ドレッセ美しが丘ヒルズ【旧称：（仮称）たまプラーザ美しが丘プロジェクト 】

[ご近所さん]

公式URL：http://d-109.com/
売主：東急電鉄（株）
施工会社：東急建設（株）東急グリーンシステム（株）
管理会社：東急ファシリティーサービス（株）

販売スケジュール：平成25年7月下旬　販売開始予定
モデルルーム公開日：平成25年6月上旬　モデルルーム事前案内会開催予定
所在地 ：神奈川県横浜市青葉区美しが丘5丁目2番5外（地番）
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅　徒歩7分
連絡通路利用の場合「たまプラーザ」駅より徒歩6分　※連絡通路は平成27年8月下旬より使用開始予定
東急田園都市線・横浜市営地下鉄「あざみ野」駅 徒歩10分
総戸数：109戸
間取り2ＬＤＫ～4ＬＤＫ(予定)
専有面積：66.17m2～90.65m2(予定)

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.29　管理担当】

[170: 匿名さん]

たまプラーザ至近にあって、交通量は多いものの、人通りが比較的少なく、テラスのような借地権でもなく、マンションにさえすれば黙ってでも大変な高値を付けたであろうケーズの土地。
あそこの道路、駅方面に右折しようとするクルマの動きがあるので、ケーズ回りでウロウロする客の車とあいまみれて深刻な交通迷惑になりかねないと思うんだけどな。人通りが少ないことも電器屋にとっていいことないし。なんでマンションにしなかったんだろうね。なんでもマンションになる今の時代にとても不思議です。電器屋で20年掛けても出せないような額の利益を一瞬で得られたはずなのになあ。ああ、もったいない！

[171: ご近所さん]

ケーズは歓迎です。
マンションにするよりは良いと思います。

[172: 匿名さん]

というか、ケーズデンキの場所にマンション建てたとしても、借地権だった可能性が高いような。

[173: タマタマン]

やいやいやーい


タマタマンがきたぞーい


どうも、
どうもどうも


♪ケーズでんき


かとちゃんぺ

[174: タマタマン]

地主、(以下ジヌッティ)が

ていしゃくきかん15年が

良かったんだとよ


電鉄がきたり

その他デベもきたりしたけと

あまりのていしゃくきかんの短さに

マンションとしての事業性が

ないっていう評価だったよー

[175: タマタマン]

♪ケーズでんき


かとちゃんぺ


♪でんでんでん


ていしゃくきかん短くても


大丈夫かぁー？



♪でんでんでん



大丈夫だぁー
(ケーズでんき)



その他デベ、
その他エンド法人
(・・・)



♪でんでんでん



昔なつかしい
かとちゃん、けんちゃん
ごきげんテレビ


♪新製品がやすいー
ケーズでんき♪

[176: 匿名さん]

また１つ賢くなってしまいました。
20年前後の短期の定借は家電量販店になる場合が多いみたいですね。
ここは15年ですか。それはマンションには無理ですね。

[177: タマタマン]

ちなみに

ドレッセヒルズの立地は

第一種中高層だから

500平米以上の店舗は

無理だよーん

[178: 匿名さん]

>177
テンション高いですね。

K'sはたまプラーザのイメージでは無いと思いますが、正式に決まり何でしょうか？

[179: タマタマン]

♪新製品がやすいー
ケーズでんき♪


みたいな大規模な商業施設を
作る時には
役所との各課協議
近隣住民との合意形成
警察との協議をしていくのが
大変です


簡単に建築確認が
降りるものでは
ないんです


きっと
交通渋滞は発生するのは
100%ですが
そういう対策を行政、警察と
行っていたりして

♪新製品がやすいー
ケーズでんき♪は
立てられます

[180: タマタマン]

開発看板が出てました

3階建です


♪新製品がやすいー
ケーズでんき♪

[181: 周辺住民さん]

