ジオタワー宝塚（宝塚ファミリーランド跡地のツインタワー）

[匿名はん]

地上32階建てと33階建ての2棟で、戸数は600戸。
うち1棟は来年3月から販売を始め、2009年2月に完成する。販売価格は未定。
阪急不動産、オリックス・リアルエステート、竹中工務店

所在地：兵庫県宝塚市武庫川町170-17、170-22（地番）
交通：阪急宝塚本線 「清荒神」駅 徒歩7分
　　　　阪急今津線 「宝塚南口」駅 徒歩8分
　　　　阪急宝塚本線 「宝塚」駅 徒歩12分


プレスリリース：
http://www.hankyurealty.jp/news/20061122takara-pj.pdf

[81: 物件比較中さん]

>>79
業者の査定は高いものですよ。
彼らの目的は「専任契約」ですから、当然高めの金額を出します。
ついでにお客さんがいるという話もセットです。
問題は、実際にその値段で買い手がつくかということです。
直近の取引事例で、1,2割で売れた物件があれば、それが相場となりますが、
そうでなく単に業者の査定だけではなんとも・・・

また新築ラッシュの宝塚で、中古の価格を不当に高く査定する業者はそれだけであまり信用できませんね。

[82: 物件比較中さん]

1,2割ではなく→1,2割り増しです。

[83: 熱意の三浦]

物わかりが良い売主さんは例外だがアホな夢見てる売主は査定で高い価格でその気にさせ、
３ヶ月以内にずるずる売り値に落としていくのが常識です。
普通に考えればわかるけど宝塚で新築の価格より中古が高く売れるわけがない。
自分のマンションを自慢したい気持ちは解りますが不動産には相場ってものが有りますので。

[84: 匿名はん]

プレミアムがついている可能性はありますよ。

可能性があるとすれば・・・

兵庫県外（宝塚市を知らない人）の人から見た場合、
宝塚という言葉から一番目に連想されるのは間違いなく宝塚歌劇。

その宝塚歌劇の象徴である大劇場によりそって、同じデザインで
建っていますから、旗から見るとまるで宝塚歌劇おすみつきの
オフィシャルマンションような佇まいです。

武庫川沿いはマンションだらけですが、街並みにおいて歌劇と
一体化しているのは劇場横のファミールだけですから、値上がり
しているとすればその唯一無二性が原因でしょう。

[85: 匿名さん]

>>84

その可能性はゼロに近いと思います。
本当にプレミアムがつくようなマンションなら、
新築時にあそこまで販売に苦戦しません。
プレミアムがつくほどの人気マンションなら、新築時に即日完売になっていたのでは？
丸紅のタワーは、入居当初はガラガラで、窓にともった明かりも、本当に少なかったです。

宝塚駅直結眺望超良好マンションでも現実には厳しいでしょう。

[86: 匿名さん]

加えて駅から徒歩10分の距離です。
外観デザインだけで、他人が使用していた徒歩10分の中古マンションを相場より高く買うひとはいないでしょうね。
ジオタワーの建設で、超高層の珍しさもなくなり、さらにはジオタワーにより眺望に影響がでてくる可能性もあるわけで、一般的には暴落中と考えるのが筋でしょう。


話がかなりそれましたが、肝心のジオタワーの方の反響はどうなのでしょう。
こちらもタワーマンションの割りに駅からも遠く、あまり魅力を感じないのですが。
ま、すべては値付け次第ともいえますが。

[87: 購入検討中さん]

北口のタワマンに比べると、スレの伸びが悪いですね。
人気がないのかな？
なんせ６００戸の大プロジェクトですからねぇ。

しかし新築マンションって、どんどん建ちますねぇ。

[88: 購入検討中さん]

>>87　それは駅のチラシ、新聞広告でわかります。北口の時はほとんど宣伝がありませんでした。
また、ここに食いついた顧客もせこい！

[89: 検討中]

