ドレッセ美しが丘ヒルズ【旧称：（仮称）たまプラーザ美しが丘プロジェクト 】

[ご近所さん]

公式URL：http://d-109.com/
売主：東急電鉄（株）
施工会社：東急建設（株）東急グリーンシステム（株）
管理会社：東急ファシリティーサービス（株）

販売スケジュール：平成25年7月下旬　販売開始予定
モデルルーム公開日：平成25年6月上旬　モデルルーム事前案内会開催予定
所在地 ：神奈川県横浜市青葉区美しが丘5丁目2番5外（地番）
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅　徒歩7分
連絡通路利用の場合「たまプラーザ」駅より徒歩6分　※連絡通路は平成27年8月下旬より使用開始予定
東急田園都市線・横浜市営地下鉄「あざみ野」駅 徒歩10分
総戸数：109戸
間取り2ＬＤＫ～4ＬＤＫ(予定)
専有面積：66.17m2～90.65m2(予定)

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.29　管理担当】

[351: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

確かに。貸しビル屋が偉そうに都市間競争語るのはお笑い

[352: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

森ビルの方がよっぽどマトモ
丸の内歩いて楽しい人いるのかな

[353: タマタマン]

おつかれーい
タマタマンがきたぞーい


いやいやいや、
どんどんきてくれるじゃない


地所は
都市開発を
目指しちゃいけない論が
あるなんて、
知らなかったですわー


ならどこのデベなら
いいのか？って話だけど
教えて頂けますー？

[354: タマタマン]

もちろん、ご存知かとは
思いますが

超都心部の都市開発案件を
手掛ける際に
開発業者の資本金額
(概ね、資本力何百億とか)
開発業績
(過去10年において、大規模な
案件を手掛けて、運営出来てるか)
そして、どんなプランを
組み立ててるか
というのが、開発時審査の
必須項目になってくるかとは
思いますが、
過去の実例を鑑みても
そうですが、



森、三菱、三井以外に
超都心部で、
商業施設、住宅、オフィス等の
複合的に
熟知しているデベがあるなら
教えて欲しいですが

[355: 物件比較中さん]

でも、完成引き渡しは二年後なんですよね。その時の景気はいまは読めないし、悩みどころです。

[356: 匿名]

2年後アベノミクス終焉に伴う出口政策。
金利高騰、金融引き締め。
人口減、人口流出によるオフィス、空き家増加、
不動産不況の始まり。

[357: 匿名さん]

ここは全戸数109戸に対して、駐車場が56台しかないようですが、
これって許容できる数なんでしょうかね。
買ったはいいけど抽選になって外れたりしたらガッカリです。

[358: タマタマン]

駐車場の設置の仕方については


二通り


ひとつは、


たまぷら周辺のマンションの駐車場の稼働率は


どれくらいか？



たぶん、電鉄はよくわかってるはず




二つ目は、タマタマンが考え出した


マーケティング方法だけど



車の登録台数と


青葉区の５０㎡前後に住んでる世帯数を調べて


（意外と簡単に割り出せる）


割り算するわけよ



たとえば、自動車の登録台数が１０台で


５０㎡前後の賃貸住まいが、１５世帯だったら


６６％の設置でいいとかね


これは、陸運局と国勢調査の結果を見れば


分かります



電鉄さん、どう？



タマタマンの駐車場設置率についての


数値的な裏付けをつかってよー

[359: タマタマン]

もちろん、１００％に近いほうが


マンションの企画としては



いいですよね

[360: 匿名さん]

斜め前の土地も何か建設中のようですが、何ができるのでしょう？
地元住民でなく、車ごしに見たものですから、知っている方がいましたら教えて頂けますか？

[361: 匿名さん]

駐車場設置率の算出法について、
青葉区民だけが、購入対象者なら、そのザックリとした仮定法も成り立つでしょうが、
実際には、そんな甘くないですよ。

それ以外の購入者で、車所有率の高いエリアから来ている人の割合がかなり高い地域ですよね？

私の算出では、それに×1.5ぐらいした数値じゃないと、顧客満足度が落ちてしまいます。

まぁ、それでも売れるんでしょうけどね。

[362: 匿名さん]

敷地内駐車場は、常に満車稼動で数人空き待ちをしてるくらいの方が後々の管理費収入や修繕積立金収入を考えれば健全だと思うけどな。そもそも駐車場設置率100％を売りにする物件なんて、立地や駅距離を売りに出来ないマンションの証拠。

[363: 匿名さん]

