CAPITAL GATE PLACE（キャピタルゲートプレイス） その2

[匿名さん]

中央区月島＜駅直結＞ランドマークタワー
地上53階の超高層、総戸数702戸の商住一体複合再開発


◇売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
◇所在地：東京都中央区月島１丁目2709番（地番）
◇交通：東京メトロ有楽町線・都営大江戸線「月島」駅徒歩１分

○前スレ（その1）：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/77731/

[1: 匿名さん]

前の板からの続きだけど、周期の異なる建物を何らかの形でつないだら、そこに力がかかる。例えば免震って、建物は揺れないけど周りの地面は揺れるから、そこをつないでるエントランス周辺が壊れたなんてのが筑波で実際に起ってる。

どう対策をしているかの確認は必須。

[2: 匿名さん]

素晴らしいスレですね、勉強になります。
高層階の建築　まだ地下工事だけなのに　低層階入居する人いるのかしら、
騒音や埃　落下物など　怖いよ。
全部完成できそうな時　募集じゃないの？

[3: 匿名さん]

聖路加説明会　行かれた方　情報お願いします。

[4: 匿名さん]

最後は繋ぎ目部分が壊れて力を吸収するような設計だと、本体は壊れないけど、補修が必要になる。

ところが大規模修繕計画って、自然災害は計画で考慮されていない。それから共用部分の保険って管理組合でかけるんだけど、地震保険には入っていないケースが多かったというのが３・１１で露呈した。

どんな保険に入る予定なのかも契約前に確認。まあ、地震保険に入っていても、本体部分に損傷が無いと、保険がおりないらしいけど。

[5: 匿名さん]

電話で　説明会の予定ＡＰＯとりきました。
第一希望が　入らないけれどと　電話で予約確認でした。

[6: 匿名]

少し前に消費税の話題のところで「税務署に確認しよう」とありましたが、税務署は信用できません。私は以前ある件で税務署に相談しその通り申告（非課税で）したら、後日お尋ねがきて言わば税務署の担当者の見解違いで100万円ほど課税されました。税理士も人によって言うことが違う。誰も信用できない。

[7: 購入検討中さん]

税理士の６割は試験免除の税務署出身者ですよ。

[8: 匿名さん]

そういえば、うちが以前頼んだ税理士さんも元税務署勤めだったな。
税務署からお尋ねがきたら、一人で行って話を付けてくれた。

[9: 匿名さん]

ＮＯ6さんの話　ありえない。
経費になるならないは　感覚の相違あるかもしれないけれど、
税務署員にきいて申告して　課税なんて　ありえない。

[10: 匿名さん]

ふつうは、ＮＯ8さんの例が多い

[11: 匿名さん]

建築現場を毎日見てるけど、こりゃアイマークタワーの住民はまいるわな。
東側の中高層階は透明バルコニーで、ココと近距離で正対するね。コッチが目隠しして配慮すんのかな？

[12: 匿名]

公益施設として、私立認可保育園ができるという話を聞いたのですが、ご存知の方いらっしゃいますか？
9月開園とのことですが。
せめて幼稚園ならよかったのに。保育園って。

[13: 匿名]

そういうの、
住んでる人には優先権が無いのが普通ですね。

[14: 匿名さん]

そうですか、保育園ですかあ。
まあ、幼稚園は、すぐ近くにありますから…。

近隣住民としては、その他の公益施設気になります。
デべさん、頼むから、しっかり街の調和を考えてよ。

[15: 匿名さん]

確定ではないでしょうが　４月の説明会で教えてもらえるでしょうね。
楽しみです。

[16: 匿名さん]

http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn549.html

データだと、月島の坪単価、
足元下落が続いていますが、
ここを含めた供給過剰を
織り込んでるんでしょうか。
平均350、相当強気に見えます。

[17: 匿名]

どういうデータなんでしょうか。
池袋は辰巳より安いし。

[20: 匿名さん]

新豊洲は城東。ここは都心。
新豊洲はゆりかもめはまあ近いが、有楽町線は遠い。ここは大江戸線と有楽町線に駅直結。
月島は２〜３割増しにしなきゃね。

[21: 匿名さん]

