サンクタス甲南山手スティーロレジデンス

[購入検討中さん]

いい場所だと思いますが、ご意見を聞かせてください。

所在地：兵庫県神戸市 東灘区本庄町1丁目90番（地番）
交通：東海道本線（JR西日本）「甲南山手」駅から徒歩6分

[2: 周辺住民さん]

去年まで近くに住んでましたが、マンション買って引っ越した者の意見です。

良い点：①便利・・・ＪＲと阪神徒歩（但し各駅停車）、目の前にバス停あり・周りに何でもある。
悪い点：①環境・・・あまり柄が良くない・国道2号と43号をつなぐ道沿いで交通量多い・暴走族も多い。ハト公害がひどい。②学区・・・あまり良くない。③眺望及び日当り・・・悪い。あの立地ならたぶんほとんどが西向き、南向きでも正面は賃貸マンションの立体駐車場とゴミ置場、阪神高速と湾岸線。4階以上なら芦屋の花火は見えますが。

何を重視されるかだと思いますが、確かノバックの物件だったと記憶してますので、環境対比割高ではないでしょうか。

[3: 物件比較中さん]

ショールームと立地を見てきました。

甲南山手から６分ということもあり、便利だとは思いました。
しかし、２号線を跨がなくてはいけない為、子供が小さい間は注意が必要ですね。

マンションは南向きと西向きの２種類があるのですが、西側は43号線と2号線を結ぶ道路に
面していることもあり、結構車の走行音がうるさく感じました。
想像した以上に交通量が多かったです。たまたまかもしれませんが。
７階建てということもあり、西側のどの部屋を選んでも音が気になりそうです。

南側は向かいのマンションのゴミ捨て場と立体駐車場、平面駐車上に面していました。
眺望的には私はＮＧでした。

ショールームはオプション装備と設計変更実施部が多くて通常パターンがどんなものかが
分かりづらかったです。
７階建てで免震構造はかなりの安心設計だとは思いますが、それが割高感に繋がっているのかも
しれません。

甲南山手の駅近を望んでる方には良いのではないでしょうか。

[4: 購入検討中さん]

価格はどのくらいですか？

[5: 物件比較中さん]

70㎡台：4,400万台〜
80㎡台：5,200万台〜
90㎡台：5,700万台〜
数十万単位の価格はまだ現時点では未定との事でした。

また、それぞれの部屋タイプに対し、数パターンの間取り変更(申し込み期限あり)が
無料で出きるようなのでそこは魅力的でした。
和室をなくし、ファミリークローク(収納)にするという間取りパターンは良かったです。

[6: きき]

ずいぶん高いのですね。びっくりしました。
数年前の近隣のマンションはもっと安かったですよね。。
１０年ほど前のその北側のマンションはそのくらいの値段だったように記憶していますが。
マンションの値段も戻ってきたってことですかね。

[7: 匿名さん]

私もショールームに行ってきました。
ＪＲ甲南山手からも近いので気になる場所ではありましたが、
想像以上に価格が高く驚きました。
Ｎｏ.３の方が仰られていますように、構造はしっかりしているようでしたので
割高につながっているのかもしれませんが、
１階西向きの６６平米２ＬＤＫが３,９００万円台で、
他は全て４,０００万円以上していました。
駐車場は３段機械式のようです。

[8: 物件比較中さん]

思った以上に高いですねぇ・・・。
JRが近いのでと思ってましたが、校区も気になるので我が家は見送り決定です。

[9: kouku]

校区はどうなのでしょうか。あまりよくないとのことですが・・
東灘小学校は最近ずいぶん評判がよいと聞きました。
本庄中学はどうなのでしょうね。新しいマンションがたくさんできたので
住民層もかわり、よくなってきているとは聞きます。
子供はまだ小さいのですが、将来どうなるかは気になるところです。

[10: 近くのマンション住民]

ここには昨年まで市住と一軒家があり、空室はほとんど無い様子だったが、
突然取り壊しが始まり、あれだけの世帯が消えて、近隣説明会のビラが入った。
私は行かなかったが、ＴＶの受信障害とかが書いたものがポストに入ってた。

