御影タワーレジデンスってどうですか？ＰＡＲＴⅡ♪

[契約済みさん]

御影タワーレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています♪
よろしくお願いします！！



物件データ：
所在地：兵庫県神戸市東灘区御影中町3-998-4
交通：阪神本線「御影」駅徒歩1分
　　　　JR東海道本線「住吉」駅徒歩9分
　　　　阪急神戸線「御影」駅徒歩12分
鉄筋コンクリート一部鉄骨造地上47階 塔屋1階

[201: 契約済みさん]

売り手、買い手ともに守るのがルール。
買い手側にはごねる方もいるかもしれません。また、たとえば売れ残りが出るかもしれません。だからといって、裏でルールを破るのならば、ルールはルールでなくなってしまいます。それでは公正な取引とはいえませんね。

売り手の方へ、厳格におねがいしますよ。
上下の階に遊びに行ったら自分のかけたリフォームをただでやって貰っていたら、すべてが興ざめです。

[202: 契約済みさん]

高額物件だから投資目的の方が多いと思っていたのですが、契約会で私の受けた印象では実際に住まれる方がほとんどって感じでした。お子さんを連れていたり、家を売られるお話が聞こえてきたり、素人の感覚なんですけどね。
事業主の方はどう判断されているのでしょうか？　あてが外れたんでしょうか？

と言ったところで、九月にはオプション会は中階層にまで達していますから、意味が無いかもしれませんが、インテリアコーディネート会をやったり、ＣＧで各戸別でオプションのイメージをつかめるものを用意するくらいのサービスはあっても良かったのでは？と思います。色にせよ、形にせよ、素人に選択の幅だけ与えても迷うばかりです。それもモノを見ずにではね。

実際に住むのですから、後悔はできません。その気持ちを理解する事がセールスを成功させる秘訣かと。今からでも遅くありません。売れ残りを出したくないのなら（出してもらってはこちらも困りますが）、視覚化のサービスを増やしてください。あと、各戸別のフレキシブルな対応も性能表示での失敗を取り戻すチャンスではないでしょうか。

[203: 購入検討中さん]

>>201
具体的にどんなルールがあるといいたいのかわかんないけど
それはあなたの願望にすぎないんじゃない？

少なくとも契約書に書いてあること以外は法律に触れない限り何でもありですよ。
まああとで保証の発生するリフォームはサービスでやらないと思いますが。

[204: 匿名さん]

確かに、そんな所でルールを持ち出しても意味はないわな

[205: 入居予定さん]

確かに全体をみるのと一部だけパネルで見るのとは違います。
ＭＲも中間色の部屋があれば比較できたのに。
あのちいさいパネルだけみて部屋の全体像を想像するのは至難の業です・・・

２０２さんのおっしゃるように視覚で入れるサービスを充実させてほしいです。

[206: 購入済み]

玄関の大理石の色は、中間色の場合のものが一番明るくて好きです。あとオプションの網戸が異常に高いと思うのですが、中層階でも必要なのかな？皆さんはどうするんですか？

[208: 入居予定さん]

うちは高層階ですが、網戸はつけません。　眺望も損なわれるような気がするし（ちょっと想像できないですが）虫も入ってこないのではないかと思われるからです。

[209: 匿名さん]

ルール守れってのは、影で一部だけ希望のオプション付けるなって事でしょう。

[210: 匿名さん]

元町のライオンズタワーなんかだと、契約者むけのインテリア相談会やってるみたいですね。
カーテンやフロアのコーティングなどのオプション会もあるとの事ですが、団体で買うんですから、格安とかならないんでしょうね。かえって高いんでしょうね。

そんなところで、いい商売をしてくれればいいのに。

[211: 匿名さん]

何階ぐらいから虫が入ってこないって考えたらいいんでしょう？
それと、前に営業の人が言ってたのですが、上層階は洗濯物は部屋干しのほうが無難だとか・・・・それってちょっと困るかも。

[212: 入居予定さん]

シニアハウスの上は屋上緑化の予定みたいですが、その上あたりはもしかして蚊が発生するかもしれませんね。　西のほうは販売員に対策を練っているのかどうか確認されたほうが良いかもしれません。
一般的に１０階以上は虫は入らないと聞いたことはありますが、服に付いた蚊がベランダに置いた
植物の水の受け皿で大量発生する可能性もないとはいえませんね。

高層階では洗濯物は危なくて外に干すのは控えようかと思っています。風も強いだろうし。

[213: 物件比較中さん]

