ザ・パークハウス浦和別所（旧・浦和別所３丁目の三菱地所のマンション計画）

[選択してくださいさん]

マンションの陽当たりが良ければいいんですが。

公式サイト：http://www.mecsumai.com/tph-urawa117/
所在地：埼玉県さいたま市南区別所３丁目1212-1の一部（地番）
交通：JR埼京線「中浦和」駅（東口）より徒歩6分、JR埼京線・武蔵野線「武蔵浦和」駅（東口）より徒歩11分
総戸数：117戸
駐車場：63台（機械式54台、専用駐車場平置8台、身障者用平置1台）
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：57.77m2～90.58m2
販売予定：平成25年12月中旬予定
完成日または予定日：平成26年11月下旬
入居(予定)日：平成27年1月下旬
敷地面積：3915.87m2
分譲後の敷地の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
構造／規模：鉄筋コンクリート造地上12階建（建築基準法上は地上11階地下1階建）
管理形態：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
備考：バルコニー面積：3.02m2～20.21m2　建築確認済証番号：第UHEC建確24447変1号（Ｈ25.3.28）用途地域：第二種中高層住居専用地域、第二種住居地域
売主：三菱地所レジデンス株式会社・三信住建株式会社
販売会社(取引態様)：三菱地所レジデンス株式会社（販売代理）
施工会社：株式会社淺沼組東京本店

【スレッドタイトルに正式物件名を追加しました。
スレッド本文を変更し、公式サイトURL、物件概要を追加しました。　2013/07/17管理担当】

[233: 周辺住民さん]

＞田島大牧線はもうすぐ17号まで伸びてきます。もう目と鼻の先ですよ。

で、その先の延伸の話でしょ。
用地買収に何十年かかるやら。
新築物件で購入したばかりの方もいますし。
ちなみに私はまさにそこの住人ですから、しぶとくどきませんけど（笑）
ていうか、田島大牧線は寧ろ利便性向上でプラス要素が多いでしょ。
私はどきませんけど。

[234: 周辺住民さん]

＞ここは既存不適格物件です。現行の高さ制限超えちゃってますから。

別所沼公園のまん前に、ファストジュール浦和別所のマンションが１２階建てでそびえ立っていますが・・
条例を持ちだすなら、既存のマンションにも適応しないとダメでしょう。
そもそもこのファストジュールは景観を乱してるくせに、葬儀場反対って笑っちゃいますね。

[235: 匿名さん]

たしかにファストジュールも条例によって既存不適格にはなりますが、何年も前に竣工してる物件です。ここはこの物件の検討スレなので話をすり替えないでください。

[236: ご近所さん]

パークハウスは開発許可をちゃんと受けた、何の問題もないマンションですよ。
計画後の条例施行は、むしろ営業妨害でしょう。
反対住民も金欲しさだけで、全くやる気ないですよね。
そもそも高台の裏から見たら、大して高層マンションに見えないです。
日照権も問題ない。

[237: 購入検討中さん]

法的に問題もないですし、既存不適格物件であっても、1回は特例で建て直し出来ますよ。

田島大牧線も現実的に近い将来、実現不可能かと。

閑静な環境の良いマンションかと思います。

[238: 別所の住民]

「高台の裏から見たら、大して」って裏を返せば、
「表から見たら、それなりに」って認めてる訳ですね。

高層マンションに見えるか見えないかって、個人の感覚で異なりますし。
あの地域のあの道幅で、あの高さは威圧感ありますよ。

何でも許可を得ている、権利はクリアしている、でまかり通るのはお役所的な胡散臭さがあります。

[239: ご近所の奥さま]

＞あの地域のあの道幅で、あの高さは威圧感ありますよ。

なんでここのマンションだけ限定なんですか？
威圧感のないマンションなんてないですよね。
個人の感覚で違うから、ちゃんと建築法で定められているのです。
法律は、近隣を配慮しての数字決定です。
ルールは守っているけど、気に入らないからという主張は通用しませんよ。

[240: 匿名]

反対者の屁理屈理論があるから、

ちゃんと法律があるんですよね。

反対になりえそうな要素を見つけては、子供の主張が始まります。

ここのイタは、このマンションの利点を教えてあげればいいんですよ。

不快なレスをしたい方は、違うところで発散してください。

[241: 匿名さん]

