ドレッセ美しが丘ヒルズ【旧称：（仮称）たまプラーザ美しが丘プロジェクト 】

[ご近所さん]

公式URL：http://d-109.com/
売主：東急電鉄（株）
施工会社：東急建設（株）東急グリーンシステム（株）
管理会社：東急ファシリティーサービス（株）

販売スケジュール：平成25年7月下旬　販売開始予定
モデルルーム公開日：平成25年6月上旬　モデルルーム事前案内会開催予定
所在地 ：神奈川県横浜市青葉区美しが丘5丁目2番5外（地番）
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅　徒歩7分
連絡通路利用の場合「たまプラーザ」駅より徒歩6分　※連絡通路は平成27年8月下旬より使用開始予定
東急田園都市線・横浜市営地下鉄「あざみ野」駅 徒歩10分
総戸数：109戸
間取り2ＬＤＫ～4ＬＤＫ(予定)
専有面積：66.17m2～90.65m2(予定)

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.29　管理担当】

[281: タマタマン]

やはりタマタマンは
知りすぎているのか

電鉄の担当者より
周辺に詳しいかもしれない

タマタマンです

5丁目の坂の上の方に
住んで、かれこれ30数年

不動産の開発及び
用地取得という
プロの道におります

タマタマン自身は
半人前だけど
とにかく
まよえる子羊たちよ

なんでも、聞きなさい
遠慮なく聞いちゃいなさい

会社が困るような
エッジが効きそうな話を
みんなで、ひそひそしちゃいましょー

【文章を読みやすくするため少ない改行にてお願いいたします　管理人】

[282: 購入検討中さん]

タマタマンへ、資産価値についての質問です。

たまプラで、予算5000万
(わかれば、あざみ野、青葉台、ついでに港北ニュータウンも)

新築、中古両方について、

1.駅近マンション
2.郊外マンション(バス便)
3.郊外戸建て(バス便)

今現在、お買い得で資産価値が下がりにくいのは、どれだとタマタマンは思いますか？


非常にざっくりな質問でスミマセン。

[283: タマタマン]

こんばんは


タマタマンです


頂いていたご質問のお返事を一挙に
しちゃうぞい

[284: タマタマン]

ドレッセ二子新地の評価は

ということですが



よくわかりましぇーん


まー、二子新地っていうのは
デベから見たら、
値段付けがめちゃ難しい立地だと思います


というのも、ぎりぎり二子玉川徒歩圏内
ということで、値段を高く設定出来る可能性があるけど


とは言っても、川崎市だし、
二子玉川周辺（玉川とか瀬田）の区画整理地とは
かけ離れていて、
下町的な雰囲気が
出ております


世田谷区評価にするか
川崎市評価にするかで
価格に雲泥の差が出るところなので
そのあたりの見極めが非常に難しく
どんな風に値段の根拠をつければいいのか
難しいですね

[285: タマタマン]

ただ、二子新地の街全体は

たまぷらやにこたまのような

町全体のきれいな街づくりの街では

ないので、

そういうことを期待して、住む町ではないのかな、と


都心までの距離を出来るだけ近くとか

土日に、にこたまでお買いものとか

玉川でお散歩とかの

どちらかといえば、DINKS向けの

立地かなと思いますので


そういう方には、お勧めの立地だと思います。

[286: 匿名]

野村不動産のほうが全く動き見せませんねぇ…
どなたか情報お持ちの方いらっしゃいます？

[287: タマタマン]

おはよーございます


タマタマンです



昨日に引き続きまして


美しの森のタマタマンなりの


評価です。




昨日は、ドレッセ二子新地の

価格付が難しいなー、

という話をさせていただきましたが

美しの森についても

同様です。


駅距離と東名高速への通り抜けとなっているものの

2丁目の生活環境とはそんれほど大差はないですが


昨年だっけか？分譲されたシャリエは

坪単価210

ドレッセの2丁目は266ということで


アドレスによる地元評価の違いが

如実に価格に反映されております

[288: タマタマン]

アドレスによって何が一番違うのか

を考えてみると


一番は、行政サービス

２番は、都市計画（けんぺいや容積率など）

です。

あとは、あまり思いつきません。

[289: 匿名さん]

