オーキッドコートの価格

[物件比較中さん]

新築物件でなくて恐縮ですが、岡本～住吉地区で物件を探しており、
オーキッドコートの佇まいに魅了されました。
億はするだろうと思いきや、４０００万円台からという低価格。
確かに、管理費は異常＝１２万円以上と目にしたことがない金額ではありますが、
かつては、２億円以上した物件であることも幾つかのブログで知りました。
そこで、疑問を抱いたのは、ここまで下落した要因は、管理費以外にあるのか？ということです。
現在は、京都に暮らしておりますが、震災時には遠方におりました為、
この地帯がどのような被災状況だったのか存じ上げません。
ＪＲ住吉近辺は、日常的な買い物に便利で、小・中学も評判のいい校区だと聞いておりますが、オーキッドコートが建つ場所は、何かしら不都合な点があるのでしょうか？
宜しければ、ご意見賜れますようお願い申し上げます。

所在地：兵庫県神戸市東灘区西岡本二丁目
交通：JR東海道本線「住吉」駅徒歩6分

【スレッドタイトルを一部修正しました　管理担当】
【中古マンション・キャンセル住戸板に移動しました　管理担当】

[2: 近所をよく知る人]

ここは阪神間を代表するマンションでしょ。

他にも良いマンションはあるけど、あの存在感は他にないのでは？？

[3: 匿名さん]

物件事態に不都合はありませんよ。
一番のネックは管理費・修繕積立金・固定資産税でしょう。
もし仮に現金で購入したとしても、毎月２０万円近く。普通の人は払えません。
ローンで買う人も多いですから、１０００万円頭金入れても月々合計３０万以上とか・・・
月３０万以上払えば１億ちかいローン組むのと一緒ですよ？
言いかえれば２０万円の管理費＝６０００万円のローンに相当します。
ローンは繰り上げ返済をすれば支払いがなくなりますが管理費は消えません。
そう考えたら４０００万円でも決して安すぎないかと。完成して２０年近くは経ってる訳ですしね。
また別で固定資産税がおそらく１００㎡で５０万円前後はくることが想定されますから、
４０００万円のオーキッドでは年収１０００万円そこそこでは厳しいかと。

昔ココがらみで裁判がありましたが、資産価値を下げるような内容ではありませんでした。
地震のときはほとんど影響はなかったように思います。

マンションで管理費が高いのは致命傷です。

[4: 匿名はん]

ここに限らず、バブル期のマンション等で管理費修繕費が異様に高くなってる物件は、
買っても次に処分するのが相当厳しいよ。管理組合が、管理会社替えるなり、努力してないと確実に陥る。
ここは商船三井興産かな。三井系だから変わることはないだろうな。
古い住民は良くも悪くも意固地だろうし。一時フィットネスの利用でモメたね。

いざ売りたいとなって、売れなくて費用負担だけ続くのは、その辺のサラリーマンじゃ耐えられないだろ。

[5: 周辺住民さん]

ここのよさは、逆に管理費の高さゆえんに一般人が住めないので
セキュリティー、プライバシーが確保されるということでは。

有名人（イチローも住んでいた）や社長とか、差別化した飛行機のファーストクラスや
新幹線のグリーン車のようなものかと。

それを必要とする人には有効でしょうが、別に必要のない人はいらないのでは。

少なくとも一般人の俺は必要ないが。金もだせんし。

[6: 物件比較中さん]

出張前に質問を掲げていたもので、遅くなり申し訳ございません。
レスを下さった４名の方には感謝いたします。

わたくしたち夫婦は４０代後半ですが、職務上、互いの勤務地を転々と致しまして、
社宅住まい（内、１５年は別居＝異なる勤務地）でしたので、
初めて、マイホームを持てるかなといった状況です。
幸い、その間の貯蓄が夫婦合わせてマンションの販売価格に手が届くかも？
と勇み足でしたが、どうやら、そう甘くないようですね。
資産価値もそれ程見込めない＝転売しにくい物件かと思わされました。

固定資産税がおそらく１００㎡で５０万円前後はくることが想定される
とありましたが、これもまた、私どものリサーチが足りず、仰け反る金額でした。

[7: 匿名さん]

＊＊＊の舎弟企業の幹部や消費者金融、ラブホ成金、パチンコ関係の社長さんは重宝しています。
普通のマンションよりはセキュリティが高く、殺される可能性が低いので。

[8: マンコミュファンさん]

４０００万とかの流通価格は入居権利金やゴルフの会員権みたいなもので、
オーキッドは事実上は分譲マンションではなく、高額賃貸マンションに属する物件だと思いますよ。

[9: 匿名さん]

