御影タワーレジデンスってどうですか？ＰＡＲＴⅡ♪

[契約済みさん]

御影タワーレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています♪
よろしくお願いします！！



物件データ：
所在地：兵庫県神戸市東灘区御影中町3-998-4
交通：阪神本線「御影」駅徒歩1分
　　　　JR東海道本線「住吉」駅徒歩9分
　　　　阪急神戸線「御影」駅徒歩12分
鉄筋コンクリート一部鉄骨造地上47階 塔屋1階

[101: 匿名さん]

ここは人気がなくて売れ残るうんぬんと言うより、単に部屋数が多いからさばききれないと考えた方がいいのでは。
ちなみにここのデベは住友なんで、値下げなんかもうよっぽどでないとしてくれませんよ。
気が遠くなるほど何年もかけて、ひたすら定価で売り抜くスタンスだからね。

[102: 購入検討中さん]

>>101
あのー、「住友商事」はあっさり値下げしてますよ、すぐ近くで、しかもおおっぴら。
http://www.mc-mikage.com/
私が竣工待ちの理由はこれなんですよ。
担当にいってもこれはケースが違うとしかいわない。

あなたのいう「住友」というのは住友不動産、住友不動産販売では？
竣工後半年から一年値引きしないと有名ですが。

あとここは、オリックスや近鉄不動産と共同販売だから
そんな何年もかけて売ってられないよ

[103: 匿名はん]

住友商事は、結構値下げも平気ですよね。

[104: 契約済み]

102さんが紹介されている物件のスレに、先に契約した人も値引き対象だったらしいってありますね。
竣工前値下げだそうですし、これが理由だとしたら待つ必要ないのでは・・・？

もっとも、この例が当てはまるとは限りませんけれど。

でも、ちょっと期待のもてる情報ですね。

[105: 購入検討中さん]

>>105
＞理由だとしたら待つ必要ないのでは・・・？

そうなんですけど、紹介した物件は値引き後かなりたちますが
未だに２８／５０残ってるんですよ。
こうなると裏でさらに値引きしないともう売れないでしょう

つまりですね、住友商事の値付けセンスというか能力に疑問持ってるんですよ。
坂の上で不便であればそれなりの値付けができたはず。
この物件に当てはめれば、
神戸市中心部で今後1000戸以上のタワーマンションの分譲が行われる状況下で
今以上の設定に対して「これでも安い」との事業本部長のＫＹ発言に始まった分譲。
希望があえば全部売り出すというスタンスで売れたのは
値頃感のある下層階や北東だけ。

ここの場合、隣の建物と接してるとか眺望が全くとれないという住戸が
下層階でも少ないから高額の高層階のメリットが見いだせないのかもしれませんね。

[106: 契約済み]

>105さん

なるほど・・・
とても説得力がおありなので、契約前だったら私も待つことにしていたかもしれません。

もちろん将来の値下げが反映されない可能性は引き受けるつもりで契約を決めましたが、実際のところはかなり迷いましたし、今でも高いと思うことには変わりがないですし。

105さんの読みどおりに、そしてできれば最初は既契約分も含めて、値引きされるとよいですね。

[107: 通りすがり]

竣工前値下げだと既契約者も一斉値下げみたいです。 近くの例とはこのことですかね？

[108: 匿名さん]

１割引が達成できると、例えば４，０００千万円物件では４００万円、
６０００万円物件では６００万円と高額になる。・・・１割５分引きも十分に考えられる。

不人気の阪神沿線という場所柄も加味すると、高額割引は非常に現実味を帯びてくる。

＞竣工前値下げだと既契約者も一斉値下げみたいです
戸数も多い分、既契約者までも値引き対象にすることは普通では考えられない！
一旦、竣工を待って、それからゆっくり値引き交渉に入るものと思われる。

[109: 匿名]

