ザ・パークハウス浦和別所（旧・浦和別所３丁目の三菱地所のマンション計画）

[選択してくださいさん]

マンションの陽当たりが良ければいいんですが。

公式サイト：http://www.mecsumai.com/tph-urawa117/
所在地：埼玉県さいたま市南区別所３丁目1212-1の一部（地番）
交通：JR埼京線「中浦和」駅（東口）より徒歩6分、JR埼京線・武蔵野線「武蔵浦和」駅（東口）より徒歩11分
総戸数：117戸
駐車場：63台（機械式54台、専用駐車場平置8台、身障者用平置1台）
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：57.77m2～90.58m2
販売予定：平成25年12月中旬予定
完成日または予定日：平成26年11月下旬
入居(予定)日：平成27年1月下旬
敷地面積：3915.87m2
分譲後の敷地の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
構造／規模：鉄筋コンクリート造地上12階建（建築基準法上は地上11階地下1階建）
管理形態：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
備考：バルコニー面積：3.02m2～20.21m2　建築確認済証番号：第UHEC建確24447変1号（Ｈ25.3.28）用途地域：第二種中高層住居専用地域、第二種住居地域
売主：三菱地所レジデンス株式会社・三信住建株式会社
販売会社(取引態様)：三菱地所レジデンス株式会社（販売代理）
施工会社：株式会社淺沼組東京本店

【スレッドタイトルに正式物件名を追加しました。
スレッド本文を変更し、公式サイトURL、物件概要を追加しました。　2013/07/17管理担当】

[203: ご近所さん]

＞周辺の反対住民と道ですれ違った時、罪悪感はなくても何となく気まずい気がしました

反対している方々、大体知ってますが気まずくなんかなりませんよ。
外部から来る分には、地元の人なんか知らないから大丈夫！

[204: 匿名]

かなり有益な情報を有難うございました。ですよねー。

[205: 匿名さん]

そんなに反対されているような立地にマンションは建設されないですよね。
反対されていても、大丈夫という裏付けがあるから建設されるのじゃないと裁判沙汰になりますよ。
三菱系列なのでそれは、考えにくいです。
金額的にはもう少し安くてもいいとは思うのですが。

[206: 匿名さん]

三菱系列？

あ～～～
青山の億ションでもコア抜きの？

あ～～～
４９００万円も債務放棄をしてもらった藤和不動産を
三菱地所が子会社化してできた三菱地所レジデンスのことね？

チェックアイでしたっけ？
なんのチェックのことやら。

上場会社だと思っている人がほとんどだと思うけど
三菱地所レジデンスの株なんて持っている人いないでしょ？
だって非上場だもの。
青山の件で三菱から切り離されて売却されたりしなければいいですね。

三菱のマンションと思っていたら藤和不動産のマンションでしたなんて最悪デス

[207: 匿名さん]

葬儀場の話・・・

なんだか勝手に終わらせた人がいる・・・

遠いっていうけど・・・

結局、どこにできるのかわからないまま・・・

本当に遠いのかな・・・

遠いって・・・

どのくらい遠いかはわからないけど・・・

気になる人には気になるくらいの距離にできるってことかな・・・

[208: 匿名さん]

写真をご覧ください。指定地点が葬儀場建設予定地です。
距離は300mくらいですね。遠いか近いかは自身でご判断下さい。

[209: ビギナーさん]

ファストジュールの方たちのほうが嫌だと思います、、セレモニーホール。。
以前の雰囲気のいいハンバーガー屋さんに比べたら。。

[210: 匿名]

＞気になる人には気になるくらいの距離にできるってことかな・・・

距離の問題じゃなくて 、多くの人が集う公園の真ん前にわざわざ建てるのを

嫌がっている

[211: 匿名さん]

葬儀場はマンションから全く目線に入りませんが・・

そんなことより、数年前にマンション裏の３丁目で殺人事件がありました（ＴＶニュースにもなった）。
（ソースが見つからなくてすいません）

有名なのは同じく別所での殺人事件

「元厚生事務次官宅連続襲撃事件」

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%85%83%E5%8E%9A%E7%94%9F%E4%BA%8B%E5%8...

別所は社会的に恨まれる立場の人が多く、ひっそりしています。

[216: 匿名さん]

ここやスカイガーデンより、パークハウス武蔵浦和の方がいいなぁと思ってます。
眺望はぬけないですけどね…それを気にしなければあっちの方がいいのでは…

[217: 匿名さん]

ここはあと何戸ぐらい残っているのでしょうか？

[224: 匿名さん]

　今度発売になるのは１２戸みたいですが。というか販売開始が６月中旬ということなのですが、そもそもまだ販売が始まっていないんだと認識していました。違うのですか？第○期みたいな書き込みがないものですから。
　通学区の別所小学校までは少し距離があるかしらと思っています。でも伝統校なのですごく人気があるみたいですよね。

[225: 匿名さん]

物件概要を見れば分かりますよ。売れないから小出しで販売する戦略を取ってるようですね。
いずれにせよ、1期で4割も売り出せないようでは失敗物件の烙印は免れないでしょう。