>>19
本気で検証してるとは到底思えない・・・適正って（笑）
有楽町線豊洲駅12分のスカイズ（価格未定）に対して、
月島駅14分の晴海タワーズがそんなもん（坪270-280平均）だったはず、
苦戦してるみたいではあるけどね

んで月島駅直結が幾らになるんだろう？って話
いやもちろん坪280ぐらいで買えたら嬉しいけどさｗ
供給過多の湾岸物件というより、
駅直結のオンリーワン物件って認識したほうが良いと思うけどね

[22: 匿名さん]

ここはね、地権者の面倒も見なきゃいけないから、凄く高いよ。勝ビューと同じ構造。

[23: 匿名さん]

勝ビューは、ＵＲ賃貸の面倒まで見てるから問題外。
あそこはＵＲが理由で分譲民までペット禁止。

[24: 匿名さん]

勝ビューはゴクレだからね。同時期に分譲の東池袋ゴクレタワーも高い。

[25: 匿名さん]

21さん、同意見です。

スーパー、大型共用施設付の
湾岸タワー型とは違うと思います。

徒歩3分、佃にある住吉神社などの
存在も大きいと思います。

どちらが良い悪い、ではなく、単純に
エリア特性が違うのかなあと。

[27: 匿名さん]

都心、中央区であることも紛れもない事実。

[28: 匿名さん]

中央区、明るい人口・財政見通しをもつ、
希少区であることも紛れもない事実。

[29: 購入検討中さん]

久しぶりにみたら、意外にというかかなり盛り上がっててびっくり

近隣の中古マンションがだいたい以下位の単価で売れているから
この物件は350万円位の単価は覚悟しています。

◎センチュリーパークタワー：300～320万円
◎ライオンズタワー月島：290～300万円
◎ザ・クレストタワー：260～270万円
◎ファミール月島：240～250万円
◎アイマークタワー：220～230万円

マニアックなくらいに売出されている情報をチェックしていますが、
情報がなくなる前の単価で計算しています。
（売れずにやめたパターンもあると思うので正確ではないかもしれませんが・・・）

[30: 匿名さん]

プチバブル当時より、１〜２割下がった感じですね。
ライオンズタワーはプチバブル時代に、読売の週刊誌で
分譲価格からの中古値上がり率１位と記事になったこともありました。

[31: 匿名さん]

駅遠、古設備、時代遅れなロビー、
私には、センチュリーの価値が全く分からん。
売主の自己満足値で、かなり市場を歪めてるぞ。
まあ、余裕のある連中も減ってるだろうし。。
平均350が妥当？センチュリーマジックにご用心を。

[32: 匿名さん]

31
マンションにもヴィンテージというカテゴリーがあるんだよ。31の考え方だとトヨタ2000GTよりもミライースに価値があるってことになるね。ミライースが好きな人もいれば2000GTに価値を見出だす人もいるんだよ。

[33: 匿名さん]

31ではないが、ヴィンテージ的付加価値を考えなければ
センチュリーは買って住みたくないなあ。

[34: 匿名さん]

31です。

ヴィンテージは分かるよ。でも、
センチュリーは違うと思うぞ。

元祖高層タワーで、分譲時こそ物珍しさで、
有名人やら高級社用族がいて、ステータス求めて
富裕層もいたんだろうけどさ…

最近、現地をみたことある？
エリア条件が似たような賃貸タワー、
リバーポイントの空室率とかさ。

都心セカンドハウス色の強い、
汐留ツインも最近だいぶ安くなってる。
センチュリーはファミリー色もあるから、
価格調整に時間がかかってるだけでは？
今の価格を支える次のファミリー世代層
がいるとは到底思えない。

高層タワーのヴィンテージ化は実験段階。
3.11影響もあるし、センチュリーマジック
は割引いてここを検討すべきと思うぞ。

[35: ご近所さん]

もんじゃとバラック長屋に囲まれた狭い病院跡地と
水と緑に囲まれた素晴らしい環境のリバーシティを
比較するだけでも浅はか

[36: 匿名さん]

