ドレッセ美しが丘ヒルズ【旧称：（仮称）たまプラーザ美しが丘プロジェクト 】

[ご近所さん]

公式URL：http://d-109.com/
売主：東急電鉄（株）
施工会社：東急建設（株）東急グリーンシステム（株）
管理会社：東急ファシリティーサービス（株）

販売スケジュール：平成25年7月下旬　販売開始予定
モデルルーム公開日：平成25年6月上旬　モデルルーム事前案内会開催予定
所在地 ：神奈川県横浜市青葉区美しが丘5丁目2番5外（地番）
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅　徒歩7分
連絡通路利用の場合「たまプラーザ」駅より徒歩6分　※連絡通路は平成27年8月下旬より使用開始予定
東急田園都市線・横浜市営地下鉄「あざみ野」駅 徒歩10分
総戸数：109戸
間取り2ＬＤＫ～4ＬＤＫ(予定)
専有面積：66.17m2～90.65m2(予定)

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.29　管理担当】

[251: 購入検討中さん]

たまプラーザもいいけど、あざみ野もいいよ。

みんなはどっち派かなかな。

[252: 匿名さん]

数年前のミニバブルでは23区は大幅に上昇したものの
この辺は都内より遅れてミニバブルの末期にちょっぴり上がっただけでしたね。

[253: 匿名さん]

23区の港区などはちょろっとあげてドカッと暴落しましたがこの辺りはそこまで下落しませんでしたから資産価値の保全という意味でも優れた土地ですよ。

[254: 匿名さん]

>>253

美しが丘２、３丁目などバブルのピークから７０％以上下落してますが、何か？

[255: 匿名さん]

ミニバブルでの港区は2倍3倍になってた上で3割減程度だからジリ下げのこの辺と比べても意味がないよ。

[256: 匿名さん]

254=255
デタラメおつかれさん


　野村不動産アーバンネットは、東京都内の土地価格を定点調査している。

　その野村不動産アーバンネットが、平成21年4月1日時点の価格を発表した。

　2007年7月は、今回の不動産ファンドバブルにおいての地価最高価格を形成した時期である。

　都内の地価は、2007年7月をピークにして、急坂を転げ落ちるごとく下落した。
　その急激な下落の速さに、プロを自負する不動産会社・不動産開発会社・不動産ファンド会社すらも、対応出来なかったくらいであった。

　その土地価格下落の激しさを具体的に知るには、野村不動産アーバンネットの調査価格を時系列に見れば知ることが出来る。

　港・渋谷区の高級住宅地の5地点の土地価格を、2007年7月時の価格と較べると、下記の通りである。単位坪当り万円。


所在　 最寄駅　 2007年7月 2009年4月 変動率
港区高輪4丁目 品川 540 340 ▲37%
港区赤坂8丁目 青山一丁目 900 450 ▲50%
港区南麻布5丁目 広尾 750 520 ▲31%
渋谷区松涛1丁目 渋谷 800 350 ▲56%
渋谷区神宮前4丁目 表参道 1200 400 ▲67%
平均       ▲48%


　表参道の神宮前4丁目の住宅地価は、2007年7月には坪当り1200万円していたのが、2009年4月には坪当り400万円になってしまった。
　価格下落率－67%である。

　　　　 http://www.nomu.comknowledge/chika/pdf/200904house_tokyo_23.pdf

[257: 匿名さん]

でたらめじゃないよ。


たまプラは駅に近い美しが丘５丁目がやや復調してるけど、2丁目はひどい。

ちなみに住宅地の中で県内ランキングでかろうじて123位入り。バブル時に比べ69.7％のマイナス。惨憺たるものだ。



http://www.tikara.jp/rank/ranking_new.cgi?MOD=&sort_sel=2&tidata8=...

[260: 購入検討中さん]

あざみ野はどうなって行くのか、楽しみだな！

[261: 匿名さん]

あざみ野なんてどうでもいいよ。いまや地価はたまプラや鷺沼はおろか、溝の口や宮前平よりも下。

[267: タマタマン]

おはよー、ございまーす
タマタマンの続報を
待っておくれやす、、

[269: 匿名]

たまプラ団地の再開発を語らずして
美しが丘の次世代プロジェクトは絵に描いた餅。

[270: タマタマン]