価格が高いのは、立退料と近隣対策費用もかさんでるからでしょう。

[11: 匿名さん]

駅から近いということで興味があり、先日の見学会に参加した者です。
モデルルームは、オプション品が多すぎて実際の部屋のイメージが分からず、イマイチな印象でした。
土地も見学したのですが、ジメジメとした陰気な雰囲気で、想像していたイメージと全く違う印象を受けました。なんとなくとですが、土地の気（パワー）がないというか、換言すれば「貧相」、元気がなくなりそうな土地の空気を感じてしまい、かなりマイナスでした。

また、知人に本庄中の卒業生がいるのですが、その人が「チョイ悪」というより「極悪」な人ですので、子供の学校生活が心配になり始めました。
そんな訳で、家族会議の結果、見送ることになりました。
一応、予算範囲内でしたので、一瞬コレに決めてもいいかなと思ったのですが、やっぱり止めることにします。

[12: 購入検討中さん]

私は今まで色々と見学してきましたが、この物件は良いと思いました。
駅からも近いと思うし、住宅地で静かだし、自分が求めているものが揃っています。
3年ほどこの地域に住んでいますが、とても良い場所だと思います。
No11さんの言う事は心外です。
土地のパワーがないとか、知人に極悪人がいるとか・・・。
土地にパワーとか意味不明です。
知人の人が極悪人なだけじゃないんですか？
私の知人に本庄中出身の人がいますが、とても良い人間ですよ。
私は前向きに検討していこうと思っていますので、良い情報交換がしたいと思います。

[13: 匿名さん]

校区はともかく、けっこういい価格ですよねえ。
JR甲南山手は普通しか停まらないし、もう少し安めになると思っていました。

[14: 周辺住民さん]

近くに住んでます。11さんの書き込みを見て、自分の住んでる地域が言われのない悪口を言われてるみたいでショックでした。場所はとてもよい場所ですよ。山手の住宅街に比べたら庶民的かもしれませんが、それでも大阪市内から引っ越してきた私にとっては治安もよく、静かでいい場所だと感動しました。この場所で貧相だと思うなら、阪急エリアに行かれたほうがよいと思います。

場所について
良い所
駅まで近い。道は夜でも比較的安全。治安もよい。バスも便利。
普通停車駅ですが、大阪方面は早朝と深夜以外の電車は芦屋で連絡しているのでストレスはないと思います。
三宮方面は普通利用になります。三宮まで15分、大阪まで20分ぐらいです。
関西スーパーが近い、コープも徒歩県内。自転車があればダイエーも行ける。
公園が近い。芦屋の津知町まで歩けば（徒歩5分ぐらい）公園が沢山ある
交通量は多くはない（43へ抜ける道でよく使われるのは、1本隣の赤い鳥居の筋です）
近くに焼肉屋がありますが、におい対策をされているので問題なし

悪い所
気軽に入れる飲食店が少ない。市役所が遠い。
校区が東灘区のブランド中学校ではない。
おそらく南向きの前が、隣のマンションのごみ置き場。のら猫が多い。
隣のコンビニに塾帰りの子供がたむろしてることがある
家電製品を買うところがない

学校区メインで探されてる方は見送ったほうがよいと思います。
といっても本庄中自体は普通の中学校だと思います。（通学している生徒を見ての感想ですが）親が愛情をもって子供に接していれば問題ないと思います。

値段について
正直高いと思います。3LDKで3800万〜と思っていたのでビックリしました。
ただ、最近の東灘区の価格上昇を見ていると、この価格になってしまうのかもしれません。近所の中古もかなり強気な価格で売り出ししています。上にも書かれている通り、高額の立退料もかかってると思います。

ただ、1年前に甲南山手駅前の新築建売住宅が4500万位で売っていたと思いますので、建売が気にならない方は合わせて探されてもよいかもしれません。

[15: 一時の賃貸住民です]

14番さんの言われることはよくわかりますが、、、

あまり品が良くないのは事実でしょう。最近も、車とバイクの接触事故があり、バイクの人が仲間を多数呼び、すごい様子でした。交通量はとても多いし、交差点でエンジン吹かして走っていく車多いし、けっこうトラックも抜け道みたいに走ってます。路駐も多い。

