ザ・パークハウス東戸塚

[匿名さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-higashitotsuka/top.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
所在地:神奈川県横浜市戸塚区川上町字六ツ田234番1他(地番)
交通:JR横須賀線・JR湘南新宿ライン「東戸塚」駅(西口)より徒歩4分
総戸数:73戸
専有面積:60.91m2～94.91m2

[184: 匿名さん]

うむ。駅・エリアによっても異なるとは思いますが、首都圏の新築マンション価格は、一般的に徒歩1分あたり坪3～4万円程度の価格差が出ると言われています。
単純に考えると同じ駅の徒歩7分と徒歩4分のマンションだと坪10万円の価格差だということ。
戸塚レジデンスとパークハウス東戸塚の坪単価の差はこの程度ではなかったでしたっけ？だとしたら、戸塚駅と東戸塚駅は同格だということになりますね。

[185: 匿名さん]

駅からマンションまでの道が戸塚よりこっちの方がいい！
戸塚は歩道も無いに等しく、夜は暗いし、歩きにくい。

[186: 匿名さん]

好みは人それぞれですね。同じパークハウスだし、どちらも早めに売れそうですね。

[187: 物件比較中さん]

戸塚と東戸塚は一駅の違いですが、街のつくりが結構違いますよね。
東戸塚は電柱がなく、建物から外を眺めても、電線の圧迫感がないのがいいですね。
戸塚レジデンスは少なくとも東向きは電線が目の前にあるはずです。
ただ、ここは後ろに鉄塔があるので、その影響がないかは若干気になりますね。

あとは、トツカーナや区役所を見て思うのは、どうも、造りが安っぽいというか、プレハブの延長みたいなのが気になります。
東戸塚のデパートの方が造りがしっかりしてて安っぽくない感じがしますね。西武ですしね。

[188: 匿名さん]

ちょっとまだ高いね。

[189: 匿名さん]

>187
東戸塚は電柱が無い？何言ってるの？ウソツキは泥棒の始まりですよ。

[190: 匿名さん]

187
文章からしておバカさんのようだ。


因みに、マンション目の前の道路は電線だらけです。

http://maps.google.co.jp/maps?q=35.43041,139.553502&hl=ja&ll=35.430445,139.553583&spn=0.000002,0.00066&sll=35.43041,139.553502&sspn=0.000405,0.00066&brcurrent=3,0x60185a15eb2d48c9:0x5b29fba75669739d,0&t=h&z=21&layer=c&cbll=35.430445,139.553583&panoid=8cERsf-BC-wuvTyM1Tf5Pg&cbp=12,254.08,,0,-5.98

[191: 匿名さん]

まあまあ。東戸塚は電線の地中化はされてませんが、そういう誤解をするくらい街がすっきり
しているってことでいいじゃないですか。実際、東口に住んでますが、歩道が広く電柱が歩く
のに邪魔にならないので、電柱を意識したことはないです。

[192: 匿名さん]

駅ホームで電車待ちしている時、＊＊の独特の臭いは、風向きによってはきついですね

[193: 匿名さん]

ここは東京電力の所有地だったのか。だからあんな送電線の鉄柱があるんだ。

[194: 匿名さん]

すぐ目の前のスカイパレスの賃料のデータ
築年がある程度経っているがそこそこのレベル

http://chintai.door.ac/detail/free1466123.htm

[195: 匿名さん]

横須賀線は整備コストをけちっているのではないか？
昨日もポイント故障で止まった。

おかげで大迷惑。
１時間近くも経ってから
東京方面へお急ぎのお客様は下り電車で大船へ行って
大船から京浜東北線をご利用くださいとか、
冗談もほどほどにしてくれよ。

どうして横須賀線はしばしばこういうことがあるのか？
JR東日本は横須賀線の整備点検をもっとまじめにやれと言いたい。

[196: 匿名さん]

ＨＰでは６月下旬販売となっているけど、１～２ヶ月遅れそうですね。

[197: 匿名さん]

東戸塚西口は、東口側と比較して、事故物件も少なくよし。

http://www.oshimaland.co.jp/

[198: 匿名さん]

担当者の話によると、この物件は、坪単価２４０万～２５０万だとか。
以下の情報からすると、東戸塚は坪単価１８１万なので、相場と比較して高すぎる。

https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=24

[199: 匿名さん]

＞198さんのデータは2011年度に新築分譲したデータの平均値では？駅から遠い物件しか無かったですからね。あまり参考にはならないかと。

[200: 匿名さん]

駅からの距離の基準は、過去のデータによると、徒歩10分。
この物件がたとえ東戸塚駅から４分といえども、
２４０万（本物件）／１８１万（相場）＝１．３倍以上。

この物件は、東戸塚駅から徒歩１０分の物件の約１．３倍もの価格がつけられており、
かなり割高であることがわかる。

１９８も併せて確認ください。

http://suumo.jp/journal/2011/11/27/9858/

[201: 匿名さん]