センチュリーは　検討したこと過去数回ありましたが、
ロビーからして　買う気になれなくて　
月島　ラッキーと思っています。
駅近　中央区タワーマン新築と　すべての条件みたしている。
センチュリーは　ロビーが　陰気でした。
噴水と　板で　湿気あり

[37: 匿名さん]

いいと思うよ。利便性重視の人には最高の物件。金銭的な問題がないなら、ここは買いでしょう。

[38: 周辺住民さん]

センチュリーは老人だらけで保養所みたい、、月島はカフェがないのが痛い。月島カフェはまあまあだけど遠い。もんじゃ長屋街をうまく利用してモダンなカフェとかほしい。オシャレな女の子が集るところ！

[39: 匿名さん]

何年も前から実現してない水辺のカフェ計画、ってのがあったんじゃなかった？
豊洲の方でも同様の計画だけあるのにいまだに実現してない計画。

[40: 匿名さん]

月島もんじゃだらけは　困る
他の飲食店　ほしいね。

[41: 匿名さん]

焼肉店も増えたみたいだけどね。
もんじゃの次は焼肉を月島の観光目玉に…って時期もあったようななかったような。

[42: 匿名さん]

焼肉　もんじゃ　匂うものばかりですね。
ＣＡＦＥがいい。

[43: 匿名さん]

センチュリー175㎡51階　2億4900万ですって。
高すぎだよ。

[44: 月島大好き賛同者]

とにかく買いたいです。
消費税が もったいないなあ
値段が気になるなあ。
それなりの値段つけてほしいです。

[45: 匿名さん]

駅直結の利便性と引き換えに、タワー乱立と準スラムだらけという無茶苦茶な周辺環境を受け入れるかどうかですね。
ガスを使用しているような時間帯に地震がくればタワー以外は全て火の海になるでしょう。
古いだ何だ言ってもリバーシティのような街区全体できっちりやってる大規模なとこと
単体の物件を比較するのもどうかと思います。

[46: 匿名さん]

>29
のタワマン価格リストで、リバーシティなのはセンチュリーだけ。
あとはリバーシティではない立地。

センチュリーはリバーシティでも別格なので高いけど、
センチュリー以外のリバーシティ立地物件は、もう価格のプレミアがないんじゃないかなあ。

[47: 匿名さん]

商業施設って、スーパーとか入るんでしょうか？
まさか、地権者の商店だけじゃないでしょうね。

[48: 周辺住民さん]

センチュリーは来月から修繕費が値上がり。確かにタワーとして贅沢な立地だろうけど、維持費はどんどん上がるし、鍵は非接触型じゃないし…ヴィンテージっていわれてもなあ、と、こちらを選ぶ方が大半であろうと予想します。

[49: 購入検討中さん]

物件としては非常に良いと思うけど、価格設定次第かな。
坪３５０だとしたらちょっと高すぎかな。

３１１で高齢者がタワー物件で痛い目に遭ったから、購買層がもっと下の年代層にシフトするのではないかな。
となると２ＬＤＫの２０坪物件で７０００万円はちと厳しいのでは。

[50: 匿名さん]

住宅ってのは立地(周辺環境)が一番重要なんですよ。
設備やら間取りなんて後からでも金さえあれば大抵何とかなるけど、環境はどうにもならない。

小室哲哉なんてもの凄い大金持ってて、
住んでるとこがマンションの最上階2区画ぶち抜きだったけど
高速道路+幹線道路の目の前で小さい飲み屋がうじゃううじゃ集まった地区だったから
全然うらやましいと思わなかった。

[51: 購入検討中さん]

橋二つ、三つ渡れば坪200を切るタワーがうじゃうじゃ。スラム化が恐い。

[52: 匿名さん]

ここ自体にスーパーがもし入らなくても
文化堂には雨でも濡れずにいけるし、
安いフジマートは近いし、
イオンバスはファミール前からだし、困らないのでは？

[53: 匿名さん]

駅近坂下・利便性重視 = CGP
駅遠坂上・住環境重視 = CPT

利便性と住環境はトレードオフ。
同じ構図は都心郊外問わずどんな駅にもありうる。
都心と郊外の関係も同様で、東京圏にはこの種の関係が相似形的に多数存在しているとも捉えられる。