タウンニュースにも出ていたので決定だと思います。

私もしがない庶民であり、たまプラも庶民的な町なのでケーズデンキが出来て大満足です。

[182: 匿名さん]

たまプラで高級（路線）な店は流行らない。出来てもすぐに撤退してしまう。
ケーズデンキは需要あり末長くいてくれるだろう。

[183: 匿名さん]

>182
確かにそうですね。

[184: タマタマン]

ちぃす

タマタマンです


家電業界全体


何か絶不調っぽいっすよねー


青葉台にやまだでんきか

2店舗もあるし

ここは儲かるのかなー

[185: タマタマン]

で、思い出したんだけど


ここのmは、たぶんたかいよ


ここのmは



竣工までに売れれば

いいから

あと2年だっけ？


月平均4.5売れれば

おっけーだから

販売ペースとしては


スローで、基本おっけー


電鉄の考えは

違うところにあるかも

だけどな

[186: タマタマン]

あと野村のにっちょめも

多分、くそ高そうだなー



にっちょめのm用地は

フルオープン入札だったんでしょ


フルオープン入札じゃない

入札もあるんだけど


野村は、ぶっちっぎりの

金額入れてくることが

多いみたいだから


きっと、今回もそうだろうなー



お墓、高速、電車、高圧線の

揃いも揃った鷺沼2中目で

260みたいだから


で、その時も


ぶっちぎりみたいだから


高いんだろーなー

[187: 匿名]

mって何ですかー？

[188: タマタマン]

ma
ん
し
よ
ん

[189: 匿名さん]

この物件には関係無いけど
あざみ野のガストの裏辺りに建築中の物件の詳細知りませんか。
あざみ野一丁目より駅近で場所はいいんじゃない

[190: 匿名さん]

タマプラーザを検討しているが田園都市線のラッシュがきつそうだ…

[191: いつか買いたいさん]

タマタマンさん
いつも有益な情報あざーす。
ここや2丁目の新築も検討しているのですが、
お値段高いので、たまプラ中古も検討してます。

そこで質問ですが、
美しの森（川崎）あたりの中古も検討してますが、
資産価値として、美しの森はどうなんでしょうか。
住環境は良さそうですし、駅からも近いしで悩んでます。
※フロラージュは中古でも高いので、対象外です。

[192: タマタマン]

ちぃーっす


タマタマンだよー


タマタマンの意見だけじゃー


つまらないので


パソコン、

もしくはスマートフォンを


いじくってる、きみ


美しがおかアドレスに

こだわる理由


美しの森でも、いい理由


逆に美しの森が、絶対嫌な理由


なんでも、いいよ


たまプラの3つの地域


美しが丘、新石川、犬蔵


それぞれに対する

意見を書きこんじゃって


下さい

[193: タマタマン]

例えば、ママ友の手前


ずっと美しが丘アドレスの賃貸だったのが

美しの森と言えども、行政が変わるなんて

見栄で言えないとか

[194: タマタマン]

なんだかんだで、
美しが丘は坂が多すぎて
だめだ

ずっと都内住まいだった俺は
平坦になれてる

それになんだかんだで
美しが丘のマンションは
すっきりした眺望の
マンションがない

ここは新しく区画整理された
犬蔵で
駅まで割合平坦
かつ
新参ものに相応しい
ニューエリアで決まりだ


とかでも、いいです


よかったら、どうぞ

[195: タマタマン]

あとは、割安そうだから

246とか高速沿いのマンションが

出るのを待つぜでも


いいし


たまプラでマンション買いたい理由も


あわせて

[196: 匿名さん]

ゴタゴタ言わないでさっさと189,191の質問に答えたら

[197: 匿名さん]

ゴタゴタ言わないでさっさと189,191の質問に答えたら

[198: 通りすがり]

