ドレッセ美しが丘ヒルズ【旧称：（仮称）たまプラーザ美しが丘プロジェクト 】

[ご近所さん]

公式URL：http://d-109.com/
売主：東急電鉄（株）
施工会社：東急建設（株）東急グリーンシステム（株）
管理会社：東急ファシリティーサービス（株）

販売スケジュール：平成25年7月下旬　販売開始予定
モデルルーム公開日：平成25年6月上旬　モデルルーム事前案内会開催予定
所在地 ：神奈川県横浜市青葉区美しが丘5丁目2番5外（地番）
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅　徒歩7分
連絡通路利用の場合「たまプラーザ」駅より徒歩6分　※連絡通路は平成27年8月下旬より使用開始予定
東急田園都市線・横浜市営地下鉄「あざみ野」駅 徒歩10分
総戸数：109戸
間取り2ＬＤＫ～4ＬＤＫ(予定)
専有面積：66.17m2～90.65m2(予定)

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.29　管理担当】

[281: タマタマン]

やはりタマタマンは
知りすぎているのか

電鉄の担当者より
周辺に詳しいかもしれない

タマタマンです

5丁目の坂の上の方に
住んで、かれこれ30数年

不動産の開発及び
用地取得という
プロの道におります

タマタマン自身は
半人前だけど
とにかく
まよえる子羊たちよ

なんでも、聞きなさい
遠慮なく聞いちゃいなさい

会社が困るような
エッジが効きそうな話を
みんなで、ひそひそしちゃいましょー

【文章を読みやすくするため少ない改行にてお願いいたします　管理人】

[282: 購入検討中さん]

タマタマンへ、資産価値についての質問です。

たまプラで、予算5000万
(わかれば、あざみ野、青葉台、ついでに港北ニュータウンも)

新築、中古両方について、

1.駅近マンション
2.郊外マンション(バス便)
3.郊外戸建て(バス便)

今現在、お買い得で資産価値が下がりにくいのは、どれだとタマタマンは思いますか？


非常にざっくりな質問でスミマセン。

[283: タマタマン]

こんばんは


タマタマンです


頂いていたご質問のお返事を一挙に
しちゃうぞい

[284: タマタマン]

ドレッセ二子新地の評価は

ということですが



よくわかりましぇーん


まー、二子新地っていうのは
デベから見たら、
値段付けがめちゃ難しい立地だと思います


というのも、ぎりぎり二子玉川徒歩圏内
ということで、値段を高く設定出来る可能性があるけど


とは言っても、川崎市だし、
二子玉川周辺（玉川とか瀬田）の区画整理地とは
かけ離れていて、
下町的な雰囲気が
出ております


世田谷区評価にするか
川崎市評価にするかで
価格に雲泥の差が出るところなので
そのあたりの見極めが非常に難しく
どんな風に値段の根拠をつければいいのか
難しいですね

[285: タマタマン]

ただ、二子新地の街全体は

たまぷらやにこたまのような

町全体のきれいな街づくりの街では

ないので、

そういうことを期待して、住む町ではないのかな、と


都心までの距離を出来るだけ近くとか

土日に、にこたまでお買いものとか

玉川でお散歩とかの

どちらかといえば、DINKS向けの

立地かなと思いますので


そういう方には、お勧めの立地だと思います。

[286: 匿名]

野村不動産のほうが全く動き見せませんねぇ…
どなたか情報お持ちの方いらっしゃいます？

[287: タマタマン]

おはよーございます


タマタマンです



昨日に引き続きまして


美しの森のタマタマンなりの


評価です。




昨日は、ドレッセ二子新地の

価格付が難しいなー、

という話をさせていただきましたが

美しの森についても

同様です。


駅距離と東名高速への通り抜けとなっているものの

2丁目の生活環境とはそんれほど大差はないですが


昨年だっけか？分譲されたシャリエは

坪単価210

ドレッセの2丁目は266ということで


アドレスによる地元評価の違いが

如実に価格に反映されております

[288: タマタマン]

アドレスによって何が一番違うのか

を考えてみると


一番は、行政サービス

２番は、都市計画（けんぺいや容積率など）

です。

あとは、あまり思いつきません。

[289: 匿名さん]

ブランド力に決まってんだろ
横浜市青葉区美しが丘と川崎市宮前区犬蔵じゃ天と地だろーが！
誰もが羨む羨望の地と誰もが蔑む忌み地の違いだ

[290: タマタマン]

話がそれちゃいましたが、


ドレッセ二子新地は


二子玉も生活圏なんだけど

周辺環境及び住所が川崎市で

値段を評価するさじ加減が


すごく難しい



美しの森も同じく

住所だけが川崎で、

それ以外は、それほど

美しが丘と大差がない


そのアドレスの違いを

どれほど、価格に反映させるか


そういう意味では、


二子新地と美しの森は


難しい値つけになる立地でございやす

[291: タマタマン]

美しの森のマンションを
購入しているターゲットとしては



たとえば、


アドレスにそれほどこだわりがない層
（たとえば、新規にたまぷらに転入してきて
賃貸に入らず、いきなり購入しちゃうとか）

あとは、地元住民だけど
予算が新築までに届かず、中古などを検討している
客層


あとは、条件思考が強い客層などが
（周辺建物との離隔がとれていて
眺望や日当たりなどが確保されやすい立地条件を
求めている客層）


などが考えられます。



まー美しが丘アドレスに
それほどこだわりがなく、
価格や条件を優先させる客層が
美しの森の想定顧客だと思われます。

[292: タマタマン]

