フォレスタージュ仁川高台ってどうですか？

[ビギナーさん]

フォレスタージュ仁川高台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：兵庫県宝塚市仁川高台1-131-9（地番）、兵庫県宝塚市仁川高台1-2-25（住居表示）
交通：阪急今津線「仁川」駅から徒歩4分
価格：6590万円-1億1900万円
間取：3LDK・4LDK
面積：103.86平米-161.17平米

[2: 近所をよく知る人]

売り出してから２ヶ月以上たってるけど、１件も売れてないんかな？

[3: 匿名さん]

近所に住んでます。
私でわかることならお答えしますよ。

[4: 匿名さん]

考えています。
評判とか立地とかどうですか？

[5: 匿名さん]

＞評判とか立地とかどうですか？
何の評判でしょうか？
施行業者？売主？土地？校区？・・・

[6: 匿名さん]

何も知らないのですべて教えてほしいです。
近くに進学校がいっぱいあるとはきいているのですが。　
売主も大手ではなさそうですし。
心配です。

[7: 匿名さん]

＞何も知らないのですべて教えてほしいです。
・・・
あまりにも漠然としているので質問を絞ってください。

＞近くに進学校がいっぱいあるとはきいているのですが
ないです。
仁川学院小が難関と言われるぐらいです。
関それとお子さんの性別と年齢を書いてください。
私立か公立希望かもお願いします。

[8: 匿名さん]

消えていたのでもう一度

＞関学中・高は中堅校です。

[9: 匿名さん]

Ｎｏ３さんへ質問です。
このマンションではないのですが、
仁川駅西側徒歩圏内で物件探していますが、
学校区はどうですか？
今のところ、中学（高校も？）までは公立希望です。
あまり仁川や小林のあたりの情報がないので
よろしくお願いします。

[10: 匿名さん]

>>02
鋭いですねえ。
情報ソースは伏せますが、全く売れていないようです。
大手でもない無名の不動産業者が開発したマンションだから、ではありません。
高すぎるのです。それも尋常ではなく！

そんな訳で一個も売れていません。もう泣きそうです。

６６００万円〜１億２０００万円なんて、仁川では法外な値段です。
一体、誰が買うのでしょうか〜？

マンションごときに、そんな大金を出すのだったら、仁川では立派な豪邸が買えますよ。

相場からすれば、６０％ダウンが妥当な値段ではないでしょうかねえ〜

[11: 匿名はん]

豪邸の定義はまぁ建物＋外構その他で5000万以上といったところですから
6000万では建たないでしょう（笑）
仁川高台の70坪の土地を買って建築総額5000万で建てたら総額1億1000万ぐらいはします。

[12: 匿名さん]

仁川高台１丁目：坪単価４６万円（笑）

http://www.jj-navi.com/kansai/FJ030B00360.do?JJ_GA=tiles.FJ030A01B0100...

[13: 匿名さん]

ここ1〜2年の仁川高台、仁川北3丁目、西宮市仁川町の仁川駅から山側で徒歩5分以内の
盛土じゃない土地の取引成立価格は80〜100万円ですよ。今は少し下がっているでしょうが。
もちろん高い不適格擁壁のある土地や急斜面地、日当たりに問題のある土地、谷埋盛土、
池埋盛土、旗竿敷地、私道に面している土地など特殊な事情がある場合は大幅に安くなるでしょう。

[14: 匿名さん]

>>12
検索してみたけどその土地
http://www.fukuya-k.co.jp/bukken/prt/30001102668?sessionid=0d432d04b16...
道路に間口3.9mしか面していないじゃん（笑）
最悪の条件だから超安いのは当たり前。

[15: 3]

＞9さんへ

仁川小学校は、学年の約１／３が中学受験して抜けていきます。
昔から教育熱心な人が多い地域です。
仁川は隣に西宮ＮＯ１と言われる甲陵中もあるので
住まいは宝塚市通学は西宮市といった越境組も多い地です。
有名私立小も近いことから小学校お受験にも熱心な地域ですね。
仁川小学校からは毎年、灘・甲陽・神戸女学院etc・・・
最難関私立中学の合格者が出ます（高木小には負けますが結構多いですよ）
もっともどこの公立もそうですが、合格者の殆どが西北の大手受験塾の指導をうけています。
夕方にもなれば、仁川駅に大手塾のロゴ入りリュックを背負った生徒達が大勢います。
逆に、宝塚や西北方面から私立小の制服を着た生徒達が大勢下車してくるのです。