ブランド力に決まってんだろ
横浜市青葉区美しが丘と川崎市宮前区犬蔵じゃ天と地だろーが！
誰もが羨む羨望の地と誰もが蔑む忌み地の違いだ

[290: タマタマン]

話がそれちゃいましたが、


ドレッセ二子新地は


二子玉も生活圏なんだけど

周辺環境及び住所が川崎市で

値段を評価するさじ加減が


すごく難しい



美しの森も同じく

住所だけが川崎で、

それ以外は、それほど

美しが丘と大差がない


そのアドレスの違いを

どれほど、価格に反映させるか


そういう意味では、


二子新地と美しの森は


難しい値つけになる立地でございやす

[291: タマタマン]

美しの森のマンションを
購入しているターゲットとしては



たとえば、


アドレスにそれほどこだわりがない層
（たとえば、新規にたまぷらに転入してきて
賃貸に入らず、いきなり購入しちゃうとか）

あとは、地元住民だけど
予算が新築までに届かず、中古などを検討している
客層


あとは、条件思考が強い客層などが
（周辺建物との離隔がとれていて
眺望や日当たりなどが確保されやすい立地条件を
求めている客層）


などが考えられます。



まー美しが丘アドレスに
それほどこだわりがなく、
価格や条件を優先させる客層が
美しの森の想定顧客だと思われます。

[292: タマタマン]

美しいの森で、マンション購入するときに


特に気をつけたいのが、


グロス価格についてです。




条件の良い角部屋や高層階などは


美しが丘アドレスと比べると

やはり安いかとは思いますが、

やはり値段設定は、いいお部屋の条件なので

高くなってくると思いますが、



ある程度予算がだせる客層は、

じゃーあと、１０００万だして

美しが丘アドレスを買おうか

とかになってくる場合がございますし、

それだけの予算が出せる、顧客属性だったりもします



なので、美しの森で条件が良くて

値段がそこそこしてしまうお部屋というのは

部屋としてはいいとは思いますが

万が一の転売に支障をきたす可能性があると思います。



数字を用いてない

中傷的なはなしになってしまいましたが

[293: 匿名さん]

この崖マンション買う人いるの？

[294: 匿名さん]

当時納得の値段で買った自慢の部屋だったとしても、
売却する場合はアドレス（＝ブランド？）のせいで
思ったような値段では売りにくいことがあるのかー。
アドレスなんて、優先順位としては下の方で考えてた
けど、結構重要なんだね。

[295: 匿名さん]

この崖マンを売ろうとする時、買い手いるかな？

[296: 匿名さん]

田園都市線は一戸建てが主流でマンションはただでさえ肩身狭いのに、
中古マンションなんて、プライド気にする人は買わないでしょ。

[297: 匿名さん]

そういう一戸建ての世帯が、いずれマンション購入を考える場合もある。

[298: 匿名さん]

田都は、空き家率増えてるからね。

[299: 匿名さん]

日本の課題だね。

[300: 匿名さん]

でも今は川崎アドレスの方が横浜よりも人気あるんだよなあ。
これは、横浜のブランド力が通じなくなってる現れですね。
美しの森（犬蔵）はブランドというよりも場所的な問題ですかねー。
駅から遠いのと学区。可能な家庭は学区がいい鷺沼に越境させてると聞きますね。


川崎市は２０大都市中人口増加率１位、世帯実収入１位、刑法犯認知件数下から２番目
http://watch-k.seesaa.net/article/291379916.html

[301: 匿名さん]

川崎市アドレスというか、武蔵小杉ががんばってるからでしょ。
あんだけタワー建てたら、そりゃ人口増えるわ。
川崎に求められるのは、何と言っても利便性。
そういう意味では、田都の川崎区間は厳しいね。

ちなみに、鷺沼は悪くないと思うよ。

[302: 匿名さん]

麻生区は悪くない
でも横浜＞＞＞川崎は永久的に変わらん

[303: 匿名さん]

