ドレッセ美しが丘ヒルズ【旧称：（仮称）たまプラーザ美しが丘プロジェクト 】

[ご近所さん]

公式URL：http://d-109.com/
売主：東急電鉄（株）
施工会社：東急建設（株）東急グリーンシステム（株）
管理会社：東急ファシリティーサービス（株）

販売スケジュール：平成25年7月下旬　販売開始予定
モデルルーム公開日：平成25年6月上旬　モデルルーム事前案内会開催予定
所在地 ：神奈川県横浜市青葉区美しが丘5丁目2番5外（地番）
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅　徒歩7分
連絡通路利用の場合「たまプラーザ」駅より徒歩6分　※連絡通路は平成27年8月下旬より使用開始予定
東急田園都市線・横浜市営地下鉄「あざみ野」駅 徒歩10分
総戸数：109戸
間取り2ＬＤＫ～4ＬＤＫ(予定)
専有面積：66.17m2～90.65m2(予定)

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.29　管理担当】

[45: 匿名さん]

１～２階はどんな感じになるのか
ちょっと気になりますよね

共用部分は充実していますが
ランニングコストが比較的かからないものばかりなので
それは良いなと思います

[46: 匿名]

あの高圧線はどうなるんですかね？？

[47: 匿名さん]

なくなるわけがないです。

[48: 匿名]

大地震の時土台ごと線路上に大崩落
しないでしょうね？

傾斜が半端じゃないですから。

[49: 匿名さん]

今探してるドレッセの中では一番ここが良いかと思いますが、
高いですよね絶対。。予算7千万では良い部屋買えないかも

[50: 購入検討中さん]

近年では、ドレッセたまプラーザレジデンスが最高峰です。
順位つけると、

ドレッセたまプラーザレジデンス
ドレッセあざみ野一丁目
ドレッセ美しが丘二丁目ガーデン
ドレッセ美しが丘ヒルズ
ドレッセあざみ野ガーデンフォーレ
ドレッセあざみ野セリーズ

こんな感じ。

[51: 匿名さん]

>50
はぁ？きちんとたまプラーザ・あざみ野の限定の順位付けと補足しなさい。

[52: 匿名さん]

うーん、全部ドレッセって東急の回し者ですか？
あと鷺沼も徒歩圏だと思いますけどね。

[53: 匿名さん]

でも鷺沼の杜は難点多いから良いマンションには入らないでしょ・・・・・・・

[54: 匿名さん]

ドレッセ美しが丘二丁目ガーデンよりヒルズのほうが順位下なんですかー？

[55: 匿名さん]

駅から徒歩19分のドレッセあざみ野ガーデンフォーレがいいマンションなのは何でかな？

[56: 匿名]

ドレッセ美しが丘二丁目ガーデン まだ完売していないの？
マンションはもう飽和状態なのかな．．．
地域の人口も減っている。
買う時はハイな気分になるけど
売る時大変。

[57: 購入経験者さん]

最近かつタマ、あざ、サギ限定


ドレッセたまプラーザレジデンス
ドレッセあざみ野一丁目
ドレッセ美しが丘二丁目ガーデン
ドレッセ美しが丘ヒルズ
ドレッセあざみ野ガーデンソレイユ
ドレッセあざみ野セリーズ
ドレッセ鷺沼の杜

[58: 契約済みさん]

当然、ドレッセ限定

[59: 匿名さん]

たまプラってまだ人気あるの？
あざみ野な溝の口の方が便利でいい気がするけど？

[62: 匿名さん]

あざみ野一丁目は半分以上が抽選で、抽選倍率が３倍以上の部屋も１０戸近くあったと思います。
ペットフォレスト裏の６戸は安い特別価格を設定した二期販売でした。
しかし、実際に二期販売で出たのはそのなかの４戸だけでした。

[64: タマタマン]

このマンション

電車の音うるせー

防音さっし採用

だけれどもー

窓開けると

電車の音がこだますなー



あと

大丈夫なんだろうけど

設計士いわく

あの造成は

ちょいやばいかなー

だそうです

[65: タマタマン]

