ジオグランデ芦屋翠ヶ丘

[匿名はん]

芦屋のジオグランデ翠ヶ丘を検討しています。
子供が小学生なので学区、環境、利便性など教えていただきたいです。
現在は東京に住んでいます。転勤族なので、学区が転校生が多いかなど知りたいです。
よろしくお願いいたします。

所在地：兵庫県芦屋市翠ヶ丘町36他(地番)
交通：JR東海道本線｢芦屋｣駅徒歩10分
　　　　阪急神戸線｢芦屋川｣駅徒歩17分

[466: 匿名さん]

お屋敷マンションでは異例な数字だと思います。少なくとも阪神間では。もちろん、段々と賃貸率は高くなって行くのですが、最初からですからね。

[467: 匿名さん]

調べればわかることなんですけど、

家賃はどれぐらいで出てるんてすか。月２０万位は取れるのかな？

[468: 匿名はん]

２７から３７ぐらいだろ。共益費込み、駐車場別で。　あと、敷引きも別でね。　激安だよね。

[469: 匿名さん]

３５万という数字もありますね。この家賃のまま推移すると仮定したら３０年で何とかトントンですが、緩やかなインフレを見込んでないと苦しいですね。

[470: 他物件契約者]

私は転勤族ですが、その家賃で借りてもらえるなら、ローン返済分は十分カバーしておつりがきますね。
せこい話ですいません。

[471: 匿名さん]

頭金によりけりですね。ゼロだと３５万円でも赤字になるかもしれません。

[472: 匿名さん]

転勤族が自分のマンション賃貸するならともかく
３０年回収で新築マンション投資するやついますか？
自分で１億もっていたとして３０年元金回収の金融商品に
投資しますか？

得をする取引しか皆しないので（あほボンが投資すれば別だが）

[473: 匿名はん]

税対策として、帳簿上借入金計上できるローンをあえて組む事よくあるんじゃないの？　所得計上の相殺にね。そしたら確実に借り手が付いてある程度日銭のとれる物件を選ぶだろうね。　ただ、ここにこの立地、この賃料で客が付くかは？？？だろうね。2，3割は新築プレミア価格だろうね。

[474: ４７２]

うーん。所得計上の相殺＝賃貸で損出すということなので。
また金利損の勤労所得との損失合算は認められておらず、
減価償却分のみであるから、経過償却年数を超えた古い
建物を購入して一気に２年償却で所得圧縮ならありうるが・・。

新築を定価で投資購入する層はいないとみるべきでは。
じゃあ、どうしてこんな賃貸が大量にでているのかと
いう疑問になってきますが・・・。

[475: 匿名はん]

その予算ならオーキッドが余裕で借りれる。
現実問題、関西で30超えて出せるヒトは少ないのだよ。期待しないこと。

[476: 匿名さん]

yahooでみると東建コーポレーションという会社が多く
貸し出しているようです。賃貸事業を中心に展開している
ようですが・・。

新築で買って貸出事業をしているのでしょうかね。
３０万でも採算とれるのかな？
３０年かけて元とるつもりかな？

[477: 匿名さん]

無知で申訳ありませんが、オーキッドを賃貸で借りてる人いるんですか。
あの、バカ高い管理費や修繕積立を貸主含め、どうしたら採算取れるんでしょうか。

[478: おーきっど]

採算なんて取れません。そもそも築後未入居（三井が貸主）も多いし。
所有者なら、借り手がつけばランニング負担減で助かる程度でしょう。
余裕でって言うのは、同じ専有面積ならって話ね。120㎡超とか多いし。
湖南館か渓西館か、とかにもよるけど。賃貸だと村八分あうし。笑
共用部はともかく内装設備は今時って感じだしね。
法人で借りられるなら、買うよりは遥かにメリットあるとは思うけど。

[479: 匿名さん]

なるほど。でも、それだけの家賃払っても、物件が自分のものにならないだけでなく、村八分にも合うなら、少なくともサラリーマンは誰もオーキッドを賃貸で借りようとは思いませんね。

比較の対象としては、ふさわしくないと思います。法人で借りても、付合いがつらいだけで、会社が私生活を守ってくれるわけでは無いですしね。

[480: 匿名はん]

