プラウド武庫之荘ってどうですか

[匿子]

借地権付きマンションてどうなんですか。
武庫之荘の土地柄はどんな感じですか。

所在地：兵庫県尼崎市武庫之荘東2丁目756番2（地番）
　　　　　兵庫県尼崎市武庫之荘東2丁目6番32（住居表示）
交通：阪急神戸本線「武庫之荘」駅から徒歩5分

【神戸・兵庫の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。201.4.25　管理担当】

[2: 物件比較中さん]

借地権つきというのが気になります。

[3: 購入検討中さん]

借地権って何ですか？

来週から事前案内がはじまる連絡が来ましたが
あまり内容が良く分かっていないもので・・・

モデルルームに見に行くべきか悩んでおります。

[4: 物件比較中さん]

他のページのコピペですが，一般定期借地権について．
(１)借地期間が終われば、マンションを取り壊し更地にして土地保有者（地主）に返さなければいけない
(２)土地取得費用が価格から除外されるので、その分販売価格が低くなる

家では現役で働ける間は交通の便がいい所に住んで，定年後は田舎に移ろうかなと思っているので，検討候補のひとつです．
あとは売り出し価格（こういうマンションは一般マンションより4割安いとか書いてあったけど，本当か？）と毎月の地代の賃料が幾らになるかですかね．3年ごとに改定っていうのもちょっと気になるし．

[5: 棲家探し中]

場所的には、線路伝いに歩いて行けば、５分〜７分くらいだと思うので、非常に近くて、いいんですが、　定期借地権付が気になりますね、
　５０年の★定期★借地権ということは、普通の借地権と違い、地主に有利な契約になると思います。５０年後には、必ず土地を地主に返却しなければならないはずなので、５０年しか、ここには住めない（更新の無い借地権）。
　建物は必ず取り壊して、更地にして地主に返還しなければならない。
　５０年だけ、土地を借りて、その上にマンションを建てて、マンション部分だけ分譲にて購入する形になると思います。
　通常のマンションは、あくまで　土地の所有権も一緒に購入しますので。

[6: 匿名さん]

現在32歳
50年後か〜
82歳で家なしで路頭に迷うのもな〜
でも調度、老人ホームに入るにはいい歳でもあるな〜

ここのマンションに限らずマンションて50年ももつのかしら？

[7: 物件比較中さん]

定期借地権付きマンションなのに高いですね。
もう少し安いと思ってたので残念です。場所はいいのに。

[8: 匿名さん]

そうそう高いよね
定期借地権なのに・・・
だったら後1〜2千万高くても良いので
ふつうに売って欲しい
定期借地権ついてたら買い替えするとき難しいし・・・

[9: 匿名はん]

都心ならまだしも、どうしてこのエリアで借地権付のプロジェクトをするんでしょう。　野村さん教えて！

[10: 匿名はん]

底地権者が売ってくれなかったからじゃないですか。

冗談ともかく、販売価格は押さえられるのでしょうね、理論的には当然。

[11: 購入検討中さん]

資料郵送してもらいましたが、資料自体は薄っぺらいもんでした。確かに場所はいいですが、間取りもそんなに・・・・。定期借地権はかなりマイナスポイントですね。なにより販売予定価格すら記載がないので、検討しようもないですね。まあお金もちの人は販売価格など気にしないのでしょう。

[12: 物件比較中さん]

そうですね、資料請求したら野村の他の物件のメールが来てます・・・・こちらの方が目的かな？

[13: 申込予定さん]

マンションの現地行かれましたか？。マンションの前の狭い道を挟んだ家が表札も外され、廃屋同然で雑然と廃材が積み上げられてのが気になります。どなたか情報お持ちですか。

[14: 匿名はん]

64.8㎡で３３３０万円って高すぎないですか？借地権って便利なとこで安くできるというのがメリットだと思うのですが・・・。野村不動産は他の物件では１００年もつマンションとかいってるから、半分の５０年でわざわざ取り壊さないのももったいないですね。寿命の半分しか住めないんだったら半額に・・・とはいかなくても、せめて６〜７割安くないと、損してる気がしますね。

[15: 近所]

ダイレクトメールが来ていて、ホームページでも見たけど３１５０万円からに変ってた？50年同じところに住むことも現実的ではないし、興味はあります。近所のファインフラッツと見比べて考えようと思ってます。野村の隣でモデルルーム作っているのがこないだわかったので、、、