ここはレア物件ですね。
今後はこの周辺に、７階以上の物件は建ちませんから。

[242: 匿名さん]

ここを真剣に検討していたものです。中立的な立場から意見を申し上げますが、ネガレス＝不快なレスとしてポジレスで埋めて行くのはどうかと思います。ネガティブな情報も含めての検討ですからね。ただ、ネガレスを書く人も表現に注意した方がいいのは事実です。
メリットとデメリットを出し合って有意義な検討板にしませんか。

[243: 匿名さん]

相続する時に、資産処理は困りそうですが。
一回建て替えは、確実なのでしょうか。
近隣住民も反対とか大丈夫ですか。
反対しているという事は、環境も良いのでしょうか。

[244: ご近所さん]

環境がいいというのは
人それぞれで
閑静といえば閑静です

しかし商業的、公共的なことの利便性を持ちだすのであれば
隣の武蔵浦和や浦和になります。
武蔵浦和は徒歩圏内ですが。

241さんの言う通り、将来的に高さ制限の希少価値は出そうです。
実際パークハウスもそこを謳っていますね。

[245: 匿名さん]

なるほど、高さ制限は既存不適格物件で資産処理が難しくなるというデメリットでもあれば、今後7階以上の建物が周辺に立たないため希少性があるというメリットでもあるんですね。
既存不適格というのが気にならなければ、検討の余地ありですね。逆に気になるようであれば検討外にすべきかと。

その他、メリットデメリットを教えてください。

[246: 匿名]

245さん

やっぱり家族構成や、職場への場所
車を頻繁に使うとか、掛りつけの薬局が必要とか
こどもの学校とか、塾とか

メリットデメリットは、聞き方次第で変わってきますよ。
気にする人にはデメリットだろうし、気にしなければマイナスにはなりませんよね。

自転車で浦和も武蔵浦和も行けますし、首都高も直ぐ乗れるので悪くない環境だと思います。

[247: ご近所さん]

別所という土地柄、徒歩圏内に様々な医院が点在しています。
例えば、

・服部外科胃腸科医院（外科,消化器科,胃腸科,肛門科,麻酔科,乳腺外科）
・清水内科（耳鼻科・小児科）
・町田歯科（歯科）
・しろま内科（内科・小児科）
・石川病院（美容外科,産婦人科）※浦和区
・若林医院（内科,小児科,皮膚科）

特に小さな子どもがいる家庭では内科、小児科は徒歩圏内に必須だと思います。
我が家では平日は清水医院、日曜日（午前中のみ）には、しろま内科と分けてで受診しています。
さいたま市役所辺りまで行動できるという方は、別所四丁目、高砂四丁目、仲町四丁目にも
個人医院が多くありますので、実際に各ご家庭にあう医院を探してみて下さい。
因みに武蔵浦和まで行けばファーストタワーという高層マンションにクリニックが多く入っています。

詳しくは、http://byoinnavi.jp/saitama/saitamashiminamiku

[248: 匿名さん]

なんだかんだで盛り上がってきてますね！完売も近いのでしょうか！販売状況ご存知の方入れば教えてください！

[249: 匿名さん]

＞既存不適格物件で資産処理が難しくなるというデメリット

これはどのマンション買っても、その時代の規格には合わなくなると思います。
耐震免震性能などは、どんどん進化していますし。
例えば２０年後に需要のあるマンションは、おそらく誰も予想出来ないでしょう。
やはり現時点で気に入ったり、ライフスタイルを勘案して選ぶことがいいと思います。

不適格という表現は、妥当ではないでしょう。
自動車だって今の基準では販売できない車種もごまんと公道を走っています。
消費税増税前の駆け込み契約も、支払いは増税後だったりしてます。
何事も規制が変わるタイミングは、損得勘定が出るのは仕方のないことです。

[250: 購入検討中さん]

完売はまだかと思うのですが、時期売り出し中が埋まってきてますし、モデルルームも商談入ってる感じで賑わってますよ。

[251: 匿名さん]

