ジオタワー宝塚（宝塚ファミリーランド跡地のツインタワー）

[匿名はん]

地上32階建てと33階建ての2棟で、戸数は600戸。
うち1棟は来年3月から販売を始め、2009年2月に完成する。販売価格は未定。
阪急不動産、オリックス・リアルエステート、竹中工務店

所在地：兵庫県宝塚市武庫川町170-17、170-22（地番）
交通：阪急宝塚本線 「清荒神」駅 徒歩7分
　　　　阪急今津線 「宝塚南口」駅 徒歩8分
　　　　阪急宝塚本線 「宝塚」駅 徒歩12分


プレスリリース：
http://www.hankyurealty.jp/news/20061122takara-pj.pdf

[51: 匿名はん]

ＭＲ行ってきましたよ！
ツインタワーでホテルライクな生活で住み心地よさそーです。

大阪市内の超高層より私はイングリシュガーデンとか見ながら子育て出来るジオタワーに好感持てます。
このマンションは住んでみてから住環境のよさが体感出来ると思います。

[52: 不動産購入勉強中さん]

少々甘い？ホテルライクな生活は定年後でいい。子育てをタワーマンションでですか？可哀想に
住んでから住環境の良さを体感出来るって博打かね？タワマンは駅近でなけれが必ず
値崩れします。お子さんが関学に通う間だけなら賛成ですが10年後やはり叩き売りでしょう。

[53: いつか買いたいさん]

勉強中なのは結構ですが、それだけで判断するのであれば、業者が利益を乗せて売っている新築マンションを買うこと自体がナンセンスです。
本当に資産価値だけでさがすのであれば、大阪市内の中古マンションで高層マンションでもさがされてはどうでしょう？それか宝塚であればソリオの中古でもさがされては？
別に喧嘩するつもりではありませんが、資産価値だけで家を買うわけではないと思います。

[54: 匿名はん]

52さんの書き方はどうかとも思いますが、私もタワーマンションは都心にあってこそだと
思う者です。
資産価値云々の話ではなく、景観を考えてのことなのですが、山の景色をバックに
ニョキニョキと建つタワーに違和感を感じてしまいます。
すみません、単に一個人の感想です。

[55: ビギナーさん]

５２さん

ファミールは新築時より値段があがっていますが？
大丈夫ですか？
不動産には絶対はありません

[56: 物件比較中さん]

宝塚は温泉街やファミリーランドがなくなって景観が香港化
水辺にびっしりマンション山の上までマンション

[57: 周辺住民さん]

説明会に参加してMR見てきました。定住とか言ってるけど、子供のいない夫婦やシニア世代向きって感じだし、オプションだらけのMRだったのでガッカリ。南側は高層階でないと眺望ナシ。
相場は低層階で4千万後半〜5千万位だったと思います。
アクセスは、清荒神が近いけど、歩道のない坂道もあるので、子供には危険かも。宝塚駅もビミョーな距離でした。近所に阪急オアシス以外のスーパーがないので意外と不便。
これから家族を増やす私達には不向きな物件でした。

[58: 匿名さん]

いろんな意見がありますが、南口からの雰囲気はまずまずでした。あの川をみながらのんびりするのもいいかなーと・・・あのガーデンなんとかがあるうちは夫婦と犬の生活には良いなーって
ただ間取りはいまいち、値段も資産価値を考えると元は取れそうにない。将来絶対に値は下がると思うし、家賃もそんなに取れそうにないし、そのわりには高い！借り手もあれだけマンションがあるからどうなんでしょうか？でも子供が関学の小学部に行った場合は近いし、通学も心配ないし、中高大と通うのにも不便ではないしそういう人には永住するのには良い場所ではないかと・・・

[59: 購入検討中さん]

57>>低層階で５千弱ですか？ジオタワー西北の加熱で大きく出たのでしょうか？
くわしい価格教えてください。20階で5000万ならばと考えています。

[60: 匿名さん]

ここで公開したら優先案内に参加している人たちのメリットがなくなっちゃいます。購入検討中なら予約してMRに行きましょう。経験則からも強引な押しかけ営業はないです。

外野ならばISIZE住宅情報などに価格が公開されるまで待ちましょう。検討だけならば実害は無いですしね。

[61: 周辺住民さん]