[16: 匿名はん]

５０年の縛りがあるので、いくら野村不動産の物件でも中古では売れる気がしないのですが・・・？

[17: 近所]

先日、税理士さんのセミナーに参加したのですが、よほど現金が欲しい状況でなければ「売るより貸したほうが得。家賃は定期借地権でも変らないので」と言われました。我が家は妙に納得してしまったのですが、皆様はどう思われますか？

[18: 匿名はん]

ただ、地代が高くらしいので、はじめ仮に購入費が安くても、土地の固定資産税分引いて考えても、その分定期借地権の方が毎月損になってしまいます。また、今のマンションは少なくとも５０年以上もつとされていますので、所有権にくらべ当然賃貸にできる期間が短くなりますので、賃貸収入もトータルでは少なくなるのではないでしょうか。どんなにいい建物でも、定期借地権物件は終わりが決まっているので、途中で売りに出しても売れにくく、売却できたとしても所有権より断然価格が安くなってしまうので、当初の購入費にもよるとは思いますが、よっぽど安くなければメリットは少ないのではないかと思います。

[19: マンション投資家さん]

NO17さんの言う通り「売るくらいなら貸した方がまし」なのは正解です。

ただ投資でもそうですが、現金で買うのを前提に考えると、まだギリギリいいかもしれませんが、ローンで賃貸も含め考えると利回りも悪くなりますし、買うメリットは全くありません。

このマンションに見学に入っておりませんが、上記に出ている平米数と金額を見る限り、この地域は大阪市内や神戸の中心部と比べ賃貸は安いので普通に考えれば買わないでしょう。

NO18さんの言う通り売るのは本当に叩き売らないと厳しいので、

客観的かつ冷静に考えて下さい。

[20: ご近所さん]

投資物件にしては駅が武庫之荘ではねぇ・・・微妙な駅ですよね。確かに街としては尼崎では一番の閑静で地域かもしれませんが・・・。
駅としては一つ隣の西北が圧倒的ですよね。逆の塚口も駅としてはいいかも

[21: マンション投資家さん]

閑静な町は住むには良いと思います。

普通投資は広さにもよりますが、１Ｒは都心か学生の町がいいと思います。
２ＬＤＫ以上だと関西では梅田・難波・本町あたりでは良いかもしれませんが、武庫之荘だとありえません

NO17さん
個人的な知り合いの税理士か、マンション側の税理士の話かは分かりませんが、冷静に考えれば分かりますよ

[22: 近所]

何か話が脱線してしまったかもしれません。
私は一庶民なので投資目的で買うつもりはなく、なじみのあるエリアで
駅に近いいい住まいを買いたいと思って検討しています。
でも転勤族なので、居ない間に安定して貸せるのならいいのかなと
思っています。正直売る気持ちはありません。
子供の友達のお母さんがファインフラッツを見に行ったようで、
話を聞いたのですが、駅に遠い割りにびっくりするくらい高い
ようです。
もちろん、ディグリア・アーバンライフには手が出ません、、、
武庫之荘で欲しいので進めようかな？と最終検討しています。
12月1日から申込みのようですね。

[23: 物件比較中さん]

一庶民はこの物件は買えないでしょう。うらやましい限りです。買えてもギリギリ低層階です(笑)。定期借地権は貸しに出すにしてもオシリが決まってしまうし、売りは考えなくてもというより売れないでしょうし。。。貸しに出すなら塚口のフェリシオが上でしょうしね。地元である程度お金に余裕がなければちょっと考えにくいですよね？地代もきに掛かります。
場所は最高ですけどね

[24: 匿名さん]

このあたりのマンションの中では安い方だったので、購入考えましたが、定期借地権に納得できず今回の登録は見送ることにしました。
今、政府が２００年住宅を提唱しているのにあまりに逆行しすぎで、本当に５０年でいいのかと疑問です。使えるものを無理に壊すというのはいくら安く買えてても、この環境問題が重視されている中、非常に効率が悪く、無駄のような気でなりません・・・。ちょっと時間がなかったので、もう少し勉強してみようと思います・・・。

[25: どうかな]

もう完売したのかなぁ？

[26: 匿名はん]

まだ案内が届いてるので、残っているようですよ。
借地なのに値段が高すぎますね。少なくとも５００万円以上は高い気がします。
値引きとかはあるのでしょうか？？家具付販売はやってるみたいですけど。。。