資産価値なんって駅近くの不動産屋に飛び込み
聞けばいいのに。

掲示板でタダで、容易に情報を得ようとするのは良いが、
回答がないからって口汚く要求するのは如何なものか。

タマタマンはヒントを呉れている、足りない部分は
自分の足と頭を使って回答を見つける事だね。

[199: タマタマン]

いやいやいや

タマタマンです


美しの森と
美しが丘
あざみ野など
色々ありますが

うちのマーケティングは
数値しか追わないので
説明しても統計データに
なってしまうんだよね


マンション事業の展開の
基本となるマーケティング


つまり、そこにどれ位の数の
お客さんと予算があるか
どんな商品設定であれば
販売出来るのか


主に、国勢調査と
駅の乗降客数
賃貸間取りの需給バランス
過去の販売事例
中古マンション成約事例から
導きだします


タマタマンは
この1年でやく35億円の
投資を実施しましたが
役員へのプレゼンは
全て統計に基づくデータ
でした


数値の表現は
万国共通で
絶対的な根拠を
示しやすいので



えーと、
美しの森を僕なりの
評価を下すことが

出来ますが

なんだかんだで
この掲示板を見てる人の
生の声が一番しっくりくるなー
と思い
そうさせてもらいました、
とさ

[201: 購入検討中さん]

あざみ野ガストの裏って何ができるの?

[202: タマタマン]

あざみ野には

今のところ

M計画はないよー


ただm用地として

塩漬けされた用地として

十字や横のコインパーキングが

あるよね


新興マンデベの

ダイナシティの看板が

2006年位だっけ？

立ってたけど

その後市況が激変


ダイナシティが

ぽっしゃって

立てられなくなったんだろうね



あざみ野のロジュマンの並びかな？

[203: 匿名さん]

当時の美しの森評価と言えば

１小学校が遠い
２宗教施設
３不自然なほどのアドレス格差煽り（フロラージュ関係者のステマもあったかな？）

でしたが、すっかり落ち着いたいいエリアですね。
ただ３は未だに尾を引いているとおもいますので、資産価値を求めるよりは永住前提かと思います。

美しの森小学校とかできないんですかね。できればイメージ的にも仕上がって資産価値もぐぐぐっと高まるかと。

[204: 匿名さん]

あざみ野十字屋跡地はクリエイト。
ガスト裏じゃないけど新石川側にマンション計画があるよね？

[206: 購入検討中さん]

ガスト裏は何？

[207: 匿名さん]

おれんちだよ

[208: 匿名さん]

美しの森の犬蔵に住んでます。静かで、環境としては良いです。
宗教施設が近くにあるが、気になることはないです。
坂がちょっときついが、東急百貨店まで徒歩10分で行けるのは、魅力です。
駅までは、早足だと電車に乗るまで10分で行ける。

資産価値って意味だと割高感があるので、微妙ですね。
美しが丘と比べると安く感じてしまいますが。

[209: タマタマン]

こんばんは

タマタマンです


ガストの裏は

何になるんでしょうか。

マンション計画は

今のところ

ないみたいです


今、会社なので

帰りに見に行きます



あの辺りは

第一種低層と

第一種中高層の

用途地域の境で

場合によっては日影規制のため

容積率の消化が難しい


なおかつ

北傾斜になっているので

拍車をかけて


日影条件が厳しそうな


土地になってますので


マンションより戸建のほうが


事業としては成り立ちやすいかも

しれません

[210: タマタマン]

もともと、たまプラやあざみ野は

容積率が150%の地域か多いので

土地に対して建物ボリュームが


そんなに取れません


美しの森と

美しが丘との価格の違いは

容積率にも現れていて

美しの森は200%

美しが丘は150%なので

同じ敷地面積で

同じ土地の価格だとしたら

単純計算で

美しが丘のほうが130%ほど

高くなりますよね


ただし、

容積率か低くなっていることは

土地に対して、建物がギチギチに

なりにくいというメリットがありますので

見た目にすっきりだったり

日当たり風通しに

優れたり


火災が起きた時に

延焼しにくいといった

利点があります

[211: タマタマン]

