ジオタワー宝塚（宝塚ファミリーランド跡地のツインタワー）

[匿名はん]

地上32階建てと33階建ての2棟で、戸数は600戸。
うち1棟は来年3月から販売を始め、2009年2月に完成する。販売価格は未定。
阪急不動産、オリックス・リアルエステート、竹中工務店

所在地：兵庫県宝塚市武庫川町170-17、170-22（地番）
交通：阪急宝塚本線 「清荒神」駅 徒歩7分
　　　　阪急今津線 「宝塚南口」駅 徒歩8分
　　　　阪急宝塚本線 「宝塚」駅 徒歩12分


プレスリリース：
http://www.hankyurealty.jp/news/20061122takara-pj.pdf

[81: 物件比較中さん]

>>79
業者の査定は高いものですよ。
彼らの目的は「専任契約」ですから、当然高めの金額を出します。
ついでにお客さんがいるという話もセットです。
問題は、実際にその値段で買い手がつくかということです。
直近の取引事例で、1,2割で売れた物件があれば、それが相場となりますが、
そうでなく単に業者の査定だけではなんとも・・・

また新築ラッシュの宝塚で、中古の価格を不当に高く査定する業者はそれだけであまり信用できませんね。

[82: 物件比較中さん]

1,2割ではなく→1,2割り増しです。

[83: 熱意の三浦]

物わかりが良い売主さんは例外だがアホな夢見てる売主は査定で高い価格でその気にさせ、
３ヶ月以内にずるずる売り値に落としていくのが常識です。
普通に考えればわかるけど宝塚で新築の価格より中古が高く売れるわけがない。
自分のマンションを自慢したい気持ちは解りますが不動産には相場ってものが有りますので。

[84: 匿名はん]

プレミアムがついている可能性はありますよ。

可能性があるとすれば・・・

兵庫県外（宝塚市を知らない人）の人から見た場合、
宝塚という言葉から一番目に連想されるのは間違いなく宝塚歌劇。

その宝塚歌劇の象徴である大劇場によりそって、同じデザインで
建っていますから、旗から見るとまるで宝塚歌劇おすみつきの
オフィシャルマンションような佇まいです。

武庫川沿いはマンションだらけですが、街並みにおいて歌劇と
一体化しているのは劇場横のファミールだけですから、値上がり
しているとすればその唯一無二性が原因でしょう。

[85: 匿名さん]

>>84

その可能性はゼロに近いと思います。
本当にプレミアムがつくようなマンションなら、
新築時にあそこまで販売に苦戦しません。
プレミアムがつくほどの人気マンションなら、新築時に即日完売になっていたのでは？
丸紅のタワーは、入居当初はガラガラで、窓にともった明かりも、本当に少なかったです。

宝塚駅直結眺望超良好マンションでも現実には厳しいでしょう。

[86: 匿名さん]

加えて駅から徒歩10分の距離です。
外観デザインだけで、他人が使用していた徒歩10分の中古マンションを相場より高く買うひとはいないでしょうね。
ジオタワーの建設で、超高層の珍しさもなくなり、さらにはジオタワーにより眺望に影響がでてくる可能性もあるわけで、一般的には暴落中と考えるのが筋でしょう。


話がかなりそれましたが、肝心のジオタワーの方の反響はどうなのでしょう。
こちらもタワーマンションの割りに駅からも遠く、あまり魅力を感じないのですが。
ま、すべては値付け次第ともいえますが。

[87: 購入検討中さん]

北口のタワマンに比べると、スレの伸びが悪いですね。
人気がないのかな？
なんせ６００戸の大プロジェクトですからねぇ。

しかし新築マンションって、どんどん建ちますねぇ。

[88: 購入検討中さん]

>>87　それは駅のチラシ、新聞広告でわかります。北口の時はほとんど宣伝がありませんでした。
また、ここに食いついた顧客もせこい！

[89: 検討中]

