少なくとも一般人の俺は必要ないが。金もだせんし。 |
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| No.6 |
出張前に質問を掲げていたもので、遅くなり申し訳ございません。
レスを下さった４名の方には感謝いたします。 わたくしたち夫婦は４０代後半ですが、職務上、互いの勤務地を転々と致しまして、 社宅住まい（内、１５年は別居＝異なる勤務地）でしたので、 初めて、マイホームを持てるかなといった状況です。 幸い、その間の貯蓄が夫婦合わせてマンションの販売価格に手が届くかも？ と勇み足でしたが、どうやら、そう甘くないようですね。 資産価値もそれ程見込めない＝転売しにくい物件かと思わされました。 固定資産税がおそらく１００㎡で５０万円前後はくることが想定される とありましたが、これもまた、私どものリサーチが足りず、仰け反る金額でした。 |
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| No.7 |
＊＊＊の舎弟企業の幹部や消費者金融、ラブホ成金、パチンコ関係の社長さんは重宝しています。
普通のマンションよりはセキュリティが高く、殺される可能性が低いので。 |
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| No.8 |
４０００万とかの流通価格は入居権利金やゴルフの会員権みたいなもので、
オーキッドは事実上は分譲マンションではなく、高額賃貸マンションに属する物件だと思いますよ。 |
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| No.9 |
購入してローン＋管理費を払うよりも
賃貸の方が安価になる場合もあります。 (30万ぐらいで借りられるところも） また＞８さんが言うように 分譲を高額賃貸に出すマンションです。 よく芸能人が1カ月公演とかでホテルでなくてキッチン付きがいいとか いう人が借りるマンションです。 外車でケリーを持つママがランチをしながら子供を待っている フレンチレストランや寿司やあり、ある程度のジムがあるのでホテルライク な生活がこの中でできます。セキュリティーも高いし、、。 学区もよいですがここに住む人は公立にはいかないと思います。 （隣の有名私立ですね、、。） |
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| No.10 |
空調だったか、給湯だったかなんだかの設備が、もう売り止めになってて、メンテするにメンテできないらしく
入れ替えるのも構造上難しいとかで、 その管理のための費用が莫大になっているとききましたよ。 |
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| No.12 |
野茂さんは一時住んでいましたが、イチローさんの話しは全くのデマです。
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| No.13 |
知り合いの偉そうなおじさんはイチローが住んでいたと言い張りまがデマでしたか
ここもと 1千万円台でかえますで しかし管理費払えないわあ。 |
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| No.14 |
最新のニュースはありませんでしょうか。現在 検討中です。今のマンションを売り、こちらを安く買うと、その差で4年分の管理費が払える計算です。そのあとは、余生(せいぜい5年？)を賃貸でと考えているのですが、甘いですかねえ...4年後、売ったり買ったりは無理ですか？
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| No.15 |
新築時より居住しています。住人も殆ど変わっています。ただ、２５年以上経ち、ころほどメンテナンスされたマンションは知りません。サービスにも満足しています。管理組合もしっかりしていますし、文句ありません。転売目的には、全くあいません。『ただでも売りたい』と言う方もいらっしゃいます。管理費は、当方で、月額３０万程しますが、もし、ホテルに住んでたら、これ以上はかかりますし、ゆっくりもできません。満足しています。
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| No.16 |
ここは良いマンションですよ。
中でカフェも出来るし、落ち着いてます。 セキュリティはしっかりしてるし、セントラルヒーターですしね。 余裕がある方には良い物件です。 |
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| No.17 |
子供が灘中に行ってくれるなら、6年間ここに住みたい。