青葉区の不動産価格に
ついて

ちょい前の週刊ダイヤモンドで

将来的にも

青葉区や都筑区の

不動産価格は下がらない

と書いてました


理由は、人気があるから

とか書いてました



タマタマン的な

補足です



青葉区の人口は

マイナスに転じてます

ただし、

たまプラの駅の乗降客数は

微増です

対して、江田や市が尾の


駅利用客は


減っています


土地の面積が

小さくなったり

既存の住戸が

取り壊されて

ストック数が


減ることはあまりなく

むしろ、人口は減っても

住戸の新築はなされておりますので

賃貸、売買含めて

需要(人口)と供給(既存住戸、新築)の

バランスが崩れてきます

賃量や売買価格が

下がる大きな要因になります

[212: 匿名さん]

１６１さん
知り合いが鷺沼に住んでいてよくたまプラまで足を延ばしました。
たまプラの雰囲気が前々からすごく好きで、なぜかたまプラにいると落ち着く
感じがあったんですよね。駅からすぐだとこの落ち着いた雰囲気はありませんが、
これ位歩くと周辺環境も静かで落ち着く雰囲気ですよね。私は駅近いより、周辺環境
の方を重点的に考えたいのですごく気になる物件です。

[213: タマタマン]

あざみ野、ガスト

見に行ってきました


建築主は地主(ジヌッティ)の
いいじまさん

用途は
デイサービス、共同住宅
なので、老人ホームだね

のべ床と戸数は
3000平米を切る面積で、36戸


老人ホーム事業は
不動産業界から
新しい収益を産み出す事業として
注目されていますが、
普通の収益不動産と違い
オペレーション
つまりサービスの提供が
必要となってきます


恐らく地主(ジヌッティ)の
いいじまさんが
土地建物を、出資して
オペレーターに
事業用定期借家契約して
収益を得てる、と思います

うちの会社も
老人ホームを保有してますが
定期借家として借り受け
それをまた、一時借家として
転貸してます


以上、余談でした

[214: タマタマン]

おはようございます


青葉区の不動産の
需給バランスの続きですが


他の横浜市の区の状況について
全然調べていないのですが


青葉区や都筑区は
人口減が他の区と比べて
緩やかで


容積率や最低敷地規模の制限が
他の区と比べて厳しく
都市計画法上の難点があるため
新規住宅の供給が難しいこと
などが、不動産価格を下げにくくする
要因なのかなと思います



また、横浜市青葉区、川崎市高津区、宮前区は
神奈川県のなかでも、東京よりに位置しているために
そのアドバンテージも考慮に入れられているのかな
と思います。

埼玉県や千葉県でも同様に東京よりの都市の
不動産価格は良い評価が与えられています

[215: 匿名さん]

書き込みを一つにまとめろ！
無駄に行間を開けるな！
マナーが悪すぎるぞ！

[216: 匿名さん]

タマタマンにそれを言っても無駄だよ。
昔からこうだし、注意する人もいたけど直さない。
情報は有益だし悪い人じゃないみたいだから勘弁してあげて。

[217: 匿名さん]

２１２

っていうか、この物件も十分駅近だと思いますが。
しかも線路沿いで落ち着いてると言われても…。
よほど、駅前周辺の方が静かなんじゃないかな。
たまプラは駅近もまあまあの閑静さだと思います。

ただ更なる静けさを追求するなら、たま団や美しの森方面でしょう。
駅から１０分離れると大分雰囲気が変わりますね。
たま団に賃貸で住んでた頃、セミの大発生時期に当たってしまい、
すごく騒々しかったことはあります　笑。

[218: 匿名さん]

タマタマン、わざわざあざみ野に行ったんだ
ありがとう
老人ホームとは、、、、がっかりしました。
ベリスタの前の工事はなんなんですかね

[219: 匿名さん]

看板出てないの？
自分で見に行ってみたら？