学区は、身びいきに考えても今一と思います。友人は、運動部に入りたいので中学校受験するようです。（運動部が荒れている噂を聞きますが。。。）

また、コンビニでたむろするのは、塾帰りの子供だけでなく、深夜は不良もみかけます。
南側の隣のマンションのゴミ置場にゴミ捨てていくのは、近隣の方々のようで、地区のマナーは悪いようです。

これで、80㎡5000万台をどう考えるかでしょうね。いきなり、30万オプションサービスしてるところが実態ではないでしょうか。

ここに、一生住むか、とりあえず買うかでしょうね。近くに竹○工○店の独身寮があり、地域をあげて寮祭をして頂くことは毎年子供がとても楽しみにしておりますが。。。。。

[16: 購入検討中さん]

何回か現地を見学しています。
甲南山手駅で降りることはあまりなかったのですが、気取り過ぎない雰囲気が気に入っています。
西側道路の交通量は行くときによってまちまちでした。

本庄中の生徒さんも見かけましたが、普通のように思いました。
子供が小さいので、10年後の中学校がどうなっているかはわかりませんが、
レベルの高すぎる学区で子供がついていけなくても困るし、そこまで気にしていません。

価格は高いと思いますが…、立地が気に入っているので仕方ないかな、と気持ちが傾いています。

[17: 購入検討中さん]

私も立地が気に入ってますのでここにしようかなと考えています。
本庄中についての書き込みが多いので少し不安はありますが・・・。
そこは親の自分の教育次第かなと思います。
ただ、こんな立地でもっと良い学区があれば教えて欲しいとは思います。
でも、こんな感じの場所で新築マンションがここより安いか、同じくらいの値段で手に入る場所はあるのでしょうか？

[18: 購入検討中さん]

私も立地が気に入ってますのでここにしようかなと考えています。
本庄中についての書き込みが多いので少し不安はありますが・・・。
でも、親の自分の教育次第かなと思います。
ただ、こんな立地でもっと良い学区があれば教えて欲しいとは思います。
こんな感じの場所で新築マンションがここより安いか、同じくらいの値段で手に入る場所はあるのでしょうか？

[19: 匿名さん]

立地いいですよね。駅までの道もいい感じですし。
生活はとても便利だと思います。芦屋へも本山にも近いし。

[20: 物件比較中さん]

学区にこだわって岡本・本山周辺で探していた去年までは全く眼中にないエリアでした。
下町な雰囲気で市営や工場もある2号線下の大量のマンション群には目もくれず
2号線北ばかり検討していたのですが子供が私立小に入学したのでエリアを拡大しました。
モデル見学をしたり現地周辺を見て感じたのは、東灘区らしさが微塵も感じられない街並みで
あるということ・・・岡本や摂津本山周辺だったら納得の価額ですが本庄では考えられない。
改めて岡本や摂津本山周辺の環境の良さや利便性、ブランド力を感じました。

[21: 匿名はん]

西向きは騒音、西日でNG、南向きはゴミ置き場でNG、東側はマンションが近すぎる(私が見たときは洗濯物が丸見え)、それでいてあの価格帯、心踊るものがないです。我が家は退散です。

[22: 周辺住民さん]

20さんのような全く情報として意味のない書き込みをする意図がわからん。
業者オツ、としか思えない。
＞岡本や摂津本山周辺だったら納得の価額ですが本庄では考えられない。
強いて言えばこの一行だけで良い。
あなたにとって魅力のない土地でも、実際にここは東灘区なんだし検討している人だっている。
岡本ブランドが好きな人は初めから選ばないでしょ。

ネガティブな意見であっても、21さんのような情報ならすごく有り難い。

[23: 購入経験者さん]

22さんは周辺住民だから自分の住んでるエリアを酷評されるのは良い気はしないでしょうね。
けど周辺の事をよく知らない地縁のない人から見たら良い悪い別として色んな人の意見が聞ける
のは意味ある事だと思うな。
少なくとも私は20さんの言ってる事、わかるから。

[24: 周辺住民さん]

