阪急今津線 宝塚エリアのマンション ＝パート４＝

[トピ主]

＝パート１＝
★（阪急）宝塚・宝塚南口エリアはマンション建設ラッシュ！！★
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/1174/

＝パート２＝
（阪急今津線）宝塚エリアのマンション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/919/

＝パート３＝
阪急今津線■宝塚エリアのマンション■＝パート３＝
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32681/

[85: 周辺住民さん]

↑は元の家の再建みたいです。
今度はイタリア料理アベーラの西隣のお屋敷が取り壊されています。低層マンションにしては庭木がそのままです。

[86: 近所をよく知る人]

サンビオラ三番館の立替計画が出てますね。
まあ完成は２〜３年先みたいですけど。

[87: 購入検討中さん]

宝塚周辺でマンションを探しています。
ちょうど子供が生まれたばかりで定住を考えています。
ジオタワー宝塚を検討していましたがグランブルー宝塚Ⅱがたつことを知り悩んでいます。
また、住宅環境として川をへだてて左右どちら側がよいのか（どのような違いがあるのか）
ご存知の方教えてしててください。

[88: ご近所さん]

決して宣伝ではなく、宝塚南口周辺は日本でもトップの住宅環境だと思います。
お薦めは宝塚ホテルの裏辺り、具体的には三井アーバンライフか、ジオ宝塚ブリアンセーヌですが、恐らく中古でも売りは出ないでしょう。
元大阪市教職員組合跡にもマンションは建つでしょうし、サンビオラ三番館もタワーが建ちますが、
大分先になります。
となると、ジオタワーになります。あの辺りの緑の環境は素晴らしいものです。（ただ、経験がないのでタワー住いの可否は分かりません。）
タワーの丁度対岸は同じく良い環境ですが、低層住宅地なのでマンションは建たないと思います。
もっとお尋ねがあれば、お答えします。いまは何処にお住いなのか、差し支えなければ・・・・

[89: 住まいに詳しい人]

宝塚市の優良住宅地（山の手、閑静、徒歩圏、希少価値、利便性）

仁川北3丁目、仁川高台、雲雀丘1〜2丁目、雲雀丘山手1丁目
中山寺3丁目、売布1〜2丁目、売布4丁目、中筋山手1〜2丁目
御殿山2丁目、川面、社町、千種、逆瀬川2丁目
野上1〜3丁目、中州、南口1〜2丁目、武庫山、宝梅、寿楽荘

宝塚市のダメ住宅地（山の上、閑古鳥、バス便、供給過剰、不便）

中山台、中山五月台、中山桜台、山手台、ラビスタ、逆瀬台
ふじガ丘、長尾台、山本台、売布きよしガ丘、長寿ガ丘、紅葉ガ丘
月見山、光ガ丘、青葉台、ゆずり葉台、仁川高丸

[90: 近所をよく知る人]

>>89
いかにも、駅前インチキ不動産屋が言いそうな内容ですね。

[91: 匿名さん]

宝塚ホテルからナチュールスパまでの南口の温泉街沿いの界隈はラブホテルあるし
もともと連れ込み宿が密集していた所だし、戦後は外国人向けのナイトクラブ等、
歓楽街があって芸妓や遊女もたくさんいた花街だった地域だから、あまり良くないですね。

武庫山の勾配がきつくないあたりや寿楽荘の大通りに面していないあたりはいいと思いますが。

[92: 匿名さん]

逆瀬川のきんでんグランド跡に、日本エスコンの低層としては戸数の多いマンションができるとのことでしたが、工事は進んでいるのでしょうか？

[93: 匿名はん]

>>90
悔しいのはわかるが
>>89
の指摘は大体正しい。

[94: 匿名はん]

山の手も山の上も、同じ山じゃん。
お金持ちが多いと評価されて、平均所得者が多いとダメ扱い…

[95: マンコミュファンさん]

山の手（山のふもと）と山の上（山の中腹）は全然違います。

なぜなら山の上は永住に向かない立地ですが（高齢になって車が運転できなくなると
とんでもなく不便、老後が不安、山を降りて住み替える必要を考える必要がある）、
山の手は閑静でありながら永住に向く立地だからです。