宝塚エリーや伊丹のアクトステージ、尼崎は今月中にも500戸強のイニシア塚口の発売、出屋敷の４００戸強、そしてジオタワーで600戸の中では、このジオタワーが一番いいかな？
そして価格も一番高そうですよね。
それにしても大型物件が目白押しですが、いつ今回のマンションバブルがはじけるかと思うと、
戦々恐々としてしまいます。

[90: 匿名はん]

http://www.homescout.jp/seiyaku/report.php?bid=28000214

宝塚のタワーはファミールだけなので、173.9万、188.7万の中古
成約事例は明らかに歌劇横ですね。よって値上がりは事実です。

[91: 匿名さん]

>>90
元の価格がわからないですけど最近だと坪単価150-160万ぐらいで
成約してるようですね。

[92: 匿名]

どちらにしても、近隣に新しいタワーが出現していますので、
これまでとは相場環境が激変しています。
競合物件600戸は、最新設備を備えたピカピカの新築物件です。

その物件を豪華モデルルームやら名うての営業マンやら
広域に撒かれる折込チラシやらの
あらゆる手段での営業に全力を注いでいるのです。

中古物件が安さ以外の何で対抗できるのでしょうか？

[93: 匿名さん]

ファミールの分譲当時は、
底値かそれに近かったので、
それほど損は出ない可能性はありますが、
諸経費や売買手数料、支払った金利を計算すると
家賃分として差し引いたりしても、
かなりの赤字になりますね。
マンションで利益を出そうなんて甘いでしょう。

[94: 匿名さん]

間もなく入試説明会があるようです。
来春に開校の関西学院初等部（一学年３クラス９０名、三年生まで）
は、この辺にどの程度の変化をもたらすでしょうか。

[95: 匿名はん]

このあたりは、元々阪神間でも、
かなりお受験熱の高いエリアだと思います。
ひばり、仁川、小林聖心と男女とも
受験できる学校が多数存在しました。

医学部狙いの層には見向きもされない小学校が
それほど地域に強い影響を与えるとも思えませんが。

[96: 匿名さん]

阪急宝塚南口駅からジオタワー宝塚前の道は、通学路で騒がしくなるのでしょうか。

[97: 周辺住民さん]

騒がしいというより、微笑ましくなるのでは？
学校の先生も要所要所に立って、住民に迷惑にならないような配慮を
すると思いますし、（私立小なら尚更）それを騒々しいと感じるのは、
関学小に落ちたご家庭ぐらいなのでは？

[98: 匿名さん]

南口周辺に一貫校ができるのは好方向へ無視できない影響を
与えると思います。
ただ、通学路およびジオタワーからの通勤路は手塚記念館前の
歩道でしょうか？狭く暗い感じではありませんか。
ガーデンフィールズをぶち抜くことも出来ないでしょうが・・・

[99: 匿名さん]

誰か申し込みました？

[100: 匿名はん]

ファミール取引履歴

H18.03.19 4380 93.04 南 3ＬＤＫ 19 H15.09
H17.04.17 3190 73.11 西 2ＬＤＫ 13 H15.09
H18.04.30 4480 93.04 南 3ＬＤＫ 11 H15.09
H17.01.11 4280 70.21 東 2ＬＤＫ 27 H15.09
H18.12.14 4600 93.04 南 3ＬＤＫ 23 H15.09
H18.06.16 6000 105.29 南西 3ＬＤＫ 31 H15.09
H16.12.11 3300 71.97 南 3ＬＤＫ 9 H15.09
H16.11.08 4680 93.04 3ＬＤＫ 23 H15.09
H16.11.01 3380 70.21 西 3ＬＤＫ 24 H15.10
H18.08.24 3280 73.11 西 2ＬＤＫ 13 H15.09
H18.12.23 2380 54.33 西 1ＬＤＫ 5 H15.09
H18.11.30 4250 93.04 南 3ＬＤＫ 14 H15.09

[101: 匿名さん]

100番さんへ

貴重な情報ですね。
元値も合わせて掲載いただければ非常に助かります。
どうぞよろしくお願いします。

[102: 購入検討中さん]

ジオタワー宝塚に関する議論はとても少なくなりますね。
関心する人は少ないでしょうか

[103: 匿名さん]