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| No.18 |
数年前からの住人です。
ラウンジ(カフェ・軽食・アルコール）あり、ジムあり、広大な庭園ありで関西でもオンリーワン物件です。 コンシェルジュが多くホテル並みのサービスで、ゴミも玄関先で回収してくれます。 物件価格は2,000-4,000万円くらいが多いですが、35年住むことを考えれば 8,000-12,000万円のマンションを買うのと同じくらいのコストになると思います。 但し、8,000-12,000万円のマンションを買ってもこれだけのサービスを受けられるマンションはありません。 管理費は高いですが、住んでみると納得です。 マンションの管理・修繕も行き届いているので、物件自体に問題はありません。 内装はリフォームをすれば新築のマンションと変わらなくなると思います。 物件の欠点としては、一昔前のホテルのようにセントラルエアコンなので、 細かい温度調節が難しいのと、光熱費が一般のマンションと比べて結構高いです（部屋も広いので）。 セントラルの空調設備は最近、入替されていますので問題ないですが、 各住戸のエアコンを交換すると高くつくみたいです。 今のところ25年現役で、交換した住戸はほとんどないみたいですが・・・。 8,000-12,000万円位のマンションを探している方なら検討する価値は十分あると思います。 |
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| No.19 |
居住して２０年になります。
資産用として、六本木ヒルズレジデンスも所有してますが、住むのなら、全く比較になりません。 これほどの集合住宅は、日本にないと思います。 オーナーのモチベーションも極めて高いです。 全てに満足しています。 大規模修繕も近いですが、完璧にして下さるでしよう。 |
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| No.20 |
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| No.21 |
野茂もイチローも野村監督も、みんな住んでいたと思います。
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| No.22 |
26年くらい前にオーキッドコート内で働いておりました。バブルが弾けてすぐくらいの時で、正しく億ションでした。
バブル真っ只中に計画が進み億ションとして全ての塔が建つ前にバブルが弾けて…そして震災… 計画通り進まなかった様です。 中古の物件価格をみて私も驚きましたが… セキュリティーがしっかりしていて、フットネスがあり…管理費…流石の価格ですね。 月々 余裕のある方にはすごく良いのではと思いますよ。 |
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| No.23 |
やっぱり素敵すぎる外観。管理費は高いけど今の家賃と同じくらいだし、中古を一括で買えるくらいの蓄えはあるのですけれど
やっぱり子供づれには厳しいのかな きっとみなさん上品な方で、静かにお過ごしのところへ、ガヤガヤとしたファミリーが入ると気まずいでしょうか・・・中庭で遊ばせたりすると顰蹙もの・・・？ 壁の厚さなど普通のマンションよりはしっかりしてそうですが、どうでしょう。 関節が悪く階段のある戸建に住むよりマンションに住みたいと思いつつ、子がいるので辛いかな、と検討ばかりで。 |
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| No.24 |
>>23 マンション検討中さん
小さいお子さん、とても多いですよ。 安くなりましたから、若い世代が沢山入っています。 七夕祭りやクリスマスパーティなど、子どもが楽しめるイベントもあります。 （私立組のママさん達が華やかでとても綺麗） ただ最初から入っている本物の方達が、それを良く思っておられるかと聞かれると、否だと思います。 中庭でセグウェイに乗っていた子がいたらしく、理事会で挙げられ、即刻乗り物禁止になりました。 でも本物の方達とそこまで顔を合わす事はありませんから 私は「初期から入ってます」って顔して、館内を闊歩しています。 最後になりますがこのマンション、とても良いですよ。毎日感動出来ます。 |
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| No.25 |
並みのＣＩＴＹホテルではオーキッドコートには叶わない
そもそもエントランスをくぐりコンシェルジュと挨拶 届いていた宅配物など受け取り 広いロビー・ラウンジルーム・広い中庭 自室迄絨毯張り廊下じゅう冷暖房がずっと効いている 上位ランクのＣＩＴＹホテル並みの館内清掃感 膨大な数をこなすゲスト駐車スペース 後付けエアコンは不要なホテルの部屋のごとく吹き出し口完備エアエコン そう考えると管理費型かとか言うのって？？？？？？？？？？？？？ ホテル住まいと比較する方には安い物件かも |
