ザ・パークハウス東戸塚

[匿名さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-higashitotsuka/top.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
所在地:神奈川県横浜市戸塚区川上町字六ツ田234番1他(地番)
交通:JR横須賀線・JR湘南新宿ライン「東戸塚」駅(西口)より徒歩4分
総戸数:73戸
専有面積:60.91m2～94.91m2

[204: 匿名さん]

住まいサーフィンの相場の基準について、なにも書いていないから、
平均的な数値として一般論を適用しただけ。そんなに気になるなら自分でネット管理者に聞いてください。


以下のデータでは、
東戸塚 神奈川県 戸塚区 4,200万（７０平米） →６０（万／平米）→６０＊４００／１２１＝ １９８（万／坪）
いずれにしても、現状の坪単価約２４０～２５０万はあまりに高すぎ。

https://www.sumai-surfin.com/price/diamond20110814-1.php

（週刊ダイヤモンド別冊2011/8/14号掲載データ）

[205: 匿名さん]

それなりの値段ですが、倍率は高いんでしょうか。

[206: 物件比較中さん]

現在の戸塚の評価のやっかいなのは駅近とバス便の平均になってるとこでしょうか。
駅から10分以内と20分以上で4500万と2300万で平均3400万とか言われてもまともに評価できないですよね。
東戸塚、大船あたりの物件と合わせて比較するしかないですよね。

[207: 匿名さん]

何年も前の、しかも駅遠物件が主体の平均価格と比べても無意味。比較するなら昨年販売したプラウド(東口徒歩7分)が適当では？たしか坪240くらい だったはず。

[208: 匿名さん]

プラウド東戸塚
沖式新築マンション時価 (m2単価) [A] 63 万円 ( 評価日: 2012/11/09 )
算出根拠→ http://www.a-lab.co.jp/product/shinchiku.html
価格 (m2単価) [B]→75 万円
差分 : [B]－[A] (＋は割高、－は割安) 12 万円

プラウド東戸塚も、平米単価で１２万も割高と評価されている。
この価格で売れようが本当の価値を表した値段とは言えない。

ただ、どうしても坪単価２４０～２５０万という高値を納得して、
本物件を買いたいならば、プラウド東戸塚より安いからと前向きにとらえて買えばよい。

[209: 匿名さん]

沖信者？

[210: 購入検討中さん]

この物件は、三菱地所レジデンスのパークハウスであって、
野村不動産のプラウドよりは、ブランド力は小さいから、
プラウドよりも安くなるだろうな～
っていうかそうじゃないと買えない。

[211: 購入検討中さん]

このマンション分譲価格の下限坪単価の推定

条件：
土地の仕入れ値を近場の川上町９０番６外の公示価格で代用
原価率を７０％
容積率はカタログ値の２００％

[（土地の仕入れ値の坪単価/容積率）　＋建物建設費坪単価　]　×　（１／原価率）　

＝｛1,590,083円（近場の川上町９０番６外の公示価格で代用）／２００（％）＋７０万 ｝×（１／７０）

＝（１５９．００８３万／２＋７０万）×（１／０．７）

＝２１３．５８万円／坪


代用した川上町９０番６外は、駅前なので、パークハウス建設地の地価よりも高いことを考えると、
マンション分譲価格の下限値は、２１３万／坪よりもっと安いはず。

したがって、現状の坪単価２４０万～２５０万はあまりに高い。


川上町９０番６外の公示価格
→ http://toushi.homes.co.jp/owner/kanagawa/city140110/chika13381.html

上記算出式の参照
→ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11289588698.html

[212: 匿名さん]

魅力のある場所は公示価格より高く取引されるのが一般的。建設コストも長谷工なんがが得意の安上がりのものもあるのでピンキリ。
高い高いと言っている人は買わなければいいんじゃないの？それとも買いたいけど買えないから予算内まで下げたいの？

[213: 匿名さん]

この物件に興味あるなら、誰しもが、市場相場価格よりも著しく高値で買いたいとは思わないし、適正な価格での取引を望むでしょう。
この土地は東京電力が所有し販売した土地なので、公示価格とかけ離れていないと考える。
デベロッパにとってまだまだ余裕のあるマンション価格であることは間違えないだろうから、このマンションを適正価格で入手したいならならデベロッパに「高い」と強く主張すべきだろう。
デベロッパにしてみれば、できるだけ高く売りたいだろうが、逆に購入検討者はできるだけ安く、少なくとも市場相場に見合った価格で購入したいはず。

[214: 匿名さん]

東京電力は原発問題で火の車。公示価格で売るわけないじゃん。

[215: 匿名さん]

