ザ・パークハウス東戸塚

[匿名さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-higashitotsuka/top.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
所在地:神奈川県横浜市戸塚区川上町字六ツ田234番1他(地番)
交通:JR横須賀線・JR湘南新宿ライン「東戸塚」駅(西口)より徒歩4分
総戸数:73戸
専有面積:60.91m2～94.91m2

[123: 匿名さん]

ここ場所いいですね。自分的には徒歩７～８分位までは、いいかなと思っていたので。
マンションは、なんといっても駅に近くないと価値がないと思うよ。

当然価格も高いだろうけど、ここ買う人は自己資金最低でも３０００万近くは
出すんだろうな。

[124: 匿名さん]

＞123
何故、自己資金3000万円？
自己資金2000万円、ローン4000万円、じゃダメなの？

[125: 匿名さん]

ここ買う人は、自己資金が多いか返済能力のある人か
どちらかなんじゃないでしょうか。

[126: 匿名さん]

私もマンションは駅に近くないと価値がないと思う。
遠いいとしたら、少なくても道のりの環境が良くて、建っている場所の環境がいいのでなければね。
とすると、東戸塚だと７～８分、ぎりぎり１０分まででしょう。

ここもいいけど、近いうちに駅７～８分までで建つ予定の所はないでしょうか。
もし情報ある方は情報提供お願いします。

[128: 匿名さん]

ベッドタウンになっている場所は、どこも混むようですよ。
この沿線に限らず・・・。

[129: 匿名さん]

昨年のプラウドは外観が普通すぎて(安っぽい)興ざめでした。ここは高級感ある仕上げにしてほしいです。

[130: 匿名さん]

物件サイトもずっと設備欄が準備中だし、いい加減アップして欲しいですよね。

ちなみにこのページに(前向きに)書き込んでる方々は、鉄塔や高圧線の健康被害の可能性とか処分場の話はどう考えているのでしょうか？色々聞きたいのですが…。

[131: 匿名さん]

東戸塚の駅近は貴重ですからねー。
なにせ東戸塚は２極かしてるんで。今回のがすと次にいつ駅近がでてくるか？
価格もピンキリですがね。

他にも駅近物件でるか、アンテナはってはいますがね。

[132: 匿名さん]

そうだよな。
マンションで駅から１０分以上もあるくんじゃマンションの意味ないもんな。貴重だよな。

[133: 匿名さん]

東戸塚は、タワー5棟を含め、徒歩10分圏内に既存マンションが乱立している。将来的には中古が溢れる可能性が高く、資産価値的には微妙な気がする。。。

[134: 匿名さん]

＞133さん
同感です。希少価値のあるマンションって、将来的にみても比較対象が少ない物件であることが、必要条件だと思います。
例えば、その街のランドマーク的存在のタワーマンションや、マンション自体が希少なエリア、例えば、横浜市内なら山手・日吉、都内なら田園調布・成城、等の戸建てがベースの高級住宅街に建つ駅近の低層マンション、みたいなやつ。
東戸塚は駅近の既存マンションが多いので、たしかに今現在の駅近新築は少ないかもしれませんが、リセールバリューは期待しにくいかもしれませんね。

[135: 匿名さん]

リセールバリューなんて気にしてない人も沢山いるんだよ。
１３１さんの言うとおり。
１３３
自分が将来いいと思う地域買ったらいいんじゃないの。

[136: 匿名さん]

１３３、１３４
買えない人のひがみにしか聞こえませんね。

[137: 匿名さん]

＞136
また出たね。ネガが出ると慌てて火消しに走る人。。。

[138: ご近所さん]

基本的にJRは私鉄沿線とは違う街づくりだから、駅周辺には住居系の建物は少ないので駅徒歩5分・10分圏内をこだわるのなら私鉄沿線で探したほうが、利便性の良い、割安物件を見つけられると思います。どうしてもJRにこだわるのであれば当然お値段は覚悟しないといけないですね。東戸塚であれば、東口では出てこなくても、西口だったら、ここじゃなくても駅徒歩10分圏内であれば出てくると思う。永住するなら、リセールバリューなんて気にする必要ないし、むしろ便利になって路線価上がると固定資産税が上がるから、そっちの方がやだな。将来のリセールバリューを期待している人が買う物件ではないと思いますよ、ここは。東戸塚の街はほぼ出来上がっていますからね。期待して買うのであれば、今は何もないけど、将来的に便利になりそうな駅周辺とか、新駅ができそうなエリアとか。