中古マンションを検討する際に、駐車場が無いことで、検討対象から外すなんてこと、よく有りますよね？

そのせいで、空き部屋が増えたら本末転倒では？

デベは、正直、売った後のマンション運営などと言う金のならないことには、興味無いんですよ。

たとえば、新築マンションの共用部火災保険は、最低限しかかけて無いし、地震保険なんて絶対かけてませんよ。
購入後に管理組合で話し合って、これじゃ足りないから、修繕費を取り崩して、保険料に当てたり、
デベの資産する修繕計画なんて、国交省から言われたから最低限やっているだけ。

同様に、駐車場も売るのに困らない最低限の台数であって、その後の資産性やそのマンションの事を考えて決まっているものでは無いですね。

話が、少しそれますが、
もし、将来のマンション住民や資産性を考えているなら機械式駐車場なんて、金食い虫の設備を採用なんて絶対しないでしょうしね。

[364: タマタマン]

駐車場論は、楽しいっすねー



東急でんと・たまぷらとくれば

いわずと広域からも集客できるマンションで

青葉区だけのマーケでは、足りないかもだけど


たまぷらのマンション買う人の

約５，６割が青葉区で

残りは

宮前、高津、世田谷といった感じです


同じでんと沿いから来てる感じかなー



なので、やはり広域から集客できるといっても

青葉区中心のマーケが基本かなー


あと、都心のマンションと比べると

まだ商品企画のマーケは簡単な気がするなー

[365: タマタマン]

あと、中古成約で駐車場設置率を考えるやり方が

あって


同じ立地、同じ築年のマンション同士で

駐車場設置率の違いによって


どれくらい成約価格が違うのか


比較しちゃうのよ



それによって


駐車場設置率はどれくらいあれば

いいのか、だいたいの目安をつけるわけよ

[366: タマタマン]

あと、えきちかだと


利便が高いから車はいらないことは


間違いないんだけど


駅ちかマンションっていうのは


単価が高くなる傾向にあるから


車も何ももたなくていいから


とにかく駅から近くを買いたい、

というより


余裕のある人むけな商品にするべきで


そんひとは、車も所有率も高いんじゃないかなー


と思います。



まったく裏付けのデータがあるわけじゃないので


タマタマンの主観的な意見です

[367: タマタマン]

あと、デべは勿論利益を出すために


マンション事業を展開するんですが


どこのデべもお客さんのことを


考えた商品作りをしてると思います



自分の会社のことを大切にしてる人が


多いと思いますし


変な商品を作って


変な噂やイメージをついてしまうことを

恐れている人が多いと思います



マンションを作るときは


それこそグッドデザインをみんな狙ったコンセプト作りをして


一生懸命なので


売ったら、終わりというスタンスではないと思いますよ

[368: タマタマン]

売ったら、あとはしらねー


っていうスタンスは


不動産仲介会社に多いような気がします



あくまでもタマタマンの印象です





あと、修繕費などですが


売りやすいように、低くみせてることは


見せてると思いますが



建て替えまでもいかないまでも


ある程度の修繕、維持管理が出来るように


運営する管理会社が多いように感じますが



具体的に、ダメな管理会社なんてあるんでしょうか


ワンルームを管理する管理会社以外に

[369: 購入検討中さん]

供用部の火災保険については

知りませんでした。

もう少し詳しく知りたいので

聞きにいってみようかなぁ。。。

誰か、詳しく知ってる人いたら教えて？

[370: 匿名さん]

タマタマンのスレは非常に参考になります。
このマンションは線路沿いに建つようですが、線路の鉄粉ってどうなんでしょう？？

[371: 物件比較中さん]

そういえば、去年販売のドレッセ青葉台プレエスタも線路側そばのマンションでしたね。やはり音が問題で窓あけると結構音がするので終電まではあけて寝れません。

[372: 匿名さん]

駐車場については、最近のマンションは機械式がほとんどです。
機械式の大多数は、高さ制限（155cm）があるので、155cmより車高の高い車を所有している場合
は注意が必要です。
自分が住んでいるマンションの駐車場稼働率は75%程度で、近隣の平置き駐車場を借りている
人も結構いるようです。155cmより高さのある車が置けるところは、空きなしです。

[373: 匿名さん]

慈善説明会行かれた方、販売価格ってどの位でした？？

[374: 団地の男]

タマタマンへ

わたしは団地住まいの人間だ。
いつかタマプラにマンションを買いたいと思っている。いつになる知らないが。
あんたの書き込みがあまりに面白いので、つい横槍を入れてしまった。

