ドレッセ美しが丘ヒルズ【旧称：（仮称）たまプラーザ美しが丘プロジェクト 】

[ご近所さん]

公式URL：http://d-109.com/
売主：東急電鉄（株）
施工会社：東急建設（株）東急グリーンシステム（株）
管理会社：東急ファシリティーサービス（株）

販売スケジュール：平成25年7月下旬　販売開始予定
モデルルーム公開日：平成25年6月上旬　モデルルーム事前案内会開催予定
所在地 ：神奈川県横浜市青葉区美しが丘5丁目2番5外（地番）
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅　徒歩7分
連絡通路利用の場合「たまプラーザ」駅より徒歩6分　※連絡通路は平成27年8月下旬より使用開始予定
東急田園都市線・横浜市営地下鉄「あざみ野」駅 徒歩10分
総戸数：109戸
間取り2ＬＤＫ～4ＬＤＫ(予定)
専有面積：66.17m2～90.65m2(予定)

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.29　管理担当】

[821: 匿名さん]

>817
たまプラで５０００万は高いよね。

[822: 匿名]

>821

そうですか？
”たまプラで５０００万”は高いですか？
そうですか？

たまプラで70平米、5000万円で買える物件あれば
売りに出ている具体的な物件教えてください。
その上でメリット、デメリット比較しようじゃありませんか。

新築は多分見つからないだろうから、譲って築浅の中古でも良いですよ。
でも超中古や事故物件、駅から徒歩６～７分以上は駄目ですよ。

見つかりますか？

[823: 匿名さん]

>たまプラで5千万円ならバスで15分ではないでしょうか。美しが丘ではないですね。
犬蔵の友人のマンションが70平米強でその値段ですが、隣の人のくしゃみが聞こえると言ってました。設備とか構造を無視すればいい価格ですが。

[824: 匿名さん]

中古で徒歩10分以内なら、75平米は35-45百万、リフォームをして5千万円でしょう。

[825: 匿名さん]

たまプラの中古は、もっと安いよ。

[826: 匿名さん]

なんか、やけに擁護している人がいますね。
アンチし過ぎるのもどうかと思いますが、擁護しすぎるのもとても不自然ですよ。
多分、営業の方だと思いますが。

[827: 匿名さん]

くしゃみマンションはどこですか？

[828: 匿名]

＞８２４、８２５

でしょう．．．
ではなく具体的な例（地域、マンション名）を
挙げないとネット上の空論になってしまう。

それと徒歩10分ならぐっと安くなるのは当たり前だが
10分でも良いからそんな物件教えてちょ。

擁護でなく、相場離れした書き込みに
ちょっとチャチ入れたくなったまで。

当方、たまプラ駅近マンション物色中。

[829: 匿名さん]

＞＞たまプラ駅近マンション物色中。

本当にそんなのを買える余裕のある人は掲示板で他人に突っ込むような書き込みしない

[830: 匿名さん]

中古のマンションを知りたければならこのサイトじゃなくて、たまプラの不動産屋に行きなさい。価格はすぐわかるでしょ。
中古にどの程度の手を入れるかはお金次第。そのままで良ければゼロ円、リノベーションしたければ最大15百万。

[831: 匿名さん]

2丁目の坂上に、築25年、全面リニューアル、65平米38百万円という中古が1か月位前に出ていました（すみません、数字はうろ覚えです）。
たまプラの不動産屋なら詳細がわかると思いますが。

[832: 匿名さん]

↑　たまプラから徒歩７-８分だったと思います。

[833: 匿名]

たまプラーザ団地　65M2 　2980万円　リフォーム済　徒歩7分が
売りに出ていますね。　築40数年？

[834: 匿名さん]

↑たまプラ団地の話は、このスレの中程に散々出ています。

[835: 匿名さん]

>>831の物件は多分ドレッセ美しが丘の並びのマンションだと思うんだけど、まだ売れてないみたい。
この物件も線路沿いと高圧線のコンボ　かつ築年数が古いため管理費と修繕積立金が高い。

[836: 匿名]

>>831の物件って、線路沿いだけど、東名高速道路沿いの物件ですよね。築28年の。たまプラーザでも高速道路沿いの物件なら比較的安いかもしれません。

[837: 匿名]

5000万円以下で買える中古物件（70m2前後として）はあるにはあるが
結局それなりに．．．．って言う事かな。
たまプラ駅から徒歩10分以上、老朽化、高速道路脇、旧基準の耐震設計、
天井床や壁が薄く上下左右の生活音が聞こえる、前面の家から丸見え　　とかね。

安いから買いやすいが売る時は大変。
大金を掛けてリフォームしても（少しは快適になっても）
上の様な基本的な問題までは改善できないから、売る時リフォームに使った金が
そのまま戻る事はないようだね。