[139: 匿名さん]

西口は第一生命、積水、ミサワ、などなどが
そう簡単にどくとも思えないから
数十年後も雰囲気はあのままだろうな。
居住者にとっては何の意味もない無関係のビルが多すぎる。
住居地域としては殺風景感は否めない。

[140: 匿名さん]

１３７
更に必ず被せて反応する人

[141: 匿名さん]

＞１３７
ネガ書いてる本人

[142: 匿名さん]

東戸塚の徒歩10分圏内は魅力あり永住するつもりの人が多いと思います。
ただし、駅遠物件は極端に魅力ありませんがね。

[143: 匿名さん]

140と141はネガ火消しに奔走している張本人ですよね！牛の匂いの漂う東戸塚だけに、『臭いものには蓋！』ですか！

[144: 匿名さん]

１４３さん、東戸塚の駅近そんなにお嫌いですか。
買う気もないのに、むきになってネガっている方のほうが不自然に感じます。

[145: 匿名さん]

１４３
牛がいたら何なの？
隣に住むわけじゃないし、匂いもここまでほとんどこないよ。
都心に通える位置である程度自然も残ってって
駅近なら環境いいと思うけど。

西口も最近ロータリーがきれいになったし
東急や本屋もあって雰囲気好きです。

ここを買えずにひがんでるか　
東戸塚に個人的な恨みでもあるのかな？

[146: 匿名さん]

東戸塚のことは大体解っています。たしかに誰もが羨むような街ではなく、田舎っぽいイメージがあることも認めますが、暮らすにはそこそこ便利だとも思います。過剰に持ち上げるポジがいるから、ネガも出てくるのでしょう。中流家庭がメインの街ということでいいじゃないですか。
東戸塚議論はこれくらいにして、このマンション固有のメリット・デメリットについて意見交換した方が有意義だと思います。

[147: 匿名さん]

１４６って本気でここ買う気持ちあるんでしょうか。結構バカにしてますよね。

[148: 匿名さん]

１４５さんの言う通りだと思います。
駅近なら環境いいですよ。
都心にもそこそこ近いし、湘南方面にも便利だし。

[149: 匿名さん]

＞147
146です。バカになどしていません。今現在東戸塚に賃貸で住んでいる者としての正直な感想です。戸塚区は横浜市の中では田舎っぽいイメージあるし、都心通勤も毎日苦痛ですが、家族の生活面では不自由なく暮らせています。家族ぐるみのコミュニティもできているので、購入も検討はしていますよ。147さんは東戸塚を誰もが羨むような憧れの街だと思っているのですか？

[150: 匿名さん]

＞１４９
ちなみに予算はどの位ですか？
誰もが羨むような憧れの街って、凄い表現ですよね。そんな事思ってませんよ。
そんな街って日本にはなかなかありませんよ。

[151: 匿名さん]

＞150
149だけど人の予算聞いて何か意味あるの？今の相場なら坪240～260くらいが適正なんじゃないかと思ってるけど、どうなるんでしょうかね。

[152: 匿名さん]

＞146
ここって中流家庭が普通に買えるマンションなの？
資金に余裕があるんですね。

東戸塚でマンションを検討してますが
ここを買える方は羨ましいですよ。

東戸塚の駅近新築って結構高いと思います。
庶民の自分には、狭い部屋でも買えるかどうか。
中古も考えてますが、それなりに高いですよ。

[153: 匿名さん]

うーん
日本も二極化の時代に突入している。

[154: 匿名さん]

東戸塚だけでも、駅近と駅遠では２極化してますからね～。

[155: 匿名さん]

１４６の感覚だと70㎡代で6000万円位の物件買える人が中流という事になるよねー。
東戸塚駅近に住んでいる人の中流感覚意識って高いんですね。

[156: 匿名さん]