ライオンズのいいところはグループ会社がインテリア部門と設計変更部門両方も持ってるから、間取りに関する変更プランも新築の時からある程度受け付けてくれるところだね。
よくあるタワー物件でも最高層階は無料で設計変更可能だけど、それ以外の低層〜高層階でも手数料と材質の差額さえ払えば変更可能な範囲で自由に変更できるらしい。
まあその手数料こそが会社の儲けになるから、結局うまく商売に乗せられてるだけなんだろうけどね（笑）

[214: 購入済み]

確かに蚊は大丈夫そうですが、窓開けてて間違って渡り鳥が飛び込んできたら怖いですよね？たかだか網戸に１０万は高いって思ってしまいます。家具やカーテンなんかは、確かにどこかと提携してくれるといいかも。例えばＩＫＥＡとか。

[215: 契約済み]

>窓開けてて間違って渡り鳥が飛び込んできたら

渡り鳥なら飛行ルートがほぼ決まっているような気がしますが、学校の上空が通り道だったのなら可能性ありそうですね。タワーの建設時はそういう調査もするのでしょうか？
ハトがやってくる可能性も高そうですね。

網戸は後でつけるのも簡単そうですので、迷われるなら入居されてから検討されても遅くないと思います。
ただ、高層階ではあまり軽くてはずしやすい（はずれやすい）網戸だと台風の時などが危険かもしれないので、そのあたりは注意した方がいいかもしれません。
オプションの網戸は、高いだけに頑丈そうでしたよ。

[216: 匿名さん]

わたしの今住んでる物件も駅前なのに鳥の糞が問題になってます。
どう考えても鳥なんて来るとは思えない場所の物件だけに知ったときは驚きでした。
一応鳥が止まりそうな箇所には現在ネットを張ってますが、他のマンションでも虫や鳥（ハト、カラス等）で高層物件にもかかわらず問題になってるところも多いようです。

[217: 匿名はん]

こればっかりは予測できませんねぇ。
岩に近い色のマンションは、鳥が崖と間違えて巣を作ることもあると聞いたことがあります。
本当かどうかは分かりませんが。
タワーマンションの場合角部屋以外は窓開けてもさほど風が抜けないような気がするので
窓閉めて空調付けることの方が多そうですけどね。
ここは内廊下だから余計抜けないかも。

[218: 入居予定さん]

鳩も高層階までやってくるのでしょうか？
渡り鳥は私も気にはなっていました。　大量に入ってきたらこわい。

[219: 不動産購入勉強中さん]

>>218
鳩は３階から10階くらいに巣を作ることが多いそうです。低い所はイタチ、ネコにいたずらされ、10階から上はトビ、カラスに狙われるからだそうです。
http://hato-taisaku.com/dove-damage.html

[220: 入居予定さん]

２１９さん、ありがとうございます。
鳩は大丈夫にしてもカラスは上のほうに来るのですね・・・
対策をかんがえなくちゃ。

[221: 契約済みさん]

Google マップのストリートビューで、御影をバーチャル散歩すると楽しいですね！

[222: 購入済み]

網戸って、後から付けるといくら位かかるんだろう？相場がわからないから10万が高いのか安いのかわからないです。オプションの網戸は付けない人が多いらしいけど。

[223: 匿名さん]

風が抜けるかどうかも、本当のところ、住んでみないと分からないですよね。
逆に風でカーテンは留めてあってもはためくかも知れませんし、バーチカルのブラインドなんかだと、近所迷惑なくらいパコパコうるさいかもしれませんよ。
入居してからゆっくり、必要なものを買い揃えていこうと我が家は話しています。網戸も必要に応じて考えてみるのもいいかも知れませんよ。

団体購入で安くなるならともかく、なんか割高感しか感じません。

[224: 匿名はん]

ここは24時間換気システムがあるから風が抜けなくても案外快適かもすれませんね〜。

[225: 匿名さん]

内廊下の換気ってどうなってるのかしら？
匂いとかこもりそうで心配。

[226: 匿名さん]

確かに。各階にごみステーションもありますから、当然そこは換気システムが用意されていると思っていい？ですよね。

[227: 匿名さん]

換気の性能が気になるなあ。
単に空気入れ替えする程度じゃゴミの匂いも広がるよ。
当然ゴミ置き場は集中換気になってるよね？

[228: 物件比較中さん]

ゴミ置き場の換気についてどなたか聞かれた方いますか？

[229: 匿名さん]

逆にごみステーションの換気が十分なほど、ドアが開かなくなるかもしれません。機会があれば確認したほうがよさそうですね。ただ、答えてくるのは机上の空論かもしれませんが。