たびたび槍玉にあがるタワーマンションの住人です．都心のタワーよりも良いと思って購入しました．3年たちましたが，その判断は間違っていなかったと思います．環境・利便性・資産価値・眺望w のいずれの面でも満足しています．夏でも武庫川沿いの風が涼しいし，ヒートアイランド現象の起こる空気の悪い都心とは雲泥の差だと思います．街のどこに魅力を感じるかは人それぞれなのだし，むやみに過去を懐かしんでばかりいてもしょうがないのでは．

ちなみにアクセスは宝塚南口が良いのではないかと思います．花の道界隈は宝塚の顔なので行政もそれなりにがんばっていて，清荒神側より管理が行き届いていると思いますし，宝塚に出るよりも近いです．夜道でも，宝塚大橋は街灯が明るいし，武庫川沿いにはマンションが多いのでそれなりの人通りがあるので安心感があります．

[62: 匿名さん]

ジオタワー宝塚とパークコート逆瀬川野上ではどちらがよいでしょうか？価格は大体同じぐらいだと思うのですが。ちなみに子育てファミリーです。

[63: 近所をよく知る人]

タワーの中心部分が最上階近くまで立体駐車場になってること。暮らし始めてから大丈夫か
心配です。機械の駆動音とか、車の出し入れの順番待ちとか。
東館はガス引き込み有り、西館はオール電化、なぜ？
詳しい方教えてください

[64: 周辺住民さん]

>>62
何を重視するかによると思います．もう少し具体的に聞いた方が回答が得られるのでは?

[65: 物件比較中さん]

>>62
私も子育て世代です。
パークコートは環境はいいのですが駅までの坂道がどうしても気になり検討からはずしました。
ジオタワーはまだ見に行けてないのですがパークコートと同じぐらいの価格なんですか？
だったらなんとか手がとどきそうなんで見に行ってみます。

[66: 匿名さん]

６２です。重視する項目としては校区の学校（特に小学校・中学校）の雰囲気や子供がのびのびと生活できる住環境（公園の有無など）それと子連れでも買い物しやすい環境（車所有）です。パークコートは坂道はあまり気になりませんでしたがけっこう距離がある感じがしました。ジオタワーはどんな感じなのでしょうか。

[67: 契約済みさん]

パークコートは西山小学校が大変近いですね。
良い学校なのではないですか。

[68: 周辺住民さん]

学校区は普通ですかね。
とりあえずわが子はのびのびと育ちましたが・・。
買い物は車ならオアシスへいきましょー！

[69: 周辺住民さん]

マンション購入者は１年間、阪急と阪神の電車が無料になります——。売れてない証拠ですか？

[70: ビギナーさん]

カード作ってもらって、それで決済したり
ずっと阪急を愛用して貰えればメリットがあるんじゃないでしょうか。

[71: 匿名さん]

売れる、売れないというより、株主総会へ向けての話題作りです。対費用効果を考えてみるとわかりますが、数万円から数十万円のエビで数千万円のタイを釣るわけですから、グリコのオマケよりも安価なわけです。よく、大規模マンションの中にフィットネスクラブや温泉があることを売りにしている物件がありますが、後々の管理組合の負担を考えると、電車が無料というのは実に合理的なオマケなわけです。

[72: 大手企業サラリーマンさん]

阪急さんの腹は痛まないからね。別に株主総会にむけて話題はいらんやろ。
やはり売れてないということやな。

[73: 申込予定さん]

価格帯を見れば100万以上上乗せしてる？

[74: 購入検討中さん]

場所的にはたかいですね

[75: 匿名さん]

仕様など、三井の逆瀬川パークコートと大変似通っている気がしました。

[76: 物件比較中さん]

丸紅のタワーが値上がっているとの書き込みがありますが、
本当なのでしょうか？
わたしは、売主さんの売却希望価格が高いだけの気がするのですが？

[77: ご近所さん]

丸紅のタワーが値上がっているとの書き込みがありますが、
本当なのでしょうか？

とのお返事をさせていただきますと、１〜２割上がっています。
私は丸紅のタワーに住んでいますが
毎日３枚くらい「売却のお手伝いを」とのチラシが入ります。

[78: 物件比較中さん]