東戸塚に限らず、大船や戸塚でも駅近なら似たような価格レンジだよ。東戸塚を持ち上げる必要は何もない。

[157: 匿名さん]

１５５さんも何も持ち上げるつもりで書いた訳ではないでしょ～が。いちいち突っかかるね～。戸塚、大船が安いなんて思ってないよ。

[158: 匿名さん]

東口のレンタカー屋跡地に店舗兼マンションができるらしいね。
いくらで出てくるのかな。
超駅近を評価されるか、それとも・・・
環境的にはかなり微妙だが。

[159: 匿名さん]

158さん
そこは分譲マンションですか？

[160: ご近所さん]

159さん

そこは賃貸だったと思います。
思いっきり線路わきで、建物や擁壁に囲まれていて薄暗く、電車の音がうるさいので、夜しか家にいない人向きです。

[161: 匿名さん]

賃貸じゃ話になりませんね。

[162: 購入検討中さん]

マンションとか初めて買おうと考えてるんですけど、モデルルームの予約とか凄い反響ですね。
そんなに建てたらすぐに皆さん購入するものなんですかね？やはり駅近だと人気なのですかね？

[163: 匿名さん]

小学生の感想かな？もう少し勉強してから書き込んで下さいな。

[164: 不動産業者さん]

人間小さ(笑)こいつ(笑)
掲示板とかやる奴は、ゲスが多いっていう不動産会社内の
噂は本当だったな。お会いするのをお待ちしております(笑)

[165: 物件比較中さん]

>164
下品だね。東戸塚に用はないでしょ。
君の書き込みこそゲスいよ。
どうせ顔向かい合わせて話せない、匿名掲示板でしかものを言えない奴だろ。

[166: 匿名さん]

>164
不動産業者？じゃないですよね、あなた。何役も自演して、何が目的？
162もあなたでしょ？163に小馬鹿にされたので、別人を装って逆ギレした、ってところですか？
低俗な書き込みでスレを汚さないで下さい。

[167: 匿名さん]

なんかひどいやりとりばっかですね。

[168: 匿名さん]

西口の住み心地、どうなんでしょうか？　
今まで東口で中古を含め物件探していましたが、西口も駅近なら綺麗に整備されており、スーパーも東急ストアや生協があり、本屋・ドラッグストア・家電量販店・スポーツクラブ、他、徒歩数分で何も不自由無く過ごせそうですね。オーロラモールも徒歩6分のようですし。東口はオーロラモールへの人や車の出入りも多く、むしろ西口の方が落ち着いて暮らせるような気がしてきました！

[169: 匿名さん]

西口の方が東口よりも落ち着いている雰囲気ではありますよね。
あちらの方が便利は便利なのでしょうけれど。
そう思うと、駅に5分以内で行けて
それなりに落ち着いていて、
利便性が高いのは良いのではないかと私も思います。

[170: 物件比較中さん]

71m2で4900万、坪単価230万円ぐらいか。。

[171: 匿名さん]

意外と安いですね。でも低層階で角部屋でない、最低価格に近い間取りなんでしょうね。

[172: 物件比較中さん]

でしょうね。。。

[173: 物件比較中さん]

94m2で8200万、@285万。最高値だと流石に高い。。。

[174: 匿名さん]

バブル価格ですね～。10年ほど前に販売したパークタワー東戸塚（東口の4本のうち一番新しく駅に近いタワー）なんか平均坪単価225くらいだったのに。

[175: 匿名さん]

売れればそれが相場なんだろうけど……東戸塚で坪285はなぁ(笑)
モデルルーム行ったら価格表貰えるんですよね？鉄塔側と駅側がどれくらい違うのか楽しみ。

[176: 匿名さん]

価格高い。
東戸塚なのにこんな金額するんですね。

[177: 匿名さん]

一般的な間取り(中層階、中住戸)の価格はどのくらいなんだろう？坪240くらい？

[178: 匿名さん]

戸塚レジデンスと迷っています。街並みは東戸塚の方が好みですが、通勤と通学の電車利便性は戸塚の方が便利。

[179: 匿名さん]