元々ジオタワー宝塚への関心が高かったわけではありませんよ。

ファミールの話題でレスが伸びただけです。
（アラシ、勘違い含む）

[104: マンション投資家さん]

北口のジオタワーのグレードなら、千里中央駅前の50階建てマンションが北口同様水面下（のように？）で募集をかけてます。そちらを勧めます。
阪急不動産ですが、ＨＰには出してません。北口同様売り切ってからそっと上げて、そっと消えるでしょう。抽選は8月半ばです。

[105: 匿名はん]

104さんへ「ザ・千里タワー」のことですね。掲示板も盛んです。

[106: 匿名さん]

現在、ジオタワー宝塚はEAST棟が20階近くまで建ち上がり、
かなりの存在感が出てるな。

[107: 購入検討中さん]

この先数年で周辺の花のみちなど整備されるとかで、宝塚のシンボルタワーとなることでしょう。交通の利便性もよい場所で活気づくと思います。マンション構造面もしっかりしているし、竹中施工で信頼できます。

[108: 匿名はん]

モデルルーム見ました。他のマンションより天井高が高く圧迫感がまったくなかったです。

[109: 購入検討中さん]

タワーマンションだけあって選べる間取りが豊富でいくつかのメニューから無償セレクトできるようで考えています。どなたか情報お持ちの方、教えていただけませんか？

[110: 近所をよく知る人]

タワーマンションだけあって鉄筋が抜かれていないか心配です。

[111: 匿名さん]

宝塚という優雅な環境で、４駅へ徒歩圏という物件は今後出ないのでは。価値はあると思います。施工の分野は信じるしかありません。やはり現在建設中のどのマンションにも不安はつきものですね。

[112: ご近所さん]

それに、車なら中国縦貫道も大阪空港も・・・・・。

[113: 入居済み住民さん]

４駅に徒歩圏といえばいかにも便利そうだけど
自分は一駅に徒歩３分のほうっていう物件のほうに魅力を感じるけどね。

[114: 匿名さん]

そのとおり！しかし駅前でチラシを配る仕事なら便利かな？

[115: 匿名はん]

阪急今津線宝塚南口から歩いて現地を見に行きました。駅から近くていいところですね。ＪＲと阪急宝塚線宝塚駅へも徒歩ということで、帰りは宝塚線の駅から乗ってみました。花のみちを歩くと雰囲気のよいところで、宝塚にお住まいの方たちをうらやましく思いました。

[116: 匿名はん]

地域によっては、マンション名指定買いのチラシも入るとか。
山や川の自然に加え、歌劇と旧ファミリーランドを維持してきた
阪急電鉄、また宝塚市政も良好環境に貢献しているでしょう。

[117: 購入検討中さん]

そうですね、宝塚の自然環境のよさはもちろんのこと、確かに良好環境に貢献している団体の力も大きいですね。阪急不動産の方たちの対応やジオタワー販売姿勢もかなり好感を持ちました。

[118: 購入検討中さん]

購入検討のため分譲中のＥＡＳＴに行きましたが、オール電化の物件がなくがっかりしました。現在の生活ではガスだけあっても意味ありません。次期分譲のＷＥＳＴがオール電化になるのを期待しています。

[119: 購入検討中さん]

ジオタワーはＥＡＳＴ棟はガスと電気で、ＥＡＳＴの1年後にできるＷＥＳＴ棟はオール電化だそうです。価格は未定ですが、立地や環境、交通のよさを考えると現在販売中のＥＡＳＴより安くなることはまず考えられず、私はＥＡＳＴ購入を前向きに検討しています。ガスの次世代エネルギーシステムを導入して、ガス給湯暖房機エコジョーズの併用で省エネにもなりとても気に入っています。

[120: 匿名はん]

むしろ全プランがオール電化は迷惑でしょう。ガスと選べなければ話になりません。

[121: 購入検討中さん]

