ドレッセ美しが丘ヒルズ【旧称：（仮称）たまプラーザ美しが丘プロジェクト 】

[ご近所さん]

公式URL：http://d-109.com/
売主：東急電鉄（株）
施工会社：東急建設（株）東急グリーンシステム（株）
管理会社：東急ファシリティーサービス（株）

販売スケジュール：平成25年7月下旬　販売開始予定
モデルルーム公開日：平成25年6月上旬　モデルルーム事前案内会開催予定
所在地 ：神奈川県横浜市青葉区美しが丘5丁目2番5外（地番）
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅　徒歩7分
連絡通路利用の場合「たまプラーザ」駅より徒歩6分　※連絡通路は平成27年8月下旬より使用開始予定
東急田園都市線・横浜市営地下鉄「あざみ野」駅 徒歩10分
総戸数：109戸
間取り2ＬＤＫ～4ＬＤＫ(予定)
専有面積：66.17m2～90.65m2(予定)

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.29　管理担当】

[741: 匿名さん]

728さん
そりゃないよ、あたかも250万得するかのような風潮は野放しにして（消費税駆け込みのことね。得するのか怪しいけど）
250万円割高との私の判断だけばっさりですか。
とにかくここは坪10万円安くしないと支持は得られないと思います。250万円はでかいよ。誤差だなんてとんでもない。

[742: タマタマン]

坪10万円高い君は
いくらだったら
いいのかい？

で、なんで10万円高いことが
はっきりしてるんだい？

[743: タマタマン]

坪10万円高い君
すごい断定的な
言い様だよね

きっと何かしら
確固たる根拠が
あるに違いないっすよね

ないのに
そこまで断定した書きようだったら
恥ずかしいー
いひひ

もう出てこないでー
しっしっ

[745: 匿名さん]

しつこくマンションのネガレスする人の方がよっぽどイタイよ。

[746: 匿名]

742,743は本当のタマタマン？
別人のような．．．

[747: タマタマン]

坪単価10万の人は
なんで10万円高いのか
教えてよー

[748: 匿名さん]

ん？本人だと思うが？
タマタマン、じゃあ私は消えるわ
お盆休みかしらんが、忙しくなる前にいい情報どんどん頼むよ

[749: 匿名さん]

ざっくりとした根拠は２丁目に投稿した下の内容の通り
もちろんこの時よりも今はもっと具体的な確信あるけどもう消えるよ
↓この時もすぐにタマタマンが雰囲気もりあげてるけど引き続き明るいカキコ頼むわ、じゃ


831：匿名さん
[2013-04-30 07:59:46]
窪地・盛土－300万円
高圧線－500万
線路－500万
崖－1000万
西向き－500万
徒歩１分あたり±300万円

もしもドレッセ2丁目に高圧線も低地もなかったら　75平米6800万

ドレッセ2丁目　6000　（6800－低地（300）－高圧線（500））
ドレッセ5丁目　5400　（6800－高圧線（500）－崖（1000）－線路（-500）＋徒歩（連絡橋で6分）（＋600）

まあ、いずれにしても他に仕様とかいろいろ差はあるので一概には言えませんが、基礎的にはこのくらいの
市場評価かと。。

833：タマタマン
[2013-04-30 08:35:02]


おはよー、ございまーす


おーし、たまぷら、あざみ野のみんな


タマタマンが気のきいた書き込みしてやるから


待ってろよー


今日は会社ですので、、

[750: 匿名さん]

私の考えに入ってないもので、タマはじめ他の人にとって大きな加点になってるのが１つあった。
東向きに抜ける眺望だね。
これの価値が大きければ十分妥当な値段ってことで。
ではこんどこそバイナラ。

[753: タマタマン]

ちなみに、

電鉄がどうやって
価格の算出をしているかの
憶測です。
（というか、タマタマンの会社なら
　こうするなー、というやり方ね。）

[754: タマタマン]