22ですが、本当に「周辺」なんで、ご近所住人じゃないです。
別に本庄の校区でもないしゆかりもないです。
どっちかっていうとよく知らない人ですよ、地元じゃないので。
酷評されようが絶賛されようがどっちでもいいのですが、比較検討に有益な情報が欲しいです。
20さんの特に上三行は要らないと思いますが。
それに、東灘区らしさって何ですか？
岡本以外は東灘区ではないとでも？

[25: 匿名さん]

20さんのご意見は、どちらかというと比較検討に有益な情報のほうだと思いますよ。

そんなことより本物件は低層住居なのに免振構造であること、
それにより○十年後の管理一時金がかなり増額になりそうなこと、
なによりデザインが、建つ前から築古っぽさをかもしだしているように思えて仕方ない
のですが、私の主観でしょうか。

[26: ビギナーさん]

私も低層なのに免震構造ってトコが気になります。
活断層が走っているの？とか地盤が緩いの？とかマイナスイメージを持ってしまう。
実際にモデル見て色々説明を聞きたいけれども、価額が価額だけに行けず状態です。

あと２２・２４さん、子供のケンカみたいな言われたら言い返すって見苦しいですよ。
有益な情報と判断するのは読む側であってアナタが決める事じゃない。
業者オツと決めつけるアナタの方が偏った物の考え方のように思えますが…。

[27: 匿名さん]

見逃しがちですが、本庄町は、南海地震が起きたら津波に襲われる地区です。人と防災センターの方が言われてました。また、近隣の公園に震災の慰霊碑が多数あります。近くの戸建を見たらわかりますが、ほとんどがすごく新しい、地震で倒壊したのでしょう。

利便性はいいとは思いますが、この価格帯なら、利便性＋「環境がいい」が条件でしょう。

数年前まで住んでましたが、ＧＷ頃にあるみこしが通る祭りはとても品が悪かった。

[28: 購入検討中さん]

販売員に確認したけど活断層は走ってないみたいですよ。
この規模のマンションで免震構造ってのは、このマンションの売りとのこと。
保険みたいなものだと思います。
管理一時金のことも確認したけど他の物件とあんまりかわりませんでしたよ。

[29: 購入検討中さん]

購入しようかと悩んでるんですが　もう内覧会とかは決まってるんでしょうか？

[30: 匿名さん]

27さんへ

この価格帯で「利便性＋環境がいい」ところってどの辺に行けばありますか？

私は、ここでも環境は満足かなと思いますが・・・。

何か悪いところがあるのでしょうか？

[31: 匿名さん]

じゃあ黙って買えばいいのでは？　誰も止めてないので・・・。

[32: 匿名さん]

結局のところ、この価格帯でここより「利便性＋環境がいい」はないんですね。

[33: 購入経験者さん]

30・32さんへ

価額に見合うべく利便性と環境の良さは無いです・・・断言できます。
JR摂津本山駅か阪急岡本駅から徒歩10分前後であれば納得できる金額ですが。
社宅生活から脱出するため丸5年新築・中古のマンションを見てきましたが
この価額は明らかに高過ぎますよ。販売状況確認しましたか？
価額改定する必要があると思います。

[34: 27番です]

環境がいい悪いの判断は、ご自身が決めることなので、ここで満足されるなら
いいのではないでしょうか。

売行きについては知りませんが、本当に買われるつもりなら、設計変更が出来る
間に買われた方が、後で売れ残りが値引きされて売られるよりも後悔はないかと
思います。

視野を広げるなら、数年前に金持ちが転売目的で買ったが売れていない実質新築の
物件が値下げを始めてます。けっこういい物件が同じくらいの価格であると思いますよ。
仲介手数料かかる、設計変更出来ない等のデメリットありますが、決断される前に
一度、人気地区の不動産業者をのぞいてみてはいかがでしょうか。実物も見れるので
参考になりますよ。

[35: 匿名さん]

私も33さんに同意ですね。
　ここの利便性と比較して高いかなあ。

[36: 購入検討中さん]