竣工を待つと前述にあったように、余り物しかない。 そこまでして欲しい人は先に買うのでわ？
いくら安くなるっていっても一般庶民にとってはすごい額だしなあ。
安くなるからって飛び付いて買うようなものでもないし、逆に安くなったからって買う人はほんとにいるのか？
やっぱり欲しいと思ってる人が多いと認識してよいのかな？

[110: ビギナー]

メゾンセルサスは契約者も値引きしたらしいが

[111: 匿名さん]

少し分からないのが、何故値引きするだろうとこの掲示板で書かれているのかと言うことなんです。
今、買い控えを誘ってませんか？　売れ残りが多いということは、自分が住むまたは売り物、貸し物件にしようとする財産を自ら資産低下させてしまうのでは？
読みが完璧な自信があればあるほど。

竣工後の売れ残りを狙うのであれば、ある程度売りを進めるほうが、残り物の割引率をあげることになると思います。

一生一度のの買い物と気分良く竣工を心待ちにしている方も多いと思います。気持ちよく夢を追わせ、気持ちよく買い物させましょ。

[112: 匿名はん]

買いたいけど、下がったらいいなぁーと思う人は当然、売れ残りを煽るでしょう。
希望間取りに余裕があるなら、このご時勢ですからこのマンションに限らず
じっくりと構えるのも手でしょう。

値引きですけど、どうでしょう、来年末時点で１００戸も残ってるという状況であるならば、
大々的にやるかもしれませんね。
３０戸程度であれば、個別にこっそりやるでしょう。

秋に２次をやるらしいですが、この時点での値引きはないでしょうから、
何を目玉に仕掛けてくるでしょうかね？

[113: 匿名さん]

値引きを待つ＝値ごろ感優先だとまた新しいのが建ってきて迷うのでは？
この手の考え方だといつまでも買えない人も結構多い気がする…

[114: 契約済みさん]

本当に気に入ったら買う！もっと良い所があるかもと思っていろいろまわっても、結局はもとにもどってくるものです。バーゲンまでまったとしても妥協しないといけない部分がきっとでてくるでしょう。その妥協が許せるか許せないか。私は許せなかったので一期でかいました。

[115: 申込予定さん]

マンションミュージアムに行って来ました。
下層階は、この掲示板の書き込みから受ける印象とは逆に、契約済の部屋が多かったです。
高層階が売れ残っている理由をたずねると、
「オプション選択の締切が近い下層階から販売したからです」
「高層階は前もって購入希望があった部屋のみ販売しました」
とのことでした。

[116: 匿名はん]

そんな正論モドキの業者思惑発言をいくらしても、売れないものは売れない。

壮大に売れ残りと最初に予言したのは私。

[117: 匿名はん]

>>111
へのコメントです。すまん

[118: 匿名さん]

なにをして売れないというのか？　あなたの希望？？
住商の強気発言は間違いだとは思うが。

[119: 匿名さん]

たとえデベが値引き経験のある住商だとしても大手は大手。
その気になれば売れるまでずっと寝かせておけるくらいの資金的余裕はあるんだから、安易に値引きを待つ考え方は危険なのでは？
まあ部屋にこだわりなく安かったら買ってもいいくらいのつもりなら待ってみてもいいけどね。

[120: ご近所さん]

モデルルームの子供部屋のワニとキリンのおもちゃ、ＩＫＥＡのですね。

[121: 匿名さん]

確かな根拠があるにしても、二割、三割と具体的な数字を出して、買い控えを誘うのはいかがなものかと思いますね。誘うつもりは無いにしても、説得されてしまう人もいるかもしれませんよね。

竣工後にいつまでも売り出しの看板出されてたら、住むものとしては興ざめです。

[122: 匿名さん]

１２０さん、私もそうかなと思ってたんですよ。
家具も購入者対象にＩＫＥＡがきてくれるといいですよね。
しかし床の色、悩みます・・・

[123: 匿名はん]