東向と西向きの違いはあれど
五丁目のクレッセント美しが丘の
西向きの棟と東向きの棟との
価格の違いがどれ位あるのか
の中古成約価格の分析

勿論、クレッセント美しが丘は
東向きの方が評価が高い


例えば、東向きの中古成約価格が
坪２３０万円で
西向きの中古成約価格が
坪２００万円だったら

線路向きは、線路がないのと
比べると、評価がマイナス１５％で
あれば、客が付く、的なね


クレッセントは数も多いし
割合中古が売りに出てるから
Reバブルが、そういうデータを
蓄積してると思います。

[755: タマタマン]

で、このマンションの
最大の特徴は
眺望だから、
例えばドレッセ二丁目とかの
最上階相当（前立てがなく、眺望が抜けてる）
の販売単価に、線路向きの
マイナス評価を掛け合わせるとかね

[756: タマタマン]

あとは、住所による違いも
掛け合わせるね

同じ美しが丘でも
二丁目と五丁目は違うから
新築のマンション販売単価
中古のマンションの成約単価で
どれくらい差が出るのかの評価も
見てると思うよ

あと、高圧線が敷地内に通過してるか
否かも、
評価にしてるね

[757: タマタマン]

たまプラは
やっぱり電鉄のお膝下だから

線路と線路じゃない
評価の差

五丁目と二丁目の評価の差

高圧線が敷地内にかかる評価の差

眺望をどれだけ加点すれば
いいのかの評価については

根拠となるマンションデータを
沢山持ってると思います。

[758: 匿名さん]

窓開けて、目の前に電車はありえない。

[759: 匿名さん]

目の前ではないよね。

[760: 匿名さん]

一階だったとしても、目の前じゃないよ。

[761: 匿名]

トンネルの上に作られた臨時の工事車両用道路の事ですが、

（ネットで得られた情報では）
当初トンネルの上に普通の工事用道路を作る予定だったようですが
鉄道部門がトンネルに掛かる重機の荷重を心配して許可しなかったようですね。

結局トンネルの両端に2か所支点（橋ゲタ）を作りその上に橋を掛け
道路を完成させたとの事です。

そのコストはマンションの購入者が負う事になるとはいえ、
東急は鉄道の安全の為には妥協していないようです。

旧基準の擁壁についても、気にはなりますが、
マンション建設の利益の為に
鉄道の安全をないがしろにしていないと信じます。

自社建設のマンションで不手際があれば、
天に唾し、東急にとっても命とりですからね。

[762: 匿名さん]

２丁目がより安全であることは確かですね。

[763: 匿名]

私の場合、
懸念は問題視外。

ロケーション最優先でした。

具体的には　
たまプラ駅駅近で、テラス内通路も使える事　（マンションから駅までバリアフリー、安全）
あざみ野駅徒歩圏、
東～西を振り分ける高台で　
将来にわたって東西側の抜け感（眺望）が保障される事
閑静な戸建街
でした。

[764: 匿名さん]

ここのマンション、仮に７５平米の部屋を買ったとして
３０年間の維持費用ってどれくらいかな？

①管理費
②修繕積立
③駐車場
④固定資産税

だいたい３０年間で３千万円くらいかな。
物件価格が５５００万円として、しめて８５００万円を見積もっておけばOKでしょうか？

[765: タマタマン]

マンションって
以外とランニングコストが
かかりますよね

管理費と修繕で月25000円
駐車場で、月15000円
固定資産税で月10000円位
のような気がします

[766: タマタマン]

ちなみに
100平米戸建は
月1万円ずつ位積み立てれば
10年おきごとに
外壁修繕出来るかなー
なんて、思います

お掃除とかは
自分でしないと
いけないけど

外構をいじるのも
戸建の楽しみなのかな

[767: タマタマン]

2丁目ドレッセを
あーだこーだ言うわけでは
ないですが

2棟構成のうちの駐車場に
面してないほうの棟とか
火事になったら
どこを消防車路とかに
するんでしょうか。

[768: タマタマン]

基本は駐車場の所を
消防車路にするんだけど
駐車場に面してる棟は
いいとして

駐車場に面してないほうの
棟は
それで消防車路の問題は
建築基準法的に
クリアーということなん
だろうけど
万万が一、火事になった時
心配だなー

[769: タマタマン]