おいおいおい、そこの再開発くん
謳ってくれるじゃない。。

タマ団の再開発？？について
今日、明日結論が出るような
進捗がないのが、いやなのかな？

建て替わることに異論はないけど
実現するのは、くそむずいだろうし
それこそ、論議なんかし始めたら
まとまるものも、まとまらないような
気がするぜ

日本の不動産の権利形態が
行政の一声で、区分所有権を無視して
再開発が進むような仕組みでは
ないことを認識してな

もし、行政の一声で
再開発が進むような国だったら、
安心して不動産なんか買えないよー

【改行を減らしました。読みやすいレスにご協力をお願いします　管理人】

[271: 匿名]

京急蒲田駅前の未来型再開発に、国と大田区が本腰をあげるそうで完成は2015年だそうです。
やっぱり東急のような不人気路線に妥協しちゃうのは、駄目ですね。

[272: 匿名さん]

たまプラの中でも将来性が高いエリアってどこなんでしょう？

[273: 匿名さん]

>272
ないです。

[274: 匿名]

＞272　＞273
よっぽど蒲田や、羽田空港国際化による

京急沿線との格差拡大や、京急蒲田の人気上昇と

国際ビジネス地域として思わぬ恩恵を浴びてるのが

とにかく悔しいのですね？お気持ち分かりますよ！

だけどたまプラーザはコッソリと抜け駆けで京急蒲田へ

チャンスあらば購入しようといお動が起きるのも

購入力がある層なら仕方無いリアクションと思います

妬んだりしないで下さい、堪えて下さい、頼みます

[275: 匿名さん]

タマタマンvs蒲田くん

マンコミュが誇るビッグネームによるドリームマッチていうかなんというか…

スレがますますカオスになってきましたね

[276: 匿名さん]

GW終わるのでそろそろ東急電鉄のスレも動き出しますかね

[277: タマタマン]

ＧＷなタマタマン
いつのまにやら
かまた君登場！！

かまたのあの雰囲気
確かに
たまぷらにはないぜ
と思っておりやす

が
ここは冗談でも
かまたには負けないぜ

負けるとすれば
ご冗談でしょ

っていう、かまた君みたいな
忌のきいたコメントが出来ないこと
くらいでしょー

【文章を読みやすくするため少ない改行にてお願いいたします　管理人】

[278: タマタマン]

タマタマンのファン
そして、デベの用地取得をしている
生のコメントがほしいと思ってる

画面の前のおくさまー
タマタマンですよー

[279: タマタマン]

もうしばらく
タマタマンの登場を待ってくれよな

どんみずいットｯﾂ

[280: タマタマン]

あー、
そー言えば
思い出したわー

もともとは
やっぱりこのマンション
オール西向きでしたわ

今、計画されてるのは
オール東だけど
近隣の影響？で
変更したっぽいね

だから、こんなに
販売時期がずれこんだんだー

やっぱりタマタマンが
最初に主張していた
オール西向きは
間違いなかったんだー

[281: タマタマン]

やはりタマタマンは
知りすぎているのか

電鉄の担当者より
周辺に詳しいかもしれない

タマタマンです

5丁目の坂の上の方に
住んで、かれこれ30数年

不動産の開発及び
用地取得という
プロの道におります

タマタマン自身は
半人前だけど
とにかく
まよえる子羊たちよ

なんでも、聞きなさい
遠慮なく聞いちゃいなさい

会社が困るような
エッジが効きそうな話を
みんなで、ひそひそしちゃいましょー

【文章を読みやすくするため少ない改行にてお願いいたします　管理人】

[282: 購入検討中さん]

タマタマンへ、資産価値についての質問です。

たまプラで、予算5000万
(わかれば、あざみ野、青葉台、ついでに港北ニュータウンも)

新築、中古両方について、

1.駅近マンション
2.郊外マンション(バス便)
3.郊外戸建て(バス便)

今現在、お買い得で資産価値が下がりにくいのは、どれだとタマタマンは思いますか？


非常にざっくりな質問でスミマセン。

[283: タマタマン]

こんばんは


タマタマンです


頂いていたご質問のお返事を一挙に
しちゃうぞい

[284: タマタマン]

ドレッセ二子新地の評価は

ということですが



よくわかりましぇーん


まー、二子新地っていうのは
デベから見たら、
値段付けがめちゃ難しい立地だと思います


というのも、ぎりぎり二子玉川徒歩圏内
ということで、値段を高く設定出来る可能性があるけど


とは言っても、川崎市だし、
二子玉川周辺（玉川とか瀬田）の区画整理地とは
かけ離れていて、
下町的な雰囲気が
出ております


世田谷区評価にするか
川崎市評価にするかで
価格に雲泥の差が出るところなので
そのあたりの見極めが非常に難しく
どんな風に値段の根拠をつければいいのか
難しいですね