それと、駅の西側なら問題ないでしょうが、東側は通学校区変更が教育委員会で検討されていますよ。
注意が必要です（変更になれば、高司校区になるのでお勧めしません）
理由は、ＵＲ公団の建替えに伴う生徒数の増加と、仁川小の校庭を通る都市計画道路が具体的に動き始めたからです。
ただでさえ校庭が狭い仁川小、校庭の一部が市に徴収されれば、教育委員会が定めている生徒一人当たりに対しての校庭面積を割り込むこと
公団の建替えを想定していないため、教室数の不足が予想されること
近隣小学校の生徒数の減少（仁川小だけが増加中）に伴う空教室問題
これらを総合的に判断して、教育委員会が議会で校区の見直し案を話しています（役所のＨＰから見れますよ）


中学のことは長くなるので一旦〆ますが、駅西側には今年１２月着工予定の（みなと銀行跡地）マンション建設計画もありますが、フォレスタージュもどちらもたぶん高いと思いますよ。
ご予算的には大丈夫でしょうか？
高丸まで登れば３千万前後で戸建てが購入可能なのですが・・・。

[16: 3]

肝心なこと書き忘れておりました。
親の学歴と所得が高い層が多い地域ですから、あまり荒れた家庭の子供は見ません。
いじめはどこの学校でもあるように仁川小も例外ではありませんが
現在の校長・教頭共に教育委員会からこられており、とくに教頭の指導力があると聞きます。
校舎も新しく、宝塚市の中では環境・設備等恵まれた学校のひとつと言われます。
保護者は転勤族も多いですが、地元出身で帰ってこられた方も多く、戸建てよりも東側のマンション住民の方が多いです。
ＰＴＡ活動もありますが、生徒数が多いのでクラス役員に当たる確立は低いようです。
画総合的に判断して仁川小は良いと思います。

中学は仁川小校区６割、良元校区３割、他が１割の割合です。
母数は仁川小出身が多いですが、元気さでは良元小の生徒に負けています。
中学教師曰く「仁川小生徒はおぼっちゃん、おじょうちゃんが多い（大人しい）」そうです。
成績は、これまたどこもそうですが二極化しています。
ヤンキー生徒は極少数ですが、不登校生徒が多く問題となっています。
中学の評判は賛否両論分かれると思います。


高校は現在の中２生から総合選抜制度が廃止されますから、西高に学年の６割が（全員が進めるわけではない）進む時代は終わり、おそらく近い将来のトップ校であろう北校を志望する生徒が増えてきているようです。

他に何かお聞きになりたければどうぞ♪

[17: 3]

＞仁川駅から山側で徒歩5分以内の盛土じゃない土地の取引成立価格は80〜100万円ですよ。今は少し下がっているでしょうが。
残念ながら、建設条件がついていない土地は１００万〜１３０万で取引されています。
もっとも更地は市場に出る前に山手側住民が駐車場用地として購入してしまうので、相場なんて関係ないのです。
みなと銀行跡地前の土地は３階建ての建設条件つき宅地販売でしたが、建設条件が外れて成約しました。
コープ跡地も角地が駐車場になっていますね？ここも坪単価１３５万でしかも抽選になりましたよ。
どちらも市場には出ていません。
朝日新聞Ｐ前の桜の木のある物件は、土地６０坪に築１５年程度の建物つきで成約価格８９９０万です。
坪８０万で駅から５分以内のフラット地・整形地が購入できるなら、私でも買うでしょうね。

[18: 3]

参考までに現在売り出し中の駅徒歩５分の物件です。
http://2110.jp/room/?backid=shop&wtype1=01&roomid%5B%5D=28214-...
こちらはお隣との取り決めで樹木保存の条件がついています。
現地を見ればわかりますが土地の約半分が建設不可能になります。
それでも坪単価は８０万を超えています。
建設条件付ですから、更地ならもっと坪単価が上がりますね。

[19: 匿名さん]

No15,16さんへ
詳しい説明ありがとうございます。
仁川高台で５千万前後の戸建てを検討してたのですが、
知り合いから”仁川は、地震で地すべりがあったし、校区で良くないといわれる地域
（具体的に町名を言われましたが伏せておきます）があるよ。”
と、言われ心配しておりました。
学校についても、小・中は公立でと考えてる私には
貴重な意見です。ありがとうございました。

＞＞仁川は隣に西宮ＮＯ１と言われる甲陵中もあるので
＞＞住まいは宝塚市通学は西宮市といった越境組も多い地です
越境できるとは知りませんでした。

[20: 3]