[27: 匿名さん]

あと8戸残っています。
そのうち1戸は販売事務所として使用していて、2〜3戸をモデルルーム
として使用しているようです。
500万円の値引きですか？
可能性はかなりあると思います。

[28: マンション住民さん]

長期戦ですね。

[29: 匿名はん]

no.27の人　マンションの販売してる人？じゃないですか。
500万、かなり・・・なんて

[30: 確かに]

かなりの値引きをもちかけられましたが。。

[31: 匿名さん]

No.29さんへ

今どき500万ぐらいの値引きは当たり前ですよ。
私は販売員ではありません。契約者です…

[32: 匿名さん]

あと何戸くらい残っているのですか？

[33: 匿名]

もう売り切れたんですかね？見に行ったら、資産価値の高さと2重床の将来の可変性を強調されたけど、そもそも、50年の定借だったらあまり売りにならないよなと思った。

[34: 匿名さん]

定期借地に資産価値を見る人は少ないでしょう。利用価値のみで、使い捨てですから

[35: 匿名さん]

定期借地の物件は、転売の時に相当安くなるでしょう。住み続けてこそお買い得といえますね。

[36: 匿名さん]

ここ、購入時より35パーセントダウンで売り出されてますが、定借以外の要因は何かありますか？実際はいくらで買い取られたのでしょう？武庫之荘一丁目のプラウドはあまり値落ちしてないので不思議です。

[37: 匿名さん]

新築時に不人気で、定借でなのに周りより特に安くないからかな。

買って売った人は本当に何で買ったのか、大きく損をしてどう思ってるのか聞いてみたい。

お金に余裕がある層でもないだろうに。

ま、調べたりここを見るリテラリーもないのだろうとも思うが。

[38: 口コミ知りたいさん]

>>36
売り出されてる物件のリンク貼ってよ
検索しても出てこないんだが

[39: 匿名さん]

>>38 口コミ知りたいさん

昔の話だよ。
販売事例 プラウド武庫之荘
で検索すればいいよ。

坪100の築浅は存在しないから
ここまでくるとお得かな。

[40: 匿名さん]

今から3〜4年前に、新築時4700万の部屋が3200万ほどで売りに出されてたなぁ。

[41: 匿名さん]

野村に騙されたな

[42: 匿名さん]

>>40
ぶっちゃけ、借地権マンションの資産価値が大幅に下落するのは築20年～35年頃じゃないですかね？
借地権は地主優位の契約だからねー

駅10分以上のマンションとか、マンションの1階とか、借地権のマンションとか
新築分譲では優秀な営業マンと広告宣伝で売り切ることができても
中古市場だと資産価値ガクンと下がりますよね


平成20年　プラウド武庫之荘　借地権
平成26年　プラウド武庫之荘一丁目　借地権
平成29年　プラウド武庫之荘ディアージュ　所有権

[43: 匿名さん]

残念ながらすでに3割以上おちてます。最悪。

[44: 匿名さん]

これか、、たった8年で、、売り出しでこれなら成約はもっと悲惨だろう、、定借地獄、、
http://www.mansion-review.jp/mansion/45490.html

[45: 匿名さん]

悲惨すぎる

[46: 匿名さん]

新築購入した方は、定借のため相場よりかなり安く購入でき、売る気がなければ資産価値が下がっても気にしないかも？武庫之荘から徒歩五分、全戸南向はかなりの好条件です。

[47: 匿名さん]

売値も安くないですよ。
阪急が爆音で少し前を通りますので煩い環境もよいとは言えません。

[48: 匿名さん]

いずれにしても、中古で購入した人は、勝ち組ですね。

[49: 匿名さん]

確かに売るに売れないから中古は貴重だな

売らなければ損はしないが価値は減る一方
売れば現金は残るが大損が確定する

地獄とはよく言ったものだ
三方一損

[50: 管理担当]

検討板から住民板へ移動

いつもご利用ありがとうございます。

本物件の完売を確認いたしましたので、スレッドを検討板から住民板へ移動いたしました。
今後は住民の方以外の書き込みは禁止となりますので、
どうぞご了承ください。

投稿にあたりましては、以下のページ内にございます
「住民板の利用ルールについて」もご参照ください。
http://www.e-mansion.co.jp/information/rule.html