、

[838: 匿名さん]

＞837さん、
「安いから買いやすいが売る時は大変。
大金を掛けてリフォームしても（少しは快適になっても）
上の様な基本的な問題までは改善できないから、売る時リフォームに使った金が
そのまま戻る事はないようだね。 」

売るときに大変なのは当たり前でしょう。新築だろうが中古だろうが、手を入れた費用を含めて買ったお金がそのまま戻らないのも当たり前だと思うけど。住まずに、底値で買っていい値になったらすぐ売るような投資物件ならともかく。

[839: 周辺住民さん]

たまプラ駅近マンションは、5年前に買った値段以上で売りに出されても、あっと言う間に売れてますよ。

ただ、今のたまプラ新築マンション価格は、当時から比べても相場で1000万以上高値で取引されてるようですから、
異常なのかもしれませんね。

[840: 匿名]

いつの間にか駅近物件が高くなりましたね。
5000万円の予算があれば魅力的な物件を余裕で選択出来たのは
つい数年前の様な気がします。

今は中古でも売り物が少ない。
売り広告が出ても良い物件は数日で消えている。　

異常のようにも思えますが、
たまプラ駅近はそれだけ需要があるのでしょうか？

[842: 匿名さん]

物件と価格のバランスがとれていれば高額物件でもすぐに売れている印象ですよね。
バランスが取れていない（明らかに高すぎる）物件はずっと残っていますよ。
あと団地のリフォーム済み物件の動きがとっても鈍いですね。
アベノミクスで儲かったからもっといい家を買いたいってとこなんでしょうか？

[843: 元団地住民]

新しいマンション生活を体験すると
団地には戻りたくなくなりますね。
幾らリフォームしても快適生活には限界がある。

緑が多く環境抜群なんだけれど。

[847: 匿名]

二丁目は囲われ感の強い敷地（窪地）なので２００m離れた高速道路の騒音も
マンション群に遮られ昼間はそれ程感じられないだろうし。
確かに閑静だ（笑）

[848: 匿名さん]

こちらに比べればかなり閑静だと思うけど 笑

[849: 匿名さん]

二ヶ月前で残り4戸は優秀でしょう。
ブランズなんていたるところで竣工後も売れ残ってますけど。

ここは二年後完成なのにすでに販売開始。理由はデベが消費税増税前に売りたいから。
どうせ消費税上がったところで価格にのせられないからね。

事業者の都合で二年も前から売られてるということですね。

[851: 匿名]

目くそ鼻くその優劣論議、あほくさ。
同じたまプラ住民になる事を祝福しあえば良いものを。

東急の販売価格はヒルズの方が高く設定されているようだが
そんなもん、高い安いは、数年後中古で売りに出せば
買い手が厳しく判断してくれるわ。

[852: 購入検討中さん]

たまプラーザ駅からは
たまプラーザテラスリンクプラザ→ドレッセたまプラーザテラス内を
突っ切って連絡通路に繋がるということでしょうか?
雨の日も楽そうですね。

[853: 匿名]

改札を出てヒルズまで徒歩６分の内、
大よそ３分の一は建物内で傘要らずでしょう。

[854: 匿名さん]

よそのマンションの中を通るなんて。
不法侵入ですね。

[855: 匿名]

冗談？
現地も知らないで、知ったかぶりで“為にする”頓珍漢な書き込みするから
恥ずかしい事になる。

いちいち構わないで、無視すれば良いのだけれど．．。

[856: 匿名さん]

連絡通路もずーっと使えるのかわからないしね。あくまでも予定だし。

普通に横断すればいいんじゃないの？

[857: 匿名さん]

線路線路と言われていますが、このマンションの線路挟んで向かいのパークホームズは古い割にそれなりの価格を維持してますね。
あとおなじく線路沿いのドレッセ美しが丘も。

ここもいろいろ言われてるけどすぐに買い手がついて、中古もそんなに値崩れしないんじゃないですかね。

[858: 匿名]

同感です。

都内の不動産価格上昇が
地方に波及する徴候ありとか言われてますので、
もしそうなれば田都線沿線不動産にも
影響出るでしょうね。
真っ先に急行停車駅近物件から。

[859: 匿名さん]

その理論は分かりますが、線路沿いはどうでしょうか。
大通り沿い、線路沿いはまず選んじゃダメだよね。

価格の維持どうこういう前にまず住宅環境。
窓を開けると常に電車の音。一生重い十字架を背負うかということに尽きると思います。

因みに、美しが丘二丁目とヒルズの話が出てますが、坪単価は二丁目のほうが高いです。

[860: 美しが丘在住20年]