既存不適格なんかいやなことばです
不適格だから裁判所から建設中止仮処分がでるわけではないですよね
出来てしまったら取り壊し命令も出るでしょうし。
怖いですね

[252: 匿名さん]

249さんへ
既存不適格物件が全て資産処理のデメリットになるかという点には貴方の意見に賛同します。しかしながら、ここの物件を既存不適格物件と呼ぶのは妥当かつ適切な表現ですよ。一度調べられてはいかがでしょうか。
すなわち、既存不適格物件とは建築時には適法に建てられた建築物であって、法令の改正や都市計画変更等によって現行法に適合しない部分が生じた建築物のことをいいます。使用していても違法ではないですが、増築や建替え等を行う際には、原則法令に適合するよう建築しなければならないというものです。この物件は高さ制限がかかりますので、建て替え時は20m(6階相当)以上の建物が建てられないことになります。6階より上に住んでる人はどうなるのでしょうね。ただし、震災で全壊する等やむを得ない事情がある場合は、特例として1回のみ建築当時と同等の建物を建設することができます。

自動車の話を出された意図はよく分かりませんが、今の日本において基準に合致しない車種はごまんと公道を走っていません。車検が通りません。車検に通らない車で公道を走ると処罰の対象となります。そういう車がいないとは言いませんが、これは違法であり次元の異なる話です。

消費税増税前の駆け込み契約も、支払いは増税後だったりしますが、契約時の消費税率が適用されます。2013年9月までに契約した物件は支払いが2014年4月以降であったとしても5%が適用されることになっています。支払い時が税率10%だったとしても今契約すれば8%が適用されます。

[253: 匿名]

252の言いたいことがさっぱり分かりません。
すぐ隣のプラウド浦和別所、ファストジュール浦和別所なんかも条例違反ですよね。
あなたは気に入って購入した人たちに向かって、「不適格物件だ」と嫌がらせのように吹聴するんですか？
偉そうに御託を並べてますが、あなたのしている事は単なる嫌がらせと業者への営業妨害にしか聞こえません。
ここのマンションだけフォーカスして、不適格とか持ちだすことはフェアではないでしょう。
現行の条例にのっとるのは、すべてのマンションが対象なんですから。

それとマンションの建て替えって、新築物件では欠陥住宅以外まずないでしょ。
仮に建て替えがあるとするならば、上の階も下の階も皆一緒でしょ。

[255: 匿名さん]

252です。
なぜ私が荒らしになるのでしょうか。私は嫌がらせで書いているのではなく、真剣に検討していた者として、これから検討される方の参考になればと事実を書いただけです。

253さんの仰る通り、ここの物件だけでなく周辺のマンションにも高さ制限がかかり既存不適格物件になっています。ただ、既にプラウド浦和別所やファストジュールは中古物件ですし、このマンションの検討板で言及する意義はありませんよね。

上に書いた通り、既存不適格物件＝悪い物件とも言っていません。あるか分からない震災で崩れた時や、数十年後に老朽化による建て替えの話が出た時に制限がかかるというだけの話です。従って住む上で実害はありませんし、寧ろ眺望維持のメリットとして捉えることもできます。高さ制限による資産性や資産処分については懸念もありますが未知数ですので現段階ではなんとも言えません。

物件にはメリットとデメリットが必ずありますので、双方を踏まえて検討することが重要であり、そのための検討板ではないでしょうか。デメリットばかりは論外ですが、メリットばかりの検討板もなんの参考にもなりません。

それでもメリットしか見たくない！というのであれば、どうぞ、物件のホームページへ。メリットしか書かれていませんから。

[256: ↑]

だからあなたの理論は
あるかないか分からない稀な例を持ち出し、皆にも降りかかるであろうことをわざわざコメントすることです。
無駄に不安を煽り、購買意欲を逸らそうとしている悪質さはミエミエです。
投稿マナーでも、不安を煽る発言は禁止されています。

地震が来るのも皆一緒
火事になるリスクはアナタも一緒

ずっとそこばっかり指摘しているのは、他にマイナス要素を指摘出来ないからでしょ

[264: 匿名さん]

今日もチラシ入ってましたね。

上階は眺望もよさそうです♪

[267: 不動産業者さん]