現在の本物件の坪単価240～250万を妥当とする意見は、デベロッパかその関係者によるものだろう。本物件を検討されている方は、不動産情報は圧倒的にデベロッパや関係者側にあるなか、適正価格を御自身で見極めて購入されたい。

[216: 匿名]

買える人が買えばいいのでは？
価格低めでいっぱい集まって抽選になったらｲﾔだし。

[217: 匿名さん]

＞208、＞213
市場価格の意味知ってます？需要供給が釣り合い実際に売買される価格のことですよ。つまり昨年のプラウドの価格はまさにその時点における市場価格そのもの。パークハウスも似たようなレンジで売れそうです。

[218: 匿名さん]

217はデベロッパか？
適正価格と市場価格は違う。
鉄塔つきのあの土地がいくらなのかはさておき、まだまだ値下げの余地は十分にあるはず。
このまま高い値段でいくのも結構だが、プラウド東戸塚のように引渡し時にお客様に迷惑をお掛けしないように。

[219: 匿名さん]

不動産価格全体が上がってる中、今買う人は、他物件との比較で買うわけで。
ここだけが割高なら売れ残るだろうし、今の市場で妥当なら売れるだけのこと。
原価率から割高だ、適正でないと言っても始まらない。
で、今から販売される物件を横並びでみて、ここだけ割高なのかな？

[220: 購入検討中さん]

それでは数カ月後の販売結果を待ちましょう。

[222: 購入検討中さん]

この物件のすぐそばに高圧送電線がありますが、人体への影響が心配です。
ちなみに、以下のＨＰによれば、発がん性や白血病の可能性も示唆されています。
送電線の影響をみなさんがどのようにお考えなのか気になります。

http://www21.ocn.ne.jp/~furumoto/data.html

[223: 匿名さん]

東北に職人が集中して人材不足となり人件費は高騰、ついでに材料費も軒並み上がっており、建築コストは震災前よりかなり値上がりしているようです。でも
待っていても下がる保証は無いし、悩みどころ。

[224: 匿名さん]

鉄塔、送電線、高圧線の影響

http://allabout.co.jp/gm/gc/390004/

価格にあまり反映されていないような・・・

[225: 匿名さん]

三菱地所は好きだし、信頼できるデベだと思う。でも、戸塚アドレスにこの金額を払うのは覚悟がいる。

[226: 匿名]

私も三菱地所の物件を探しているが
ここと戸塚２物件は割高ですね
まだ吉野町や中山の物件のほうが安い
坪単価の違いはあるものの
全部駅近だからね

[227: 匿名さん]

値

[228: 匿名さん]

価格相応の高級感のある仕上がりにしてほしい。

[229: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[230: 匿名さん]

219のコメント「不動産価格全体が上がってる中」はうそ！

以下のリンク先の６ページを見れば明らか。
昨年の１１月に平均価格が上がるものの、その後は下落し、昨年の価格と同等レベル。

http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf

[231: by 匿名さん]

価格表のアップありがとうございます
あまりの値段の高さに驚きました
4LDK希望でモデルルームの予約をしていましたがキャンセルしようと思います
本当に残念です...

[232: 匿名さん]

東戸塚近辺の開発の過程が航空写真でわかります。興味があればご覧ください。

以下のＨＰで、「ライブラリ」→「写真」を選び、見たい年代を選択する。
縮尺を２万５千分の１以上にすると見れます。
１９７８年あたりはこの界隈は駅すらない畑ばかりの田舎だったみたいですね。
それが１９８８年あたりになると駅前の開発が始まっているのかわかります。

http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse4/index.html

東戸塚駅付近の緯度経度は、35.430372,139.556535

[233: 匿名さん]

>230
数字の上っ面しか読めない人のようだ。
立地の良い土地は公示価格も上昇に転じているし、原料費・人件費の高騰により建築コストも上昇傾。つまり同条件のマンション価格は確実に上がっている。良い立地の物件ほど顕著。
但し、国民の所得は増えておらず買える金額の上限もあるので、一戸辺りの面積を狭くする等して販売価格が極端に上がらないようにしてはいるけどね。又、二極化が進んでおり、良い物件は高く売る一方で、駅遠の安価なマンションの販売も増えている。
よって、平均販売価格はそれほど上がっていないように見える。

[234: 匿名さん]

これから販売予定のマンションの予定価格を見た方がいいですよ。明らかに上昇しているし、先高感がある。
ここだけ、これから販売のマンションの中で、割高なんてことはない。

[235: 匿名さん]

そりゃここは高いよ。場所がいいもの。皆が望む価格だったら一瞬で無くなりますわ。

[236: 匿名さん]

これだけ近隣に高圧送電線が通っていても良い土地なの？

[237: 匿名さん]