そもそもカテゴリーが違うのでCGPとCPTは比較対象になりにくい。

将来貸すことも考えればCGPの方が良いとは言える。
もちろん設備面で新しい良さもあるが、これはいつかは古くなる。

[54: 月島大好き賛同者]

駅近いの何よりの利点でしょう。
駅近で よい環境は仕方ないでしょう。
20坪 7000万はきついけど 30坪1億1千万は 仕方ないと思う自分は
変かな？
買う人は買えばいいよね。

[55: 月島大好き賛同者]

佃と比べたら 環境は良くないけれど 生活仕事には便利だ
タクシー嫌いの自分としては 月島駅上の物件は
大歓迎です。

[56: 匿名さん]

眺望の無い部屋なら20ツボ6500万くらいで売るでしょう。

[57: リバーポイント昔住人]

月島物件いいね

[58: 匿名さん]

53
CPTってセンチュリーですね。豊洲かと思ってしまいました。

[60: 匿名さん]

↑　小心者だな。まだ中学生？

[62: 購入検討中さん]

→53
比較難しいね。うちの結論はヴィンテージ？価値が高すぎ！あとはCGP価格カモン！

           CGP     CPT
眺望      △        ○
環境      △        ○
利便      ◎        △
学校      △        ○
賃貸     ◎         △ 
将来     ○        △
価格      ❓       ❌割高

◉ CGP住民

毎日銀座アクティブシニア
六本木も好き、独身リッチ、DINKs
子供が大きいファミリー
東京生まれ、独自ステータス好き（家は3Aあえて外す俺が好き）

◉ CPT住民

犬散歩好き都心のんびりシニア
子供が小さいファミリー
東京駅が『都心』の中心、移動はタクシー、地方のお金持ちセカンド
中古OK、ヴィンテージ好き

[63: マンション投資家さん]

中小デベは湾岸大規模物件には絡めないから、営業がこんなところで細々とネガ活動するしかないんですよ。

[64: 匿名さん]

ここは緩和マネーの投資系の資金も入ってきて、賃貸率が高くなりそう。
従ってお見合い部屋もさほど安くならないと予想します。

[65: 匿名さん]

ここは地元のひとが多そうですね。念願の新築タワーもいいけど、月島風情も大切に。

[66: 住まいに詳しい人]

>>64
下手に安くすると、業者に買い漁られるし、
高くすると、住みたい人に「月島のクセに、勘違いしてんじゃねーぞ」と怒られ、
「予算と合うなら．．．」と期待していた地元民も落胆してしまう

反響も良いみたいだし、デベは嬉しいハズだけど
却って悩みが増えたかもしれない

[67: 匿名さん]

買う気はあるんだけど
30F前後の南西89m2はどれくらいの値段か？
坪350までで収まるのか？400？
400だと内陸物件に行くけど…。

[68: 匿名さん]

ＮＯ67さん　たぶん1億？？位

[69: 匿名さん]

坪400って…真向かいのタワー、アイマークの倍ですよ。

[70: 匿名さん]

1億！？今そんな時代じゃないと思う

[71: 匿名さん]

ところが、三井は千代田富士見の完売で相当強気になっている。
野村も、昨年マンション販売件数でトップとなり、自信を深めている。
あと富久クロスも両社のジョイントで、価格面で慎重になる要素は少ない。
駅直結を売りに、強気の値付けに来るように思える。

[72: 匿名さん]

控えめで9500万、ひょっとしたら1億超かも。

[73: リバーポイント昔住人]

センチュリーが 97m2 中古12000万 ありえないから購入しなかった

[74: 匿名さん]

とにかく買える人は　買うだろうし
買えなかったら　仕方ないねえ。
億のマンション買える人って　どんな人たちなのかしら。

[75: 匿名さん]

ち、ずっと狙ってたのに。アベノミクスめ。

[76: 匿名さん]

千代田富士見は内陸都心。同様なワテラスだって早期完売だったから、内陸都心は人気ということでしょう。
湾岸都心まで、同じ流れになるとは思わないなあ。
私も検討者だけど。

[77: 匿名さん]