[285: タマタマン]

ただ、二子新地の街全体は

たまぷらやにこたまのような

町全体のきれいな街づくりの街では

ないので、

そういうことを期待して、住む町ではないのかな、と


都心までの距離を出来るだけ近くとか

土日に、にこたまでお買いものとか

玉川でお散歩とかの

どちらかといえば、DINKS向けの

立地かなと思いますので


そういう方には、お勧めの立地だと思います。

[286: 匿名]

野村不動産のほうが全く動き見せませんねぇ…
どなたか情報お持ちの方いらっしゃいます？

[287: タマタマン]

おはよーございます


タマタマンです



昨日に引き続きまして


美しの森のタマタマンなりの


評価です。




昨日は、ドレッセ二子新地の

価格付が難しいなー、

という話をさせていただきましたが

美しの森についても

同様です。


駅距離と東名高速への通り抜けとなっているものの

2丁目の生活環境とはそんれほど大差はないですが


昨年だっけか？分譲されたシャリエは

坪単価210

ドレッセの2丁目は266ということで


アドレスによる地元評価の違いが

如実に価格に反映されております

[288: タマタマン]

アドレスによって何が一番違うのか

を考えてみると


一番は、行政サービス

２番は、都市計画（けんぺいや容積率など）

です。

あとは、あまり思いつきません。

[289: 匿名さん]

ブランド力に決まってんだろ
横浜市青葉区美しが丘と川崎市宮前区犬蔵じゃ天と地だろーが！
誰もが羨む羨望の地と誰もが蔑む忌み地の違いだ

[290: タマタマン]

話がそれちゃいましたが、


ドレッセ二子新地は


二子玉も生活圏なんだけど

周辺環境及び住所が川崎市で

値段を評価するさじ加減が


すごく難しい



美しの森も同じく

住所だけが川崎で、

それ以外は、それほど

美しが丘と大差がない


そのアドレスの違いを

どれほど、価格に反映させるか


そういう意味では、


二子新地と美しの森は


難しい値つけになる立地でございやす

[291: タマタマン]

美しの森のマンションを
購入しているターゲットとしては



たとえば、


アドレスにそれほどこだわりがない層
（たとえば、新規にたまぷらに転入してきて
賃貸に入らず、いきなり購入しちゃうとか）

あとは、地元住民だけど
予算が新築までに届かず、中古などを検討している
客層


あとは、条件思考が強い客層などが
（周辺建物との離隔がとれていて
眺望や日当たりなどが確保されやすい立地条件を
求めている客層）


などが考えられます。



まー美しが丘アドレスに
それほどこだわりがなく、
価格や条件を優先させる客層が
美しの森の想定顧客だと思われます。

[292: タマタマン]

美しいの森で、マンション購入するときに


特に気をつけたいのが、


グロス価格についてです。




条件の良い角部屋や高層階などは


美しが丘アドレスと比べると

やはり安いかとは思いますが、

やはり値段設定は、いいお部屋の条件なので

高くなってくると思いますが、



ある程度予算がだせる客層は、

じゃーあと、１０００万だして

美しが丘アドレスを買おうか

とかになってくる場合がございますし、

それだけの予算が出せる、顧客属性だったりもします



なので、美しの森で条件が良くて

値段がそこそこしてしまうお部屋というのは

部屋としてはいいとは思いますが

万が一の転売に支障をきたす可能性があると思います。



数字を用いてない

中傷的なはなしになってしまいましたが

[293: 匿名さん]

この崖マンション買う人いるの？

[294: 匿名さん]

当時納得の値段で買った自慢の部屋だったとしても、
売却する場合はアドレス（＝ブランド？）のせいで
思ったような値段では売りにくいことがあるのかー。
アドレスなんて、優先順位としては下の方で考えてた
けど、結構重要なんだね。

[295: 匿名さん]

この崖マンを売ろうとする時、買い手いるかな？

[296: 匿名さん]

田園都市線は一戸建てが主流でマンションはただでさえ肩身狭いのに、
中古マンションなんて、プライド気にする人は買わないでしょ。

[297: 匿名さん]

そういう一戸建ての世帯が、いずれマンション購入を考える場合もある。

[298: 匿名さん]