[230: 匿名さん]

ちなみに、ディスポーザーがあるから、ごみから匂いが出ないと考えてるかもしれませんね。ディスポーザーにも処理できない生ごみがあるのが厄介です。ごみの回収の有料化の影響でごみ出しの回数は減る傾向でしょうが、戸前にごみステーションのあるところは、高い金払った住家に生ごみの匂いぷんぷんでは泣くに泣けません。

換気システムだけに頼るのではなく、ごみ出しの時間も含めて、住むものの配慮が必要でしょうね。

[231: 匿名さん]

仮にゴミステーションの匂いが他に広がらないとしても、匂いがこもってゴミを捨てるたびにえづくような思いをするゴミステーションだったらいやだな。
ゴミ捨てのたびに息を止めて下さいとかだったら、どう考えても物件レベルからして仕様おかしいだろう。

[232: 物件比較中さん]

ここはさすがに立地に対して値段が見合わないので、将来引越しの可能性があり、貸すか売るかしないといけない事を考えると明らかにやめとくべきだと思いました。（ずっと永住するならいいでしょうが）　とにかく貸す場合の家賃は相場を考えると厳しいし、売っても値下がりするのは明白ですから。。。

[233: 匿名はん]

確かにここは阪神沿線のわりには少し高いですね。震災の時の阪神御影周辺の姿を知ってて買われてるのでしょうか？地盤そのものに不安を感じます。
でもクラッセもできたしここが今から先価値が上がるかどうかはほんとにわからないですね。戸数は多いですし今手が届かなくても未入居物件も出てくる可能性もありますよね。
自分はひそかにこの近くの神戸市有地がどの位で落札されるのか非常に見ものです。

[234: 匿名さん]

＞２３２さん、
契約したことを後悔しているんですか？
それとも、「契約せずに良かった！」と言っているのですか？

私もここは、
阪急沿線＞ＪＲ線＞阪神沿線
の阪神沿線だったのできっぱり見送りました。
・・・でも、どこに住むかは人それぞれの価値観の問題ですからね・・・・？！

[235: 契約済みさん]

ＪＲ徒歩８分、阪急徒歩８分と書けば、ＪＲ沿線、阪急沿線、って事でしょう。その程度のものですよ。わずか１５年ほど前までは、御影山手もマンションといえば、市住しかなかったんですから。
御影全体が発展していくことを期待しています。

[236: 検討中さん]

ただ、阪急沿線には高さ規制があるためランドマーク的なマンションって建てられないですよね。

そう考えたら、東灘区内エリアではここしかないかもしれません。

[237: 物件比較中さん]

>233
震災の時どれくらいの被害があったのでしょうか？でもまわりは古い建物がおおいようですが？

[238: 契約済みさん]

>>233さん、
業者の説明では、調査の結果、Ｎ値60以上の剛強な地盤ということです。
また、分譲マンションの坪単価では、御影駅周辺は、神戸の阪神沿線の駅で最高額です。
http://mansion-db.com/eki/9368/a1/2/

[239: 匿名さん]

ん〜。もともとの住民からすれば、阪急＞JR＞阪神っていうのはもともと住んでいる人たちの話で、震災以後は大阪からもかなり人が流れてきて阪急、岡本って言っても、わざと関東弁を話す必死なママたちってイメージが強いです。だから、阪神ってこだわることは、ないのでは、って思うのですが。阪急でも渦が森などは結構、どうかなって？って感じです。御影北小区域は大変なのでは？

[240: 契約済みさん]

ちなみに、２号線、弓場線の２本の幹線道路の角地、斜線制限無しって条件で路線価で言えば、良い物件なんですけどね。
下がりにくいと思いますよ。バスまたは徒歩１０分→阪急な物件より。ここが下がれば他はもっと下がってるんじゃないかと思います。

[241: 匿名さん]

ん〜。鉄道ファンからすれば、阪神って、とてもいいイメージです。
駅の立地が便利。車内がきれい。ダイヤが正確。さほど混まない。乗り心地がいい。運賃が安い…。

[242: 匿名はん]

震災では確かに阪神御影周辺は悲惨な状況でしたよね。死者も東灘区は多かった地域です。残った所と潰れたところと散在してたと思います。石屋川との間の電車の高架落ちたりしてましたよね。４３号線は阪神高速が倒れてたのもここから南へわりとすぐのとこですね。(魚崎付近でしたっけ？)でも御影工業高は確か潰れなかったですよね。

[243: 契約済みさん]

