ザ・パークハウス浦和別所（旧・浦和別所３丁目の三菱地所のマンション計画）

[選択してくださいさん]

マンションの陽当たりが良ければいいんですが。

公式サイト：http://www.mecsumai.com/tph-urawa117/
所在地：埼玉県さいたま市南区別所３丁目1212-1の一部（地番）
交通：JR埼京線「中浦和」駅（東口）より徒歩6分、JR埼京線・武蔵野線「武蔵浦和」駅（東口）より徒歩11分
総戸数：117戸
駐車場：63台（機械式54台、専用駐車場平置8台、身障者用平置1台）
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：57.77m2～90.58m2
販売予定：平成25年12月中旬予定
完成日または予定日：平成26年11月下旬
入居(予定)日：平成27年1月下旬
敷地面積：3915.87m2
分譲後の敷地の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
構造／規模：鉄筋コンクリート造地上12階建（建築基準法上は地上11階地下1階建）
管理形態：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
備考：バルコニー面積：3.02m2～20.21m2　建築確認済証番号：第UHEC建確24447変1号（Ｈ25.3.28）用途地域：第二種中高層住居専用地域、第二種住居地域
売主：三菱地所レジデンス株式会社・三信住建株式会社
販売会社(取引態様)：三菱地所レジデンス株式会社（販売代理）
施工会社：株式会社淺沼組東京本店

【スレッドタイトルに正式物件名を追加しました。
スレッド本文を変更し、公式サイトURL、物件概要を追加しました。　2013/07/17管理担当】

[251: 匿名さん]

既存不適格なんかいやなことばです
不適格だから裁判所から建設中止仮処分がでるわけではないですよね
出来てしまったら取り壊し命令も出るでしょうし。
怖いですね

[252: 匿名さん]

249さんへ
既存不適格物件が全て資産処理のデメリットになるかという点には貴方の意見に賛同します。しかしながら、ここの物件を既存不適格物件と呼ぶのは妥当かつ適切な表現ですよ。一度調べられてはいかがでしょうか。
すなわち、既存不適格物件とは建築時には適法に建てられた建築物であって、法令の改正や都市計画変更等によって現行法に適合しない部分が生じた建築物のことをいいます。使用していても違法ではないですが、増築や建替え等を行う際には、原則法令に適合するよう建築しなければならないというものです。この物件は高さ制限がかかりますので、建て替え時は20m(6階相当)以上の建物が建てられないことになります。6階より上に住んでる人はどうなるのでしょうね。ただし、震災で全壊する等やむを得ない事情がある場合は、特例として1回のみ建築当時と同等の建物を建設することができます。

自動車の話を出された意図はよく分かりませんが、今の日本において基準に合致しない車種はごまんと公道を走っていません。車検が通りません。車検に通らない車で公道を走ると処罰の対象となります。そういう車がいないとは言いませんが、これは違法であり次元の異なる話です。

消費税増税前の駆け込み契約も、支払いは増税後だったりしますが、契約時の消費税率が適用されます。2013年9月までに契約した物件は支払いが2014年4月以降であったとしても5%が適用されることになっています。支払い時が税率10%だったとしても今契約すれば8%が適用されます。

[253: 匿名]

252の言いたいことがさっぱり分かりません。
すぐ隣のプラウド浦和別所、ファストジュール浦和別所なんかも条例違反ですよね。
あなたは気に入って購入した人たちに向かって、「不適格物件だ」と嫌がらせのように吹聴するんですか？
偉そうに御託を並べてますが、あなたのしている事は単なる嫌がらせと業者への営業妨害にしか聞こえません。
ここのマンションだけフォーカスして、不適格とか持ちだすことはフェアではないでしょう。
現行の条例にのっとるのは、すべてのマンションが対象なんですから。

それとマンションの建て替えって、新築物件では欠陥住宅以外まずないでしょ。
仮に建て替えがあるとするならば、上の階も下の階も皆一緒でしょ。

[255: 匿名さん]

252です。
なぜ私が荒らしになるのでしょうか。私は嫌がらせで書いているのではなく、真剣に検討していた者として、これから検討される方の参考になればと事実を書いただけです。