>>77
騙されていますよ。
不動産屋さんのちらしなんてそんなものでしょう。
どこのマンションでもそんなちらしは入るわけで、売れ残り物件を抱えている
築浅物件にも入ります。
「売り物件求む！４０代の子供なしのご夫妻が奥様のご実家近くのこちらのマンション限定で待っておられます。
ご資金も豊富で上場企業にお勤めのためローンも問題ありません。」
みたいなちらしでしたら、ほんとど嘘ですよ？
新しくタワーが2本も建つのに、
中古物件を2割り増しで買う人なんているわけないでしょう？
１,２割値上がっているというからには、
中古売買の成約価格で成約しなければ、値上がっているとはいわないんですよ！

[79: ご近所さん]

＞＞７８さん

同じマンションの友人数人が見積もりをしてもらったところ、
買った価格より１〜２割高く査定されました。
事実ですから、なんとおっしゃられようとしかたがないです。

[80: 購入検討中さん]

今朝の新聞折込に『宝塚　洪水非難地図』が入ってまして
見るとジオタワーのエリアは１階が水没するエリアになって
いました。
異常気象で台風が増えている中で少しリスクを感じます。
あと水没エリアは地盤が弱そう。建築技術が発展している
とはいえ地震の怖さははかり知れないと思います。

[81: 物件比較中さん]

>>79
業者の査定は高いものですよ。
彼らの目的は「専任契約」ですから、当然高めの金額を出します。
ついでにお客さんがいるという話もセットです。
問題は、実際にその値段で買い手がつくかということです。
直近の取引事例で、1,2割で売れた物件があれば、それが相場となりますが、
そうでなく単に業者の査定だけではなんとも・・・

また新築ラッシュの宝塚で、中古の価格を不当に高く査定する業者はそれだけであまり信用できませんね。

[82: 物件比較中さん]

1,2割ではなく→1,2割り増しです。

[83: 熱意の三浦]

物わかりが良い売主さんは例外だがアホな夢見てる売主は査定で高い価格でその気にさせ、
３ヶ月以内にずるずる売り値に落としていくのが常識です。
普通に考えればわかるけど宝塚で新築の価格より中古が高く売れるわけがない。
自分のマンションを自慢したい気持ちは解りますが不動産には相場ってものが有りますので。

[84: 匿名はん]

プレミアムがついている可能性はありますよ。

可能性があるとすれば・・・

兵庫県外（宝塚市を知らない人）の人から見た場合、
宝塚という言葉から一番目に連想されるのは間違いなく宝塚歌劇。

その宝塚歌劇の象徴である大劇場によりそって、同じデザインで
建っていますから、旗から見るとまるで宝塚歌劇おすみつきの
オフィシャルマンションような佇まいです。

武庫川沿いはマンションだらけですが、街並みにおいて歌劇と
一体化しているのは劇場横のファミールだけですから、値上がり
しているとすればその唯一無二性が原因でしょう。

[85: 匿名さん]

>>84

その可能性はゼロに近いと思います。
本当にプレミアムがつくようなマンションなら、
新築時にあそこまで販売に苦戦しません。
プレミアムがつくほどの人気マンションなら、新築時に即日完売になっていたのでは？
丸紅のタワーは、入居当初はガラガラで、窓にともった明かりも、本当に少なかったです。

宝塚駅直結眺望超良好マンションでも現実には厳しいでしょう。

[86: 匿名さん]

加えて駅から徒歩10分の距離です。
外観デザインだけで、他人が使用していた徒歩10分の中古マンションを相場より高く買うひとはいないでしょうね。
ジオタワーの建設で、超高層の珍しさもなくなり、さらにはジオタワーにより眺望に影響がでてくる可能性もあるわけで、一般的には暴落中と考えるのが筋でしょう。


話がかなりそれましたが、肝心のジオタワーの方の反響はどうなのでしょう。
こちらもタワーマンションの割りに駅からも遠く、あまり魅力を感じないのですが。
ま、すべては値付け次第ともいえますが。

[87: 購入検討中さん]

北口のタワマンに比べると、スレの伸びが悪いですね。
人気がないのかな？
なんせ６００戸の大プロジェクトですからねぇ。

しかし新築マンションって、どんどん建ちますねぇ。

[88: 購入検討中さん]