正確に言うと、横浜は青葉（北部限定）、都筑、港北あたりはＯＫ。ほかはダメ。
川崎は殆どＯＫ（交通不毛地帯除く）。宮崎台・宮前平は徒歩10分エリアは大丈夫。戸建てなら15分ＯＫ。

[304: 匿名さん]

青葉なんて空き家だらけじゃん。

横浜で一番落ち目でしょ。

[305: 匿名さん]

美しが丘3丁目の奥はやばそう。。

[307: 匿名さん]

美しが丘３丁目なんて駅から３０分くらいかかる僻地だから今後、手を出す奴いないろ。

[308: 匿名さん]

>>306
歩いてみたことあるか？あそこは空き家の多さが目立つぞ。地価の下落もひどい。

[310: 匿名さん]

駅の環境は良くなったけど、住宅街は悪くなってるだろ。地価が下がって喜ぶ奴はいない。

[311: 匿名さん]

美しが丘3はいまもなお青葉区最高峰の高級住宅街
青葉区をたまプラーザを美しが丘を高級たらしめている要諦である

そのブランドイメージと住環境に寄生または恩恵に預かろうと移り住んできたのがマンション連中
マンションだらけの美しが丘なんかに誰が憧れるかよ

[312: 匿名さん]

いくら青葉が横浜の田舎でも坪３００の家は見たことない。

地方の畑に囲まれた家クラスだよ。

[314: 匿名さん]

荒れてるねー。民度が知れるわ。

[316: 匿名さん]

＞３１０

地価が下がれば、固定資産税・相続税が下がるので、喜ぶ人はいるよ。
もちろん、庶民ではなく、広い土地を所有している金持ちだがね。

＞３１２

坪３００じゃなくて、３００坪。違い分かりますか？

[317: 匿名さん]

恒例のgw閑散を経て急に賑やかになったりするのが
東急のスレらしい
週末に書き込み注入あるだろうなと思ったら本当に来て笑える

[318: 匿名さん]

>316
坪単価で言ってる訳ないだろ。

青葉区は横浜の中で一番田舎なんだから。

[319: 匿名さん]

じゃあ坪300なんて書くなよ
坪300といったら坪単価300万円のことだ
あったまわりーやつと会話すると無駄が多くてかなわんわ

[320: 匿名さん]

荒れてるねー。民度が知れるわ。

[321: 匿名さん]

美しが丘３丁目は駅がものすごく遠いし、いずれほとんどが空き家になるだろうね。

[325: 匿名さん]

横浜の古くからの高級住宅街は妙蓮寺辺りです。

田舎の成り上がり住宅地とは違います。

[326: 住民さん]

妙蓮寺(笑)。

[328: 匿名さん]

青葉区は横浜で一番田舎でしょ。

[329: 匿名さん]

ところで、ここって4000万円代の区画はありますかね？

[330: 匿名さん]

妙蓮寺には大学の学長や会社の社長が多く住む
真の高級住宅街って事は、生粋の横浜人なら当然
知っている事。

駅前にパチンコやファーストフード店もなく子供への
環境にも良い。

タマブラは駅前に店は色々あるが、マナーの悪い高校生や
ガラの悪い人種が集まりそうで子供への影響が心配になる。

[331: 匿名さん]

どうして、駅前に墓地がある妙蓮寺を出してくるのか、理解に苦しみますね。
さすがに、お墓の近くにパチンコ店は出店できないでしょう。道路も狭いし。
たまプラーザとの比較対象でないのは明らか。
徒歩10分ほどで、火葬場もありますね。
おっと、妙蓮寺駅前に、オーケーディスカウントスーパーがあります。
これは、うらやましいです！！！

[334: 匿名さん]

妙蓮寺のスレを見に行ったら、330と同じような書き込みがあり、笑えます。
本人だけが必死になり、哀れです。

[336: 周辺住民さん]

同じスター駅でも、やはり妙蓮寺は格上ですよ。

タマブラとは歴史が違う。

人や車も少なくゴチャゴチャ密集していないので
ゆったりと落ち着いてます。

田園調布だって駅前に余り店がなくゆったりとしてるでしょ。

歩車道分離には歴史が古いのでなってないが、その分
人と車がすれ違うのに、お互いに気をつけあい情緒が
生まれ、妙蓮寺独特の風情がある。

タマブラの様に若いファミリー層がターゲットではないので
駅社屋も東横線にはないバリアフリーで人に優しい街です。

東横線随一住みやすく街の雰囲気がよいよ。
画一的に作られた新興成り上がりの街とは違う。

[337: 匿名]