で、団地から東急に向かうＮＴＴ？郵便局？の社宅が空き家になっている。
あそこはどっかがマンション建てるのだろうか？？？

[375: 匿名さん]

4000万円台の部屋ありますかねー？

[376: 物件比較中さん]

線路横なんで終電までは窓はあけられない。鉄粉もきになるところ、価格はドレッセ青葉台プレエスタくらいかな。やはり線路横なんで最後まで苦戦してましたが。

[377: 匿名さん]

ベランダから線路までの距離はどのぐらいありますか？

[378: 周辺住民さん]

すぐ真下が線路です。音は上にあがるので、窓をあけては無理です。ほんと、すごい場所に建設するんですね。まさか、マンションになるとは。

[379: 匿名さん]

剣山周辺にまたマンション計画があるらしいね。

[380: 匿名]

なぜここで剣山周辺の話を？

[381: 匿名さん]

３７２さん
機械式の駐車場だとまず出しにくい事、そしてやはり車高制限がある事で
値段がそう変わらなけでば外に借りてしまう人が多い様ですね。そうなるとやはり
空きがでてしまうでしょうし、ただでさ維持費や修繕費などがかかる機械式なのに悪循環
になってしまいますよね。ファミリー層が多いとやはり車高が高い車を所有している
人の方が多いでしょうし。ただ、機械式ではないマンションを探す方が大変ですがね。

[382: 匿名さん]

高圧線の電磁波、線路の音や鉄粉、急傾斜地の心配がいらないからじゃない？

[383: 匿名]

団地の青空駐車場が最強。
車の高さ、停電関係なし。
駐車料金安い。

但し空き待ち2~3年掛かるかな？

[384: 匿名さん]

>>383
甘い。
団地の駐車場は7年待ちです。

[385: 匿名]

Ｂタマガワ　提示高価格が不人気なので
値下したとか？
ニコタマ駅徒歩3分物件。

都心マンションは見学者が多いとテレビで騒がれたほど
成約は増えていないとか？
株価も激下げだし。

さて？

[386: 匿名さん]

いよいよアベノミクスバブルに見切りを付けた売主による中古売り出しが一気に増えてるね
わかりやすいというかセコいというか。。。

駅近だけで他が難ありまくりの新築にわざわざこだわる理由がいよいよなくなってきた

大体なにがなんでも駅近至上主義、学区至上主義、みたいに＊＊＊になりたくない意識が
強すぎて、いつになってもデベ（東急）になめられるんだよね。この沿線は。

いい加減、賢い消費者になって鉄槌くらわせないといつまでも変わらないよ～
タマタマンみたいに必死でここ薦めてた部外者も大概だけど

[387: 匿名さん]

と、買いたくても買えない民が申しております。

[388: 匿名さん]

駅近はいいんだけど、現地行ってみて、とても買う気になれなかったよ。

[389: 匿名さん]

崖上マンションで盛り土だから、大規模な地震では危ない。また電磁波もこわい。割りきって住めばいいが。

[390: 匿名]

盛り土、電磁波、って具体的な根拠教えてください。

ここは盛り土どころか、大きく掘り下げている。
近隣住宅との高さ制限の話し合いでそうなったと推測するが。
良いか悪いかは別にして．．．

[391: 匿名さん]

建設途中の現地見ると絶句しますね。
ゲリラ豪雨や大地震で敷地ごとズルっと線路に滑り落ちそうでコワいです…

[392: 匿名さん]

二丁目よりは良さそうだね。

[393: 匿名さん]

確かに。

[394: 匿名さん]

土木学的にいえば、盛り土であろうが、なかろうが、崖上は、やはり地盤として良くない。静岡の崖くずれがいい例。地震や台風には注意。プランはいいのにもったいない。

[395: 匿名さん]

3LDK5400万円からとは、条件の割に高いですね…。

[397: 物件比較中さん]

二丁目に比べると高圧線の規模が小さく、東名高速からももっと離れているからでしょうね。

[398: 匿名さん]

窓を開けたら最悪？、これって高圧線より辛くない？
空いたく無い空気、聞きたく無い音を聞くんだよ？
無いほうがいいものだけどシンプルに比較すると人らしさを失うねはどっちか一目瞭然じゃないかな…

[399: 匿名さん]

現在近所に住んでいますが、夜中の3時半までやっているモンスーンカフェのBGMが風にのって流れてきて意外にウルサイです。たまにそれに伴う酔っ払いの騒ぎ声も。夜中も窓は開けられない感じでしょうね、たぶん…。

[400: 匿名さん]

モンスーンカフェの音ってそんなに気にならないですよ。
というかほとんど聞こえないです。