地滑りがあったのは西宮市仁川百合野町です。
http://www.kobe-np.co.jp/kobenews/sg/00046693sg300601120900.shtml
校区でよくないと言われているのは、小林の辺りです。
医療生協がある地域がひとつの目安になるかと・・・。
役所発行の保育所の入所案内にははっきりと○○地域の記載があります。
京阪神にはスポット的に・・・は存在しますから
折角ネット環境があるのですから、是非ご自分の目で足でお調べになってくださいね。
仁川が良くないと言われるのではあれば、私を始めここに参加している人たちに喧嘩を売っているようなものですよ。
大人なら少しは物言いに気をつけましょうね！！
阪急の創業者一族がそんな評判の悪い地域に住んでいたと思われたのでしょうか？
現会長も仁川台にお住まいですよ。
では、失礼。

[21: 匿名さん]

No20さんへ
お気を悪くされたなら申し訳なかったです。
もちろん仁川は検討してるのでいいイメージをもっています。
ただ、知り合いに上記のような意見を言われ、他の情報がなかったので、
事情に詳しい方の意見を知りたく思い、宝塚の学区のスレを見ましたが、
仁川・小林の情報（中学校が同じと聞いたので）が少なく、ここに書き込みしました。
今回、意見を聞けて、安心しました。
説明不足で失礼しました。

[22: 匿名さん]

仁川の駅から西側でも本当に永住環境として地勢の良い立地はごく一部ですよ。
駅から徒歩数分で、まだ坂がきつくなく盛土じゃない所ぐらい。
山側は迷路状態の狭い路地が多いし・・・。
高丸とか駅から遠すぎ坂きつすぎ擁壁高すぎ。
西宮側の仁川沿いは北斜面だしあんまり。
何十年後になるかわかりませんが、都市計画道路の路競馬場高丸線、桝塚高丸線、
山手線が開通した場合の事（騒音、交通量等）も一応考えて土地はを探した方が
良いでしょうね。

[23: 近所をよく知る人]

今から仁川に住むなら、建て替え後の仁川団地がいいと思います。
家賃10〜15万ぐらいかな？
土地や不動産はどうせこれから人口減少、少子高齢化の日本では下落しますから、
慌てずに下がってから買えば良いのです。
団塊世代が亡くなる頃になると、大量の中古マンションと土地があまりだしますから
居住用不動産は在庫過多、供給過剰になり下がらざるをえません。

[24: 匿名さん]

フォレスタージュ売れていますよ。
一個ではなく、一戸と書くのでは？

[25: 一戸建て]

仁川高台１丁目は仁川のあたりでは環境的にも非常にいい地区かと思います。

土地は５０坪前後で行動にある程度面していて坪８０−９０万円が相場のようです。

今、中古でとてもいい物件がでていて（防音室もついているようです）気になっています。
約６０００万円と少し高いですが・・・

[26: ご近所さん]

先日、阪〇不動産よりＤＭが来てました。
販売提携してると書いてました。
１２戸中、販売済が３戸、商談中が３戸くらいでした(すいませんうる覚えで…)
南東角部屋165㎡の14500万の部屋も残ってましたね。
盛んにCATVとかでも宣伝してますけど…苦戦してます。

[28: 匿名さん]

同じ仁川高台１丁目の戸建て（5000万弱）を見に行ったのですが、
坂道がすごかったので断念・・・（1年前ならもう少し駅近フラットな場所で販売してたみたいです・・・）
それで、到底買えないこの前のマンションを通ってみました。
立地はよかったですが、こんなにも値段が高くなるものかなぁと。
せめて、４千万台ならサラリーマンにも買えるのに・・・

[29: 匿名さん]

＞28
もし東側でもよければ、パ－クホ－ムズが残ってますよ。

[30: 西宮人]

あと何戸残っているのかわかる人いますか？

[31: 西宮人]

修繕積立金は10年後にどれくらいになるかわかる人いますか？

[32: 匿名さん]

http://www.takara-cosmos.com/20004985.html

仁川なんて安いところよ。

なあ依田君よ？

[33: 仁川（笑）]

http://www.takara-cosmos.com/20004985.html

仁川高丸の奴知ってるけど、わざわざ神大付属小学校まで通ってた奴いたよ

余程校区が悪いんだろ。

そいつは甲陽行ったけど
小学校時代は最低な野郎だったよ。

柄が悪く口も悪かった。