公式HPによると、3LDK 71平米台　4,900万円台（予定）～　⇒　坪単価約230万円
お求めやすい条件を表示しているのでしょうから、平均はこれより少し上って感じでしょうかね。

[180: 周辺住民さん]

多分平均は250以上になるでしょう。場所がいいからね。

[181: 匿名さん]

平均250だとしたら昨年のプラウドより高いね。

[182: 匿名さん]

戸塚レジデンスよりこちらの方が価格高いですね。
東戸塚駅近は、やっぱり人気ありますもんね。

[183: 匿名さん]

戸塚は徒歩7分、東戸塚は4分。
両駅の駅力以上に、徒歩5分以内か否かが価格に影響していると思う。

[184: 匿名さん]

うむ。駅・エリアによっても異なるとは思いますが、首都圏の新築マンション価格は、一般的に徒歩1分あたり坪3～4万円程度の価格差が出ると言われています。
単純に考えると同じ駅の徒歩7分と徒歩4分のマンションだと坪10万円の価格差だということ。
戸塚レジデンスとパークハウス東戸塚の坪単価の差はこの程度ではなかったでしたっけ？だとしたら、戸塚駅と東戸塚駅は同格だということになりますね。

[185: 匿名さん]

駅からマンションまでの道が戸塚よりこっちの方がいい！
戸塚は歩道も無いに等しく、夜は暗いし、歩きにくい。

[186: 匿名さん]

好みは人それぞれですね。同じパークハウスだし、どちらも早めに売れそうですね。

[187: 物件比較中さん]

戸塚と東戸塚は一駅の違いですが、街のつくりが結構違いますよね。
東戸塚は電柱がなく、建物から外を眺めても、電線の圧迫感がないのがいいですね。
戸塚レジデンスは少なくとも東向きは電線が目の前にあるはずです。
ただ、ここは後ろに鉄塔があるので、その影響がないかは若干気になりますね。

あとは、トツカーナや区役所を見て思うのは、どうも、造りが安っぽいというか、プレハブの延長みたいなのが気になります。
東戸塚のデパートの方が造りがしっかりしてて安っぽくない感じがしますね。西武ですしね。

[188: 匿名さん]

ちょっとまだ高いね。

[189: 匿名さん]

>187
東戸塚は電柱が無い？何言ってるの？ウソツキは泥棒の始まりですよ。

[190: 匿名さん]

187
文章からしておバカさんのようだ。


因みに、マンション目の前の道路は電線だらけです。

http://maps.google.co.jp/maps?q=35.43041,139.553502&hl=ja&ll=35.430445,139.553583&spn=0.000002,0.00066&sll=35.43041,139.553502&sspn=0.000405,0.00066&brcurrent=3,0x60185a15eb2d48c9:0x5b29fba75669739d,0&t=h&z=21&layer=c&cbll=35.430445,139.553583&panoid=8cERsf-BC-wuvTyM1Tf5Pg&cbp=12,254.08,,0,-5.98

[191: 匿名さん]

まあまあ。東戸塚は電線の地中化はされてませんが、そういう誤解をするくらい街がすっきり
しているってことでいいじゃないですか。実際、東口に住んでますが、歩道が広く電柱が歩く
のに邪魔にならないので、電柱を意識したことはないです。

[192: 匿名さん]

駅ホームで電車待ちしている時、＊＊の独特の臭いは、風向きによってはきついですね

[193: 匿名さん]

ここは東京電力の所有地だったのか。だからあんな送電線の鉄柱があるんだ。

[194: 匿名さん]

すぐ目の前のスカイパレスの賃料のデータ
築年がある程度経っているがそこそこのレベル

http://chintai.door.ac/detail/free1466123.htm

[195: 匿名さん]

横須賀線は整備コストをけちっているのではないか？
昨日もポイント故障で止まった。

おかげで大迷惑。
１時間近くも経ってから
東京方面へお急ぎのお客様は下り電車で大船へ行って
大船から京浜東北線をご利用くださいとか、
冗談もほどほどにしてくれよ。

