御影タワーレジデンスってどうですか？ＰＡＲＴⅡ♪

[契約済みさん]

御影タワーレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています♪
よろしくお願いします！！



物件データ：
所在地：兵庫県神戸市東灘区御影中町3-998-4
交通：阪神本線「御影」駅徒歩1分
　　　　JR東海道本線「住吉」駅徒歩9分
　　　　阪急神戸線「御影」駅徒歩12分
鉄筋コンクリート一部鉄骨造地上47階 塔屋1階

[141: 入居予定さん]

やっと話題が変えられそうなのでお聞きします。
みなさん、ローンは変動にしますか？固定にしますか？？
まだまだですが、とりあえず考えておこうかと思い、いろいろ調べていましたが
結論が出ません。
変動も怖いしかといって固定も・・・
もう決められている方いますか？

[142: 住まいに詳しい人]

値引きの仕方

1.資料請求
2.モデル見学
3.検討（竣工前後まで引っ張る）
4.思いっきり指値をする。

ポイント（売れ残りが前提ですが・・・）
1〜3の過程は大事です。
買う気もないひやかしは相手にされません。
営業マンは所詮サラリーマン。安くしても売れないではダメ営業マンのレッテルを貼られます。
社内決裁を取るのに真剣なお客かどうかが問われます。
指値をするには、その価格になればウソでも絶対買うという雰囲気を出してください。
優柔不断さ見せてはダメです。
買いたい価格のさらに低い価格で指してください。
決してバカにはされません。
かなりの高確率で大幅値引きが可能になるでしょう。

[143: 購入者です]

うちは変動にしようかと考えています。
そんなに上がらないという希望的観測と支払いが最初だけでも押さえられるという点で決めようかと思ってます。

[144: 匿名さん]

３５年（元金均等）＋変動＋繰上げ返済による早期返済プランがオススメ。
３５年にして月づきの返済額を少なめにして万が一に備え、ボーナスは繰り上げ返済へ。
変動金利にして固定金利より不利になる前に繰り上げ返済で完済させる安全かつ総返済費を抑える必勝パターンです。（ただし繰上げ返済ができない方にはオススメできません）

[145: 入居予定さん]

ありがとうございます。繰上げ返済をすると総返済額が減るのですね。
じゃ、手数料のかからない金融機関を選ばないとだめですよね。

[146: 入居予定さん]

144さん、元金利均等ですよね？
月々の返済額減らして安全マージン作るなら。
うちも、月々減らして、払える額いっぱいまで内入れ指定いこうと思っています。
ネット銀行なら、内入れも簡単だし、手数料無料って商品が増えていますから。

余裕があれば別ですけど、庶民には元金均等はきついかも。

[147: 匿名さん]

ちなみに繰り上げ返済方法は期間短縮形を選んでください。
おすすめの金融機関はここのデベである住友商事からの紹介で住友信託銀行を選ぶと、紹介により審査が通りやすくなるメリットと、住信の繰り上げ返済手数料無料（ただし条件がある）のプランの利用とで大変お得です。
返済プランに比較的余裕のある方にはぜひオススメしたい必勝プランです。

[148: 147]

訂正：期間短縮形ではなく返済額軽減形です。失礼しました。

>146
安全マージンは３５年返済にすることにより作り出します。
よって毎月元金を均等に払う元金均等払いをオススメします。
理由は最初は支払い額は大きいですが総返済額はこちらの方が少なくて済みます。
私の提案する方法は安全に支払いつつ総返済額を少なくする方法です。
いわば銀行が最も儲からない方法＝我々が一番得する方法です。（銀行さんごめんｗ）

[149: 入居予定さん]

住信ＳＢＩネットバンクが低金利で話題になっていますね。審査は通りにくい様子です。大人気で審査に手をとられすぎているのが原因とか。１年半後にはどうでしょうか。

バブルと異常な低金利にはさまれて、平均に意味があるかどうかもわかりませんが、過去２０年の住宅金利の平均が４．４％、池田銀行が全期間−１．６％優遇、ＳＢＩが申し込みが今の分だけかもしれませんが同じく全期間−２．２％優遇。
変動にしても優遇制度を利用すれば、安全かも知れませんね。ただし、池田は内入れ時に手数料をとられるので、毎月内入れは無理でしょうね。