あと

高圧線が

なんとなーく

だよね

[66: タマタマン]

あと

あざみ野vsたまプラ


どこが一番

地ぐらいがいいのー？

対決ですが

もりあがって

いきましょう

[67: タマタマン]

近年のドレッセ対決ですが

二丁目に一票でーす

たまプラーザレジデンスは

おいといてー

[68: タマタマン]

立地の好き嫌いは

各々ですが

データによりますと

[69: タマタマン]

坪単価、グロス価格とも

供給戸数とも

二丁目に軍配

中古成約価格は

イディオスが牽引するものの

やはり

二丁目に軍配

[70: タマタマン]

あくまで

データ的な話なので


いやいや

あざみ野一丁目は

こんなにもポテンシャルが

高いんだぞ！

というご意見は

どんどんウェルカムです

[71: タマタマン]

じゃ

二丁目と五丁目

どっちなのー？

ですが

よく分かりません

[72: タマタマン]

5丁目は

坂の上と坂の下で全く評価が
違うのと

線路に面してるか
面してないかで

全く評価が違うなー

[73: タマタマン]

もりもとの

クレッセントたまプラーザ
レジデンス

けやき並木通り沿いの

坂の途中にあるやつですが

西向き住戸と東向き住戸

では成約坪単価が

違ってるなー

勿論

けやき並木通り沿いの

東向き住戸のほうが

成約価格が高いよ！

[74: タマタマン]

で、全戸西向き

前面

一低層の戸建住宅街で

閑静な環境ですねー

というストーリーかと

思いきや


東向きにして

この高台の抜けてる感じで

商品企画したのかーと

チャレンジな感じかなー

[75: 匿名さん]

データ的な話ならデータを示すべきじゃない？
すでに完売したあざみ野一丁目の最高坪単価は297万円だったが、二丁目と五丁目のデータは？

それに、閑静な戸建住宅側に寝室を置き、開放感のある高台側にリビングルームを置くのが商品企画としては普通すぎると思うが、なぜこれがチャレンジなの？

[76: 匿名]

目の前に高圧線、下から湧き上がる田都線の騒音で
開放感のある高台と言われてもな．．．．．

[77: 匿名さん]

ただでさえ私の欲しいたまプラはこんなんじゃないのよ！という我儘な主婦の声が聞こえてきそうな上に
大型電器店ビューじゃあなおさら苦戦しそう
普通なら電気屋が見えてもいいんだけど　美しが丘な人はそういうの嫌そう

[78: タマタマン]

おはようございやす

いい天気でございやす

野村のにっちょめの
プラウドは
58戸みたいですよー

で、です
データです

工業市場研究所の
Kohkendata
及び
summaryを
見れば、30秒位で
分かるよ！

あと中古の成約は
東日本レインズを
見たら
分かるよ！

レインズは
まちばの不動産屋さんでも
見れると思うけど

Kohkenとsummaryは
デベロッパーの開発
やってないと
見れないかなー

なので
一般の方には
データが開示されてないんです

中古の成約は
まちばの不動産屋さんに
行って
中古買いたいふりして
教えてくださーいとか
言えば
色々見せてくれるかも
しれないから

[79: 匿名さん]

自慢話はいいから、自分でデータ的な話と言ったので、誤魔化さずにデータを出してください。

[80: 匿名]

タマタマンの書き込みは参考になります。
信じるも信じないも、何処まで参考にするか
読む人の受け止め方次第です。
為にする書き込みでない事を信じてます。

[81: 匿名さん]

80さんに賛成。タマタマンさん来るとおっと思いますし参考になること多いです。
今回は個別にはツッコミたいところもありますが（あそこのクレセントって本当に今も人気あるかなあとか）
マイペースで書き続けてほしいです。

[83: 匿名]