家が古くなり引っ越し先としてここを検討中です。

高台、抜け感、すっきり感、駅近、利便性、あざみ野駅も徒歩圏（横浜方面に出向くことが多いので）。
線路ぎわと言っても電車からマンションが見えたり、真横を走るなら
最初からパスだが、プラスマイナス総合判断でここ。　
電車は排気ガスがない事も。

2丁目は最初から対象外。
近くを通る高速道路のトラック等大型車両の排ガスが
風向き次第で日中深夜を問わず流れて来るのが絶対嫌。
駅から一旦下ってまた登る地形と高速道路で行き止まり感。
マンション群に埋もれた場所で高圧線が空から威圧するように
近くを走り（健康問題は敢えて言いません）
景観的にもすっきりしない。

駄目とか十字架とか断定する積りもない。
人それぞれの考え、価値観、状況次第ですよ。

坪単価はここの方が高い様な気がするが、どなたか
詳しい方教えてください。
階数もありどちらが高いか安いか
あえて議論するような大きな差ではないとは思いますが。

[861: 匿名]

たまプラで生活しながら、
あざみ野図書館や区役所の出張所が徒歩圏にあり
利用しやすくなりますね。
もっとも図書館は以前は寝ているおじん達が多くいて
足が遠のきました。

[862: 購入検討中さん]

営業の方に確認しました。
坪単価は、こちらの方が低く設定されています。

[863: ご近所さん]

私は不動産鑑定士、一級建築士、技術士の資格をもっています。
私はマンション購入済みなのでどちらも興味ないですが、、ヒルズと美しが丘二丁目を比較します。

まず二丁目は、高速道路から２００m以上離れています。
これは価格的にも騒音や粉塵等についても全く影響ありません。
送電線が空中を通過しているようですがこの場合もこれにより価格が下がる可能性は極めて低いと思います。
逆に空中権を貸すことになるのでそちらの方がメリットが高いです。

ヒルズの土地は線路沿いということで、一般的には土地もかなり値は落ちますし、線路沿いという印象もよくないので、市場の需要も低下し、流動性も悪く、不動産としての価値も低いです。それを補うために多くの共用施設を作り魅力作りをしているのでしょう。間取り的な観点でいえば、こちらの方がワイドスパンで使いやすいでしょう。また二重サッシになっていますので窓をあけなければ、耳をすませば聞こえる程度です。ただし、サッシを一枚開けただけで確実に音は聞こえます。

[864: 美しが丘在住20年]

近所さんさすがですね。
当方不動産は全くの素人ですので是非教えてください。
１）送電線が上を通っている方が通っていないより
メリットがあるという事でしょうか？　
住民が感じる圧迫感や見た目の印象の悪さ、 健康への影響の不安感は
不動産業界的には全く無視してよいという事でしょうか。
当方の愚妻は送電線と言うだけで拒絶反応でしたので
2丁目は対象外としました（ほかにも理由がありますが）
２）最近の土地の相場は2丁目が坪123万円、5丁目が153万円とネットで
出ていました。これが正しいとすれば5丁目の方が土地の値段（格？）は2割以上
高いという事だと思います。　
勿論番地によって価格は当然異なると思いますが
線路に近いという事でどの程度値段は安くなるとみておられますか？
3割以上減価しないと2丁目よりやすくなりませんよね。
３）（電車騒音のデメリットはわかりましたが）駅への近さや、
マンションから駅へのバリアフリー（2丁目の様に一部分車道を歩行するのではなく、広い遊歩道と段差なし）、
眺望（抜け感）、周囲にマンション等の高い建物がないすっきり感、
あざみ野駅徒歩圏等のメリットは述べられていませんが
不動産的には無価値ですか？
バリアフリーは孫の安全の為、当方の何時かの車いす生活に備え（？笑）
貴重だと思っています。

間違いのないマンション選びをしたく宜しく

[896: 購入検討者]

あの、ヒルズと二丁目の比較の話はもうそろそろいいですよ。
ヒルズを購入検討している人は、二丁目を購入しなかった人なので。

[897: 購入検討]

たしかに。ヒルズの評価は気になりますが、二丁目がいいと言われたとこで、もう自分に見合う部屋は空いてないようですし。

路線価だけで判断すべきでないということは理解でしました。
そしたら一体このマンションはどうなんだろ？！本当に線路沿いで大丈夫かなー。

[898: 購入検討者]

⇒No.897
路線価で判断できないなら、線路を挟んで向かい側にあるマンション（たまプラーザ美しが丘パークホームズ、グリーンシティーたまプラーザ、クレッセント美しが丘レジデンス）の中古の過去売買価格を調べてみたらどうですか？ちなみに、これらのマンションは売りにでたら、ほとんど１ヶ月せず売買されてます。

[901: 匿名さん]

たまプラーザ美しが丘パークホームズを見て見ましたが、中古になるとかなり値を落としていますね。
たまプラーザですと大体こんなもんでしょうか？