別にオーキッドはどうだっていいんだけど、一般的には20万超えると
極端に借り手が少なくなるよ。25万超えたら阪神ORIX野球選手ばっか。
わざわざこの物件（お屋敷マンション？？）を、27万や35万で本当に
借りようとする人間が阪神間にどんだけいてるかってことです。いない。
駐車場入れたら30万でしょ。分譲賃貸なら競合なんて山ほどあるしね。
これからどんどん未入居売れ残りも出るだろうし。ここは知らんが。
ましてやリーマンで。家賃補助あるのか知らないけど。東京とは違うよ。
賃貸屋数件回れば誰でもわかる話。

[481: 479]

そうでしょうね。家賃設定がおかしいと思いました。私は転勤族なので、もし賃貸に出さねばならない状況になった時、こんなに家賃取れるなら助かるなと思ったもので。。。笑

近隣不動産業者の方、ご意見聞かせてください。

[482: 物件比較中さん]

実際　駐車場とその他込みで３０万くらいの物件　数件ありましたが全て契約済みになったみたいですよ。新築価格でしょうけど。
３５万は残っているみたいですね。

[483: 匿名はん]

成約賃料がそうとは限らない。

[484: 匿名はん]

出せるか出せないかというのもありますが、東京みたいな家賃7桁で空き無し
なんてのありえないとか20万以上だと借り手が少なくなるというのは、関西人の
持つ損得勘定に関する経済感覚も関係しているよ。

「なんで賃貸ごときにそんなに払って他人を儲けさせなあかんねん」

というやつです。

[485: 匿名はん]

>>463
この程度の価格で「高級マンション」なんて恥ずかしいからやめてください。
ここの平均分譲価格は、東京23区内の昨年の庶民向け分譲マンションの
平均価格以下ですよ。

ここは良くも悪くも普通のマンションです。

[486: 匿名はん]

高額マンション、必ずしも高級マンションならず。その又逆も真なり。ここがどうかは置いといて。今売ってる都心マンションの安普請ぶりにも目を配る必要あり。

関西は賃貸のほうが経済合理性だけで言えば相対的有利とも言えます。オーキッドをハナシの種に法人で借りようかと私自身も考えました。中古も出てますが買うなんて到底考えられません。

[487: 匿名はん]

>>485
今の都心部のマンション価格の内訳として何％程度が建築資材費、労務費、デザイン等に使用できて何％が地代に食われてるか、あとデベが都心でどの程度利ザヤ載せてるか知ってるかい？

知ってたら都心でマンションなんて買うのはアフォだと君でも（多分ね　笑）分かるよ。

[488: 匿名はん]

洗濯物ぐらい干さしたれや。
生活してたら洗濯物でるのは当たり前。

入口周辺での迷惑駐輪や迷惑駐車や深夜アイドリングや爆音バイク等は
実害があるが、洗濯物干すな！布団干すな！っちゅうのは単なるエゴだよ。
ま、手すりに干すと危険だというのはわかるが、落ちない干し方なら
問題ないっしょ。

[489: 匿名はん]

ここのマンションも外観が妙に団地っぽいっとか、ジグライマニアからは
翠ヶ丘は山幹含めて微妙とか揶揄もあるだろうけど、仮に東京都内に
そっくりそのままこのぐらいの立地でこのぐらいのマンションがあれば
十分高級マンションとは言えると思いますよ。
ただ、関西には狭い地元で崇められてきた戸建密教がありますので、
その一神教信者からは馬鹿にされます。まあ、それだけのことです。

[490: 匿名さん]

ここの賃貸出している人もそのくらいは調査済みのはず。
ではどうしてわざわざリスクを犯して賃貸に出して
いるのかなという疑問にたどり着きます。

こんなに新築即転勤者いるとは思えない
ので、それ以外の種類の人なのでしょうね。

こういうよくわからないときは、誰か得をする人がいる
がいるはずなんですがね・・・。

[491: 匿名はん]

普通に考えて実質売れ残り。どっかに飛ばしてるのかはしらんが。
まあ誰もそうとは言わないだろうが。
投資用でこの駅距離のファミリーを新築で買う人もいないだろうし。

[492: 匿名はん]