一般的には、既存不適格で近隣反対されて
いると。環境が良く住民意識が高い！また、
もう、高いものが建たない。希少性が高い
。その為、中古でもすぐ取引される。値崩
れしない。

[268: 匿名さん]

今日、現地の横通ったけど、まだ反対の旗出てるんだね。もう建てちゃってるのに…あれってなんか意味あるの？しまうの面倒臭いだけ？

[269: 匿名さん]

ここからだと通勤では中浦和よりも武蔵浦和に行く人が多いのかな？都内までの通勤なら埼京線の方が便利だから、結局は埼京線に乗るなら近い中浦和駅？
駅周辺の充実度は武蔵浦和の方が高いんですよねぇ。商業施設が駅周辺にギュッと集まっているので、買物だったらそちら側に来た方が良いのではないかと思っています。

[270: 匿名さん]

晴れの日は自転車で武蔵浦和まで通勤すればいいですが、雨の日は辛いので中浦和まで歩く感じだと思いますよ。浦和にバスで行くのは現実的ではないと思います。
定期の買い方に悩みそうですね。

[271: 別所の住民]

当物件含め中浦和駅周辺にて書店がまったくありません。
武蔵浦和駅の須原屋か、浦和駅周辺まで出掛ける必要があります。
図書館も同様でさいたま市立図書館のうち、浦和パルコに併設されている「中央図書館」か武蔵浦和の南区役所サウスピア併設の「武蔵浦和図書館」まで出掛ける必要があります。「中央図書館」は一フロアで全てのジャンルを網羅しているので相当広いです。「武蔵浦和図書館」は二フロアに分かれていますが蔵書数はあまり期待しないほうがいいです。

[272: 匿名さん]

駅近で閑静な住宅街というのは評価できますが、駅近と言っても中浦和駅。武蔵浦和や別所沼公園も離れていますし、坂の下です。
設備等々はそれなりに良いので住みやすいと思いますが、やはり立地が微妙。割高感が否めませんね。

[273: ご近所さん]

浦和へのバスは便数がとても多くて便利だとおもいます。
武蔵浦和、中浦和も使えて3駅利用出来るのは、意外に便利だとおもいます。

[274: 匿名さん]

浦和駅への県庁通りは渋滞するよ。通勤で使うのは時間が読めないので難しいと思います。
通勤で浦和駅使うなら、自転車の方が早いかも。

[275: 匿名さん]

販売の行方が気になります。
もう、完売間近なのかなー♪

[276: 匿名さん]

どうなんでしょう？ホームページからは販売状況が全く読めませんねー。
全く売れてないってことはないでしょうが、完売間近ってこともなさそうな気が…
ここより後に販売した同価格帯のオーベル浦和は既に完売したみたいですね。
抽選漏れの人が流れてくるのかな？

[277: 匿名さん]

売れてないのか、クオカードでのモデルルーム誘導が頻繁にポスティングされてるな

[278: 匿名さん]

同じモデルルームのパークハウス武蔵浦和は最終期残2戸と順調なのにね。
残念です。

[279: 匿名さん]

中浦和、地味っていっちゃあ地味な駅なので、何でもそろうという感じではないのかな。
本屋とかちょっとした大きな買い物がしたい時にはバスで浦和まで行ければベストだと思います。
本屋だったら武蔵浦和にあったように記憶しているし。
派手じゃないけれど、ごく普通の日常生活的にはまあまあなのでは？
欲を言えば欲しいお店・施設はそれなりにあるけれど。　

[280: 匿名さん]

バスや自転車で浦和行けますからね。
普段は中浦和で地味に生活して、休みの日とかは浦和に行くのも悪くないですね。
地味が1番。Simple is best．
地味なんだから、もうちょっと安ければ即買いなんですがね。

[281: 周辺住民さん]

浦和まで自転車は結構大変です坂道が。
公式ページではさも近いように書いていますね
個人的には、時間の読めないバスで浦和行くくらいなら、埼京線で大宮まで行く方がよい気がします

[282: 匿名さん]

浦和9分アピってる時点でちょっと微妙。
最初はアピールしてなかったですよね。浦和でアピって集客しようって魂胆がミエミエ。