[150: 147]

何度もごめんなさい。返済額軽減形ではなく期間短縮形です。

http://ketty.chu.jp/jyuutaku/kuriagehennsai.html

３５年ローン＝毎月の返済額を減らす為（返せる人はもっと期間が短くてもよい）
元金均等払い＝毎月の元金返済額を多くする為
繰り上げ返済（期間短縮形）＝支払う利息を少しでも少なくする為。

[151: 入居予定さん]

１４８さん。レスありがとうございます。
そうですね、支払いの余裕があれば、間違いなく元金均等がベストでしょうね。

ただ、私の場合は、その余裕と審査の関係で、敢えて元金利均等を選ぶ予定です。
たとえば、月々２０万返済に充てる余裕があるとして、３５年で組めば、現在の金利で月々１４万〜１５万円。その差額を月々の内入れ分に充てて、人生のイベント時に、また、万が一の安全マージンに充てようと思っています。

洗濯機が壊れても買い換えられない生活だけは避けなければ…

[152: 匿名さん]

＞１４１やっと話題が変えられそうなのでお聞きします。
そんな返済の話は「住宅ローン・保険」でやってくれ。
この物件のメリット・デメリットについて語り合うのが筋ではないか！

みなさん、本当に話題を変えて下さい。

[153: マンコミュファンさん]

>>139
北東の高層階ですか…。
六甲山系から、イチロー選手が住んでいたオーキッドコート、キララ住吉、ビュータワー住吉館、ＪＲ、六甲ライナー、阪神電車、六甲アイランド等々を一望できる部屋ですね。
とてもうらやましいです！

[154: 匿名さん]

ローンの話もいいじゃないですか。だって、この物件だけに存在する優遇金利もあるわけですから。本当に購入する人間にとって、また気のある人間、かえる人間にとって

　　　　・・・
　　　　ローン

って重要ですよね。

って、ローン組まずに買える人がうらやましい。ひょっとして、そんなかたですか？
１５２さん。

[155: 購入者]

ローン組まずに買える人って、ザ スカイ購入者くらいかな？
固定で考えてるひといますか？

[156: 匿名さん]

１５３さん、ありがとうございます。
自分で読み返して恥ずかしくなりましたが、本当にうれしいんです。

別に金を持っているわけでもないですので、最後の贅沢をする覚悟で、申し込んだんですが、
何とか抽選をクリアーし、手に入れることができました。確かに、オーキッドコート（イチローも住んでたんですね、野茂選手も住んでたんですよ。）やキララ、一番館は震災のとき憧れのマンションでしたから、それを見下ろすなんて考えてもいませんでした。

自慢したいわけではなかったのですが、この掲示板を見ていると、なにか悲しくなり、いい面もあるんですよとひと言、言わせていただきました。

性能表示が無いとか気になる面は多いですけどね。

[157: 匿名さん]

１５２さんはまだ購入を決めかねてるからローン以前の話をしたいだけだと思うよ。
ちなみに現金一括で買える余裕あるのならこの低金利時代ローン組んでもっといい部屋買えると思うよ。

[158: 匿名さん]

139(156)さんの意見よくわかります。
眺望といってもどこでも高けりゃいいってもんでもないですしね。
そんなに高くなくても場所が良かったらいい景色だと思います。
まあ眺望の立地の良さがここの人気のひとつでもあるみたいですしね。

[159: 匿名さん]

ローンの話も具体的になれば、購入意欲がわくかも知れませんね。関西には関西の地方銀行があり、御影タワーにはタワーの優遇金利があるんですから、ここの掲示板で話し合うことは重要かと思います。

ローン専門の掲示板だと、御影タワーの営業がこっそりとこれを勧めてきた的な話をしても意味ないですよね。

住友商事が住信を勧めてきた話なんて、初耳でしたし。

いろいろな人が、それぞれの観点で、関心ある話題に重ねあいながらレスして行ったって良いと思います。

[160: 匿名さん]

こういう大型開発物件には間違いなく複数行からの特別金利優遇はあると思って間違いないでしょう。
ただどこが有利かはデベとも相談しつつ自分でも調べる必要があります。
値引きも大事ですがローンの組み方もそれに匹敵するほどの経済効果がありますよ。