日本人の寿命は長くなり高齢化していますので、これからの時代は身体が衰えたり
不自由になっても無理なく生活できるエリアだけが評価の高い不動産になります。

[96: 匿名さん]

老後はたいして外出もしないし、緑の多い環境のいい場所で散歩でもしながらのんびり暮らしたいと思う派です。

山の上でも宅配の食料品が玄関先まで届くし、たまの病院はタクシーで済むし。
これだけ便利になった現在、老後この近辺のどこで暮らそうがさほど変わりないですな。
必要なのは住む場所よりも、余裕を持って暮らせる資金ではないでしょうか。

[97: 周辺住民さん]

と思いますがね、上の家を売って平地へ移住する老夫婦が多いです。矢張り優雅より便利さ優先？。

[98: 匿名はん]

70年代に多く家が建てられた山の上の新興住宅地の不動産（土地値）を売っても、
駅の徒歩圏の山の手に新築の家を買う事はできませんからね。
土地面積で妥協しても多くの人にとっては厳しい。
だから山の上から平地に住み替える高齢者は、大抵は土地売却代金でまかなえる
範囲内で駅から歩けるマンションをキャッシュでという事になります。

[99: 周辺住民さん]

坂は大分きついですが、武庫山２丁目は山の上、山の手、どちらでしょうね。

[100: サラリーマンさん]

海抜75〜85mぐらいが山の手と山（＝山の中腹＝山の斜面＝山の上）の境界線になると思います。
海抜100mを超えると完全に山の手ではなく山です。

[101: 匿名はん]

武庫山は駅から近い下のほうは閑静な山の手住宅街って感じだけど
上のほうはただの山の斜面を切り開いたありきたりな分譲地って感じ。

[102: 匿名さん]

山の手は子育てには向きませんあぁ

強制わいせつ：復職直後に女児触る、教諭を再逮捕−−兵庫県警宝塚署
　◇市教委「判断甘かった」
　兵庫県警宝塚署は２４日、宝塚市立宝塚第一小教諭、鍛治真人被告（３４）＝強制わいせつ罪で公判中、同県三田市＝を女子児童の上半身を触った強制わいせつ容疑で再逮捕したと発表した。市教委は昨年１０月、鍛治容疑者が林間学校中に別の女児の体を触ったとの訴えを保護者から受けたが、今年３月、反省文を書かせただけで復職させていた。市教委は「復職の判断が甘かった」と陳謝した。

　今年５月に３回、校内で女子児童の上半身を服の上から触ったとして再逮捕された。体を触る様子を私物のビデオカメラで隠し撮りし、ＤＶＤに保存していた。市教委は昨年１０月、林間学校中の事件に関し鍛治容疑者から事情を聴いた。しかし否定したため反省文を書かせるだけにし、休職を経て今年３月に復職させ、４月から現在の学校に異動させた。

　同署は押収したＤＶＤをもとに、第一小に被害女児の特定を依頼したが、「児童のプライバシーもあり、学校崩壊につながる」などとして拒否されたという。同署幹部は「子どもの人権を守るための捜査なのに、妨害で捜査が遅れた」と話している。【山田奈緒】

宝塚第一小学校校区
大字伊孑志、梅野町、中州1・2丁目、野上1・2丁目、武庫山1・2丁目、
南口1・2丁目、月見山1・2丁目、紅葉ガ丘、長寿ガ丘、湯本町、
逆瀬川2丁目、宝梅1丁目、寿楽荘、宝松苑、社町(1〜3番、4番7・8・104号)

http://mainichi.jp/kansai/news/20080925ddn041040010000c.html

[103: 匿名さん]

上記の事件は教諭として恥ずべき行為ですが、それと子育ては関係ないのではないですか？
事件や事故が起きた地域には住めないということになりますけど・・・・

[104: 匿名さん]

そんなことを言い出したら日本国中、いや世界中か？　
住めなくなるぞ。

[105: 匿名はん]

「山の手は子育てには向きませんあぁ」とは思いませんなぁ。

[106: 匿名はん]

まだマンションとか言ってる奴いるんだｗ

[107: 匿名さん]