253さんの仰る通り、ここの物件だけでなく周辺のマンションにも高さ制限がかかり既存不適格物件になっています。ただ、既にプラウド浦和別所やファストジュールは中古物件ですし、このマンションの検討板で言及する意義はありませんよね。

上に書いた通り、既存不適格物件＝悪い物件とも言っていません。あるか分からない震災で崩れた時や、数十年後に老朽化による建て替えの話が出た時に制限がかかるというだけの話です。従って住む上で実害はありませんし、寧ろ眺望維持のメリットとして捉えることもできます。高さ制限による資産性や資産処分については懸念もありますが未知数ですので現段階ではなんとも言えません。

物件にはメリットとデメリットが必ずありますので、双方を踏まえて検討することが重要であり、そのための検討板ではないでしょうか。デメリットばかりは論外ですが、メリットばかりの検討板もなんの参考にもなりません。

それでもメリットしか見たくない！というのであれば、どうぞ、物件のホームページへ。メリットしか書かれていませんから。

[256: ↑]

だからあなたの理論は
あるかないか分からない稀な例を持ち出し、皆にも降りかかるであろうことをわざわざコメントすることです。
無駄に不安を煽り、購買意欲を逸らそうとしている悪質さはミエミエです。
投稿マナーでも、不安を煽る発言は禁止されています。

地震が来るのも皆一緒
火事になるリスクはアナタも一緒

ずっとそこばっかり指摘しているのは、他にマイナス要素を指摘出来ないからでしょ

[264: 匿名さん]

今日もチラシ入ってましたね。

上階は眺望もよさそうです♪

[267: 不動産業者さん]

一般的には、既存不適格で近隣反対されて
いると。環境が良く住民意識が高い！また、
もう、高いものが建たない。希少性が高い
。その為、中古でもすぐ取引される。値崩
れしない。

[268: 匿名さん]

今日、現地の横通ったけど、まだ反対の旗出てるんだね。もう建てちゃってるのに…あれってなんか意味あるの？しまうの面倒臭いだけ？

[269: 匿名さん]

ここからだと通勤では中浦和よりも武蔵浦和に行く人が多いのかな？都内までの通勤なら埼京線の方が便利だから、結局は埼京線に乗るなら近い中浦和駅？
駅周辺の充実度は武蔵浦和の方が高いんですよねぇ。商業施設が駅周辺にギュッと集まっているので、買物だったらそちら側に来た方が良いのではないかと思っています。

[270: 匿名さん]

晴れの日は自転車で武蔵浦和まで通勤すればいいですが、雨の日は辛いので中浦和まで歩く感じだと思いますよ。浦和にバスで行くのは現実的ではないと思います。
定期の買い方に悩みそうですね。

[271: 別所の住民]

当物件含め中浦和駅周辺にて書店がまったくありません。
武蔵浦和駅の須原屋か、浦和駅周辺まで出掛ける必要があります。
図書館も同様でさいたま市立図書館のうち、浦和パルコに併設されている「中央図書館」か武蔵浦和の南区役所サウスピア併設の「武蔵浦和図書館」まで出掛ける必要があります。「中央図書館」は一フロアで全てのジャンルを網羅しているので相当広いです。「武蔵浦和図書館」は二フロアに分かれていますが蔵書数はあまり期待しないほうがいいです。

[272: 匿名さん]

駅近で閑静な住宅街というのは評価できますが、駅近と言っても中浦和駅。武蔵浦和や別所沼公園も離れていますし、坂の下です。
設備等々はそれなりに良いので住みやすいと思いますが、やはり立地が微妙。割高感が否めませんね。

[273: ご近所さん]

浦和へのバスは便数がとても多くて便利だとおもいます。
武蔵浦和、中浦和も使えて3駅利用出来るのは、意外に便利だとおもいます。

[274: 匿名さん]

浦和駅への県庁通りは渋滞するよ。通勤で使うのは時間が読めないので難しいと思います。
通勤で浦和駅使うなら、自転車の方が早いかも。

[275: 匿名さん]

販売の行方が気になります。
もう、完売間近なのかなー♪

[276: 匿名さん]