>>87　それは駅のチラシ、新聞広告でわかります。北口の時はほとんど宣伝がありませんでした。
また、ここに食いついた顧客もせこい！

[89: 検討中]

宝塚エリーや伊丹のアクトステージ、尼崎は今月中にも500戸強のイニシア塚口の発売、出屋敷の４００戸強、そしてジオタワーで600戸の中では、このジオタワーが一番いいかな？
そして価格も一番高そうですよね。
それにしても大型物件が目白押しですが、いつ今回のマンションバブルがはじけるかと思うと、
戦々恐々としてしまいます。

[90: 匿名はん]

http://www.homescout.jp/seiyaku/report.php?bid=28000214

宝塚のタワーはファミールだけなので、173.9万、188.7万の中古
成約事例は明らかに歌劇横ですね。よって値上がりは事実です。

[91: 匿名さん]

>>90
元の価格がわからないですけど最近だと坪単価150-160万ぐらいで
成約してるようですね。

[92: 匿名]

どちらにしても、近隣に新しいタワーが出現していますので、
これまでとは相場環境が激変しています。
競合物件600戸は、最新設備を備えたピカピカの新築物件です。

その物件を豪華モデルルームやら名うての営業マンやら
広域に撒かれる折込チラシやらの
あらゆる手段での営業に全力を注いでいるのです。

中古物件が安さ以外の何で対抗できるのでしょうか？

[93: 匿名さん]

ファミールの分譲当時は、
底値かそれに近かったので、
それほど損は出ない可能性はありますが、
諸経費や売買手数料、支払った金利を計算すると
家賃分として差し引いたりしても、
かなりの赤字になりますね。
マンションで利益を出そうなんて甘いでしょう。

[94: 匿名さん]

間もなく入試説明会があるようです。
来春に開校の関西学院初等部（一学年３クラス９０名、三年生まで）
は、この辺にどの程度の変化をもたらすでしょうか。

[95: 匿名はん]

このあたりは、元々阪神間でも、
かなりお受験熱の高いエリアだと思います。
ひばり、仁川、小林聖心と男女とも
受験できる学校が多数存在しました。

医学部狙いの層には見向きもされない小学校が
それほど地域に強い影響を与えるとも思えませんが。

[96: 匿名さん]

阪急宝塚南口駅からジオタワー宝塚前の道は、通学路で騒がしくなるのでしょうか。

[97: 周辺住民さん]

騒がしいというより、微笑ましくなるのでは？
学校の先生も要所要所に立って、住民に迷惑にならないような配慮を
すると思いますし、（私立小なら尚更）それを騒々しいと感じるのは、
関学小に落ちたご家庭ぐらいなのでは？

[98: 匿名さん]

南口周辺に一貫校ができるのは好方向へ無視できない影響を
与えると思います。
ただ、通学路およびジオタワーからの通勤路は手塚記念館前の
歩道でしょうか？狭く暗い感じではありませんか。
ガーデンフィールズをぶち抜くことも出来ないでしょうが・・・

[99: 匿名さん]

誰か申し込みました？

[100: 匿名はん]

ファミール取引履歴

H18.03.19 4380 93.04 南 3ＬＤＫ 19 H15.09
H17.04.17 3190 73.11 西 2ＬＤＫ 13 H15.09
H18.04.30 4480 93.04 南 3ＬＤＫ 11 H15.09
H17.01.11 4280 70.21 東 2ＬＤＫ 27 H15.09
H18.12.14 4600 93.04 南 3ＬＤＫ 23 H15.09
H18.06.16 6000 105.29 南西 3ＬＤＫ 31 H15.09
H16.12.11 3300 71.97 南 3ＬＤＫ 9 H15.09
H16.11.08 4680 93.04 3ＬＤＫ 23 H15.09
H16.11.01 3380 70.21 西 3ＬＤＫ 24 H15.10
H18.08.24 3280 73.11 西 2ＬＤＫ 13 H15.09
H18.12.23 2380 54.33 西 1ＬＤＫ 5 H15.09
H18.11.30 4250 93.04 南 3ＬＤＫ 14 H15.09