購入してローン＋管理費を払うよりも
賃貸の方が安価になる場合もあります。
(30万ぐらいで借りられるところも）

また＞８さんが言うように
分譲を高額賃貸に出すマンションです。
よく芸能人が1カ月公演とかでホテルでなくてキッチン付きがいいとか
いう人が借りるマンションです。

外車でケリーを持つママがランチをしながら子供を待っている
フレンチレストランや寿司やあり、ある程度のジムがあるのでホテルライク
な生活がこの中でできます。セキュリティーも高いし、、。

学区もよいですがここに住む人は公立にはいかないと思います。
（隣の有名私立ですね、、。）

[10: ご近所さん]

空調だったか、給湯だったかなんだかの設備が、もう売り止めになってて、メンテするにメンテできないらしく
入れ替えるのも構造上難しいとかで、
その管理のための費用が莫大になっているとききましたよ。

[12: 匿名さん]

野茂さんは一時住んでいましたが、イチローさんの話しは全くのデマです。

[13: 匿名]

知り合いの偉そうなおじさんはイチローが住んでいたと言い張りまがデマでしたか

ここもと

1千万円台でかえますで

しかし管理費払えないわあ。

[14: マンション検討中さん]

最新のニュースはありませんでしょうか。現在 検討中です。今のマンションを売り、こちらを安く買うと、その差で4年分の管理費が払える計算です。そのあとは、余生(せいぜい5年？)を賃貸でと考えているのですが、甘いですかねえ...4年後、売ったり買ったりは無理ですか？

[15: 名無しさん]

新築時より居住しています。住人も殆ど変わっています。ただ、２５年以上経ち、ころほどメンテナンスされたマンションは知りません。サービスにも満足しています。管理組合もしっかりしていますし、文句ありません。転売目的には、全くあいません。『ただでも売りたい』と言う方もいらっしゃいます。管理費は、当方で、月額３０万程しますが、もし、ホテルに住んでたら、これ以上はかかりますし、ゆっくりもできません。満足しています。

[16: 通りがかりさん]

ここは良いマンションですよ。
中でカフェも出来るし、落ち着いてます。
セキュリティはしっかりしてるし、セントラルヒーターですしね。
余裕がある方には良い物件です。

[17: 通りがかりさん]

子供が灘中に行ってくれるなら、6年間ここに住みたい。

[18: 購入経験者さん]

数年前からの住人です。
ラウンジ(カフェ・軽食・アルコール）あり、ジムあり、広大な庭園ありで関西でもオンリーワン物件です。
コンシェルジュが多くホテル並みのサービスで、ゴミも玄関先で回収してくれます。
物件価格は2,000-4,000万円くらいが多いですが、35年住むことを考えれば
8,000-12,000万円のマンションを買うのと同じくらいのコストになると思います。
但し、8,000-12,000万円のマンションを買ってもこれだけのサービスを受けられるマンションはありません。
管理費は高いですが、住んでみると納得です。

マンションの管理・修繕も行き届いているので、物件自体に問題はありません。
内装はリフォームをすれば新築のマンションと変わらなくなると思います。

物件の欠点としては、一昔前のホテルのようにセントラルエアコンなので、
細かい温度調節が難しいのと、光熱費が一般のマンションと比べて結構高いです（部屋も広いので）。
セントラルの空調設備は最近、入替されていますので問題ないですが、
各住戸のエアコンを交換すると高くつくみたいです。
今のところ25年現役で、交換した住戸はほとんどないみたいですが・・・。

8,000-12,000万円位のマンションを探している方なら検討する価値は十分あると思います。

[19: 通りがかりさん]

居住して２０年になります。
資産用として、六本木ヒルズレジデンスも所有してますが、住むのなら、全く比較になりません。
これほどの集合住宅は、日本にないと思います。
オーナーのモチベーションも極めて高いです。
全てに満足しています。
大規模修繕も近いですが、完璧にして下さるでしよう。

[20: 口コミ知りたいさん]

>>19 通りがかりさん
大規模修繕終わったらまた人気になりそうですね。

[21: ・・・]

野茂もイチローも野村監督も、みんな住んでいたと思います。

[22: 通りがかりさん]

26年くらい前にオーキッドコート内で働いておりました。バブルが弾けてすぐくらいの時で、正しく億ションでした。

バブル真っ只中に計画が進み億ションとして全ての塔が建つ前にバブルが弾けて…そして震災…
計画通り進まなかった様です。

中古の物件価格をみて私も驚きましたが…
セキュリティーがしっかりしていて、フットネスがあり…管理費…流石の価格ですね。

月々 余裕のある方にはすごく良いのではと思いますよ。