買い控えの誘発＝営業妨害に近い感じをうけました。
まぁこういう掲示板ではよくあることなのかもしれませんがね。
読むほうも気を付けて情報を得る必要があると感じました。

[124: 匿名さん]

>120さん
確かにあのキリンとワニはＩＫＥＡですね。
北東角部屋リビングのシーリングは山田照明のですね。

[125: 匿名はん]

購入した方が売れて欲しいと願うのは当たり前です。
値引きは、「何割までならある…」とか確約のように言えるものではないでしょう。
ただ、このマンション不況期に、
こんな住戸数の多い物件が１次分すら、まだまだ売れ残っていて、
これから２次分の販売予定があるようでは、
売り切るのは至難のわざ。
中央区の立地も都心型のよりタワーとして魅力的な物件が売り出される今後、
当然値下げがあるだろうと言うのは、
煽りではなく、至って普通の観測でしようね。

[126: 購入検討中さん]

値引きの話は一般的な新築マンションの利益率からの話であって
おまけにここは土地の仕入れ値が安い。

theSkyは3割、ほかの住戸は1割から1割5分の値引きは可能ではないかという話。

もちろん値引きを待ってたんじゃ色もオプションも選べず、
あるかどうかもわからないというリスク付きですから
買い控えの誘発とか営業妨害にはならない。
今買って、あとで反映されない値下げになっても
「選択料」と割り切ればいいんじゃないか

寝かして売るなんて住商だけが売主ならともかく
オリックスや近鉄、阪神も共同売主なんだからそこ調整するのは難しいとおもうよ
というか事業のエンド時期は決まっていて売れ残ったらどこかが引き受けることに
なってると思うよ。

[127: いつか買いたいさん]

大衆がこぞって下がる下がると言い出す時は不思議と逆の動きが近かったりする。
お金の流れと言うのはどうしていつもこんなにアマノジャクなんだろうなあ。
ここってまだずいぶん先の竣工なんでしょ。誰にも分からないってば。

[128: 匿名さん]

住友商事の過去の例からすると、割引すれば、既に契約を済ませている方も対象という流れになると思っています（一応契約前に軽く確認しました）。

それからすると消費税率も上がるという議論がある中、竣工前に契約を済ませようとしている人は値下げはありがたいこと。

ある程度売れなくて割引なのはうれしいけれど、いたずらに買い控えを誘って予言が事故成就してしまったら、いつまでも売り出しののぼりに資産低下まで誘発するのはありがたくない話。

ぼやなら良いけど、大火事はかんべん。どの家事も火種は案外小さいもの、ネットの影響力考えると、『普通の観測』を自信たっぷりに『二割三割』と書かれた日には、少し文句も出てしまいます。

[129: 匿名さん]

話の流れを無視して申し訳ありませんが、阪神御影は近所にTUTAYAとかレンタルビデオ屋がありましたっけ？
ＪＲ住吉まで行く必要有りですか？

[130: 匿名さん]

＞１２３
なんという現状を全く理解していない暴言！
１２５さんの話が常識的な見解だということは誰もが納得することだ。

[131: 匿名さん]

現状を理解してようが、理解していなかろうが、公の場であるインターネットで、『値下げ決定、またなきゃ損』ってな感じで発言すれば、十分営業のさまたげになるのではないでしょうか？

問題は、わざわざ書き込んでるということ。竣工待ちなら、黙って待っているということも必要では？

[132: ご近所さん]

二号線沿いに本屋があるんですが（マックの隣）、そこでツタヤより数は少ないものの借りれますよ。２４時間営業、隔週日曜で２００円均一サービスあり。

ただし、エッチビデオはご近所さんと鉢合わせになるかもしれませんが。

[133: ビギナー]

１３０
そうは思いませんが。
やたら冷やかしで値下げを確定的に言うだれかさんよりは、１２３さんは常識的な意見のように読めます。

[134: 匿名さん]

