阪急今津線 宝塚エリアのマンション ＝パート４＝

[トピ主]

＝パート１＝
★（阪急）宝塚・宝塚南口エリアはマンション建設ラッシュ！！★
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/1174/

＝パート２＝
（阪急今津線）宝塚エリアのマンション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/919/

＝パート３＝
阪急今津線■宝塚エリアのマンション■＝パート３＝
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32681/

[124: 周辺住民さん]

最近、逆瀬川（宝塚市役所前の公園付近）に住みだしました。
逆瀬川付近の美味しいご飯屋さん、パン屋、ケーキ屋、雑貨屋、おしゃれなバー、レストランなど教えてください。
個人的には駅前商業施設の駐車場裏のグラタン屋が大好きですが。

それと、駅前って再開発される予定とかないんですかね？
住み出して言うのもなんですが、もっと阪急沿線として洗練された街の開発がこれから増えてくれると嬉しいんですが…。ボランティアでも再開発に参加したい！

[125: 匿名さん]

つい最近まで逆瀬川に住んでいました。
野上にいましたが、とにかく不便で・・・高級住宅街は理解しますが
駅前も寂れた感じで高齢者が多く、道幅も狭く坂も多い。
そこだけで暮らす人にはいいかもしれませんが、あそこはちょっと
辛すぎましたね。

[126: 匿名はん]

宝塚市では人口密度制度をとりいれてマンション乱開発に一定の規制を設ける計画のようです。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-pc_haikei....
これが施行されると、第1種低層住居専用地域では69戸/1ha（6.9戸/1000㎡）以下を満たす
マンションしか建てられないようになります。
つまりマンションでも1戸あたり144㎡以上の土地持分を確保する必要が出てきます。
容積率100%の地域ですから一戸あたりの専有面積も120〜140㎡が基本となるでしょう。

つまり、宝塚市において駅から徒歩数分程度のアクセスの良い第1種低層住居専用地域に
おいては、今後は安いマンションはほぼ開発できなくなるでしょう。
マンション立地（駅近）で土地持分が144㎡以上、専有部分も120㎡以上となると
最低でも6000万円以上が基本になるでしょう。

[127: 匿名さん]

＞最低でも6000万円以上が基本になるでしょう
フォレスタ−ジュ仁川、売れているのでしょうか？

[128: 匿名]

>>124
市役所の辺りは逆瀬川とは言いません

[129: 匿名さん]

逆瀬川は、駅から山手でしょうね。
それ以外は、ちょっと・・・

[130: 匿名さん]

逆瀬川駅徒歩圏で一番高級な中州は、駅から川側ですよ。

それはともかく開発ガイドラインが改定されると、平均専有面積の小さいマンションや地下室マンション（斜面を利用して実質容積率オーバーで戸数を稼ぐ）は、一種低層では建てられなくなる。

本来の一種低層は実質「良好な戸建住宅の環境」を守るための用途地域だから、安易なマンションが開発しにくくなるのは良い事だと思います。またマンションを開発するには、ある程度の覚悟が必要になりますから中途半端なやっつけ仕事のような物件は出てこなくなります。出てくる物件は、周辺住民も含め誰もが納得するようなそれなりに凝ったグレードの高いものになると予想されます。

[131: 匿名はん]

河川である「逆瀬川」に気軽に歩ける程度の距離なら、逆瀬川になります。
それこそ逆瀬台やゆずり葉台のような山奥から、河口付近の市役所周辺まで。
まぁ市役所も末広中央公園もマンダイも逆瀬川でしょう。
まぁ「武庫川」でもいいけど、武庫川は三田市から河口まで広範囲すぎるから、
地区の名称としては適切ではありませんね。

[132: 匿名さん]

まぁ〜逆瀬川どうでもいいんじゃないですか。
もう終わった街でしょう。

[133: 匿名さん]

開発によって活気を得た町は必ず衰退する。
今活気の有る町も遠くない将来必ず・・・。
時代は巡りますよ。
日本初の駅前再開発事業としてその成功例を称えられた
宝塚南口が他の再開発地区と比べていちはやく衰退したのも
味当然といえるでしょう。
最初に再開発して栄えたのですから、最初に廃れるのも自明。
そしてまた再々開発され活気に溢れるでしょう。

[134: 匿名さん]

西北が活性化しても今津線は関係なし

[135: 周辺住民さん]

震災後の西宮市政はマンションの過剰開発誘導、大規模再開発、大規模商業施設誘致、人口増加政策と一時の税収アップや繁栄を目的に暴走してきましたが、長期的に見ると決して良い方向に進んでいるとは思えません。

[136: 周辺住民さん]

大阪市教職員組合の跡地は撤去作業中です。恐らくマンションが建つと思いますが、
情報はありませんか。２９億円？で売却されたと聞きました・・・・。

[137: 逆瀬川の近くの住人]