大丈夫だとは思うけど
手前のセレアスとかは
あまりにも道路に
接してる部分が少ないから

万万が一
火事になった時
怖いなー

[770: タマタマン]

いやー、
いったいタマタマンは
どこまでヒルズの味方を
してしまうんだろう

[771: タマタマン]

今日で
お盆休みも終わりかー

明日から
また鬼の忙しさだよ

[772: タマタマン]

ですが
タマタマン的に
注目のマンション用地は

日本生命跡地
サイゼリア、フィットケアデポ店舗用地
郵政宿舎
です

[773: タマタマン]

恐らくですが
水面下では
事業化に向けて
協議か進んでる
ことと思います

タマタマンは
全く情報を知り得てないですが


恐らく
消費税10%値上げ後に
事業化されることと思います


理由ですが
不動産市況が少し上向きの今は
一等地を寝かせておいて
増税後に、市況が
冷え込むタイミングを
見計らって
供給することで
将来の飯の種を
取っておく
ということなんじゃないかなー
と思います

[774: タマタマン]

日本生命跡地は
坪300位なのかなー
なんて思います

[776: 匿名]

タマタマン
参考になります。

[777: 匿名さん]

SNSでおもろい言葉吐くのって大抵実社会で友達いないタイプ
だからいいんじゃね？　面白いと思う人もいるってことで

[778: タマタマン]

これは
完全じこまんっすよ

だけど
目立ちたいんだよねー

知ったかぶり
したいんだよねー

でも、開発としては
タマタマンは
まだまだ全然ダメですが

もっと成長出来るよう
がんばります

[779: 匿名さん]

タマタマン頑張れ。
君の専門知識と知見は皆待ってるよ。
下らないネガティブメッセージは無視｡

[780: 匿名]

>778
タマタマンのなりすまし？

[781: 購入検討中さん]

＞764さん、

私も計算してみました。修繕積立金が説明通り１０年ごとに８０万円の一時積立金+値上げ、他は値上げなしで消費税が上がることだけ考えると、３０年間でやはり概算３千万円になりました。
ただ、私の場合は１０年もたてば駐車場は使わなくなると思うので、これで数百万円は減って２５百万位になります。

[785: 匿名さん]

タマタマンって、このサイトの関係者なんですかね？何で削除されないのか、いつも不思議に思ってます。

[787: 匿名さん]

>782のプロファイル
30台後半、独身、一応誰でも知っている会社に勤務。たまプラ近辺に住んでいるが賃貸。マンションを買いたいが、年収700万円、貯蓄1千万円、出世の見込みなしで、サイトで検討はするものの、いまいち踏ん切れず。
掲示板で金持ちぶって、憂さ晴らし。

[788: 匿名]

マンション購入の為、
昨年からあちらこちらマンション（主に田都線沿線）の掲示板も見て来ましたが、
タマタマンの書き込みがあり、いろいろ参考になる雑知識を貰いました。

推測出来る事は彼は不動産業界の人ですが。東急関係者ではありません。
ヒルズは彼の家が近く（美しが丘5丁目？）にあるので土地勘があり、
少しの思い入れもあったためかも知れません。

業者や、時にはマンション購入当事者にネガティブに思える書き込みもあり
該当者には煙たい存在になるかもしれません。

主観も入っているので、内容をどこまで信じるか、
取捨選択は読む人のセンス次第です。

誹謗中傷、明らかな嘘、業者の宣伝とかであれば削除は当たり前ですが、
この程度の内容で削除云々はありえないです。
ネットの存在価値そのものが問われる事になります。

[789: 匿名]

>782
マンションの諸経費の計画、計算って誰でもやります。
お金持ちほど緻密な計画を立てますよ。

782は何かが不満で憂さ晴らしの書き込みだとは思うけれど、
内容的に少し哀れに思うよ。

[790: 匿名さん]

日医大あたりは医療、教育、居住エリアだろ？
再開発マップだと。