こちらは制震ですか？免震ですか？

[78: 匿名さん]

http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-187tsukishima....
制震のようです。

[79: 匿名さん]

NO75さんと　同意見。困るよ。

[80: 購入検討中さん]

今年の分譲物件、6月前後の発売多し。
資料請求もかなり手応えありで、駅直、立地、高層タワー、プラス価格でも差別化。
三井・野村は需給バランスは読み違えません。
つまり興味ある方の数は半端なく多く、予算のある方はこちらへ！強気間違いなし。

[81: 匿名]

トリトンにある美容院が入るそうですね。
そういえば、月島って、美容院少ないですよね。

[82: 匿名さん]

価格発表まだかな？

[83: 匿名さん]

月島の美容院　　ありますよ。
今度の建物の　ガソリンスタンドの近く
カリスマ美容師　流行ったとき　テレビにでたらしい。
地方からもお客来てると　お店は　自慢していた。
その頃混んでいたけれど　今は、外から見た限りお客入っない。
接客悪かったから、2度と行ってないです。
その頃は　混んでいて　目の前2階に　2号店出してる。
だから、近所に　美容院はあります。
月島の人は　銀座の美容院行くんじゃないですか。
今度は、駅上だから　銀座美容室　たくさんよいところあるよね。

[84: 匿名さん]

今度の月島　絶対買います。
あと2年　待ち遠しい

[85: 匿名さん]

月島買って　老後は賃貸にして違う家に住む予定。

[87: 匿名さん]

そう、ガソリンスタンドが　真横に2件あるのは
値引きの対象にしてほしい。
かなりの危険度増す。　スタンドの工事はきちんとなされてると思いますが
災害時　大爆発になるかもしれない。
この物件
怖がりは住まないでしょうね。
311がなければこんな危機感はなかったでしょうが
スタンドありは　相当なマイナスポイントです。

[88: 匿名さん]

地価がまるで違うのに、内陸都心タワー並の強気価格。タワー天国で眺望が厳しい、極狭ペンシルタワー。駅直結タワーにありがちな地下で歩くので改札まで徒歩5分。これらを全てクリアしてる時点でスタンド云々なんて悪材料でもなんでもない。

[89: 匿名さん]

88さん　褒めてるのか　貶してるのか　解らない（笑）

[90: 匿名さん]

地下ではそれほど歩かずに、大江戸線改札だと思うけど。
大江戸線月島駅は改札からホームまで浅いし。

[91: 周辺住民さん]

大江戸線改札のすぐ脇に繋げるみたいだけど「時間によって閉まります」って書いてある。

[92: 匿名さん]

時間で閉まったら　雨にぬれる。
困る。

[93: 匿名さん]

有楽町線の改札へはもうちょっとあるよね。勝どき人口が増えてから、朝の、大江戸線からの乗り換えラッシュがキツイ。

[94: 匿名]

この掲示板見て、勝どきビュータワーのお店がいまいちな理由がわかりました。
この物件も同じような感じになるんでしょうね。
やだなぁ。

[95: 匿名さん]

店は同じでもいいけど。勝どきビュータワーのエアコン室外機の配置だけはあり得ない。

昭和の雑居ビルレベル。

室外機が整列しました～

[96: 匿名さん]

あの僻地豊洲のSKYZが平均@260万円。
最上階は坪340万円と来た。
信じられない値付けだが、
当物件の@が350万円で収まれば、いい方でしょう。

[97: 匿名さん]

僻地でも、豊洲ららぽーとのフードコートまで歩いて15分。
ベストな位置に横断歩道ができれば12分くらいかな。

[98: 匿名さん]

住友不動産のツイン、シンボル、
三菱のクロノタワーも一緒だが、法外な値段だと、
ダラダラ時間をかけてのマラソン販売となる。
住友物件なんか、何で新築スレにあるのか分からない。
ここはリーズナブルな値段を願う。

[99: 匿名さん]

私も安いほうが有り難いけど
間違ってもリーズナブルはないと思う。

[100: 匿名さん]

だらだら販売していて売れ残ってしまったら困るね。
サクッと　300万位で　完売してほしいね。