どうして横須賀線はしばしばこういうことがあるのか？
JR東日本は横須賀線の整備点検をもっとまじめにやれと言いたい。

[196: 匿名さん]

ＨＰでは６月下旬販売となっているけど、１～２ヶ月遅れそうですね。

[197: 匿名さん]

東戸塚西口は、東口側と比較して、事故物件も少なくよし。

http://www.oshimaland.co.jp/

[198: 匿名さん]

担当者の話によると、この物件は、坪単価２４０万～２５０万だとか。
以下の情報からすると、東戸塚は坪単価１８１万なので、相場と比較して高すぎる。

https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=24

[199: 匿名さん]

＞198さんのデータは2011年度に新築分譲したデータの平均値では？駅から遠い物件しか無かったですからね。あまり参考にはならないかと。

[200: 匿名さん]

駅からの距離の基準は、過去のデータによると、徒歩10分。
この物件がたとえ東戸塚駅から４分といえども、
２４０万（本物件）／１８１万（相場）＝１．３倍以上。

この物件は、東戸塚駅から徒歩１０分の物件の約１．３倍もの価格がつけられており、
かなり割高であることがわかる。

１９８も併せて確認ください。

http://suumo.jp/journal/2011/11/27/9858/

[201: 匿名さん]

今の不動産相場がそれくらいってことでしょう。
リーマンショック前に新価格（グランドメゾン）、新新価格（ベリスタタワー）と呼ばれた
不動産価格のプチバブルがありました。マンション価格は水ものです。

[202: 匿名さん]

ザーパークハウス戸塚レジデンスも、
最初の予定価格よりも１００万～２５０万近く落としてきている。
この物件も、三菱の戸塚２物件と同じように、最初に提示される予定価格は、
チャレンジ価格だろうから、しばらくすれば全体的に価格を落としてくるだろう。
したがって。MR見学者に対しては、アンケートで「高い」と記入することを強くすすめたい。

[203: 匿名さん]

＞200
＞駅からの距離の基準は、過去のデータによると、徒歩10分。

すまいサーフィンのデータの基準が『徒歩10分』とどこに書いてあるのでしょうか？
そもそも横須賀線の駅名に武蔵小杉が入っていないし、何年前のデータなのでしょうか？

[204: 匿名さん]

住まいサーフィンの相場の基準について、なにも書いていないから、
平均的な数値として一般論を適用しただけ。そんなに気になるなら自分でネット管理者に聞いてください。


以下のデータでは、
東戸塚 神奈川県 戸塚区 4,200万（７０平米） →６０（万／平米）→６０＊４００／１２１＝ １９８（万／坪）
いずれにしても、現状の坪単価約２４０～２５０万はあまりに高すぎ。

https://www.sumai-surfin.com/price/diamond20110814-1.php

（週刊ダイヤモンド別冊2011/8/14号掲載データ）

[205: 匿名さん]

それなりの値段ですが、倍率は高いんでしょうか。

[206: 物件比較中さん]

現在の戸塚の評価のやっかいなのは駅近とバス便の平均になってるとこでしょうか。
駅から10分以内と20分以上で4500万と2300万で平均3400万とか言われてもまともに評価できないですよね。
東戸塚、大船あたりの物件と合わせて比較するしかないですよね。

[207: 匿名さん]

何年も前の、しかも駅遠物件が主体の平均価格と比べても無意味。比較するなら昨年販売したプラウド(東口徒歩7分)が適当では？たしか坪240くらい だったはず。

[208: 匿名さん]

プラウド東戸塚
沖式新築マンション時価 (m2単価) [A] 63 万円 ( 評価日: 2012/11/09 )
算出根拠→ http://www.a-lab.co.jp/product/shinchiku.html
価格 (m2単価) [B]→75 万円
差分 : [B]－[A] (＋は割高、－は割安) 12 万円

プラウド東戸塚も、平米単価で１２万も割高と評価されている。
この価格で売れようが本当の価値を表した値段とは言えない。

ただ、どうしても坪単価２４０～２５０万という高値を納得して、
本物件を買いたいならば、プラウド東戸塚より安いからと前向きにとらえて買えばよい。

[209: 匿名さん]