どうなんでしょう？ホームページからは販売状況が全く読めませんねー。
全く売れてないってことはないでしょうが、完売間近ってこともなさそうな気が…
ここより後に販売した同価格帯のオーベル浦和は既に完売したみたいですね。
抽選漏れの人が流れてくるのかな？

[277: 匿名さん]

売れてないのか、クオカードでのモデルルーム誘導が頻繁にポスティングされてるな

[278: 匿名さん]

同じモデルルームのパークハウス武蔵浦和は最終期残2戸と順調なのにね。
残念です。

[279: 匿名さん]

中浦和、地味っていっちゃあ地味な駅なので、何でもそろうという感じではないのかな。
本屋とかちょっとした大きな買い物がしたい時にはバスで浦和まで行ければベストだと思います。
本屋だったら武蔵浦和にあったように記憶しているし。
派手じゃないけれど、ごく普通の日常生活的にはまあまあなのでは？
欲を言えば欲しいお店・施設はそれなりにあるけれど。　

[280: 匿名さん]

バスや自転車で浦和行けますからね。
普段は中浦和で地味に生活して、休みの日とかは浦和に行くのも悪くないですね。
地味が1番。Simple is best．
地味なんだから、もうちょっと安ければ即買いなんですがね。

[281: 周辺住民さん]

浦和まで自転車は結構大変です坂道が。
公式ページではさも近いように書いていますね
個人的には、時間の読めないバスで浦和行くくらいなら、埼京線で大宮まで行く方がよい気がします

[282: 匿名さん]

浦和9分アピってる時点でちょっと微妙。
最初はアピールしてなかったですよね。浦和でアピって集客しようって魂胆がミエミエ。

[283: 匿名さん]

確かにホームページでは浦和駅が最寄りのような印象を与えますね。
この物件の弱点を逆に表していそうです。

[284: 別所の住民]

別所に住んでいる者です。

確かに定刻どおりに来ないバスを待つよりは、自転車で浦和まで行った方がよいです。
結構大変・・・確かに天候が悪いときは大変ですが、雨が降っていなければ、10分程度で浦和に着きます。
志木街道の緩やかな坂を上る必要はありますが、自転車を降りて押すほどの坂でもないです。
時間帯によっては県庁の下り坂付近で車が渋滞しているので、自転車のほうが速いです。
わたしは別のルートですが、毎朝亜、20分で浦和駅まで歩いています。特に早足でもないです。

バスで浦和行く位なら埼京線で大宮まで行く・・・のであれば、そもそもこの物件でなくてもよいのでは。
武蔵浦和から快速で大宮まで行くのならまだしも、この物件から各駅停車の中浦和駅まで歩いて6分、
電車の待ち時間7～8分、大宮駅までの乗車時間10分としても、歩いて浦和に行くほうが断然早いです。
その分の労力、体力の消耗は考慮しませんが。
埼京線の平日、日中の本数の少なさは、十分考慮したほうがいいと思います。

[285: 匿名さん]

さすがお住まいなだけあって、的確なご意見ですね。私も同感です。
浦和に行くなら、バスより自転車の方が早いですよね。

[286: 周辺住民さん]

同じモデルルームの武蔵浦和とは、販売時期が違うので、、。
最上階以外は順調に売れているようです。
浦和にも天気良い日に自転車で行けば近いですよ♪
道中の景色も良いです。

[287: 匿名さん]

県庁通りは雰囲気いいですよね。

[288: 匿名さん]

ここのカキコミの不思議です。
環境の良さが売りなのに、便利じゃないの
が厳しいという意見が、多数？便利で価格
安いところは、環境を悪いけど、東京にあ
りますよ。埼玉でも戸田公園や川口なんか
は、価安い、街の雰囲気悪い、外国人を多
い。
ここの良いところの意見交換してはいかが
ですかね。

[289: 匿名さん]

環境が良いと言えば良いのですが、うわーっここいいなー！という程の環境ではないです。にしては高いので、ある程度の利便性も求めた時、それも中途半端というところで厳しい意見が出るのではないでしょうか。
結局は価格とのバランスだと思います。坪単価180〜190くらいであれば皆飛びつく物件だと思いますよ。
物自体は優良ですからね。