もし売れ残りを業者に投げたなら、一般売りをあきらめるタイミングが早すぎるような気がしたがこんなもんかな？　南面がふさがれたデザイン、東西主体の住戸設定等考えると、とても販売努力してもとても売り切れないと諦めたのかなあ。　でも投げたのが事実なのなら、それにして、もえらく早い時期に投げたな。もう半年は棟内でモデルルーム組んで粘れたろうに。あと受ける側も良く受けたなあ。

それとも東○コ○ポ○ー○ョ○さんが指しで購入したならスゴーク賢いかそのま逆かすぐにわかるな。芦屋地元の中小だと近○不○産とかマニアックな、そして妙に強気で阿漕な業者さんいるけど東○まあまあ大手さんなのに。
業者さん教えて！！

[493: 匿名はん]

【経済】東京２３区の平均マンション価格、１５年ぶり７０００万円台に　首都圏全体でも前年比１２．６％の上昇率 [08/13]

　東京２３区内のマンション１戸あたりの平均価格が７月は７１０９万円となり、９２年１１月以来１５年ぶりに
７０００万円を突破した。民間調査会社の不動産経済研究所（東京都新宿区）が１３日、発表した。渋谷区で
１戸あたりの平均価格が３億円を超えるマンションが売り出されるなど、２３区内で計１９２戸の「億ション」が
発売され、全体を押し上げた。

　平均価格は、首都圏全体でも５３０５万円と前年同月比で１２．６％上昇した。一方、新規発売戸数は、
６４０９戸と同１０％減で、７カ月連続で前年実績を下回った。売れ行きを示す契約率は７４．１％と前月比で
５．０ポイント上昇し、人気の目安とされる７割を回復した。地域別では、２３区内８１．０％▽２３区外６８．９％
▽神奈川６４．１％▽埼玉６４．４％▽千葉８２．４％となった。

　同研究所は「２３区内でも価格差はあり、高価格物件が買えない層は、郊外の低価格物件を購入している。
購買意欲は落ちていない」とみている。

　近畿圏の７月の発売戸数は、前年同期比２２．６％減の２５３３戸。平均価格は、３５５８万円と同０．９％上昇し、
平均契約率は、同７．２ポイント低い６８．３％だった。【辻本貴洋】

毎日新聞　2007年8月13日　19時29分

http://www.mainichi-msn.co.jp/keizai/wadai/news/20070814k0000m02004200...

[494: 匿名はん]

住宅事情が違う東京と関西を単純に比較するのも明らかにおかしいし、この物件で売残りが発生したというのも？

物件や芦屋の状況知らずにデータだけ、もしくは思い込みの的外れな投稿多いな。誰も納得しないと思いますよ。

[495: 匿名はん]

>>494
じゃ東○コ○ポ○ー○ョ○さんが結構賃貸出してるのはどーしてなの？　分譲後の転勤分賃貸受けて東○コ○ポ○ー○ョ○がまとめて貸してるの？
売れ残りを東○コ○ポ○ー○ョ○さんに投げたたの？
それとも東○コ○ポ○ー○ョ○さんが指しで購入して賃貸に出してるの？

わしここの近所に住んでて、追加購入を検討もしたけど、どー見ても35万とれる造りと立地のマンションには見えないのだが。


お前、偉そうな口を聞いてんだからこたえろよ　こら

[496: 494]

495の元は何番さんかな？

そんな芦屋住民が、最もやっかいなんですね。

投稿の文章見ても明らか。やっぱり、芦屋の金持ちは怖いですね。下品。

それ以上回答はありません。

[497: 匿名さん]

決算を前にすると、新築といえども投げてしまうものです。資金回収をして次を目指さないと、ズルズルと行ってしまいますから。なお、ヤミ相続という場合も無きにしもあらずです、新築賃貸が出る時には。

[498: 匿名さん]

495さんは、確かに品がないですね。ご自分のことを「わし」とか、知らない方に対して「お前」とか「こら」とか。。。実生活でもそんな感じで使われているのでしたら怖いです。
もしかして演じておられるのですか？

[499: 匿名さん]