このマンションの売りである免震構造ですが、
老朽化してきた際に取り換えができると
モデルルームに行った際に教えてもらいました。
ですが知人から、取り換えをするのに莫大なお金がかかると聞き
それを６５戸の住宅で負担しなきゃいけないことを思うと、
しっかりとした免震構造も良し悪しかなぁと思い迷っています。
先の事ですし、考えすぎですかね・・・

[37: 匿名さん]

この界隈はそもそもブランドではないのです。
当たり前のことかもしれませんが、そう確信した私は内容に比して割高と考え、静観することにしました。

東灘区において、価格が少々高くても許せるエリアは、２号線より北側（一部を除く）です。
「建築費、土地値の上昇が原因でこの価格になりました」というのは業者の勝手な言い分です。
二流品は所詮二流に過ぎず、身の丈にあった価格にすべきです。

消費者はそんなマンションへがそっぽ向くことで、業者に愚かさを気づかせてあげましょう。
彼らは自らの利益を削らざるを得なくなり、相場は適正・正常な方向へと回復すると思います。

ついでながら、免震構造などというギミックに余計な金銭を支払う必要はありませんよ。

[38: いつか買いたいさん]

ここ最近のご意見、とても参考になりました。
東灘区というブランドだけで好印象を持っていた私にとって皆さんの意見は目からウロコで。
土間スタイルなど他のマンションでは見られない面白みのある間取りに魅かれてましたが
もっと大事な立地や環境、価額にどうしても納得できないまま登録が開始され。
周辺散策もした結果私が住みたいと思う地域は２号線より上という結論に至りました。
摂津本山か岡本が最寄りの駅で歩ける範囲内の新築か中古マンションに絞って
これから活動したいと思います。
現地を見てココに住みたい、そう思わせる何かが全く無かったです。残念ながら。

[39: 周辺住民さん（14）]

前にも書きましたが、そこまで悪い場所じゃないですよ…（涙）
二流かもしれませんが二流なりに普通に平和に暮らせてます。

でも4000万以上のマンションの環境としてみてはたしかに？です。
残念ながら近隣住民の自分が手が出ないマンションの価格です。このマンションが余裕で射程圏内の人は多分この辺に住んでないと思います。

4000万以上のマンションが予算内で探されてる方からしたら、もっとよい環境を望まれるのはあたりまえだと思います。
岡本や本山ぐらいの環境だと思って現地を見られると、がっかりすると思います。金額的に、上質な環境も求められる価格ですもんね。

皆さん悪気があって書かれてるのではないのは十分に理解しております。でもこの異常な価格のせいで、求められるハードルが高くなるのもあたりまえ…。
販売会社にはもう少し考えて値段を設定してもらいたいです。

東灘区のバブル、何とかならないでしょうか。最近ではJRや阪神沿線の物件まで価格が異常に高騰しています。
引越しのラクさを考えて、東灘区でも下町と言われている阪神沿線の物件を3件見ましたが、どちらも強気で70平米で3800万〜4000万前半でした。高すぎ…と販売員の人に言うと、「東灘区は高くて当たり前」という高圧的なお返事ばかり。

他の物件だと、コー○リ○ングの近くの物件も見に行きましたが一番安くて4000万以上の予定だそうです。
これも環境を考えると高すぎだと思いました。（こっちは学区が本山南なのでまだ価値があるかもしれません）

東灘区というのが名前だけのブランドになってしまってる気がします。
別に東灘区全体が物件価格に見合うような街というわけではありません。
この物件に限らず、『東灘区＝オシャレな高級住宅街』　と思いこんでる人は先に現地を確認し、過剰な価格を冷静に判断して下さい。東灘区というだけで華やかななイメージをもって見学に来られると、周辺住民としてはちょっと悲しい思いをしてしまいます。

2号線より下は普通の庶民の町並みです。
2号線より下でこの金額出すなら、芦屋や西宮や灘、北摂の環境のいい場所でも買えるんではないでしょうか？

何が言いたいのかよくわからない文章ですが、
周辺住民のボヤキでした。長文申し訳ございませんでした。

[40: 住まいに詳しい人]