[290: 匿名さん]

288さんのお気持ちはわかりますが、公式ホームページのトップに、浦和駅9分の利便性と書いてますからね。。徒歩9分かと思いますよ。

[291: 購入検討中さん]

うちは勤務先が渋谷と池袋なので、通勤快速が止まる武蔵浦和でマンション探していました。桜並木通りが近くにあり、それが武蔵浦和までつながっているので、歩きでも慣れれば気分よく通える範囲だし、大雨などの時だけ中浦和を使えば問題ないかなーと。
パークハウス武蔵浦和とも悩みましたが、長く住むことを考えると、周りがマンションだらけで工業地帯より、別所沼公園近いし、視界も抜けて良いかなーと思っていましたが、このサイトでは武蔵浦和は評判よく、浦和別所の特に立地がイマイチな評判に、少し不安になってきました。。。

[292: 匿名さん]

同じ沿線の渋谷と池袋の2箇所にお仕事をおもちとはうらやましいですね。
住宅街の住環境を求めばこのくらい歩くの普通のもの。戸建の利便性は駅前にはないのですね。
雨降ったときだけ、武蔵浦和で普通に乗り換えて中浦和で下りるというのは面白いとおもいました

[296: 匿名さん]

駅からの距離は微妙ですけど複路線利用できるのはいいです。
後は、駅からこの距離のマンションなら周辺施設が充実しているか。
閑静な環境なのかということですね。
気になる点は。
正直、価格的には高いと感じますね。
内容的に納得できるほどのものがない。

[297: 匿名さん]

最寄りの中浦和駅からこの物件までの間は、公共施設はありません。
駅前にスーパーとボーリング場、居酒屋があるくらいです。
どちらかというと便利な場所というより閑静な場所です。
近くに別所沼公園という大きな公園があり、これはメリットですね。
ただ、もう少し近くないとこの値段には納得できません。

[298: 匿名さん]

北側に計画道路がアルのですね！
まさか、その暁には敷地北側が削れるという事ですか？

[299: 匿名さん]

提供公園の部分が削られるのではないでしょうか。

[300: 匿名さん]

位置的にはそういう感じですよね。だからあの場所に提供公園をもってきたとか？？
確認されてみるのが一番。
浦和駅西口からこちらに来るときにはバスは乗車は4分で済むそうですが
逆にこちらから浦和駅西口まで行くにはバスの乗車時間は9分だそうです。
道路の車の流れ的にどうしても駅まで行くのにいろいろな方向から車がやってくるから
かかってしまうんでしょうね。
となると、朝、通勤の際はバス停まで徒歩4分+バス所車9分+α（渋滞など）と考えて
行動していく形になると思います。
普通に電車に中浦和で乗った方が確実かも？

[301: 匿名さん]

高そうなマンションですね♩

[302: 匿名さん]

浦和駅で通勤を予定するのであれば、北浦和の物件の方が良さげですね。
この物件は、埼京線か武蔵野線を主に利用される方向けですね。

[303: 匿名さん]

何を当たり前なコトを…

[304: 匿名さん]

>>303
浦和駅までバスで行くのは…とかの書き込みが多かったので…失礼しました。

[305: ご近所さん]

3月から上層部の工事が、止まったままで延びてません。
ブルーシートの覆いも上層階に立ち上げっていません。
下層階の工事を先に進めているのにしては、工事が遅いです。
予定道路は提供公園部分を通ります。パンフレットの１F図面上に
道路予想の線引きがありました。

[306: 匿名]

ひょっとして。。　
三菱地所よ、またやってしまったのか。。？

[307: 匿名さん]

オクソクで書き込みむのは止めていただきたい。

[308: 周辺住民さん]

県とさいたま市に確認しましたが、道路の具体的な計画は現段階で進んでないとのことですが。

[309: 匿名さん]

結局、反対運動の解決と、葬儀場建設はどうなったのでしょうか。そこがはっきりしないと、嫌悪施設に囲まれた、周辺に受け入れられないマンションのレッテルがついて回る

[310: 匿名さん]