引き続き、住民の皆さま同士での情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。

[51: 匿名さん]

売りに出てる
平米単価37.12万円って資産価値維持率はイマイチだなー
やっぱり借地権は人気ないな


https://www.athome.co.jp/smp/mansion/6966647132/?DOWN=2&BKLISTID=0...
中古マンション プラウド武庫之荘 4階 ３ＬＤＫ
価格 3,280万円
管理費等 13,420円
修繕積立金 9,500円
維持費等 解体準備金：3,550円/月、ルーフバルコニー使用料：220円/月
間取り ３ＬＤＫ
専有面積 88.38m²（壁芯）
バルコニー 25.17m²
駐車場 有 13,000円/月
建物構造 ＲＣ
階建 / 階 7階建 / 4階
築年月 2008年7月(築10年5ヶ月)
リフォーム履歴 －
リノベーション履歴 －
交通
阪急神戸線 武庫之荘駅 徒歩5分
その他の交通
ＪＲ東海道本線 立花駅 徒歩26分
所在地 兵庫県 尼崎市 武庫之荘東２丁目

借地期間・地代（月額） 2059年2月15日まで 12,390円

[52: 匿名さん]

4階は売れたん？
借地権マンションって築11年でもこんな価格になるんだな
築30年くらいになれば将来の『負動産』になってまうかもな

https://www.athome.co.jp/mansion/1024716436/
中古マンション プラウド武庫之荘 1階 ３ＬＤＫ
価格 2,790万円
階建/階 7階建 / 1階
築年月 2008年7月(築11年3ヶ月) 専有面積 71.92m2 間取り ３ＬＤＫ
交通 阪急神戸線 / 武庫之荘駅 徒歩5分 （電車ルート案内）
所在地 兵庫県尼崎市武庫之荘東２丁目 （地図を見る）
平米単価 38.80万円
管理費等 10,920円 修繕積立金 7,700円
借地期間・地代（月額） 39年5ヶ月 10,080円
維持費等 解体準備金（月額）：2,890円/月、土地賃借料引当金（地代）（月額）：10,080円/月、専用庭使用料（月額）：300円/月

[53: 匿名さん]

まだ売れてないな
地代と解体積立金が600万ちょいくらいだな
3,400万なら普通だけど
武庫川氾濫とか災害面で最近は人気の無い1階だからちょい高いかもな
金額よりも借地権って考えたらやっぱり高いしリスクあるわな

[54: 匿名さん]

2件比較中。
家賃と広さと平米数はほぼ同じ。
駅11分と駅5分の6分差。
築年数3年と12年の9年差。
迷うね。

プラウド武庫之荘ディアージュ　2017年　駅11分　2階　賃料14万円　86.89m2　4LDK　南

https://www.homes.co.jp/archive/b-17381195/
【ホームズ】プラウド武庫之荘の建物情報｜兵庫県尼崎市武庫之荘東2丁目6-32
3階　賃貸問合せ可　賃料14.9万円　87.84m2　2LDK　南

[55: 匿名さん]

去年9月の書き込みの1階も値下げしてまだ売りに出てるけど借地権は興味ないかな。

本体価格とは別に年間382,680円の維持費かかるのね。
固定資産税は土地はかからないけど建物はかかるから年間7万円くらい？
合計したら45万円の維持費か。?
車庫代無くてもこれだけかかるなら本体価格安くても買うメリット低そう。

https://www.athome.co.jp/mansion/1024716436/
中古マンション プラウド武庫之荘 1階 ３ＬＤＫ
価格 2,590万円
階建/階 7階建 / 1階
築年月 2008年7月(築11年8ヶ月) 専有面積 71.92m2 間取り ３ＬＤＫ

平米単価 36.02万円
管理費等 10,920円 修繕積立金 7,700円
借地期間・地代（月額） 39年 10,080円 権利金 －
維持費等 解体準備金（月額）：2,890円/月、土地賃借料引当金（地代）（月額）：10,080円/月、専用庭使用料（月額）：300円/月

[57: 評判気になるさん]

このマンション、騒音はありますか？ここまで線路に密接していると窓を閉じても聞こえるものでしょうか。
老後、住む用なら悪くないと思ってます。ローンが組みにくいでしょうが、途中で住みたくなくなっても貸しに出せばローンと管理費まで全てまかなえてお釣りもありそうな気がします。