ガスと電気を併用して使いたい人はＥＡＳＴを選べばいいし、オール電化が好きな人は次のＷＥＳＴを選択すればいいだけの話ですよね！

ツインタワーで好きなどちらか選択できるなんて売主に好感持てます。
友人もＭＲに行って気に入ってましたよ

[122: 申込予定さん]

阪神間の新築マンションＭＲを見て回っています。こちらの資料も取り寄せ見た上でＭＲへ出向きました。他のＭＲでは質問をして構造や設備などがっかりすることが多い中で、こちらのマンションは違いました。資料を見たときよりさらに気に入りました。売主の誠実さと堅実さ、物件に対する自信を感じて私も好感を持ちました。

[123: ビギナーさん]

安心感のある物件ということでしょうね。

[124: 物件比較中さん]

宝塚市内限定で探しています。やはりファミリーランド跡地に建つ
タワーマンションという話題性もあり一時は真剣に検討を考えましたが
管理・修繕積立金が割高で周辺の賃貸事情も良くない事もあって
転勤族の我が家にとってはデメリットばかりが目立ち結局購入断念しま
した（６月の優先分譲の時）
その後、偶然職場の後輩が資料請求している事を知り価額表を見せて
もらったところ、優先の時の部屋が沢山先着順になっていて驚きました。
しばらくして後輩がＭＲを訪ねて販売員の人にもらった価額表も同じく
たくさんの部屋が対象になっていました。
半年経過してる中で販売対象の部屋が変化が見られない・・・という事は
売れていないと判断していいのでは？
特に私は営業の方のトークに当初から不信感を抱いていたので
今となっては購入しなくて良かった、、と思っています。

[125: 物件比較中さん]

>>124さん
我が家も同じく転勤族なのですが、周辺の賃貸事情が良くないとのこと
ですが、宜しければ、もう少し詳しく教えていただけませんか？
この地域は賃貸の借り手がつきにくい、ということでしょうか？

購入検討中なのですが、転勤した際、賃貸に出しても借り手がつかない
場合はローンと転勤先でのWの住宅費(補助がでますが全額ではないので）でやっていくのはかなり厳しいですよね。

高い管理費もネックです。それなりの設備はあるんでしょうが、
実際に利用する頻度と毎月の維持費を考えるとしっくり来ません。

間取りと物件価格は納得がいくものなのですが、、、。

[126: 買い換え検討中]

管理費が割高というのはタワーマンションなら当然だと思います。
秋にＭＲへ行きましたが、たくさんの人でにぎわい、
販売住戸がさらに増えていて（２期分譲）
大規模マンションにしては着実に売れていると思いました。
人気の間取りや価格のこともあり、抽選になる部屋と残る部屋が
出るのではないでしょうか。

[127: 匿名さん]

宝塚周辺は数年前建設ラッシュで、中古・賃貸とも在庫がダブつき気味。転勤時の売却リスクや賃貸リスクを含むと、宝塚市内限定でマンション購入は難しいのでは。

又、タワーマンションであること、及びセキュリティーや共用施設を考えると管理・修繕積立金は妥当かな。

宝塚にしてはという前提つきで値段は高いと思うが購入して良かったと思う。見晴らしやゴミ回収サービスに惹かれて即決購入したが、竣工まで時間があるので1戸でも多く売れることを願うばかり。

[128: ビギナーさん]

我が家は現在真剣に検討しています。

セキュリティーのすばらしさ、オプションではなく
標準装備の設備でこの価格は納得できます。

駅まで坂道はなく、平地の生活も決め手かな。

[129: いつか買いたいさん]

宝塚市の新築マンションに関心があり、
販売中物件をネットで見比べています。

立地、交通、周辺環境、構造、設備をそれぞれ見ると
このジオタワーがよさそうに思いました。

莫大な敷地の広さで緑が多く、再開発計画ということは
将来的に敷地内には計画外の大きな建物が建築される心配は
なさそうで安心なことがいいですね。

[130: 匿名さん]

確かに最初はランドマークタワーであっても、
年数が経過するとタワーが乱立ってことも都心部では
多々あり、それを考えれば広い敷地の計画的な再開発なら
周辺環境は確保されますね。