田都は、空き家率増えてるからね。

[299: 匿名さん]

日本の課題だね。

[300: 匿名さん]

でも今は川崎アドレスの方が横浜よりも人気あるんだよなあ。
これは、横浜のブランド力が通じなくなってる現れですね。
美しの森（犬蔵）はブランドというよりも場所的な問題ですかねー。
駅から遠いのと学区。可能な家庭は学区がいい鷺沼に越境させてると聞きますね。


川崎市は２０大都市中人口増加率１位、世帯実収入１位、刑法犯認知件数下から２番目
http://watch-k.seesaa.net/article/291379916.html

[301: 匿名さん]

川崎市アドレスというか、武蔵小杉ががんばってるからでしょ。
あんだけタワー建てたら、そりゃ人口増えるわ。
川崎に求められるのは、何と言っても利便性。
そういう意味では、田都の川崎区間は厳しいね。

ちなみに、鷺沼は悪くないと思うよ。

[302: 匿名さん]

麻生区は悪くない
でも横浜＞＞＞川崎は永久的に変わらん

[303: 匿名さん]

正確に言うと、横浜は青葉（北部限定）、都筑、港北あたりはＯＫ。ほかはダメ。
川崎は殆どＯＫ（交通不毛地帯除く）。宮崎台・宮前平は徒歩10分エリアは大丈夫。戸建てなら15分ＯＫ。

[304: 匿名さん]

青葉なんて空き家だらけじゃん。

横浜で一番落ち目でしょ。

[305: 匿名さん]

美しが丘3丁目の奥はやばそう。。

[307: 匿名さん]

美しが丘３丁目なんて駅から３０分くらいかかる僻地だから今後、手を出す奴いないろ。

[308: 匿名さん]

>>306
歩いてみたことあるか？あそこは空き家の多さが目立つぞ。地価の下落もひどい。

[310: 匿名さん]

駅の環境は良くなったけど、住宅街は悪くなってるだろ。地価が下がって喜ぶ奴はいない。

[311: 匿名さん]

美しが丘3はいまもなお青葉区最高峰の高級住宅街
青葉区をたまプラーザを美しが丘を高級たらしめている要諦である

そのブランドイメージと住環境に寄生または恩恵に預かろうと移り住んできたのがマンション連中
マンションだらけの美しが丘なんかに誰が憧れるかよ

[312: 匿名さん]

いくら青葉が横浜の田舎でも坪３００の家は見たことない。

地方の畑に囲まれた家クラスだよ。

[314: 匿名さん]

荒れてるねー。民度が知れるわ。

[316: 匿名さん]

＞３１０

地価が下がれば、固定資産税・相続税が下がるので、喜ぶ人はいるよ。
もちろん、庶民ではなく、広い土地を所有している金持ちだがね。

＞３１２

坪３００じゃなくて、３００坪。違い分かりますか？

[317: 匿名さん]

恒例のgw閑散を経て急に賑やかになったりするのが
東急のスレらしい
週末に書き込み注入あるだろうなと思ったら本当に来て笑える

[318: 匿名さん]

>316
坪単価で言ってる訳ないだろ。

青葉区は横浜の中で一番田舎なんだから。

[319: 匿名さん]

じゃあ坪300なんて書くなよ
坪300といったら坪単価300万円のことだ
あったまわりーやつと会話すると無駄が多くてかなわんわ

[320: 匿名さん]

荒れてるねー。民度が知れるわ。

[321: 匿名さん]

美しが丘３丁目は駅がものすごく遠いし、いずれほとんどが空き家になるだろうね。

[325: 匿名さん]

横浜の古くからの高級住宅街は妙蓮寺辺りです。

田舎の成り上がり住宅地とは違います。

[326: 住民さん]

妙蓮寺(笑)。

[328: 匿名さん]

青葉区は横浜で一番田舎でしょ。

[329: 匿名さん]

ところで、ここって4000万円代の区画はありますかね？

[330: 匿名さん]

妙蓮寺には大学の学長や会社の社長が多く住む
真の高級住宅街って事は、生粋の横浜人なら当然
知っている事。

駅前にパチンコやファーストフード店もなく子供への
環境にも良い。

タマブラは駅前に店は色々あるが、マナーの悪い高校生や
ガラの悪い人種が集まりそうで子供への影響が心配になる。

[331: 匿名さん]