結局、デベとしては高圧線があろうが崖地だろうが南側に自社開発物件があろうが、売れればそれで十分なんですよね。興味がある人の中で70世帯近くが選んでくれればそれでいい訳で。
割安割高は結果論で、売れればそれが今後の目安になるだけで。それこそ、この前のプラウドが今回の目線になってるのと同じだと思います。大勢の意見じゃなくたって、買える人が買える価格であればそれが適正かつ妥当な価格なんでしょうね。供給側からすれば…。

[238: 匿名さん]

「南側に自社開発物件」って何ですか？これは聞いていません。

[239: 匿名さん]

２２６さん
吉野町は、地下鉄の駅から２分だし、あの下町っぽいところを受け入れられれば、いい物件でしたね（既に完売）。
中山も、大規模ですが、買いやすい値段設定だと思います。半分以上が地権者物件であるため、管理組合も地権者の思うままに運営されそうな危惧があります。勿論、地権者がいい方（会社）でしたら問題ないでしょうけど。

一方の戸塚および東戸塚の３物件は、駅前が大規模に再開発されており、吉野町や中山とはまた土地柄が全く違うかと思います。

神奈川の横浜地区で他をみますと、三菱の「ミソラシア横浜桜ヶ丘（YOKOHAMA ミソラの森プロジェクト）」がありますが駅から遠いみたいです。あとは、横浜近郊で鎌倉市になっちゃいますが、プラウド鎌倉岩瀬がありますが、こちらも戸塚と同じようにそれなりの価格設定になってそうです。

[240: 匿名さん]

とっても利便性の優れた場所だなーって思ったのですが、
高圧電線の影響ってそんなにあるのでしょうか？
もちろん、そういったもに弱い人もいたりするので、
良いとはいいにくいのかもしれないですが、どうでしょうか。

[241: 匿名さん]

高圧送電線の人体への影響は、このスレッドのどこかに書かれていますし、大学等の研究報告がネット上に開示されています。人体への影響をどう考えるかについては、まだ、研究結果から確立した結論に至っていないようですので、あとは個々の判断に委ねられるかと思います。

[242: 匿名さん]

日本人の科学リテラシーって、異常に低いよね。
日常のリスクに埋もれる程度のものを取り立てて気にする意味なし。

[243: 匿名さん]

デベロッパーによる力強いコメント、心強いです(笑)。→242

[244: 周辺住民さん]

価格表を見てビックリ！
プラウドも強気だと思ったけど、ここは更に高い!!

品濃中央公園前にも分譲マンション建てているけど、
そちらも強気に出るのかなあ？

[245: 匿名さん]

便利にはなったものの田舎っぽいイメージが拭い切れない東戸塚。駅15分の〇レーナの価格は3000万円程度。駅4分とはいえ、倍の価格を出す価値があるのか。

[246: 匿名さん]

東京に住んでいるものです。戸塚に対してはイメージよくありませんでしたが、
東戸塚の街をみて、とても気に入りました。田舎っぽいイメージがある方は
昔を知っている人なんでしょうね。
個人的には住みたい街です。世田谷も昔は田舎でしたから。
色々比較してますが、ここは色々な条件から見ていい方だと思っています。

[247: 匿名さん]

＞246さん
都内から東戸塚への住み替えを検討される理由は何ですか？地元でもないようですし、職場が横浜なんでしょうかね。

[248: 匿名さん]

２４６です
まだここに決めているわけではありませんが、杉並あたりでも、７０平方メートル台で８０００万位
しますので、都心に通う住環境としては、色々コスト面も含めて悪くないのかな、と思います。
神奈川県の私鉄沿線も駅周辺は、結構すっきりした街並み少ないですし。
いいと思う所は１５００万円位高いです。

[249: 匿名さん]

建設地に隣接する鉄塔と高圧送電線

[250: 匿名さん]

>>２４９

見に行かないと実際の位置関係が把握できないのですがそんなにマンションから見て気になる位置にありますか？？
図では正確に書かれていれば西と北にあるようですね。
２４９さんの写真はたぶん西の鉄塔？？
景観的には大丈夫そうに見えますが・・。

例えばバルコニーから見て正面にあったりですとさすがに厳しいですよね・・。

[251: 物件比較中さん]

徒歩5分のリストレジデンス東戸塚が発表されましたね！

ここもかなり高くなりそうですね！

[252: 匿名さん]

リストは安っぽいから嫌だな～。でも、パークハウスは高いな～。

[253: 匿名さん]

要望書受付を前にして盛り上がらないですね。
最近、レスが減ったということは、この掲示板でやりとりされていた方々は、概ね各人の疑問点が解消されて、腹が決まったということか？