タマタマンに質問
１）クレッセントたまプラーザ レジデンス
　　西側が東側より安いのは西側が嫌われたのではなく
　　西側が道路に面しているからではないでしょうか？
　　（このマンションの立地条件をよく知っている訳ではなく、
　　　地図を見ての単なる推測ですが）　　
２）ドレッセ美しが丘5丁目
　　急な崖の斜面と崖の上にに立つマンションは雑な造成が心配ですね。
　　なにか情報をおもちの様ですが教えて頂けますか。　

[84: タマタマン]

いやー
意外とデベロッパーの
開発って
忙しいんですね

これから
仕事場に行かないと
なんで
詳細なデータ報告
しちゃうぞい

[85: タマタマン]

いやいやいや
タマタマンでーす

設計士に
聞いたよー

線路側と住宅街とで
力のかかり方が
違って
線路側に過重がかかりやすく
その圧を抑えるのに
建物自身の重さで
抑えるやり方と
杭で抑えるやり方が
あって
杭で抑えるやり方のほうが
より安全性が高いだって

但し、杭を打つと
お金がかかるから
どちらの方法を
とるのかなー？

ということみたいだよ

[86: タマタマン]

またまたタマタマンです

クレッセントたまプラーザ
レジデンス
が人気かどうかは
分かりませんが
西側住戸と東側住戸とでは
成約坪単価が違ってて
東側のほうが人気だなー
と思います

やっぱ
線路とけやき並木
だったら
けやきかな、と

東と西、
東向きのほうが
いいよねー
という意味じゃ
ないです

[87: 匿名さん]

自分でデータ的な話だと言ったのにデータを持っていないの？

[88: タマタマン]

で、
あえて

オーソドックスに
南西傾斜で
西向き
前面が
第一種低層住居専用
で
っていう商品企画に
すると思いきや

眺望の良さは
すごいんだけど
ネックが出てしまう
線路向きにバルコニー
を持ってくるのが
チャレンジだなー
みたいな

オーソドックスより
あえて
一長一短を
選んだみたいな

[89: タマタマン]

おっ
アンチタマタマン
やってきましたー

タマタマンは
アンチな意見も
どんどん
ウェルカムです

やっぱり
意見が一つに
統制されてしまうのは
ちょっとねー

[90: タマタマン]

で、
話を元にしちゃうと

データは
一般の方には
手に入らないんだけど
モデルルームの営業日マン
に聞いて
確認取ってしまうのも
いいんじゃないかなー？

タマタマンデータは
マーケティング会社から
だけど
案外そっちのほうが
納得いくんじゃん

ちなみに
マーケティング会社は
電鉄さんに
正式に取材を
申し込んで
そこから得てる
情報だから
間違いないと
思うけど

[91: 匿名さん]

それなら誤魔化さないで、その間違いないデータを出してください。

[92: 匿名さん]

オーソドックスかチャレンジかという意味がよくわからないけど。
この土地に西向きの建物を作ったら鷺沼よりひどくなると思う。
ワイドスパンと言ってるけど土地の形状上奥行きが深くとれないのではないか。
東向きを立てるほうがいろいろな面で自然だと思うけどね。

[93: 匿名さん]

たまたまんの言うとおり、あえて線路向けたのはチャレンジ企画だね。
以前も指摘したけどたまたまんは西と東方位間違えてたもんね。
でも西は下階住戸が切り立った崖見て暮らすことになるから
必ずしもオーソドックスではないと思うよ。

[94: タマタマン]

まー、まー、まー
そうかっかしなさんなよ

特別に写メしてあげたよー

[95: 匿名]

う～ん
杭を打つと金が掛かるので
杭代りに建物を建てる。
それが駐車場とコミュニティ施設なのかな？
想像をたくましくすれば。

崖っぷちの建物なので大地震の時
基礎ごと崩れ落ちやしないか心配ですね。

[96: タマタマン]

写メ

[97: タマタマン]

わかりづらいから
もう一度ね

[98: タマタマン]

で、解説すると
写メにもある通り
あざみ野一丁目が
販売戸数
41で
平均坪単価
257
平均専用が
73.14
平均価格が
5689

[99: 匿名さん]

地盤次第だが杭は入ってるだろ。ほんとに入ってないのかな？適当ですね。

[100: タマタマン]