ちなみに、魚崎は御影タワーから御影山手より遠いですよ。
タワーの位置は、地盤が砂堆地域で確かに近隣のマンションなどで大きな被害を受けました。直近のマンションでも震災後２棟が建て替えられました。
ただ、２４２さんのご指摘のように、御影工業はほとんど被害がなく、暫く避難所として活躍していましたよ。業者の言うことを信じるならば、また、工業のことを考えると、タワーの位置には偶然固い地盤が競りあがって来ているのでしょうね。

[244: 契約済みさん]

書き忘れていましたが、弓場線には川が流れているんです。東灘には天井川が多く、治水のため地下に埋没されてしまいましたが、確か『天竜川』だか『天神川』だかが存在しているんですよ。
この川沿いの工業高校体育館は大きな被害を受けていました。
場所的には僅かな違いですが、天井川という事を考えると、地盤が大きく変わるんでしょうね。
あと、石屋川の阪神の高架が倒れていましたが、御影タワーより山手側のＪＲも六甲〜御影までの間が倒れていました。御影は被害が一番大きかったんですが、これもこの川の真上にあった高架でした。

調べたところ、Ｎ値６０というのは、とにかく良好な地盤という事です。

[245: 周辺住民さん]

高速が倒れたのは芦屋市から神戸市に入ったところです。
同じ東灘区内ですが 南へわりとすぐのとこ という表現には無理がありますね。

[246: 匿名]

〉235さん
〉15年程前までは、御影山手もマンションといえば、市住しか、なかったんですから。

御影山手に住んで40年になるものです。
御影山手に過去に市住が建っていたことがあるのでしょうか？初めて聞きました。
約40年前に建てられた山御影マンションとお間違いですか？あれは、分譲マンションです。当時ではマンションが珍しい時代だったので、大手企業のお偉いさんだったご高齢の方が今も沢山住まれていますよ。
あと、築30年近くになる分譲マンション、山ほど御影山手にはありますが。。。15年前には…なんて、ちょっとびっくりなコメントで驚きました。

長年御影に住む者としての考えでは、学区・環境でお悩みでしたら、御影小・中学校は悪くは無いと思います。東灘区内の阪急御影や岡本学区と比べてしまうと悩むと思いますが、三宮より西の学校に行かせるならここは断然良いと思いますよ。
昔からこの地にお住まいの方は、割とキッチリとお育ちの方が多いです。
ただ、ステイタスを求めていらっしゃるなら阪神沿線は、考えたほうが良いかもしれません。

[247: 契約済みさん]

２３４です、２４６さんご指摘ありがとうございます。山御影マンションのことです。東灘には長年住んでいますが、すっかり市住と思い込んでいました。友人が中学時代住んでおり、本人からそう伺っていましたので、信じておりました。ただ、深田池周辺などの超高級マンションは確か１５年前くらいから急にたち始めたので、そう書き込みました。
２０年前にはメゾン白鶴は既に建っていましたから、そこも違っているといえば違いますが、現在のステータスとは違っていたと思います。

[248: 匿名]

〉247さん

246です。ご友人、市住では無くて、県住では無いですか？山御影マンションと一見一体化したかのように建っていますが…。
もしそうでしたら、あの県住は「兵庫県職員住宅(社宅)」で、割と県職員でも採用ランクの高い方が多く住まわれていますよ。


長年御影に住む者として、阪急沿線と阪神沿線を比べるのは…。今も昔もこの先も、ステイタスは格段に違うと思います。
ただ、利便性を考えると、とても良い立地だと思います。

[249: 契約済みさん]

たび重ね、ご指摘ありがとうございます。山手にお住まいの方に不快な思いをさせたかもしれません。失礼いたしました。
私は阪神とも阪急ともＪＲとも付かないところに（どれからでも近い）住んでおります。中学ではどの地域のご子弟とも交流がありましたが、特に地域差を感じたこともなく、みんなきちんとした方ばかりでしたから、なにか『阪急＞ＪＲ＞阪神』見たいな事を書かれると「？」ってなりました。２４６さんのおっしゃるように阪神近辺の方もきちんとした方は多いので、一概に阪神は悪いみたいに書かれていたのに対してひと言書きました。
あくまでも私の意見では、昔は、狭い土地、そこまで地域差が無かったということです。
ということは、御影タワー周辺も大きく変わるかもしれないので、阪神にこだわることの無いのでは？と思います。

タワーレジデンスが、レジデンスの名前に恥じないような住環境を提供してくれることを祈ってます。

[250: 入居予定さん]

差し支えなければなんですが、２４６（２４８）さんは御影タワーを購入予定、または契約済みのかたなのでしょうか？