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| No.26 |
現在母親が住んでおります 敷地内ジムをよく利用します コンシェルジュサービスもアットホームで満足しております 七夕パーティー クリスマス会など住民交流の場もあります 敷地内庭園を歩くだけでも四季を感じることが出来ます 管理費(クリーニング取次 ﾗｳﾝｼﾞ利用 ジム利用など)は月30万円程になります おそらくこれがネックで買い手がつかない為売却金額が低いのだと思います ここを売ることで儲けようとする住人もいないので(付き合いで購入した等)価格は低いのでしょう 良いマンションです
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| No.27 |
前に興味があり物件を見た事がありますが、基本的に管理費と修繕費などが高い物件は投資的にも保有しているにしても人気は落ちます。
庭園や設備から見ると魅力的な物件ですが、規模が大きなマンションなので 毎月の30万近い出費を何とも思わない人がどれくらい居てここに住みたいと思うかですね。 |
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| No.28 |
40代前半でオーキッドコートには数年住んでいます。マンションの価格は会員権(2-4千万くらい)で管理費は賃料(駐車場込み16-26万)だと思えば、プール付きのジムとラウンジ(軽食からアルコールまで)のあるマンションの生活はなかなか味わえない思います。100平米くらいの部屋であれば駐車場込みの管理費の総額は20万未満です。
マンション購入のメリットは、部屋の広さと庭園の広大さです。敷地面積は甲子園に匹敵する広さを有していて、敷地の外周で800mくらいあります。バブル崩壊に伴い建設予定の敷地を管理組合に譲渡しているので、土地の所有権は部屋の面積と同等。20年後くらい?の建て替えを見据えて住むのであれば容積率が100%に近いのは有利です。管理費が高いだけにサービスも行き届いていてゴミも玄関前においておけば毎朝回収に来ます。冷凍・冷蔵の宅配含めてすべての宅配はコンシェルジュが受け取り管理してくれます。 築30年近くなっているので購入後のリフォームは必要になると思いますが、リノベーションをすれば自分好みの最高の内装にすることができます。 デメリットは、ホテル仕様のマンションでガス式の冷暖房のためトータルの光熱費が一般家庭の2-3倍くらいかかります。空調設備も昔のホテルと同じで室温の微調整が難しいです。お風呂は追い炊き機能はなくお湯が継ぎ足ししかできません。駐車場は高級車の展示場になっているので、そこらの国産車だと少し恥ずかしいかもしれません。管理費の支払いはローンの支払いと違って資産の形成には繋がりません。 世帯年収でいえば、家族構成や住む部屋によりますが最低1500万くらいあれば問題ないと思います。今の年収が高くても収入の安定しない職種の方にはお勧めできません。（ある程度の資産があれば別ですが。） 今どきの新築マンションに8千万以上出すのであれば、オーキッドコートも選択肢に入るのかなとは思います。 |
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| No.29 |
理事会に対する住民達の不満が、ここにきて大爆発していますね。
大規模修繕に納得いかない方がいらっしゃるようで、そこから戦いが勃発w 怪文書がポストに投函される珍事態に。 管理費が高すぎるが故の価格崩壊の件もあり、面白い事になっています。 関係ないけど今年は納涼会もクリスマス会もなし。仕方ないけど。 |
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| No.30 |
>>23 マンション検討中さん
床の厚み50センチあります。よほど煩くしなければ聞こえません。家の中にグランドピアノを置いて弾いてる方もいるらしいです。子育て世代が沢山住んでます。子供の為のイベントも沢山あります。七夕 クリスマスなど。 |
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| No.31 |
とうとう戦いが本物になってしまいましたね。全て撤退するだなんて急に。信じられません。コンシェルジュさん達がいなくなったオーキッドコートなんて住む価値があるのか？と思ってしまいます。理事会が言ってる事は全うだと思ってますし、胸がすく思いでした。今まで何十億盗られていたのか、と思うと撤退はただの卑怯な逃げです。これはもうマスコミ案件じゃないのかな。戦いは賛成ですがでもそれより先に、今のレベルを落とさない業者を探さないとですね。マスコミに垂れ込んで、このマンションの認知度が全国に高まればいいって人もいるみたいですよ～。