で、問題の？
美しが丘にっちょめが

販売戸数
123
平均坪単価
266
平均専用
75.12
平均価格
6048

だそうだ

[101: タマタマン]

野村プラウドの
にっちょめは

販売戸数
69か

訂正しとくね

にっちょめ、にっちょめ

[102: タマタマン]

全戸西向きかと
思いきや
東向きでしたー

まったく間違えでした
タマタマンの

近隣で
ちょっともめてた
感じもあったからかなー

東向きにしたのは？

行政によるんだけど
近隣の同意が得られない場合
建築確認を行政が
出してくれないからねー

中高層に関わる紛争防止条例
ってやつだよー

[103: タマタマン]

で、
建物の杭や造成関係について

どうなった場合に

あまりよろしくないのか

で、今回ＰＪでは

どういうことが想定されるのか

詳しく聞くから

パソコンの前のみんなは

ちょっと待っててくれよな！！

[104: タマタマン]

ちなみに

タマタマン
おすすめのマンションは
こちら

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/futakotamagawa/?banner_id=yahoo

[105: タマタマン]

決して、

Ｔグループを
ダメとかじゃなくて

データを
おりまぜつつ

タマタマン的な
考えを織り交ぜつつ

にこたまのブランズ

ほしいなー

買えないとおもうけど・・

[106: 匿名さん]

８７＝９１
しつこいよな。
あざみ野一丁目なんかもう完売してるんだから、どーでもいいんだよ。

結局、今売り出してる鷺沼〜あざみ野間ドレッセ限定の中では美しが丘二丁目
が一番なわけね。まあ鷺沼が続々と新築出してきてるから、ランキングは
また変わってくるかもしれないけど。

おすすめマンションは、地権者満載だし高いだろうね。

[107: タマタマン]

あと

あんまりちゃんとしたデータ

だしちゃうと

各方面から

怒られそうだから

今回限りね

特別な写メでしたー


あと、わかんないことがあれば

なんでもきいてや！！

[109: 匿名さん]

107

そういうことなんだろうなーと思ってましたけどね。
まさか写メ張ってくれるとはね。
ありがとう。

[110: タマタマン]

あー、あと

不動産業界じゃー

土地がねー、

土地がない

と、用地取得競争

激化しておりますが

たまぷら・あざみのにかんしては

ゆうせい

にっせい

こくがくいん

三菱の研修所とか

その他大規模な借地権とかが

あって、

潜在的な

開発の素地はたくさんあるような

気がします。

あと10年位以内には

どれかがマンションに

なるんじゃない？

えーと

たまだんは、

2100年くらいだと思うけど

[111: 匿名さん]

国学院って、新石川の方の？

[112: 匿名]

色々勉強になるわ。
タマタマン　有難うね。

ニコタマの物件良さそうだけれど、
一番狭い部屋でも億ションに近いでしょうね。　

[113: 匿名]

112 訂正です
一番狭い部屋　⇒　74平米の部屋

[114: タマタマン]

いやいやいや
お疲れ様でございまーす


おやおやおや
あざみ野の相場がいちばん君
どこかに行ってしまいましたね


まー、まー、
値段があってもなくても
自分がいいと
思ったらいいわけですから


新石川の国学院は
そのうち、マンションに
なるような気がします

というのも、学校法人全体が
キャンパスの都心回帰傾向にあるので
売却してもおかしくないと思います


にこたまのブランズは
坪単価３５０くらいかと思うので
６０㎡６０００万くらいかと
思います。
タマタマン予想ね

[115: 匿名さん]

ブランズ同じ予想でした。ここは幾らだと思いますか？私は２３５だと思います。

[116: 新石川住民]

國學院の売却のウワサは、長年、立っては消えを繰り返していましたが
昨年のグランド大幅リニューアルにより、完全に消えました。
都心の新校舎完成時には、いよいよとおもったものですが。
こちらも2100年くらいじゃないですかね？

タマタマンさん、大ファンです‼

[117: 匿名さん]