沖信者？

[210: 購入検討中さん]

この物件は、三菱地所レジデンスのパークハウスであって、
野村不動産のプラウドよりは、ブランド力は小さいから、
プラウドよりも安くなるだろうな～
っていうかそうじゃないと買えない。

[211: 購入検討中さん]

このマンション分譲価格の下限坪単価の推定

条件：
土地の仕入れ値を近場の川上町９０番６外の公示価格で代用
原価率を７０％
容積率はカタログ値の２００％

[（土地の仕入れ値の坪単価/容積率）　＋建物建設費坪単価　]　×　（１／原価率）　

＝｛1,590,083円（近場の川上町９０番６外の公示価格で代用）／２００（％）＋７０万 ｝×（１／７０）

＝（１５９．００８３万／２＋７０万）×（１／０．７）

＝２１３．５８万円／坪


代用した川上町９０番６外は、駅前なので、パークハウス建設地の地価よりも高いことを考えると、
マンション分譲価格の下限値は、２１３万／坪よりもっと安いはず。

したがって、現状の坪単価２４０万～２５０万はあまりに高い。


川上町９０番６外の公示価格
→ http://toushi.homes.co.jp/owner/kanagawa/city140110/chika13381.html

上記算出式の参照
→ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11289588698.html

[212: 匿名さん]

魅力のある場所は公示価格より高く取引されるのが一般的。建設コストも長谷工なんがが得意の安上がりのものもあるのでピンキリ。
高い高いと言っている人は買わなければいいんじゃないの？それとも買いたいけど買えないから予算内まで下げたいの？

[213: 匿名さん]

この物件に興味あるなら、誰しもが、市場相場価格よりも著しく高値で買いたいとは思わないし、適正な価格での取引を望むでしょう。
この土地は東京電力が所有し販売した土地なので、公示価格とかけ離れていないと考える。
デベロッパにとってまだまだ余裕のあるマンション価格であることは間違えないだろうから、このマンションを適正価格で入手したいならならデベロッパに「高い」と強く主張すべきだろう。
デベロッパにしてみれば、できるだけ高く売りたいだろうが、逆に購入検討者はできるだけ安く、少なくとも市場相場に見合った価格で購入したいはず。

[214: 匿名さん]

東京電力は原発問題で火の車。公示価格で売るわけないじゃん。

[215: 匿名さん]

現在の本物件の坪単価240～250万を妥当とする意見は、デベロッパかその関係者によるものだろう。本物件を検討されている方は、不動産情報は圧倒的にデベロッパや関係者側にあるなか、適正価格を御自身で見極めて購入されたい。

[216: 匿名]

買える人が買えばいいのでは？
価格低めでいっぱい集まって抽選になったらｲﾔだし。

[217: 匿名さん]

＞208、＞213
市場価格の意味知ってます？需要供給が釣り合い実際に売買される価格のことですよ。つまり昨年のプラウドの価格はまさにその時点における市場価格そのもの。パークハウスも似たようなレンジで売れそうです。

[218: 匿名さん]

217はデベロッパか？
適正価格と市場価格は違う。
鉄塔つきのあの土地がいくらなのかはさておき、まだまだ値下げの余地は十分にあるはず。
このまま高い値段でいくのも結構だが、プラウド東戸塚のように引渡し時にお客様に迷惑をお掛けしないように。

[219: 匿名さん]

不動産価格全体が上がってる中、今買う人は、他物件との比較で買うわけで。
ここだけが割高なら売れ残るだろうし、今の市場で妥当なら売れるだけのこと。
原価率から割高だ、適正でないと言っても始まらない。
で、今から販売される物件を横並びでみて、ここだけ割高なのかな？

[220: 購入検討中さん]

それでは数カ月後の販売結果を待ちましょう。

[222: 購入検討中さん]

この物件のすぐそばに高圧送電線がありますが、人体への影響が心配です。
ちなみに、以下のＨＰによれば、発がん性や白血病の可能性も示唆されています。
送電線の影響をみなさんがどのようにお考えなのか気になります。

http://www21.ocn.ne.jp/~furumoto/data.html