反対運動→未解決。旗出っぱなし。
葬儀会場→順調に建設中。こっちも反対運動中。

ただ、葬儀場は離れてるんで、あんまり気にする必要ないかと。
ここをディスりたい輩のネタだから。
貴方もその一味でしょう？

[311: 匿名さん]

マンションマニアさんがブログにこの物件のこと書いてますね。

[312: 匿名さん]

マニアブログを私も拝見しました！
大絶賛していますね…

[313: 匿名さん]

大絶賛ではないような。。
リセールが厳しいと書いてありますし。
価格表見ましたが、結構高額なんですね。都心のマンション買えそう。

[314: 匿名さん]

大絶賛に近い、絶賛してたような…

[315: 物件比較中さん]

マンションマニアさん個人の判断であって、最終判断するのはご自身なのでは？

リセールは厳しいけど住み心地は良いから評価しているのだと思います。

プラウド浦和別所の中古はなんであんなに安いのでしょうか。
新築の時いくらだったのかしら。

[316: 匿名さん]

そっかぁ。やはり反対運動の解決は無理なんですね。ずっと、その中で生活しなければならないのか。
葬儀場も公園に近いから、もしかして中止と思ったが、これも、建設決定か。
にっちもさっちもいかなくなってきたね。

[317: 匿名さん]

葬儀場はあまり気になりません。
中古で人気のコスタタワーも、近所に葬儀場があったような気がします。

反対運動は収束してほしいですが。

[318: 購入検討中さん]

リセールが厳しいのは、なぜなんでしょうか？
駅前や駅南方向のマンションより、環境が気に入り検討中です。

[319: 匿名さん]

>318 それはあくまで マンションマニアさん個人のご見解です。>315
なんせザ・パークハウス 浦和別所というマンションはまだ存在していないのです。
いろいろな責任をとらないご見解があったとしても、将来の価値にはなんの保障にもなりません。

[320: 匿名さん]

確かに静かで閑静ではある、逆を言えば寂しいとも言える。

[321: 匿名さん]

315さん

プラウド浦和別所ですね。

マニアさんが言ってる67平米のところは新築時3860万です。
中古の売り出しは3280万なので4年で580万の目減り→年145万の価値下落です。
物件価格からすると年3%の下落率ですね。

駅距離を考慮すると、優秀な方ではないでしょうか。
さすがプラウドと言ったところです。

[322: 物件比較中さん]

まぁさいたま市の中では優秀なのかな。
でも頭金なしでフルローンだった場合残債割れじゃないですか？

だからマニア氏はお金に余裕ある人に買ってほしいって言ってるんじゃない？
頭金入れられるような人ならいいのかもしれないですね。

マンションと場所自体は評価してるのは私もそう思います。

いい場所ですもの！

[323: 匿名さん]

リセールを気にする人は買うべきではない物件ですね。
それで住み継ぐ邸なのか…

[324: 購入検討中さん]

いい場所ですよね。
環境がいいから長く住めますし、リセールを考えなくてもいいかな、と思います。

[325: 匿名さん]

リセールが期待できないとは、新築価格が不相応ということですか。
売るつもりがなくても、失業や減給等でどうしても手放さなくてはならなくなったときに
ローン残高が売却価格を上回って、にっちもさっちもいかなくなる危険性があるので、
経済的にかなり余裕がある方向けですね。

[326: 匿名さん]

リセールが期待できるのは、浦和駅周辺でしょうか。
北浦和西口側は学区が良いという理由で浦和並みに高いですし、武蔵浦和周辺は供給過多になりそうなマンション数。
所詮、リセールはそのときにならないとわからない気がします。

[327: 周辺住民さん]

別所は、良い場所ですよ　でもね今までは
4車線道路ができれば通行量は多くなるし、葬祭場も将来を
見越して利便性で場所を決めたのでは

気になる人は、確認してみたらどうです。
葬祭場の正式情報H26.6.27更新
南部建築事務所届出番号
建築指導課で内容の縦覧ができます。
中央区役所（与野本町駅下車）048-840-6237
南14-8　標識設置地日H26.6.16
事業者：株式会社セレモニー
設計者：株式会社アルファ・ネットコンサルティング＆デザイン
工事施工者：未定
事業件名（仮称）セレモニー別所ホール新築工事
南区別所5丁目435－3,435－5,436－1,436-2,436-3,436-4
第二種住宅地域
構造：S（鉄骨構造）
階数：4
高さ：16.05
建築面積：229.64
延べ面積：843.50
工期（予定）H26.10.1～H27.9.30