115さん。最低でも250万円は下らないと思います。
235万円なら即買いでしょう。

[118: タマタマン]

国学院


そー言えば


足場がかかってたなー

去年位だったっけ？



桜並木が

何気にいいんです

2200年まで

売却予定なしに

しましょう


ヒルズ坪単価は

僕が言っても


おもしろくないので

皆さんの自由闊達な

話のほうが、いい気がするなー

[119: タマタマン]

デベロップメント事業について

タマタマンは

約1年が過ぎました


仕事柄

首都圏の近郊外に

訪れます


色々な街を

僅か1年ですが

見て感じたことは


やっぱり

東急の全体的な

町作りの素晴らしさに

感心しました


たまプラとか

あざみ野界隈を

田舎っぽしく

ちょい恥ずかしく

感じてたものの


町全体が、かもしだす

家族が安らげる空気

それでいて

ちょい、ほんのちょい

ハイソな雰囲気は

あまり他に類を

見ないなー

と思いました


デベ各社が

この界隈で

特にマンション事業をしたい

と思うのも

分かる気がします


デベロッパーの仕事を通して

たまプラ、あざみ野の

素晴らしさを

再発見できました


なので、

お住まいの皆さんは

坪単価270だろうが

235だろうが

自分の街に

誇りを持ってもいいと

思います


あざみ野の相場が
いちばん君は

きっと
自分の町が大好きなんだと
思います

[120: 匿名さん]

たまプラはいいけどあざみ野は田舎臭い。いっしょにするな。

[121: 匿名さん]

117さん
最近このあたりの供給がだぶつき気味で鷺沼も二丁目も私の予想よりちょっとスローな状況と感じています。
その上でわざわざこの時期に出してくることに何かしら意図があるのでは？と思い、それは何かと考えると・・・
駅近でありながら高く設定するのには線路や高圧線など制約があるこの物件で、
あえて話題になる価格にし、第一期即完を狙うのでは？と勘ぐっています。
本当はもっと高く売りたいところを戦略的な価格で、という感じです。それが２３０だとあまりにもなので
低層階の３０坪でもぎりぎり７０００円を超える２３５と予想しました。もちろん普通に売ればもっと高い価値があります。
当たっているといいのですが。抽選日、人の波で華やぐ状況をまた作ろうとするのではないかと期待しています。

[122: 匿名]

引き渡しまでまだ２年以上も余裕があるのに
売り出しを速めて来た事に私も疑問を感じていました。
推測だけれど消費税アップが関係するのでは？
と思ってます。

[123: 匿名１]

坪単価　　260位は　は出して来るでしょう。

高圧線、電車の騒音、
崖っぷちにへばり付く立地なんで．．．
昨夜のNHKスペシャルで仙台の団地ごとの大規模地滑りみてしまったので．．。

[124: 匿名さん]

やっぱりあざみ野が一番だね。

[125: 匿名さん]

>>123

NHKスペシャル見逃しました。
原因は何でしたか？
建築とか構造の問題でしたか、防ぎようのない自然災害でしたか？

個人的には無理な立地に無理に建物を建てたらそうなるのは当然かと思っていますが。
こちらの物件がそうではないことを期待したいです。

完成まであと2年というのは待ち遠しいですね。

[126: 匿名１]

東北大地震です。
一戸建て(複数）が建っていた分譲地が大きな揺れで
土地ごと滑り動き、　建物は破壊され住めなくなった災害です。

緩い傾斜地で一見高級住宅街地のようでした。

地下水の存在も一原因だったようですが

ここは急斜面上に建つマンションです。
設計施工上充分な配慮はなされていると
思いますが．．．．自然はもとに戻ろうとしますので．．．

[127: 匿名さん]

そう考えると、まだ高圧線だけの二丁目がマシですね。

[128: ビギナーさん]

日に日に地形が変わる様子を見ています。
線路の真上の工事では電車が通過する間工事をストップさせるなど
電車の通行に対する影響にはものすごく神経を使っていると見受けられます。
ですから、マンションが原因で電車が止まるような基礎設計（人智の範囲で）はしないと思います。