>中央区の立地も都心型のよりタワーとして魅力的な物件が売り出される今後
三ノ宮のタワーのことね。
大丈夫、逆にあそこの価格の高さに興ざめしてここがお買い得ありに思えてこっちが売れるから。

[135: 129]

132さん、情報ありがとうございます。
近くに行ったときにでものぞいてみますね。

>ただし、エッチビデオはご近所さんと鉢合わせになるかもしれませんが。

・・・これに関しては、どうしてもというなら遠くに行くしか対策はないですねぇ＾＾

[136: 匿名さん]

＞１３１
現状を常識的に判断して、
これほど多くの戸数を持っている物件、
さらには、マンション買え控え傾向が強くなっている経済状況の下、
案外、多くの魅力ある部屋が残ってくる可能性が大きい！（どこの物件でもあてはまるはず）
今は、数年前までのように、「魅力ない部屋が残ってしまい、値引きの対象」という状況
ではない！

「妨害しよう」という意図を持たず、素直に思っていることを述べることもできないのか？
何を恐れる？！自信ある物件なら、ど〜んと構えていればいいではないか！
あとは、思想の自由市場で、購入希望者が自由に判断すべきことだ。

[137: 匿名さん]

136さんの意見は値引き待ち派としての意見をうまくまとめています。
せっかくなので続けて私は契約派のメリットの意見を代弁して書いてみようと思います。

現在銀行のデベへの貸し渋りもあり新たに都心の一等地の確保も難しくなってきています。
さらに建築費の高騰もあり今後出てくる物件は価格の割りに立地・設備が劣ってるものが多くなります。
つまり待ってもいい物件がでにくくなる時代突入すると考えられます。
そうなると注目されるのはここの様にすでに開発が着手された物件ということになります。
私の予想としては消費税導入のからみもあり、来年度以降割安感を求めて待っていた方が新たな物件の登場に見切りをつけて、ここのようにすでに発売されている一等地の物件の買いに走ると予想します。
出遅れれば当分高くて立地・仕様の悪い割高な物件しか残ってこなくなるからです。
なので最終的に値引きが実施されるまでには至らず、時間がかかっての完売路線になると予想されます。
（ただしどうしても売れ残った最後の数戸を値引き交渉で買うというのなら話は別。）

[138: ご近所さん]

話がずれてきてるような気がする。
売れ残るのは売れ残るでしょ？　こんだけ物件があるんだから。
何割値引き確実とか予言したとおりとか、いちびったことを言う輩がいるからややこしいんじゃないの？　まあ勝手に言ってればいいんだけど、本気で値下げを待って買おうとしている方の書き込みとそうでない奴の書き込みは区別付くよね。

[139: 匿名さん]

わたしは、眺望優先でこの物件を選びました。北東の高層階で、運良く希望する部屋を契約できました。

神戸といえば港の景色ってイメージですよね。でも貿易センタービルや市役所、六甲アイランドのシェラトンの上層階のレストランから見て思うんですが、ランドマーク的な建物を別にして、港の風景って工場ばかりでげんなりしてしまいます。

御影タワーの高さは鴨子が原の高さにちょい足らずって感じでしょ。眺望中心に考えればちょい高台に住むのと同じことで、今までなら誰にも見ることのできなかった風景を楽しむことのできる物権って、もうでないような気がします。
神戸沖〜大阪湾〜六甲山の山並み。早く住みたいものです。

もし、値引きがあるのなら、それは嬉しい事ですが、この物件の希少価値ってのも分かる人には分かる気がしますが、どうでしょう？

[140: 匿名さん]

>139
いい買い物をされましたね。

[141: 入居予定さん]

やっと話題が変えられそうなのでお聞きします。
みなさん、ローンは変動にしますか？固定にしますか？？
まだまだですが、とりあえず考えておこうかと思い、いろいろ調べていましたが
結論が出ません。
変動も怖いしかといって固定も・・・
もう決められている方いますか？