[328: 購入検討中さん]

閑静な住宅街でありながら、将来的に利便性も期待できる、ということでしょうか。

[329: 匿名さん]

田島大牧線はプラス？マイナス？
どっちなんでしょう…

[330: 周辺住民さん]

田島大牧線は17号までは延びるとしても、それより先は実現は難しいのでは。現地を見れば分かりますけどね。

[331: 匿名さん]

葬儀場と反対運動はけりがついたのでしょうか？
あんなに反対運動されたら住めない

[332: 匿名さん]

反対運動したって無駄なのにね。
こんなに建設が進んでるのに反対して、一体何が変わると思っているのだろうか…

[333: 匿名さん]

住んでも、周辺住民にいじめられるのかな。子供はいじめられそう。
親はシカトされて、居心地悪いよぉ

[336: ご近所の奥さま]

なんでわざわざ離れた場所の葬儀場の話が出るのか。。

田島大牧線は私たちが生きているうちは関係ないですね。

子供がいじめられそうって、いじめる気満々ね。

[337: 匿名さん]

いじめや嫌がらせしたら低レベルって話ですよ。
今の時点で低レベルなんて言ってません。

[338: 匿名さん]

まぁ、なんにせよ近隣住民は反対運動やめるべきですね。
見苦しいですよ。

[339: 匿名さん]

マンションじゃなく、田島大牧線の反対運動しないと、家、なくなっちゃいますよ。

[340: 匿名さん]

まぁ、、、大牧線は17号に繋がって終わりじゃないかな？
そこから伸びるのは苦戦しそう。

[341: ご近所さん]

少し外観が見えてきました

[342: 物件比較中さん]

武蔵浦和の駅前でうちわ配ってますね！
あとどれくらいのこっているのでしょうかね。
完売しそうですか？

[343: 匿名さん]

反対運動終結しないと、完売しないかも。新手の営業妨害に近いですね。

[344: 匿名さん]

反対運動、そんなに盛んですか。
ご近所の方のここでの書き込みは敵意を感じませんが。

[345: 匿名さん]

現地行けば、分かる。
もはや営業妨害レベル。

[346: 周辺住民さん]

セレモニーですけど、中浦和北側にすでにあるんですよ。新幹線・埼京線の高架下に。
特に目立つこともなく、たまに会員向けに縁日的なイベントをやってるくらいで、そこまで
気にするような施設かなあ、と感じます。

反対運動ですが、以前近場のUR物件に住んでおりましたけど、ノボリが立っている程度で
接触があるわけでもなし、激しいと思えるようなものでもないと思います。まあ住み始めてから
特に反対してる家の住人に睨まれる、といったことはあるかもしれませんが…。

治安に関しては、実にのんびりとした、落ち着いた場所です。コンビニにもガラの悪い
若いのがいるなんてこともなく、サラリーマンや高校生がいる程度。

[347: 別所の住民]

現地のすぐそばに住んでいますが、あれを営業妨害というのは大袈裟です。
周辺住民さんが書いているように幟がチラホラ見られる程度ですし、それも
物件の北側のお宅に散見する程度ですので目立ちません。
ファミリーマートのそばに緑色の看板のようなものが一番目立ちます。

[348: 購入検討中さん]

別所という場所はすむのどうですか？？
かなり落ち着いたところと伺っているのですが、不便なことはありますか？？

[349: 申込予定さん]

すごくすみやすいのでは？？
おそらくマンションの値引きはないかと…。

[350: 匿名さん]

別所と言っても広いですよ。
武蔵浦和駅前も別所ですし。

別所なら、このマンションの裏の坂を登った辺りや別所沼公園東側の坂を登ったところが高級住宅街になってますね。