[161: 匿名さん]

>現金一括で買える余裕あるのならこの低金利時代ローン組んでもっといい部屋買える

・・・ローン組めないから現金一括っていうこともあると思いますよ。

それに、いくら低金利といっても、やっぱり金利を払わないといけないですよね。
もちろん、妥協した条件があるならローン組んで希望条件の部屋を・・・と思うかもしれませんが、そうではない場合、それでもローン組んで「もっといい部屋」を買うほうがよい理由があるのでしょうか？


>住友商事が住信を勧めてきた話なんて、初耳でしたし。

同じくです。
担当の営業さんの所属が関係あるのでしょうか。
うちは、まず池田銀行を勧められました。

[162: 匿名さん]

そうなんですよ、だから、ローンの話もここでしないと契約済みの方は勿論、検討中の方にも参考にならないと思います。さまざまな話が輻輳してレスをつけていくしかないと思います。

決して、無視にならなければ良いのではないでしょうか。

[163: 匿名さん]

家計の違いから返済計画も違ってくるので各自の返済方法に見合った銀行を探すのがお勧めということですね。
ちなみに住信は自動繰上げ返済（毎月決まった額を手数料無料で自動的に繰り上げ返済してくれる）が使えるので繰り上げ返済派には魅力的ですね。
固定金利なら既出の住信ＳＢＩなんか金利優遇も厚そうですし固定派にはなかなかお勧めなのでは？
池田銀行は全期間金利優遇−１．６％なので最もポピュラーで営業も勧めやすいと思います。
他にもいろいろあると思いますので（状況も変わっていくと思いますし）いくつか強みのある銀行を候補に挙げておいて本契約の時に選んではいかがでしょうか？

[164: どうでもいいことですが]

ここの検討版のパート１とパート２のスレの数を足すとジークレフの検討版の１１０８件の記録を超えましたね。
数が多けりゃいいという事ではありませんが、今まで住宅性能の件とか例の事故の件とかその都度テーマを持って話し合ってきたことが他のマンション検討者の方の意見の書き込みにもつながり、話題に膨らみが出た結果ということでしょう。
かく言う私も神戸・兵庫の新築物件検討者としてここの情報は何かと参考にさせて頂いております^^

[165: 不動産購入勉強中さん]

>>164
ジークレフ新神戸タワーも検討しましたが、三宮までの便利さは、御影タワーと互角でしょうか？

ジークレフ新神戸タワー〜地下鉄新神戸　徒歩２分（ただし、ホームまでの徒歩距離が長い）
新神戸〜三宮　２分
２００円

御影タワーレジデンス〜阪神御影　徒歩１分
御影〜三宮　６分
１８０円

[166: 匿名さん]

ジークレフ新神戸タワーの周辺は、クラウンプラザ（旧オリエンタルホテル）が素敵でした。昔は憧れでしたね。最近ショッピングモールの斜陽化が激しいですが、ちょっとおしゃれなランチ程度はまだまだ使えます。ホテル内のレベル３６は気取って食事ができます。わたしら庶民ではなかなか足を運べませんが。
（ただ、別の形のホテルが多いのが欠点ですが）

御影にはこういった店が少ない。クラッセの中や『御影マイタウン』にあるお店、あと、ちょっと探しにくいかも知れませんが、Ｌｕｃｋ−ｐ−ｌｕｃｋなどの小さいながら頑張っているこじゃれたところはありますが。

少し不便だけど、静かな環境っぽいのがジークレフ新神戸タワー。ごちゃごちゃしてるけれど、
周辺に大型店舗があって便利なのが御影タワーってのが、私の個人の感覚です。

[167: 匿名さん]

すみません、三宮までのアクセスですよね。
本数はともに多いのですが、確かにジークレフはホームから出口までが遠いし、なんか暗い印象がありますね。一人で歩くと怖い気がします。（市営地下鉄が何分おきかは忘れました、すいません）

三宮までの早さは普通だと１０分くらいです。特急にて６分くらいですが、特急がでた直後だと普通でいけるのが違いますよね（１２分で２本の割合になります）。私の感覚では御影の方がアクセスとしては、勝っているように思います。ただ、電車や駅の雰囲気が良くはありませんよね。