今の不動産相場がそれくらいってことでしょう。
リーマンショック前に新価格（グランドメゾン）、新新価格（ベリスタタワー）と呼ばれた
不動産価格のプチバブルがありました。マンション価格は水ものです。

[202: 匿名さん]

ザーパークハウス戸塚レジデンスも、
最初の予定価格よりも１００万～２５０万近く落としてきている。
この物件も、三菱の戸塚２物件と同じように、最初に提示される予定価格は、
チャレンジ価格だろうから、しばらくすれば全体的に価格を落としてくるだろう。
したがって。MR見学者に対しては、アンケートで「高い」と記入することを強くすすめたい。

[203: 匿名さん]

＞200
＞駅からの距離の基準は、過去のデータによると、徒歩10分。

すまいサーフィンのデータの基準が『徒歩10分』とどこに書いてあるのでしょうか？
そもそも横須賀線の駅名に武蔵小杉が入っていないし、何年前のデータなのでしょうか？

[204: 匿名さん]

住まいサーフィンの相場の基準について、なにも書いていないから、
平均的な数値として一般論を適用しただけ。そんなに気になるなら自分でネット管理者に聞いてください。


以下のデータでは、
東戸塚 神奈川県 戸塚区 4,200万（７０平米） →６０（万／平米）→６０＊４００／１２１＝ １９８（万／坪）
いずれにしても、現状の坪単価約２４０～２５０万はあまりに高すぎ。

https://www.sumai-surfin.com/price/diamond20110814-1.php

（週刊ダイヤモンド別冊2011/8/14号掲載データ）

[205: 匿名さん]

それなりの値段ですが、倍率は高いんでしょうか。

[206: 物件比較中さん]

現在の戸塚の評価のやっかいなのは駅近とバス便の平均になってるとこでしょうか。
駅から10分以内と20分以上で4500万と2300万で平均3400万とか言われてもまともに評価できないですよね。
東戸塚、大船あたりの物件と合わせて比較するしかないですよね。

[207: 匿名さん]

何年も前の、しかも駅遠物件が主体の平均価格と比べても無意味。比較するなら昨年販売したプラウド(東口徒歩7分)が適当では？たしか坪240くらい だったはず。

[208: 匿名さん]

プラウド東戸塚
沖式新築マンション時価 (m2単価) [A] 63 万円 ( 評価日: 2012/11/09 )
算出根拠→ http://www.a-lab.co.jp/product/shinchiku.html
価格 (m2単価) [B]→75 万円
差分 : [B]－[A] (＋は割高、－は割安) 12 万円

プラウド東戸塚も、平米単価で１２万も割高と評価されている。
この価格で売れようが本当の価値を表した値段とは言えない。

ただ、どうしても坪単価２４０～２５０万という高値を納得して、
本物件を買いたいならば、プラウド東戸塚より安いからと前向きにとらえて買えばよい。

[209: 匿名さん]

沖信者？

[210: 購入検討中さん]

この物件は、三菱地所レジデンスのパークハウスであって、
野村不動産のプラウドよりは、ブランド力は小さいから、
プラウドよりも安くなるだろうな～
っていうかそうじゃないと買えない。

[211: 購入検討中さん]

このマンション分譲価格の下限坪単価の推定

条件：
土地の仕入れ値を近場の川上町９０番６外の公示価格で代用
原価率を７０％
容積率はカタログ値の２００％

[（土地の仕入れ値の坪単価/容積率）　＋建物建設費坪単価　]　×　（１／原価率）　

＝｛1,590,083円（近場の川上町９０番６外の公示価格で代用）／２００（％）＋７０万 ｝×（１／７０）

＝（１５９．００８３万／２＋７０万）×（１／０．７）

＝２１３．５８万円／坪


代用した川上町９０番６外は、駅前なので、パークハウス建設地の地価よりも高いことを考えると、
マンション分譲価格の下限値は、２１３万／坪よりもっと安いはず。

したがって、現状の坪単価２４０万～２５０万はあまりに高い。


川上町９０番６外の公示価格
→ http://toushi.homes.co.jp/owner/kanagawa/city140110/chika13381.html

上記算出式の参照
→ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11289588698.html

[212: 匿名さん]

魅力のある場所は公示価格より高く取引されるのが一般的。建設コストも長谷工なんがが得意の安上がりのものもあるのでピンキリ。
高い高いと言っている人は買わなければいいんじゃないの？それとも買いたいけど買えないから予算内まで下げたいの？

[213: 匿名さん]