しかし、電鉄の事業用用地の糊しろか付録みたいに思えるこんな場所に、よくマンションを作りますね。
坪単価そんなに高くないと思いますが・・。

[129: 匿名さん]

この地形を考えると、基礎工事の工事費がかかり、坪単価が高くなりそうです。
坪単価で良いマンションをランキングするのが幼稚すぎます。

[130: 匿名]

土地の簿価は限りなくゼロに近いでしょうね。東急は大儲け。

マンションのベランダで干した洗濯物が冬の木枯らしで
線路上に飛んでいきそうな近さと高低差ですね。
ひらひら飛んで行った下着が電線に引っ掛かり田園都市線を止めたするかも
もっとも最近はベランダには物は干さないか。

[131: 匿名さん]

幾ら工事費がかかるにしてもこんなところ絶対に無理でしょう
何が悲しくてここに買うのかってレベル

[132: タマタマン]

おはよう？ございます

タマタマンです

高圧線と崖？と電車という
クセ？を
高台立地とたまプラ駅から
徒歩６分
周辺が第一種低層
２駅利用可
というメリットが
どこまでカバーできるのかが
タマタマン的には
気になります


やっぱり
近所なので


ただ、５丁目がすごい
というわけではないですが
（タマタマンは、目黒・恵比寿がすき）
リーマンショックが落ち着いた頃に
発売された

ザ・ライオンズ美しが丘

の坪単価が今から３年前位に
坪３００万円をつけて
売れた、というニュースが
ヤフーニュースに流れて
衝撃を受けたのを
覚えております。



え、そんなにすんのと、、


買う人がいるんだ、と



あと、ミニバブルの時に
同じく５丁目で
パン屋の徳太郎があった
近くのマンションが
坪３００万円くらいで
販売されてました。


こちらは、
全然売れてなかったみたいです

[133: タマタマン]

タマタマンの
独断と偏見による
原価計算です・

土地造成
１５億円÷１００

建物
戸当たり２2００万円

販売経費
ＲＥバブル
販売単価×５％
（例：５５００万円売値×０．０５＝２７５万円）
広告・モデル
戸当たり４００万円
アフター費用（点検費）５０万円


一戸当たりの原価は
今の土木工事
建築工事
販売会社に支払う経費を
なんとなく計算すると
４５００万円くらいだと
思います。


なんとなーくだけど
かなりニアな数字かなー


で、電鉄の利益が
最低、戸当たり700~800
くらいかなー、と

なので、戸当たり5300万円は
してくるかなー、と

[134: 匿名さん]

タマタマンなら買うか？

[135: 匿名さん]

タマタマンは買うなら二子玉でしょ。前にリコメンドしてたじゃん。

[136: 匿名さん]

崖マニアにはたまらないマンションですね。

[137: 匿名さん]

二子玉は買えないと言っただけだよ。

[138: 匿名さん]

タマタマンなら買うか？

[139: 匿名さん]

だから、本来マンションを建てるような場所じゃないでしょ。

[140: 匿名さん]

カーテンしないと、並木道から部屋が丸見えですね。

[141: タマタマン]

続報でございやす

タマタマンでございやす



ゼネコンに

今回の造成について

インタビューしてきました


通常打ち込む杭は

建物を地面に固定する為の

杭で、太さが１．４m位



で今回は、

土圧を抑える為の杭の太さが

２．２m位必要そうだということです


１．５倍位の太さになるんだけど

体積換算すると

約２．５倍で

コンクリートがその分増えます


工事のコストは、杭の深さや

太さで、影響受けちゃうらしいんだけど

どうやって、杭のコストを

落とすかが、ゼネコンの腕の

見せ所らしいです

[142: タマタマン]

そもそも

マンションの下にあたる

線路の両端部分が

今の建築基準方に適合しない

やり方でど止めしてあって

それが

ダメらしいよ

[143: タマタマン]

という専門家の話を聞いたよー

[144: 匿名さん]

タマタマン的にはこれで十分と思っていますか？