どうして、駅前に墓地がある妙蓮寺を出してくるのか、理解に苦しみますね。
さすがに、お墓の近くにパチンコ店は出店できないでしょう。道路も狭いし。
たまプラーザとの比較対象でないのは明らか。
徒歩10分ほどで、火葬場もありますね。
おっと、妙蓮寺駅前に、オーケーディスカウントスーパーがあります。
これは、うらやましいです！！！

[334: 匿名さん]

妙蓮寺のスレを見に行ったら、330と同じような書き込みがあり、笑えます。
本人だけが必死になり、哀れです。

[336: 周辺住民さん]

同じスター駅でも、やはり妙蓮寺は格上ですよ。

タマブラとは歴史が違う。

人や車も少なくゴチャゴチャ密集していないので
ゆったりと落ち着いてます。

田園調布だって駅前に余り店がなくゆったりとしてるでしょ。

歩車道分離には歴史が古いのでなってないが、その分
人と車がすれ違うのに、お互いに気をつけあい情緒が
生まれ、妙蓮寺独特の風情がある。

タマブラの様に若いファミリー層がターゲットではないので
駅社屋も東横線にはないバリアフリーで人に優しい街です。

東横線随一住みやすく街の雰囲気がよいよ。
画一的に作られた新興成り上がりの街とは違う。

[337: 匿名]

道幅が狭く歩道がないから妙蓮寺ではベビーカーはキツイ。弱者に優しい街とは思えないが。

[338: 周辺住民さん]

それは妙蓮寺に住んでみると分かりますよ。
無機質なタマブラにはない情緒があり、人間味に溢れてます。

[339: 匿名さん]

なんで突然妙蓮寺なの？
たまプラのスレで必死にアピールするなんて。

[342: 周辺住民さん]

たまプラーザが高級住宅街と言っても、
美しが丘のごく一部、新石川なんてただの下町。
２４６と高速の排気ガスにまみれて、何が高級なの。


高級住宅街だと言うからには、街の歴史がなければね。
青葉区は郊外の田舎て高級住宅地を語れない。

[343: 匿名さん]

妙蓮寺を陥れようとしてるのでは？

こんなあからさまに、押し売りされたら、誰でも妙蓮寺に悪い印象を持ってしまいますからね。

もし、本当に妙蓮寺をPRしたくて、こんな書き込みしてるなら、逆効果ですよ。

[344: 匿名さん]

妙蓮寺なんか陥れてどうするの？
しかもタマプラのスレで。

全く関係ないし、眼中にないです。

[347: タマタマン]

どうも、タマタマンです


いやー、最近妙蓮寺が
けっこー人気あるんですかね？

すごいっすねー


ところで、お寺の話が
出たので、ここでうんちく？的な



江戸時代、人々は
東海道を通り、
江戸を目指しましたが
その東海道が今のJRとなり
人の足から
鉄道の線路へと変わりました


その東海道を通る旅は
今とは違い、
命をかけた旅で
途中力尽きて、死んでしまう
旅人も多かったそうです


東海道沿いの各駅に
お寺が多いのは、
そういった人を
弔うためだと
言われています


東海道沿いは
昔から交通網として
機能していたので、
自然とその街道沿いに
人が集まり
その流れを組んで
今でも、
人口集積度が高いですし
人が集まり易いのかな
と思います


ちなみに
前にも書きましたが
今の世田谷や目黒や
小田急やでんとは
上水のインフラを整える
技術が、江戸時代になかったため
人が住む環境には
ならなかったそうです


そのおかげで
ある程度考えられた
きれいな街作りが
出来ているのだと思います


その点、昔から
人の行き交いがあった
東海道沿い及び
その周辺は
車や綺麗な町並みを作ることを
考慮には全く入ってないなー
と思います

[348: タマタマン]

人がすみはじめた歴史の
違いが
町並みの景色をかえてると
思います


ただし、
今の日本の都市の
人口動態を観察していると

街は変わっていかなければ
やはり廃れてしまうのだと
思います


それは、郊外の街だけでなく
目黒もそうですし
表参道もそうですし
東京駅もそうだと思います


街は発展し続けることを
人は
求めてるのかな
と思います

[349: タマタマン]

東京の未来
東京の都市開発について

皆さんも大変ご興味のことと
思いますが


官民一体となって
ドラスティックな開発を
遂行していくことで、
アジアでの
国家間都市競争に勝ち抜き
プレゼンスを高めていくことが
出来ると

都市開発のパネルディスカッションで
地所の社長が言ってた