そりぁそうでしょう。
ここはマンション購入検討者の情報交換の場ですから。
管理人福井氏のサイト立ち上げの理由をごらんください。

[108: 住まいに詳しい人]

武庫山のダイドーのマンションの工事はすすんでいますか？
新井組だったので。。。

[109: 匿名さん]

特に今津線って言うのは何だかねえ・・

やっぱ阪急なら神戸・京都・宝塚線でしょ

[110: 購入検討中さん]

市役所横のＮＴＮ跡は、マンションは建ちますかね。

[111: 匿名さん]

阪急なら神戸・京都・宝塚線っつー感覚は、一般的には正解だろうな

でも、西宮北口の立体交差化で、今津北線と今津南線が直通になれば
今津線は阪急には貴重な阪神連絡線になる存在だ

阪神なんかに連絡することに意味あんの？と言う人もいるだろうが
これから阪神の存在価値は確実に上昇する

昔のままの、単純な阪急＊＊では、確実に時代に取り残されるよ

なんと言っても阪神は、来春には難波に乗り入れて、近鉄と直通する
西九条からＪＲに乗り換えれば、ユニバーサルスタジオにも便利
阪神なんば線のダイヤの次第では、関西一の存在感にもなれるだろう

なんと言っても、梅田と難波にアクセスする、唯一の私鉄なんだから

つまり、西北の立体交差化で、宝塚から今津までが直通することで
今津線は、阪神連絡線として光が当たる可能性がある

阪神にも、今津の停車を増やさせて、相互の利便を図るべきだろうね

[112: 匿名さん]

立体交差にしなかった理由。
神戸線、今津線のどちらを上にするにしても、門戸厄神・西宮北口間にある高架の西国街道と、車庫の存在は危険な勾配を要したと聞く。平面交差という異状から脱却するため、一部の通勤利用客に我慢して貰った？。

[113: 匿名はん]

阪急の話が出ていますが昔から阪急の創業者一族や歴代役員は、仁川や逆瀬川、
南口、雲雀丘、池田等を好んで住んでいる人が多いですね。
コア阪神間のような成○趣味（拝○主義）でもなく、かといって雑多な雰囲気でもなく
静かで落ち着いた雰囲気だからではないでしょうか。

[114: 匿名はん]

所詮は寂れて辺鄙なローカル線住民の負け惜しみですね。

[115: 匿名はん]

阪急の創業者一族が多く住んでいるのは仁川高台ですね。

確かにあのあたりは良い所です。

[116: 匿名さん]

まあ、戦後転入組の新興住民に今津線の歴史は理解できないでしょうね（笑）
サラりーマンしか近所に住んでいない環境の人はとくにね。

[117: 匿名はん]

今津線の直通はおそらく将来的にも無いと思います。
今津北線の高架もおそらく難しいでしょう。
確かに宝塚から今津まで直通になれば、難波や奈良方面へ直通の阪神に
連絡など色々面白いですが。

[118: 匿名さん]

へー戦前から宝塚に住んでるんですか〜
正真正銘の糞田舎者ですね（笑）。

[119: 匿名さん]

今や阪神間も大気汚染化し、人気は今津線から宝塚界隈に集まっているのが事実。

[120: ビギナーさん]

東京圏も大阪圏も都心から30km圏内の大都市圏に住んでいる全居住者のうち
95%以上は、ここ100年の間に他の地方から出てきた田舎者です。

もっとわかりやすくいうと、田舎がある人や、田舎に親戚や祖先や血縁者が
住んでいる人はみんな田舎者です。

まぁしいていえば関西で田舎者ではない都会人と言えるのは、京都に10代以上
住んでいる家ぐらいでしょうか。

[121: 匿名さん]

＞京都に10代以上
住んでいる家ぐらいでしょうか。

京都は別格だけど、阪神間山手住民も大正・昭和（戦前）からの住民かどうかで区別される。
もっとも震災後のマンション住民なんて、比較対象外だけど（笑）
ま、6千万以下のマンション住民は認めんちゅーことですわ。

[122: 匿名さん]

＞神戸線、今津線のどちらを上にするにしても

おいおい、今津線が上に決まっているだろがｗ
西北の駅も、それを前提に設計してあるんだろ

[123: 匿名はん]