宝塚エリーや伊丹のアクトステージ、尼崎は今月中にも500戸強のイニシア塚口の発売、出屋敷の４００戸強、そしてジオタワーで600戸の中では、このジオタワーが一番いいかな？
そして価格も一番高そうですよね。
それにしても大型物件が目白押しですが、いつ今回のマンションバブルがはじけるかと思うと、
戦々恐々としてしまいます。

[90: 匿名はん]

http://www.homescout.jp/seiyaku/report.php?bid=28000214

宝塚のタワーはファミールだけなので、173.9万、188.7万の中古
成約事例は明らかに歌劇横ですね。よって値上がりは事実です。

[91: 匿名さん]

>>90
元の価格がわからないですけど最近だと坪単価150-160万ぐらいで
成約してるようですね。

[92: 匿名]

どちらにしても、近隣に新しいタワーが出現していますので、
これまでとは相場環境が激変しています。
競合物件600戸は、最新設備を備えたピカピカの新築物件です。

その物件を豪華モデルルームやら名うての営業マンやら
広域に撒かれる折込チラシやらの
あらゆる手段での営業に全力を注いでいるのです。

中古物件が安さ以外の何で対抗できるのでしょうか？

[93: 匿名さん]

ファミールの分譲当時は、
底値かそれに近かったので、
それほど損は出ない可能性はありますが、
諸経費や売買手数料、支払った金利を計算すると
家賃分として差し引いたりしても、
かなりの赤字になりますね。
マンションで利益を出そうなんて甘いでしょう。

[94: 匿名さん]

間もなく入試説明会があるようです。
来春に開校の関西学院初等部（一学年３クラス９０名、三年生まで）
は、この辺にどの程度の変化をもたらすでしょうか。

[95: 匿名はん]

このあたりは、元々阪神間でも、
かなりお受験熱の高いエリアだと思います。
ひばり、仁川、小林聖心と男女とも
受験できる学校が多数存在しました。

医学部狙いの層には見向きもされない小学校が
それほど地域に強い影響を与えるとも思えませんが。

[96: 匿名さん]

阪急宝塚南口駅からジオタワー宝塚前の道は、通学路で騒がしくなるのでしょうか。

[97: 周辺住民さん]

騒がしいというより、微笑ましくなるのでは？
学校の先生も要所要所に立って、住民に迷惑にならないような配慮を
すると思いますし、（私立小なら尚更）それを騒々しいと感じるのは、
関学小に落ちたご家庭ぐらいなのでは？

[98: 匿名さん]

南口周辺に一貫校ができるのは好方向へ無視できない影響を
与えると思います。
ただ、通学路およびジオタワーからの通勤路は手塚記念館前の
歩道でしょうか？狭く暗い感じではありませんか。
ガーデンフィールズをぶち抜くことも出来ないでしょうが・・・

[99: 匿名さん]

誰か申し込みました？

[100: 匿名はん]

ファミール取引履歴

H18.03.19 4380 93.04 南 3ＬＤＫ 19 H15.09
H17.04.17 3190 73.11 西 2ＬＤＫ 13 H15.09
H18.04.30 4480 93.04 南 3ＬＤＫ 11 H15.09
H17.01.11 4280 70.21 東 2ＬＤＫ 27 H15.09
H18.12.14 4600 93.04 南 3ＬＤＫ 23 H15.09
H18.06.16 6000 105.29 南西 3ＬＤＫ 31 H15.09
H16.12.11 3300 71.97 南 3ＬＤＫ 9 H15.09
H16.11.08 4680 93.04 3ＬＤＫ 23 H15.09
H16.11.01 3380 70.21 西 3ＬＤＫ 24 H15.10
H18.08.24 3280 73.11 西 2ＬＤＫ 13 H15.09
H18.12.23 2380 54.33 西 1ＬＤＫ 5 H15.09
H18.11.30 4250 93.04 南 3ＬＤＫ 14 H15.09