美しいの森で、マンション購入するときに


特に気をつけたいのが、


グロス価格についてです。




条件の良い角部屋や高層階などは


美しが丘アドレスと比べると

やはり安いかとは思いますが、

やはり値段設定は、いいお部屋の条件なので

高くなってくると思いますが、



ある程度予算がだせる客層は、

じゃーあと、１０００万だして

美しが丘アドレスを買おうか

とかになってくる場合がございますし、

それだけの予算が出せる、顧客属性だったりもします



なので、美しの森で条件が良くて

値段がそこそこしてしまうお部屋というのは

部屋としてはいいとは思いますが

万が一の転売に支障をきたす可能性があると思います。



数字を用いてない

中傷的なはなしになってしまいましたが

[293: 匿名さん]

この崖マンション買う人いるの？

[294: 匿名さん]

当時納得の値段で買った自慢の部屋だったとしても、
売却する場合はアドレス（＝ブランド？）のせいで
思ったような値段では売りにくいことがあるのかー。
アドレスなんて、優先順位としては下の方で考えてた
けど、結構重要なんだね。

[295: 匿名さん]

この崖マンを売ろうとする時、買い手いるかな？

[296: 匿名さん]

田園都市線は一戸建てが主流でマンションはただでさえ肩身狭いのに、
中古マンションなんて、プライド気にする人は買わないでしょ。

[297: 匿名さん]

そういう一戸建ての世帯が、いずれマンション購入を考える場合もある。

[298: 匿名さん]

田都は、空き家率増えてるからね。

[299: 匿名さん]

日本の課題だね。

[300: 匿名さん]

でも今は川崎アドレスの方が横浜よりも人気あるんだよなあ。
これは、横浜のブランド力が通じなくなってる現れですね。
美しの森（犬蔵）はブランドというよりも場所的な問題ですかねー。
駅から遠いのと学区。可能な家庭は学区がいい鷺沼に越境させてると聞きますね。


川崎市は２０大都市中人口増加率１位、世帯実収入１位、刑法犯認知件数下から２番目
http://watch-k.seesaa.net/article/291379916.html

[301: 匿名さん]

川崎市アドレスというか、武蔵小杉ががんばってるからでしょ。
あんだけタワー建てたら、そりゃ人口増えるわ。
川崎に求められるのは、何と言っても利便性。
そういう意味では、田都の川崎区間は厳しいね。

ちなみに、鷺沼は悪くないと思うよ。

[302: 匿名さん]

麻生区は悪くない
でも横浜＞＞＞川崎は永久的に変わらん

[303: 匿名さん]

正確に言うと、横浜は青葉（北部限定）、都筑、港北あたりはＯＫ。ほかはダメ。
川崎は殆どＯＫ（交通不毛地帯除く）。宮崎台・宮前平は徒歩10分エリアは大丈夫。戸建てなら15分ＯＫ。

[304: 匿名さん]

青葉なんて空き家だらけじゃん。

横浜で一番落ち目でしょ。

[305: 匿名さん]

美しが丘3丁目の奥はやばそう。。

[307: 匿名さん]

美しが丘３丁目なんて駅から３０分くらいかかる僻地だから今後、手を出す奴いないろ。

[308: 匿名さん]

>>306
歩いてみたことあるか？あそこは空き家の多さが目立つぞ。地価の下落もひどい。

[310: 匿名さん]

駅の環境は良くなったけど、住宅街は悪くなってるだろ。地価が下がって喜ぶ奴はいない。

[311: 匿名さん]

美しが丘3はいまもなお青葉区最高峰の高級住宅街
青葉区をたまプラーザを美しが丘を高級たらしめている要諦である

そのブランドイメージと住環境に寄生または恩恵に預かろうと移り住んできたのがマンション連中
マンションだらけの美しが丘なんかに誰が憧れるかよ

[312: 匿名さん]

いくら青葉が横浜の田舎でも坪３００の家は見たことない。

地方の畑に囲まれた家クラスだよ。

[314: 匿名さん]

荒れてるねー。民度が知れるわ。

[316: 匿名さん]

＞３１０

地価が下がれば、固定資産税・相続税が下がるので、喜ぶ人はいるよ。
もちろん、庶民ではなく、広い土地を所有している金持ちだがね。

＞３１２

坪３００じゃなくて、３００坪。違い分かりますか？

[317: 匿名さん]

恒例のgw閑散を経て急に賑やかになったりするのが
東急のスレらしい
週末に書き込み注入あるだろうなと思ったら本当に来て笑える

[318: 匿名さん]

>316
坪単価で言ってる訳ないだろ。

青葉区は横浜の中で一番田舎なんだから。

[319: 匿名さん]

じゃあ坪300なんて書くなよ
坪300といったら坪単価300万円のことだ
あったまわりーやつと会話すると無駄が多くてかなわんわ

[320: 匿名さん]

荒れてるねー。民度が知れるわ。

[321: 匿名さん]

美しが丘３丁目は駅がものすごく遠いし、いずれほとんどが空き家になるだろうね。

[325: 匿名さん]

横浜の古くからの高級住宅街は妙蓮寺辺りです。

田舎の成り上がり住宅地とは違います。

[326: 住民さん]

妙蓮寺(笑)。

[328: 匿名さん]

青葉区は横浜で一番田舎でしょ。

[329: 匿名さん]

ところで、ここって4000万円代の区画はありますかね？

[330: 匿名さん]

妙蓮寺には大学の学長や会社の社長が多く住む
真の高級住宅街って事は、生粋の横浜人なら当然
知っている事。

駅前にパチンコやファーストフード店もなく子供への
環境にも良い。

タマブラは駅前に店は色々あるが、マナーの悪い高校生や
ガラの悪い人種が集まりそうで子供への影響が心配になる。