[226: 匿名さん]

こんなブランド立地で三菱物件なのに売れ残るとか考えられない

[227: 匿名さん]

別所3といってもあまり良く無いエリアなのか

[228: 匿名さん]

購入しました。
間取りも設備も満足です。
静かな場所が気に入ってます。
1期で西の低層階や角部屋は順調に売れてましたよ。

[229: 匿名さん]

ここは値下げしないと売れ残りますよ。
既存不適格物件
反対運動
田島大牧線
葬儀場

これらのマイナス要素を踏まえても買いたいと思えるなら良いと思います。
私はやめました。

[230: ご近所さん]

値下げしなくても完売するでしょう

不適格物件なら客付け出来ないでしょ

反対運動ののぼりを出している住民は殆どが付き合いでさせられていて、
本心は皆どうでもいいと言っていますよ

田島大牧線は、我々が生きている間はどうにもならないでしょう

葬儀場はとうとう署名運動が始まりましたから、どうなるかは市長さん次第ですね

[231: 購入検討中さん]

田島大牧線は、廃止検討にも入ってないものの、整備は進んでないので、あまり気にしなくても。
予定決定したのが昭和40年より前ですし。

[232: 匿名さん]

田島大牧線はもうすぐ17号まで伸びてきます。もう目と鼻の先ですよ。昭和40年より前に計画されたものだから大丈夫？今整備が進んでる計画道路は50年以上前に計画されたものが普通です。
いつどうなるかなんて分かりませんよ。

あと、ここは既存不適格物件です。現行の高さ制限超えちゃってますから。だからこんなに反対されているんですよ？ちなみに地震で崩れたら高さ制限のかかる6階以上は再建不可です(1回だけなら立て直しできる特例があったかも…忘れました)。

[233: 周辺住民さん]

＞田島大牧線はもうすぐ17号まで伸びてきます。もう目と鼻の先ですよ。

で、その先の延伸の話でしょ。
用地買収に何十年かかるやら。
新築物件で購入したばかりの方もいますし。
ちなみに私はまさにそこの住人ですから、しぶとくどきませんけど（笑）
ていうか、田島大牧線は寧ろ利便性向上でプラス要素が多いでしょ。
私はどきませんけど。

[234: 周辺住民さん]

＞ここは既存不適格物件です。現行の高さ制限超えちゃってますから。

別所沼公園のまん前に、ファストジュール浦和別所のマンションが１２階建てでそびえ立っていますが・・
条例を持ちだすなら、既存のマンションにも適応しないとダメでしょう。
そもそもこのファストジュールは景観を乱してるくせに、葬儀場反対って笑っちゃいますね。

[235: 匿名さん]

たしかにファストジュールも条例によって既存不適格にはなりますが、何年も前に竣工してる物件です。ここはこの物件の検討スレなので話をすり替えないでください。

[236: ご近所さん]

パークハウスは開発許可をちゃんと受けた、何の問題もないマンションですよ。
計画後の条例施行は、むしろ営業妨害でしょう。
反対住民も金欲しさだけで、全くやる気ないですよね。
そもそも高台の裏から見たら、大して高層マンションに見えないです。
日照権も問題ない。

[237: 購入検討中さん]

法的に問題もないですし、既存不適格物件であっても、1回は特例で建て直し出来ますよ。

田島大牧線も現実的に近い将来、実現不可能かと。

閑静な環境の良いマンションかと思います。

[238: 別所の住民]

「高台の裏から見たら、大して」って裏を返せば、
「表から見たら、それなりに」って認めてる訳ですね。

高層マンションに見えるか見えないかって、個人の感覚で異なりますし。
あの地域のあの道幅で、あの高さは威圧感ありますよ。

何でも許可を得ている、権利はクリアしている、でまかり通るのはお役所的な胡散臭さがあります。

[239: ご近所の奥さま]

＞あの地域のあの道幅で、あの高さは威圧感ありますよ。

なんでここのマンションだけ限定なんですか？
威圧感のないマンションなんてないですよね。
個人の感覚で違うから、ちゃんと建築法で定められているのです。
法律は、近隣を配慮しての数字決定です。
ルールは守っているけど、気に入らないからという主張は通用しませんよ。

[240: 匿名]

反対者の屁理屈理論があるから、

ちゃんと法律があるんですよね。

反対になりえそうな要素を見つけては、子供の主張が始まります。

ここのイタは、このマンションの利点を教えてあげればいいんですよ。

不快なレスをしたい方は、違うところで発散してください。

[241: 匿名さん]

ここはレア物件ですね。
今後はこの周辺に、７階以上の物件は建ちませんから。

[242: 匿名さん]

ここを真剣に検討していたものです。中立的な立場から意見を申し上げますが、ネガレス＝不快なレスとしてポジレスで埋めて行くのはどうかと思います。ネガティブな情報も含めての検討ですからね。ただ、ネガレスを書く人も表現に注意した方がいいのは事実です。
メリットとデメリットを出し合って有意義な検討板にしませんか。

[243: 匿名さん]