道幅が狭く歩道がないから妙蓮寺ではベビーカーはキツイ。弱者に優しい街とは思えないが。

[338: 周辺住民さん]

それは妙蓮寺に住んでみると分かりますよ。
無機質なタマブラにはない情緒があり、人間味に溢れてます。

[339: 匿名さん]

なんで突然妙蓮寺なの？
たまプラのスレで必死にアピールするなんて。

[342: 周辺住民さん]

たまプラーザが高級住宅街と言っても、
美しが丘のごく一部、新石川なんてただの下町。
２４６と高速の排気ガスにまみれて、何が高級なの。


高級住宅街だと言うからには、街の歴史がなければね。
青葉区は郊外の田舎て高級住宅地を語れない。

[343: 匿名さん]

妙蓮寺を陥れようとしてるのでは？

こんなあからさまに、押し売りされたら、誰でも妙蓮寺に悪い印象を持ってしまいますからね。

もし、本当に妙蓮寺をPRしたくて、こんな書き込みしてるなら、逆効果ですよ。

[344: 匿名さん]

妙蓮寺なんか陥れてどうするの？
しかもタマプラのスレで。

全く関係ないし、眼中にないです。

[347: タマタマン]

どうも、タマタマンです


いやー、最近妙蓮寺が
けっこー人気あるんですかね？

すごいっすねー


ところで、お寺の話が
出たので、ここでうんちく？的な



江戸時代、人々は
東海道を通り、
江戸を目指しましたが
その東海道が今のJRとなり
人の足から
鉄道の線路へと変わりました


その東海道を通る旅は
今とは違い、
命をかけた旅で
途中力尽きて、死んでしまう
旅人も多かったそうです


東海道沿いの各駅に
お寺が多いのは、
そういった人を
弔うためだと
言われています


東海道沿いは
昔から交通網として
機能していたので、
自然とその街道沿いに
人が集まり
その流れを組んで
今でも、
人口集積度が高いですし
人が集まり易いのかな
と思います


ちなみに
前にも書きましたが
今の世田谷や目黒や
小田急やでんとは
上水のインフラを整える
技術が、江戸時代になかったため
人が住む環境には
ならなかったそうです


そのおかげで
ある程度考えられた
きれいな街作りが
出来ているのだと思います


その点、昔から
人の行き交いがあった
東海道沿い及び
その周辺は
車や綺麗な町並みを作ることを
考慮には全く入ってないなー
と思います

[348: タマタマン]

人がすみはじめた歴史の
違いが
町並みの景色をかえてると
思います


ただし、
今の日本の都市の
人口動態を観察していると

街は変わっていかなければ
やはり廃れてしまうのだと
思います


それは、郊外の街だけでなく
目黒もそうですし
表参道もそうですし
東京駅もそうだと思います


街は発展し続けることを
人は
求めてるのかな
と思います

[349: タマタマン]

東京の未来
東京の都市開発について

皆さんも大変ご興味のことと
思いますが


官民一体となって
ドラスティックな開発を
遂行していくことで、
アジアでの
国家間都市競争に勝ち抜き
プレゼンスを高めていくことが
出来ると

都市開発のパネルディスカッションで
地所の社長が言ってた

[351: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

確かに。貸しビル屋が偉そうに都市間競争語るのはお笑い

[352: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

森ビルの方がよっぽどマトモ
丸の内歩いて楽しい人いるのかな

[353: タマタマン]

おつかれーい
タマタマンがきたぞーい


いやいやいや、
どんどんきてくれるじゃない


地所は
都市開発を
目指しちゃいけない論が
あるなんて、
知らなかったですわー


ならどこのデベなら
いいのか？って話だけど
教えて頂けますー？

[354: タマタマン]