この物件に興味あるなら、誰しもが、市場相場価格よりも著しく高値で買いたいとは思わないし、適正な価格での取引を望むでしょう。
この土地は東京電力が所有し販売した土地なので、公示価格とかけ離れていないと考える。
デベロッパにとってまだまだ余裕のあるマンション価格であることは間違えないだろうから、このマンションを適正価格で入手したいならならデベロッパに「高い」と強く主張すべきだろう。
デベロッパにしてみれば、できるだけ高く売りたいだろうが、逆に購入検討者はできるだけ安く、少なくとも市場相場に見合った価格で購入したいはず。

[214: 匿名さん]

東京電力は原発問題で火の車。公示価格で売るわけないじゃん。

[215: 匿名さん]

現在の本物件の坪単価240～250万を妥当とする意見は、デベロッパかその関係者によるものだろう。本物件を検討されている方は、不動産情報は圧倒的にデベロッパや関係者側にあるなか、適正価格を御自身で見極めて購入されたい。

[216: 匿名]

買える人が買えばいいのでは？
価格低めでいっぱい集まって抽選になったらｲﾔだし。

[217: 匿名さん]

＞208、＞213
市場価格の意味知ってます？需要供給が釣り合い実際に売買される価格のことですよ。つまり昨年のプラウドの価格はまさにその時点における市場価格そのもの。パークハウスも似たようなレンジで売れそうです。

[218: 匿名さん]

217はデベロッパか？
適正価格と市場価格は違う。
鉄塔つきのあの土地がいくらなのかはさておき、まだまだ値下げの余地は十分にあるはず。
このまま高い値段でいくのも結構だが、プラウド東戸塚のように引渡し時にお客様に迷惑をお掛けしないように。

[219: 匿名さん]

不動産価格全体が上がってる中、今買う人は、他物件との比較で買うわけで。
ここだけが割高なら売れ残るだろうし、今の市場で妥当なら売れるだけのこと。
原価率から割高だ、適正でないと言っても始まらない。
で、今から販売される物件を横並びでみて、ここだけ割高なのかな？

[220: 購入検討中さん]

それでは数カ月後の販売結果を待ちましょう。

[222: 購入検討中さん]

この物件のすぐそばに高圧送電線がありますが、人体への影響が心配です。
ちなみに、以下のＨＰによれば、発がん性や白血病の可能性も示唆されています。
送電線の影響をみなさんがどのようにお考えなのか気になります。

http://www21.ocn.ne.jp/~furumoto/data.html

[223: 匿名さん]

東北に職人が集中して人材不足となり人件費は高騰、ついでに材料費も軒並み上がっており、建築コストは震災前よりかなり値上がりしているようです。でも
待っていても下がる保証は無いし、悩みどころ。

[224: 匿名さん]

鉄塔、送電線、高圧線の影響

http://allabout.co.jp/gm/gc/390004/

価格にあまり反映されていないような・・・

[225: 匿名さん]

三菱地所は好きだし、信頼できるデベだと思う。でも、戸塚アドレスにこの金額を払うのは覚悟がいる。

[226: 匿名]

私も三菱地所の物件を探しているが
ここと戸塚２物件は割高ですね
まだ吉野町や中山の物件のほうが安い
坪単価の違いはあるものの
全部駅近だからね

[227: 匿名さん]

値

[228: 匿名さん]

価格相応の高級感のある仕上がりにしてほしい。

[229: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[230: 匿名さん]

219のコメント「不動産価格全体が上がってる中」はうそ！

以下のリンク先の６ページを見れば明らか。
昨年の１１月に平均価格が上がるものの、その後は下落し、昨年の価格と同等レベル。

http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf

[231: by 匿名さん]

価格表のアップありがとうございます
あまりの値段の高さに驚きました
4LDK希望でモデルルームの予約をしていましたがキャンセルしようと思います
本当に残念です...

[232: 匿名さん]

東戸塚近辺の開発の過程が航空写真でわかります。興味があればご覧ください。

以下のＨＰで、「ライブラリ」→「写真」を選び、見たい年代を選択する。
縮尺を２万５千分の１以上にすると見れます。
１９７８年あたりはこの界隈は駅すらない畑ばかりの田舎だったみたいですね。
それが１９８８年あたりになると駅前の開発が始まっているのかわかります。

http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse4/index.html

東戸塚駅付近の緯度経度は、35.430372,139.556535

[233: 匿名さん]

>230
数字の上っ面しか読めない人のようだ。
立地の良い土地は公示価格も上昇に転じているし、原料費・人件費の高騰により建築コストも上昇傾。つまり同条件のマンション価格は確実に上がっている。良い立地の物件ほど顕著。
但し、国民の所得は増えておらず買える金額の上限もあるので、一戸辺りの面積を狭くする等して販売価格が極端に上がらないようにしてはいるけどね。又、二極化が進んでおり、良い物件は高く売る一方で、駅遠の安価なマンションの販売も増えている。
よって、平均販売価格はそれほど上がっていないように見える。