[168: 匿名さん]

↑ごめんなさい。念のため、後半は阪神御影からのアクセスです。

ちなみにＪＲまででも、大人の早足で８分ほどで改札です。

[169: 購入検討中さん]

値下げの話題が隠れたらピタッと投稿とまるのね。
一番上とその次くらいしか普通の人は見ないもんね

そういえば、ここから暑中見舞い来てた。
ＭＲは13-20日お休みだそうです。

[170: 匿名さん]

値下げの話題が隠れたからというよりは、意見が出尽くした感があるからではないでしょうか。

というか、昨日から板全体が不活発な印象を受けてます。
夏休みだから・・・・？

[171: 物件比較中さん]

値下げはないようですよ、絶対とはいえませんが・・

[172: 匿名さん]

だいたい、マイナス面が話題になると活発になって、プラス面や前向きな意見が出ると
投稿が不活発になったりするのはどの板も同じですね。
本当に検討している人がどのくらいいるのか興味ありますね。

ところでＭＲ夏休み取り過ぎ・・・

[173: 購入検討中さん]

サラリーマンも盆あたりに休みをとるのに、ＭＲが夏休みとは・・・
稼ぎ時なのでは？

[174: 申込予定さん]

やはりここも三宮や元町のタワー同様、賃貸目的の投資が多いのでしょうか？？

[175: 匿名さん]

まあ投稿に関しては数も大事だが中身を重視したい。
話題がないときは無理とに無意味な投稿するより自然体でいたらいいのでは？

[176: 匿名さん]

9月から第2期始まるみたいだし、それまでは動き鈍い状態が続くんじゃないかな？

[177: 申込予定さん]

でもここってやっぱり注目度は高いのでしょうね？
良しも悪しもこれだけ投稿があるって言うことは関心があるって事ではないでしょうか？

[178: 匿名さん]

現在売り出し中の他の物件と比較するとここが一番無難なように思えます。
今このあたりで購入を考えられてる方ならまず候補には上がると思うので、必然的に注目度も高まるでしょう。

[179: 物件比較中さん]

でもやはり高い！バブルのときのように今だけの価格帯のような・・

[180: 匿名さん]

結果ここが良いのはわかってるんだけど高くて手が出にくい人が値引きを信じて悶々としてるというわけですね。
なんか最近の話の流れが見えてきましたねｗ

[181: 購入検討中さん]

なんだなんだ、また急に書き込み増えたな。
たくさん張り付いてるようで楽しいですね、

[182: 購入済み]

オプションで悩んでいます。床の色と扉の色が何故セットじゃなきゃいけないのかな？床は薄い色で、扉は一番濃い色にしたいのにー。どこのマンションでも、一緒なのかな？

[183: 申込予定さん]

いや、違うみたいですよ。私も同じことを思っていましたが。
なぜセットなのか・・・

[184: 契約済みさん]

私が今まで回ったマンションは全てセットでした。
戸数が多いマンションはそうなんだと思っていました。
パターンをある程度固定にした方が管理面含め建築精度は上がり、諸々のコストが抑えれるのでしょうかね。

[185: タワー購入経験者さん]

パターンの固定はどこでもそうですね。
でもせっかく高いお金出して住むんだから自分の気に入った仕様じゃないとイヤですよね。
私は何かにつけこだわる方なんで自分の好きな仕様に変えてもらいましたｗ

[186: 申込予定さん]

そっか、私がみたのは戸数が少なかったです。
戸数が多いとある程度統一しないとやってけないのですね。

間取りも４パターンしかないですしね・・・・

[187: 経験者さん]

洗濯機置き場の上に吊り戸棚を付けてほしいのは私だけだろうか？
スペースがもったいない。

[188: 入居予定さん]

自分で付けれということではないでしょうか・・・
住民の意見をもっと取り入れてほしいですよね。

[189: 購入検討中さん]

ここみたいなタワーで選択肢増やすと手間と経費かかっちゃいますからね。
どうしてもという方は有料で変えてもらうしかないようですね…

[190: 匿名さん]

１８５さん、その話は、御影タワーのはなしなんでしょうか？
良ければ教えてください。