もちろん、ご存知かとは
思いますが

超都心部の都市開発案件を
手掛ける際に
開発業者の資本金額
(概ね、資本力何百億とか)
開発業績
(過去10年において、大規模な
案件を手掛けて、運営出来てるか)
そして、どんなプランを
組み立ててるか
というのが、開発時審査の
必須項目になってくるかとは
思いますが、
過去の実例を鑑みても
そうですが、



森、三菱、三井以外に
超都心部で、
商業施設、住宅、オフィス等の
複合的に
熟知しているデベがあるなら
教えて欲しいですが

[355: 物件比較中さん]

でも、完成引き渡しは二年後なんですよね。その時の景気はいまは読めないし、悩みどころです。

[356: 匿名]

2年後アベノミクス終焉に伴う出口政策。
金利高騰、金融引き締め。
人口減、人口流出によるオフィス、空き家増加、
不動産不況の始まり。

[357: 匿名さん]

ここは全戸数109戸に対して、駐車場が56台しかないようですが、
これって許容できる数なんでしょうかね。
買ったはいいけど抽選になって外れたりしたらガッカリです。

[358: タマタマン]

駐車場の設置の仕方については


二通り


ひとつは、


たまぷら周辺のマンションの駐車場の稼働率は


どれくらいか？



たぶん、電鉄はよくわかってるはず




二つ目は、タマタマンが考え出した


マーケティング方法だけど



車の登録台数と


青葉区の５０㎡前後に住んでる世帯数を調べて


（意外と簡単に割り出せる）


割り算するわけよ



たとえば、自動車の登録台数が１０台で


５０㎡前後の賃貸住まいが、１５世帯だったら


６６％の設置でいいとかね


これは、陸運局と国勢調査の結果を見れば


分かります



電鉄さん、どう？



タマタマンの駐車場設置率についての


数値的な裏付けをつかってよー

[359: タマタマン]

もちろん、１００％に近いほうが


マンションの企画としては



いいですよね

[360: 匿名さん]

斜め前の土地も何か建設中のようですが、何ができるのでしょう？
地元住民でなく、車ごしに見たものですから、知っている方がいましたら教えて頂けますか？

[361: 匿名さん]

駐車場設置率の算出法について、
青葉区民だけが、購入対象者なら、そのザックリとした仮定法も成り立つでしょうが、
実際には、そんな甘くないですよ。

それ以外の購入者で、車所有率の高いエリアから来ている人の割合がかなり高い地域ですよね？

私の算出では、それに×1.5ぐらいした数値じゃないと、顧客満足度が落ちてしまいます。

まぁ、それでも売れるんでしょうけどね。

[362: 匿名さん]

敷地内駐車場は、常に満車稼動で数人空き待ちをしてるくらいの方が後々の管理費収入や修繕積立金収入を考えれば健全だと思うけどな。そもそも駐車場設置率100％を売りにする物件なんて、立地や駅距離を売りに出来ないマンションの証拠。

[363: 匿名さん]

中古マンションを検討する際に、駐車場が無いことで、検討対象から外すなんてこと、よく有りますよね？

そのせいで、空き部屋が増えたら本末転倒では？

デベは、正直、売った後のマンション運営などと言う金のならないことには、興味無いんですよ。

たとえば、新築マンションの共用部火災保険は、最低限しかかけて無いし、地震保険なんて絶対かけてませんよ。
購入後に管理組合で話し合って、これじゃ足りないから、修繕費を取り崩して、保険料に当てたり、
デベの資産する修繕計画なんて、国交省から言われたから最低限やっているだけ。

同様に、駐車場も売るのに困らない最低限の台数であって、その後の資産性やそのマンションの事を考えて決まっているものでは無いですね。

話が、少しそれますが、
もし、将来のマンション住民や資産性を考えているなら機械式駐車場なんて、金食い虫の設備を採用なんて絶対しないでしょうしね。

[364: タマタマン]

駐車場論は、楽しいっすねー



東急でんと・たまぷらとくれば

いわずと広域からも集客できるマンションで

青葉区だけのマーケでは、足りないかもだけど


たまぷらのマンション買う人の

約５，６割が青葉区で

残りは

宮前、高津、世田谷といった感じです


同じでんと沿いから来てる感じかなー



なので、やはり広域から集客できるといっても

青葉区中心のマーケが基本かなー


あと、都心のマンションと比べると

まだ商品企画のマーケは簡単な気がするなー

[365: タマタマン]