[142: 住まいに詳しい人]

値引きの仕方

1.資料請求
2.モデル見学
3.検討（竣工前後まで引っ張る）
4.思いっきり指値をする。

ポイント（売れ残りが前提ですが・・・）
1〜3の過程は大事です。
買う気もないひやかしは相手にされません。
営業マンは所詮サラリーマン。安くしても売れないではダメ営業マンのレッテルを貼られます。
社内決裁を取るのに真剣なお客かどうかが問われます。
指値をするには、その価格になればウソでも絶対買うという雰囲気を出してください。
優柔不断さ見せてはダメです。
買いたい価格のさらに低い価格で指してください。
決してバカにはされません。
かなりの高確率で大幅値引きが可能になるでしょう。

[143: 購入者です]

うちは変動にしようかと考えています。
そんなに上がらないという希望的観測と支払いが最初だけでも押さえられるという点で決めようかと思ってます。

[144: 匿名さん]

３５年（元金均等）＋変動＋繰上げ返済による早期返済プランがオススメ。
３５年にして月づきの返済額を少なめにして万が一に備え、ボーナスは繰り上げ返済へ。
変動金利にして固定金利より不利になる前に繰り上げ返済で完済させる安全かつ総返済費を抑える必勝パターンです。（ただし繰上げ返済ができない方にはオススメできません）

[145: 入居予定さん]

ありがとうございます。繰上げ返済をすると総返済額が減るのですね。
じゃ、手数料のかからない金融機関を選ばないとだめですよね。

[146: 入居予定さん]

144さん、元金利均等ですよね？
月々の返済額減らして安全マージン作るなら。
うちも、月々減らして、払える額いっぱいまで内入れ指定いこうと思っています。
ネット銀行なら、内入れも簡単だし、手数料無料って商品が増えていますから。

余裕があれば別ですけど、庶民には元金均等はきついかも。

[147: 匿名さん]

ちなみに繰り上げ返済方法は期間短縮形を選んでください。
おすすめの金融機関はここのデベである住友商事からの紹介で住友信託銀行を選ぶと、紹介により審査が通りやすくなるメリットと、住信の繰り上げ返済手数料無料（ただし条件がある）のプランの利用とで大変お得です。
返済プランに比較的余裕のある方にはぜひオススメしたい必勝プランです。

[148: 147]

訂正：期間短縮形ではなく返済額軽減形です。失礼しました。

>146
安全マージンは３５年返済にすることにより作り出します。
よって毎月元金を均等に払う元金均等払いをオススメします。
理由は最初は支払い額は大きいですが総返済額はこちらの方が少なくて済みます。
私の提案する方法は安全に支払いつつ総返済額を少なくする方法です。
いわば銀行が最も儲からない方法＝我々が一番得する方法です。（銀行さんごめんｗ）

[149: 入居予定さん]

住信ＳＢＩネットバンクが低金利で話題になっていますね。審査は通りにくい様子です。大人気で審査に手をとられすぎているのが原因とか。１年半後にはどうでしょうか。

バブルと異常な低金利にはさまれて、平均に意味があるかどうかもわかりませんが、過去２０年の住宅金利の平均が４．４％、池田銀行が全期間−１．６％優遇、ＳＢＩが申し込みが今の分だけかもしれませんが同じく全期間−２．２％優遇。
変動にしても優遇制度を利用すれば、安全かも知れませんね。ただし、池田は内入れ時に手数料をとられるので、毎月内入れは無理でしょうね。

[150: 147]

何度もごめんなさい。返済額軽減形ではなく期間短縮形です。

http://ketty.chu.jp/jyuutaku/kuriagehennsai.html

３５年ローン＝毎月の返済額を減らす為（返せる人はもっと期間が短くてもよい）
元金均等払い＝毎月の元金返済額を多くする為
繰り上げ返済（期間短縮形）＝支払う利息を少しでも少なくする為。