というか、京都に限らず阪神間でも3代以上住んでいるのは、地主や世襲政治家と同じで
むしろ先祖の資産にあぐらをかく能無しでプライドと態度だけでかい傲慢きわまりない
輩が多いけど。特にそういう輩の専業主婦嫁。寄生中文化。

[124: 周辺住民さん]

最近、逆瀬川（宝塚市役所前の公園付近）に住みだしました。
逆瀬川付近の美味しいご飯屋さん、パン屋、ケーキ屋、雑貨屋、おしゃれなバー、レストランなど教えてください。
個人的には駅前商業施設の駐車場裏のグラタン屋が大好きですが。

それと、駅前って再開発される予定とかないんですかね？
住み出して言うのもなんですが、もっと阪急沿線として洗練された街の開発がこれから増えてくれると嬉しいんですが…。ボランティアでも再開発に参加したい！

[125: 匿名さん]

つい最近まで逆瀬川に住んでいました。
野上にいましたが、とにかく不便で・・・高級住宅街は理解しますが
駅前も寂れた感じで高齢者が多く、道幅も狭く坂も多い。
そこだけで暮らす人にはいいかもしれませんが、あそこはちょっと
辛すぎましたね。

[126: 匿名はん]

宝塚市では人口密度制度をとりいれてマンション乱開発に一定の規制を設ける計画のようです。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-pc_haikei....
これが施行されると、第1種低層住居専用地域では69戸/1ha（6.9戸/1000㎡）以下を満たす
マンションしか建てられないようになります。
つまりマンションでも1戸あたり144㎡以上の土地持分を確保する必要が出てきます。
容積率100%の地域ですから一戸あたりの専有面積も120〜140㎡が基本となるでしょう。

つまり、宝塚市において駅から徒歩数分程度のアクセスの良い第1種低層住居専用地域に
おいては、今後は安いマンションはほぼ開発できなくなるでしょう。
マンション立地（駅近）で土地持分が144㎡以上、専有部分も120㎡以上となると
最低でも6000万円以上が基本になるでしょう。

[127: 匿名さん]

＞最低でも6000万円以上が基本になるでしょう
フォレスタ−ジュ仁川、売れているのでしょうか？

[128: 匿名]

>>124
市役所の辺りは逆瀬川とは言いません

[129: 匿名さん]

逆瀬川は、駅から山手でしょうね。
それ以外は、ちょっと・・・

[130: 匿名さん]

逆瀬川駅徒歩圏で一番高級な中州は、駅から川側ですよ。

それはともかく開発ガイドラインが改定されると、平均専有面積の小さいマンションや地下室マンション（斜面を利用して実質容積率オーバーで戸数を稼ぐ）は、一種低層では建てられなくなる。

本来の一種低層は実質「良好な戸建住宅の環境」を守るための用途地域だから、安易なマンションが開発しにくくなるのは良い事だと思います。またマンションを開発するには、ある程度の覚悟が必要になりますから中途半端なやっつけ仕事のような物件は出てこなくなります。出てくる物件は、周辺住民も含め誰もが納得するようなそれなりに凝ったグレードの高いものになると予想されます。

[131: 匿名はん]

河川である「逆瀬川」に気軽に歩ける程度の距離なら、逆瀬川になります。
それこそ逆瀬台やゆずり葉台のような山奥から、河口付近の市役所周辺まで。
まぁ市役所も末広中央公園もマンダイも逆瀬川でしょう。
まぁ「武庫川」でもいいけど、武庫川は三田市から河口まで広範囲すぎるから、
地区の名称としては適切ではありませんね。

[132: 匿名さん]

まぁ〜逆瀬川どうでもいいんじゃないですか。
もう終わった街でしょう。

[133: 匿名さん]

開発によって活気を得た町は必ず衰退する。
今活気の有る町も遠くない将来必ず・・・。
時代は巡りますよ。
日本初の駅前再開発事業としてその成功例を称えられた
宝塚南口が他の再開発地区と比べていちはやく衰退したのも
味当然といえるでしょう。
最初に再開発して栄えたのですから、最初に廃れるのも自明。
そしてまた再々開発され活気に溢れるでしょう。

[134: 匿名さん]

西北が活性化しても今津線は関係なし