相続する時に、資産処理は困りそうですが。
一回建て替えは、確実なのでしょうか。
近隣住民も反対とか大丈夫ですか。
反対しているという事は、環境も良いのでしょうか。

[244: ご近所さん]

環境がいいというのは
人それぞれで
閑静といえば閑静です

しかし商業的、公共的なことの利便性を持ちだすのであれば
隣の武蔵浦和や浦和になります。
武蔵浦和は徒歩圏内ですが。

241さんの言う通り、将来的に高さ制限の希少価値は出そうです。
実際パークハウスもそこを謳っていますね。

[245: 匿名さん]

なるほど、高さ制限は既存不適格物件で資産処理が難しくなるというデメリットでもあれば、今後7階以上の建物が周辺に立たないため希少性があるというメリットでもあるんですね。
既存不適格というのが気にならなければ、検討の余地ありですね。逆に気になるようであれば検討外にすべきかと。

その他、メリットデメリットを教えてください。

[246: 匿名]

245さん

やっぱり家族構成や、職場への場所
車を頻繁に使うとか、掛りつけの薬局が必要とか
こどもの学校とか、塾とか

メリットデメリットは、聞き方次第で変わってきますよ。
気にする人にはデメリットだろうし、気にしなければマイナスにはなりませんよね。

自転車で浦和も武蔵浦和も行けますし、首都高も直ぐ乗れるので悪くない環境だと思います。

[247: ご近所さん]

別所という土地柄、徒歩圏内に様々な医院が点在しています。
例えば、

・服部外科胃腸科医院（外科,消化器科,胃腸科,肛門科,麻酔科,乳腺外科）
・清水内科（耳鼻科・小児科）
・町田歯科（歯科）
・しろま内科（内科・小児科）
・石川病院（美容外科,産婦人科）※浦和区
・若林医院（内科,小児科,皮膚科）

特に小さな子どもがいる家庭では内科、小児科は徒歩圏内に必須だと思います。
我が家では平日は清水医院、日曜日（午前中のみ）には、しろま内科と分けてで受診しています。
さいたま市役所辺りまで行動できるという方は、別所四丁目、高砂四丁目、仲町四丁目にも
個人医院が多くありますので、実際に各ご家庭にあう医院を探してみて下さい。
因みに武蔵浦和まで行けばファーストタワーという高層マンションにクリニックが多く入っています。

詳しくは、http://byoinnavi.jp/saitama/saitamashiminamiku

[248: 匿名さん]

なんだかんだで盛り上がってきてますね！完売も近いのでしょうか！販売状況ご存知の方入れば教えてください！

[249: 匿名さん]

＞既存不適格物件で資産処理が難しくなるというデメリット

これはどのマンション買っても、その時代の規格には合わなくなると思います。
耐震免震性能などは、どんどん進化していますし。
例えば２０年後に需要のあるマンションは、おそらく誰も予想出来ないでしょう。
やはり現時点で気に入ったり、ライフスタイルを勘案して選ぶことがいいと思います。

不適格という表現は、妥当ではないでしょう。
自動車だって今の基準では販売できない車種もごまんと公道を走っています。
消費税増税前の駆け込み契約も、支払いは増税後だったりしてます。
何事も規制が変わるタイミングは、損得勘定が出るのは仕方のないことです。

[250: 購入検討中さん]

完売はまだかと思うのですが、時期売り出し中が埋まってきてますし、モデルルームも商談入ってる感じで賑わってますよ。

[251: 匿名さん]

既存不適格なんかいやなことばです
不適格だから裁判所から建設中止仮処分がでるわけではないですよね
出来てしまったら取り壊し命令も出るでしょうし。
怖いですね

[252: 匿名さん]

249さんへ
既存不適格物件が全て資産処理のデメリットになるかという点には貴方の意見に賛同します。しかしながら、ここの物件を既存不適格物件と呼ぶのは妥当かつ適切な表現ですよ。一度調べられてはいかがでしょうか。
すなわち、既存不適格物件とは建築時には適法に建てられた建築物であって、法令の改正や都市計画変更等によって現行法に適合しない部分が生じた建築物のことをいいます。使用していても違法ではないですが、増築や建替え等を行う際には、原則法令に適合するよう建築しなければならないというものです。この物件は高さ制限がかかりますので、建て替え時は20m(6階相当)以上の建物が建てられないことになります。6階より上に住んでる人はどうなるのでしょうね。ただし、震災で全壊する等やむを得ない事情がある場合は、特例として1回のみ建築当時と同等の建物を建設することができます。

自動車の話を出された意図はよく分かりませんが、今の日本において基準に合致しない車種はごまんと公道を走っていません。車検が通りません。車検に通らない車で公道を走ると処罰の対象となります。そういう車がいないとは言いませんが、これは違法であり次元の異なる話です。

消費税増税前の駆け込み契約も、支払いは増税後だったりしますが、契約時の消費税率が適用されます。2013年9月までに契約した物件は支払いが2014年4月以降であったとしても5%が適用されることになっています。支払い時が税率10%だったとしても今契約すれば8%が適用されます。