個人的な感想を率直に記載します（販売主さんごめんなさい）。
特に⑥は正直、ビックリしました。

①甲南山手とはいえ、この辺りは（いい意味で）下町であるにもかかわらず販売価格が高すぎる。
　また、近隣の同程度の分譲物件に比較しても上記同様である。
②周辺に、同程度の高さのマンションがあり、眺望が全く期待できない。更に、バルコニーの手摺　壁が透明であるため。前のマンションから部屋の中が丸見え状態。
③間口が狭すぎる、90平米超の物件さえ、間口は約6.5ｍ。
④各オプションの価格がべらぼうに高い。
⑤高層マンションでないにもかかわらず、何ゆえ免震構造を採用したのか？
（地盤がゆるいのか？）
⑥免震構造の場合、定期的に免震ゴム（これがべらぼうに高い）を交換する必要があるが、当該交　換費用が、管理費・修繕積立金に含まれていない。いざ交換する時の、各住戸の負担費用は相当　額になるのでは？
⑦廊下の壁等に、てすり等設置のための補強がなされていない。
⑧外梁工法ではないため、部屋の中に梁が多い（これだけ価格が高い物件にもかかわらず）
⑨バルコニーの防災パネル（隣住戸との防災用の壁）の上部がかなりあいており、プライバシーを
　保つのが困難。
⑩駐車上の入口に、シャッター等の進入防止設備がない。
⑪システムキッチン、洗面所設備が、韓国メーカーのもの

[42: 匿名さん]

震度３〜４程度の地震でも、免震ゴムの耐久年数は大幅に短く
なるみたいですよ。
にもかかわらず、管理費等に、免震ゴム交換費用が見込まれて
いないとなると、いざ交換する時の、各住戸の負担は莫大な
金額になるだろね。しかも、総戸数が６５個だしね。

[44: 匿名さん]

みなさん、すごく詳しいですね・・・。

免震ゴムの交換費用が莫大なお金って、どれくらい？？？

[45: 住まいに詳しい人]

あくまでも、私個人の試算ですが、本物件（総戸数65）の場合、
1戸あたり、最低でも100万円以上となると想定されます。
本物件を購入される方は、必ず、その旨を、第三者機関等に
確認しておいた方がよりしいかと思います。
購入後の、不測の出費というものは、本当に痛いものです。

あと、梁の具合・間口の狭さ・近隣住宅からの丸見え加減
についても、十分に現地確認等の検討が必要です。

[46: 匿名さん]

ここのモデルルーム、現実離れしているね。
ちょっとやりすぎ。

[47: 購入経験者さん]

既にマンション購入済みの身でありながら興味本位でモデルルームだけ見に行きました。
確かにインテリアといいオプションだらけの内装といい現実的ではないですよね。
一番驚いたのはバルコニー手すり下が透明ガラスで周りから丸見えな点です。
あれは嫌です・・・洗濯物丸見えだしスカートでバルコニーに出れませんよ。
販売員の方は「採光を遮らず明るいしリビングからの開放感は抜群」と説明されましたが
ど〜でしょう？私だったらカーテン閉めっぱなしになると思いますが。

[48: 近所をよく知る人]

47さんの言われるとおり、透明ガラスは嫌ですねえ。
眺望の望めるマンション等で透明ガラスを使用した場合は、
それなりに価値があるでしょうけど、眺望が全く望めず、
かつ、隣接マンションからも丸見えの当物件で使用する
とは、美的センスを疑ってしまいます。
おそらく、透明ガラスにしなければ部屋の中が相当暗く
なってしまうのではないでしょうか。
間口は狭いし、ハイサッシでもないし、隣接のマンション
に相当程度日照がさえぎられているし。。。。。
この物件を購入する時は、念入りな現地調査が必要です。

[49: ビギナーさん]

詳し過ぎて引くわ。
業者が書き込んでいるとしか思えない。

[50: 近所をよく知る人]

＞詳し過ぎて引くわ。
お褒め頂いて光栄です。

＞業者が書き込んでいるとしか思えない。
残念ながら業者ではありません。あしからず。

[51: 物件比較中さん]

ここのエレベータってなんで外にあるんだろう？何で鍵開けてマンション内に入ってるのに、また外にでてエレベータに乗らなくてはいけないのか。。