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| No.32 |
住民の皆さん黙ってていいんですか？
理事会がおかしいですよ？！もっと！声をあげないと大変な事になります！ これ以上にですよ！！！ オーキッドコートが詐欺師たちに乗っ取られてます！ 私は声をあげていますが、老害たちに邪魔されてます！ 個人だと名誉毀損で訴えられます！！ 助けてください。もっと声を出してください。 このままでは管理費が上がり、詐欺師たちの懐に入る事になってます！！ マンションの住人で作るけいじばんがあればいいのに！！！ 住民で一致団結して理事会を追い出してほしい！！！！！ |
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| No.33 |
このごろ理事会が、揉めているので、少し 調べてみました。
くさはえます。なんと、びっくりです らんクラブにももう、いけませんね よの中舐めてます。実刑判決を、受けた方が、入ってます。 しかし事実なので、名誉毀損 にはならないですよね ひどくないですか、そんな人にお金あずけれますか こんな事許せませんね 管理費は誰が管理してる？ 土地を売るはなしまであるそうでうよ。 なんで揉めてるのか その方が揉めてるのか そんな人を入れた理事会も、変？必死に見栄ます。 巨額な、修繕積立金や、オーキッド コートの 土地は、住人守らないといけませんね |
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| No.34 |
嘗て地震の時も近所に住んでいました。知人が第一期分譲時からの住民です。
ご存じかも知れませんが敷地は旧久原邸の一部です。この辺りは財閥創始者のとんでもない常軌を逸した邸宅が多いです。自宅敷地内にケーブルカーや牧場があった二楽荘とか。 https://www.kobe-np.co.jp/news/monthly/news/higashinada/201902/sp/0012... 主にその近辺では2号線沿いか南、住吉川より東が壊滅地域です。オーキッドコートは私の知る限りほぼ無傷だったと思います。 ちなみに設計士が入った一軒家か大手メーカーのプレハブ、2x4は激震地域でも躯体自体は全く倒壊していません。 また壊滅地域と軽微な被害地域は混在しており、綺麗な公園があり道路が整備され、軒並み95年以降の新築で「こんな所に住めたら」という地域は壊滅地域です。 月30-50のランニング・コストを笑って済まされる、売却時に同様の価値観を持った方が現れるまで高額な固定費負担に耐えられる。そういった「集合住宅」購買層に限られるのが、価格形成の主原因だと思われます。 ロールス・ロイスも超豪華リゾート・マンションも中古はメチャ安いです。 終の住処を買うのではなく、エクシブに住むつもりで固定費を笑って済まされる。友人を招いて驚愕させ優越感に浸りたい。クラブのオネーチャンにランニング・コストをぼやいて自慢したい。 そういった方には、破格の初期投資で宮殿住まい出来るので、うってつけかと思います。 あとローン組んで数年で計画的に破産するとか。 ちなみに光熱費、風呂代(お湯代)もメチャ高いです。また本山第二小学校生の家庭は非常に教育熱苛烈なんで、周りに合わせると塾代も凄かったです。 車も２千万クラスでないと肩身狭いかも。 余談ですが新築時冷やかし回避で、住民として相応しいかの審査前の供託金が２千万、それをパス後に抽選、最高価格は１７億で玄関の間取りも並のマンションがスッポリ入る広さだったと思います。 格安の２期分譲(3．5億？から)開始時には、「貧乏人が入るから困る」という先住民からのクレームがありました。 私は戸建派で気疲れ遠慮派ですが、2、3年限定なら住んでもいいかな？ 長文失礼しました。 |
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| No.38 |
大規模修繕は実施されたのでしょうか？
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| No.44 |
[No.35～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]
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| No.46 |
こちらへの入居を検討しているのですが、
過去の記載を拝見するとどうやらいろいろ揉めているようですが、一体なにがあったのでしょうか？ ご存知の方教えていただけると幸いです。 |
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