この物件は抽選、1月頃にホームページ見た時には、完売となっており、価格のページは開けなかった。やっぱり、当初から計画されていたこととしか考えられませんね。

[500: 買いたいけど買えない人]

教えて下さい。この物件は、何故他の物件に比べて少し価格が低く設定できたんでしょうか？資材価格が上がる前に企画された物件だからでしょうか。立地・建物のグレード他全て魅力的で、今あるなら是非とも買いたい物件。無念です。。。

[501: 匿名はん]

さあ。概観それなりでコストダウンできたからじゃない？そうとしか突っ込みようがない。うそ臭いこと書いてないで他探せば。

[502: 匿名はん]

外観ね。失礼。中は見てないから知らない。

[503: 500]

突っ込んでもらいたくて投稿したわけでなく、芦屋〜住吉あたりで手頃な価格の物件が全く無くなったので、悔やんでいる次第です。お勧め物件あったら教えて下さい。ここは外観もそれほど悪くないと思いますけどね。

[504: 匿名はん]

東京のマンション販売動向等々を見る限り、手頃な物件は
中長期はともかく短期的には関西でもなかなか出ないのではないですか？
極端に値上がりしていると言うこともないですが、値下がりも考えにくい
状況だと思います。過去数年が実際戸建用地にしろ安すぎたので。

なんかデベの回し者みたいな台詞になってしまいました。
手頃な良質の中古もマーケットから殆ど消えてますし。
買い時は逃したとも言えるし、もう一段上がる可能性もあるし。
ただ新築で売れ残ってる物件もありますね。関西は難しいです。
客の目も肥えてるし。

[505: 匿名さん]

お勧めは中古。芦屋の辺りにはリノベーション屋さんがゴロゴロしているので、中古を買ってワンルームに改装しちゃう方も良くみかけます。

[506: 匿名はん]

それを言うと、究極のお勧めは賃貸かもしんない。関西では。

中古リノベは関西では出口で売れないからしんどいね。地震もあるし。

[507: 匿名さん]

同じデベだからついでに書き込むけど、風雅苦楽園ってもう売れたの？

[508: 匿名さん]

>>500　この物件は、何故他の物件に比べて少し価格が低く設定・・

他物件に比べ低い？
抽象的な表現でなく、具体的な根拠を示してください。
当方割高と思って購入見送ったのですが・・・。

[509: 匿名さん]

ある知人のお宅は、100㎡で5000万だったそうです。そこそこにグレードも良かったです。

ジオ六甲や野村物件に比べ、はるかに安くないですか。ロクアイとかと比べても意味無いですよ。

[510: 匿名さん]

翠が丘の別の販売中のマンションは、もっと安いようです。

ジオ翠ヶ丘は南面に大型マンション、東は大型遮蔽壁が塞がっており
その点をデメリットとして考えると安くはなかったと思いますが。

そもそも販売済みのマンションの価格論を論じても
意味なしでは。

なにか安かったことをアピールしたい意図があるのでしょうかね。

[511: 匿名さん]

近くのマンションというと、ヒ○ズしか思い浮かびませんが、確か80㎡台で5000万だったと思います。業者は和○○産さんです。あそこも、建替マンションで少し無理な造りのように感じられます。

価格論を論じているわけでなく、現在、希望地区の芦屋〜六甲あたりを買うのは、得策なのかどうか考えてるだけです。

[512: 匿名さん]

それは、夕方五時頃から九時頃にかけて、阪急の普通電車で梅田・三宮間を何度も往復してみるとわかるでしょう。人々の表情、服装、持ち物に注目しましょう。やっぱり夙川や芦屋川は余裕があります。岡本御影も悪くないです。六甲は学生の比率が増えますが、ひなびた雰囲気があります。そこから先は中央区です。

[513: 匿名さん]

キャンセル待ちの方がいらっしゃいましたが、実際　キャンセル住居はあったんでしょうか？

[514: 匿名さん]

朝、エントランスで井戸端会議をするのは
やめてください！！
朝からテンション下がります。
３〜５人くらいでいつも同じ顔ぶれのように
思いますが・・・

[515: 匿名さん]

朝から井戸端会議って　幼稚園のママさんですか？