あと、中古成約で駐車場設置率を考えるやり方が

あって


同じ立地、同じ築年のマンション同士で

駐車場設置率の違いによって


どれくらい成約価格が違うのか


比較しちゃうのよ



それによって


駐車場設置率はどれくらいあれば

いいのか、だいたいの目安をつけるわけよ

[366: タマタマン]

あと、えきちかだと


利便が高いから車はいらないことは


間違いないんだけど


駅ちかマンションっていうのは


単価が高くなる傾向にあるから


車も何ももたなくていいから


とにかく駅から近くを買いたい、

というより


余裕のある人むけな商品にするべきで


そんひとは、車も所有率も高いんじゃないかなー


と思います。



まったく裏付けのデータがあるわけじゃないので


タマタマンの主観的な意見です

[367: タマタマン]

あと、デべは勿論利益を出すために


マンション事業を展開するんですが


どこのデべもお客さんのことを


考えた商品作りをしてると思います



自分の会社のことを大切にしてる人が


多いと思いますし


変な商品を作って


変な噂やイメージをついてしまうことを

恐れている人が多いと思います



マンションを作るときは


それこそグッドデザインをみんな狙ったコンセプト作りをして


一生懸命なので


売ったら、終わりというスタンスではないと思いますよ

[368: タマタマン]

売ったら、あとはしらねー


っていうスタンスは


不動産仲介会社に多いような気がします



あくまでもタマタマンの印象です





あと、修繕費などですが


売りやすいように、低くみせてることは


見せてると思いますが



建て替えまでもいかないまでも


ある程度の修繕、維持管理が出来るように


運営する管理会社が多いように感じますが



具体的に、ダメな管理会社なんてあるんでしょうか


ワンルームを管理する管理会社以外に

[369: 購入検討中さん]

供用部の火災保険については

知りませんでした。

もう少し詳しく知りたいので

聞きにいってみようかなぁ。。。

誰か、詳しく知ってる人いたら教えて？

[370: 匿名さん]

タマタマンのスレは非常に参考になります。
このマンションは線路沿いに建つようですが、線路の鉄粉ってどうなんでしょう？？

[371: 物件比較中さん]

そういえば、去年販売のドレッセ青葉台プレエスタも線路側そばのマンションでしたね。やはり音が問題で窓あけると結構音がするので終電まではあけて寝れません。

[372: 匿名さん]

駐車場については、最近のマンションは機械式がほとんどです。
機械式の大多数は、高さ制限（155cm）があるので、155cmより車高の高い車を所有している場合
は注意が必要です。
自分が住んでいるマンションの駐車場稼働率は75%程度で、近隣の平置き駐車場を借りている
人も結構いるようです。155cmより高さのある車が置けるところは、空きなしです。

[373: 匿名さん]

慈善説明会行かれた方、販売価格ってどの位でした？？

[374: 団地の男]

タマタマンへ

わたしは団地住まいの人間だ。
いつかタマプラにマンションを買いたいと思っている。いつになる知らないが。
あんたの書き込みがあまりに面白いので、つい横槍を入れてしまった。

で、団地から東急に向かうＮＴＴ？郵便局？の社宅が空き家になっている。
あそこはどっかがマンション建てるのだろうか？？？

[375: 匿名さん]

4000万円台の部屋ありますかねー？

[376: 物件比較中さん]

線路横なんで終電までは窓はあけられない。鉄粉もきになるところ、価格はドレッセ青葉台プレエスタくらいかな。やはり線路横なんで最後まで苦戦してましたが。

[377: 匿名さん]

ベランダから線路までの距離はどのぐらいありますか？

[378: 周辺住民さん]

すぐ真下が線路です。音は上にあがるので、窓をあけては無理です。ほんと、すごい場所に建設するんですね。まさか、マンションになるとは。

[379: 匿名さん]

剣山周辺にまたマンション計画があるらしいね。

[380: 匿名]

なぜここで剣山周辺の話を？