本日逆瀬川の大八車の跡地　駅徒歩２分
ワコーレマンションのパンフレットが来ました。

間取り見てるとなかなか良さそうですね〜柱がチョット気になりますけど・・
内装もお風呂場にTV　浴室洗浄機　キッチンに床暖房があり良さそうです
外装も相変わらずお洒落ですね〜日当りもそこそこ
駐車場も少ないですがあの近くはちらほらあるから問題ないのかな

値段は広告上未定ですが１月ほど前に販売員の方に聞いたところ
７０㎡で３０００万円位の予定
月一万円位の普通借地権の予定だそうです（こんなこと書き込みしていいのかな＾＾；）

私は、借地は資産価値が下がるのでパスしましたが一万円程度なら管理費とかが高い物件とかわらないですし完全に永住するなら欲しい物件ですね〜

[140: 匿名はん]

逆瀬川も南口も寂れきってるね。

[141: 匿名さん]

アピアはなくなってしまうのですか？

[142: 匿名はん]

なぜ寂れたかわかりますか？
その駅を利用する沿線人口のキャパ以上の再開発（他からやってこないと経営が持たないレベル）を一駅ごとにしてしまったからです。

[143: 匿名さん]

今津線が寂れてるのは沿線住人の取得（購買力）が低いからでしょう。

[144: 住民でない人さん]

取得？　はて？はてはて？それを言うなら所得でしょ！

とりあえず143の国語力が低いことは分かったｗ

[145: サラリーマンさん]

今津線沿線の沿線平均所得は、昭和60年代に全国トップを記録しました。

今は大阪経済衰退（官僚による企業の本社機能収奪・東京一極集中政策）、沿線住民の高齢化（年金暮らし）で、当時と比べると購買力は落ちているのは仕方ありませんけどね。

[147: 匿名はん]

汚職市長にアピアの破綻
これからどんどん寂れていくねｗ

[148: 匿名はん]

逆瀬にうらみはないが、六アイっぽい悲哀感は否めないな。昔は良かった的。

[149: 匿名さん]

>>148
ぜんぜん街の性格がちがうんじゃない？

[150: ご近所さん]

南口の大阪市教員組合の跡地はきれいに整地を終えたが、次の表示は一切なし。どこが何を造るやら。

[151: 匿名さん]

逆瀬や南口に新た潜在需要があると思えないし、新規に投資することはないでしょう。

[152: ご近所さん]

噂によると教職員組合の売値は２９億円とか。あの広く見栄えする更地は一体どこのものかに興味がある。

[153: 匿名さん]

マンション業者に買われたら、容積率いっぱいの建物になっちゃうことが多いからね・・・

古ぼけた建物で、余裕の空間がある方が、宝塚らしい気がして好きなんだけどねえ！

[154: 匿名さん]

googleストリートビューで見る宝塚の住宅街の街並み

雲雀丘花屋敷
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/le_html/kouhou/k_wmv/hibari.wmv

山本
http://maps.google.co.jp/maps?f=q&source=s_q&ie=UTF8&layer...,135.37546&panoid=-cEjn3YXu9-iuIdwG-kQQQ&cbp=12,120.79339617228001,,0,1.9117647058823537&ll=34.828983,135.377585&spn=0,359.994528&z=18

中山
http://maps.google.co.jp/maps?f=q&source=s_q&ie=UTF8&layer...,135.372407&panoid=CxartO4xYS32ENwlLKWwMg&cbp=12,61.29808764704331,,0,-2.676470588235298&ll=34.820691,135.371776&spn=0,359.978113&z=16

http://maps.google.co.jp/maps?f=q&source=s_q&ie=UTF8&layer...,135.369609&panoid=E8lWIxuHYcj94odPD2EEjg&cbp=12,3.7704400157893207,,0,4.334744239163159&ll=34.822083,135.369673&spn=0,359.978113&z=16

http://maps.google.co.jp/maps?f=q&source=s_q&ie=UTF8&layer...,135.367379&panoid=VWlMTFAVKwi7RTcjELjNdA&cbp=12,255.45467897942643,,0,3.14705882352941&ll=34.819617,135.36727&spn=0,359.978113&z=16

売布神社
http://maps.google.co.jp/maps?f=q&source=s_q&ie=UTF8&layer...,135.361839&panoid=p3LQY6l-W-F5SE2B6_Gqrw&cbp=12,351.0707396334939,,0,-1.7058823529411753&ll=34.816851,135.36154&spn=0,359.978113&z=16

http://maps.google.co.jp/maps?f=q&source=s_q&ie=UTF8&layer...,135.357802&panoid=Fi_XNzMfFQtn4prWWtfwuw&cbp=12,256.2716781322969,,0,3.323529411764704&ll=34.81974,135.357914&spn=0,359.986267&z=16

清荒神
http://maps.google.co.jp/maps?f=q&source=s_q&ie=UTF8&layer...,135.356882&panoid=w7ndy6RpTnwPr48tGL4WZg&cbp=12,244.41176470588238,,0,6.0588235294117645&ll=34.813275,135.356777&spn=0,359.978113&z=16

http://maps.google.co.jp/maps?f=q&source=s_q&ie=UTF8&layer...,135.352958&panoid=IRUxuZ1l-16Hv9J75r8W5A&cbp=12,350.73872203300607,,0,2.1764705882352864&ll=34.812588,135.352957&spn=0,359.978113&z=16

宝塚
http://maps.google.co.jp/maps?f=q&source=s_q&ie=UTF8&layer...,135.340549&panoid=VGi-fF2gA7rHr9J1acJcrg&cbp=12,96.89149669070143,,0,9.941176470588232&ll=34.816023,135.340662&spn=0,359.978113&z=16

http://maps.google.co.jp/maps?f=q&source=s_q&ie=UTF8&layer...,135.344965&panoid=KTJ58qLoQEbc0c7wl-dE6Q&cbp=12,167.42931077599394,,0,10.29411764705882&ll=34.816631,135.344964&spn=0,359.956226&z=15

[156: 匿名さん]

逆瀬川のきんでんグランド跡に、日本エスコンの低層としては戸数の多いマンションができるとのことでしたが、工事は進んでいますでしょうか？

[157: 匿名さん]

昨年の夏の時点では、ストップしているのかなという状態でしたが・・・。
近隣に住む予定なのでうちも気になります。

[158: 匿名さん]

はじめて書きます。よろしくお願いします。南口の大阪市教育組合跡地にはマンションが建つみたいですね。
今は南口の賃貸に住んでいて近い将来同エリアでマンション購入希望なんですが、、、ホント高いですね・・・
手が出ないのはわかり切っているのですが、現在無人のサンビオラ？番館の解体後に出来る高層マンションはいつ頃、いくらくらいなのか情報をお持ちの方いらっしゃいますか？

[159: 匿名さん]

やっと、サンビオラ第三棟の解体工事が始まりました。

[160: 匿名さん]

このあたりは注目の地域ですね。流入してくる住民のマナーが気にはなります。

[161: 匿名さん]

もともと有名なあのエリアがありますから・・・

[162: ご近所さん]

三年前、駅近の某マンションはアッという間に売り切れた。買い手に高齢夫婦が見られ、駅に遠い居宅はそのまま荷物置き場にしているとか、結構な身分が羨ましい。さてサンビオラ第三棟はどんな狙いか。

[163: 近所をよく知る人]

サンビオラは敷地がせまい感じがしますね。もっと駅前全体で一緒に
再開発が出来ればよかったと思います。

[164: 匿名さん]

>163
この程度じゃ、期待薄ですね。がっかり・・・・

http://kobe.qlep.com/needs/18/article/75258/

[165: 周辺住民さん]

チラシによると南口駅前のマンション名は「ザ・宝塚タワー」。
大林組の新技術、超高層制振構造「デュアル・フレーム・システム」採用とある。
28階、全230戸。1DK～4LDK,34.84㎡～117.82㎡だが価格の表示なし。
1・2階は商業施設。建物中心部に132台の駐車場。エントランス、エレベーターホールは北西隅。
高層のため、周囲の空地は多い。4月下旬にモデルルーム（ガスト隣）オープンとあるが、
ゲストサロンだけではないか？。
各階とも、3戸はリビング・ダイニングルームが角を取られので、ほぼ三角形になる。
完成予定は２４年7月。さてこの辺りはどう変わるか。

[166: 匿名さん]

そんなに、変わらないよ。
商業施設に何が入るの？
それも決まってないのに、箱物だけ先行してつくっても話題性だけが
一人歩きして結局は期待はずれ。
西北のガーデンズみたいに、阪急百貨店が入るとかテナントがいくつあるとか
周辺道路の拡大や遊歩道の整備やら、何があるの？

[167: 周辺住民さん]

マンションはどんな人が買うだろう。価格は？

[168: 周辺住民さん]

モデルルームは予約制としている。駅近なので案外冷やかしが多いのか。

[169: 周辺住民さん]

アズ・マリオンレーソルの北側のマンションって、建築中ですが、何階までいくんですかね・・・
あまりに鉄骨が伸びていて。どこまでいくのやら。

[170: 周辺住民さん]

例の教育委員会跡が動き始めたようです。情報ありませんか。

[171: 匿名]

タイムズです。
次は決まってません。

[172: 周辺住民さん]

取り敢えず駐車場ですか。マンションが建たない理由は、デベが高層を狙うと、周囲からの日照権問題で煩いからでしょう。案外に低層で、次世代に譲っても十分な広さの４～５LDKの高額・高級マンションが金持ちの高齢者に売れそうな気がします。南口周辺なら可能性があると思いますが無理ですか。三年ほど前の某マンションはあっと言う間に売り切れました。

[173: 匿名]

地盤の問題らしいです。